我國不動產(chǎn)登記制度研究

趙賢發(fā)

摘 要：《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年由第十屆全國人民代表大會第五次會議通過?！段餀?quán)法》認(rèn)可和鞏固了物權(quán)登記制度，確立了統(tǒng)一登記機關(guān)的基本制度。但《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定只是建立了一個大體的框架，一些具體操作標(biāo)準(zhǔn)仍需要相關(guān)法律的進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；制度；物權(quán)

我國的不動產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了一個曲折的發(fā)展歷程，2007年《物權(quán)法》的出臺進(jìn)一步完善了不動產(chǎn)登記制度，但發(fā)展至今仍存在諸多不足，有待進(jìn)一步改善。當(dāng)前我國市場經(jīng)濟日益發(fā)展的環(huán)境下，我們應(yīng)按照物權(quán)法對不動產(chǎn)登記大體制度框架的要求來構(gòu)建我國的不動產(chǎn)登記制度。在此基礎(chǔ)上把我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)的行政管理機能轉(zhuǎn)變到為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供服務(wù)的職能上來。這對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。

一、不動產(chǎn)登記制度概述

我國《物權(quán)法》中“物權(quán)”的定義：是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)的主體、內(nèi)容應(yīng)該通過一定的方式告知于不特定的第三人，以便使其履行不作為的義務(wù)。出于交易安全的考慮，應(yīng)通過法律保護(hù)、國家信用擔(dān)保的方式表征物權(quán)的內(nèi)容、主體等，以便買受人放心交易。物權(quán)的表征方式就是指物權(quán)公示。物權(quán)公示，是指以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況，對此負(fù)有不作為義務(wù)的責(zé)任。不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變化時需要以一定方式公示，這種公示的方法就是不動產(chǎn)登記，也叫不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記制度是指一國根據(jù)自己國家的社會實際和法律淵源所構(gòu)建的不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法體例，在物權(quán)公示的方法中處于核心地位。

二、不動產(chǎn)登記機關(guān)

登記機關(guān)的統(tǒng)一是不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建過程中最核心的部分，《物權(quán)法》規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度。我國長期以來將登記作為行政職能而不是物權(quán)公示的方法，從而形成以行政職能來確定不動產(chǎn)登記部門的歷史傳統(tǒng)。目前，八大部門可辦理不同種類的登記業(yè)務(wù)，例如，城建部門負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)登記；海洋行政管理部門負(fù)責(zé)海域使用權(quán)登記等。與此同時，同一部門之內(nèi)還進(jìn)行分級管理。例如我國法律規(guī)定由縣級以上地方人民政府地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍?？h級以上就包括縣、市、省政府和國務(wù)院多級的房地產(chǎn)行政主管部門，這無疑增加了申請人申請登記時的負(fù)擔(dān)。形成這種制度的直接原因主要是土地與房屋、林木等作為財產(chǎn)進(jìn)行登記的時間上存在先后之差。此外，登記機關(guān)在辦理登記時可以收取費用，在這種利益驅(qū)動下，各登記機關(guān)都不愿交出自己的登記權(quán)限。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及其完善

雖然2007年出臺的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記做了相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定都只是原則性的，不能對我國不動產(chǎn)登記的實務(wù)工作產(chǎn)生實質(zhì)性的貢獻(xiàn)。具體而言我國不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷主要有以下幾點：①不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂、不統(tǒng)一。目前有關(guān)不動產(chǎn)登記的相關(guān)主要規(guī)定在法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)和司法解釋中，內(nèi)容不統(tǒng)一，甚至有的規(guī)定互相矛盾。②我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)嚴(yán)重分散、不統(tǒng)一。目前的登記機構(gòu)多樣多式，約八大部門可辦理不同種類的登記業(yè)務(wù)。我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的現(xiàn)狀不利于登記機構(gòu)提高工作效率又浪費大量人力、物力，也不便于當(dāng)事人辦理登記業(yè)務(wù)、查詢登記信息等。③登記機關(guān)的賠償責(zé)任不明確。我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的賠償責(zé)任規(guī)定在《物權(quán)法》第21條，該條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向登記錯誤的人追償?！边@些規(guī)定都只是框架性的，具體歸責(zé)制度尚不明確，對改變當(dāng)前登記當(dāng)事人的權(quán)利缺失的作用是有限的。④不動產(chǎn)登記資料公開制度尚不健全。一般公眾若要査閱他人不動產(chǎn)的登記信息，很多情形下會因為不能提供自己為“利害關(guān)系人”證明而被登記機構(gòu)拒絕查詢。為了發(fā)揮物權(quán)公示效力和物權(quán)法定的基本要求，應(yīng)當(dāng)完善物權(quán)登記制度?！段餀?quán)法》僅對不動產(chǎn)登記制度做出了籠統(tǒng)的規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)仍不明確。還需通過立法解決物權(quán)登記不統(tǒng)一問題，克服物權(quán)登記目前存在的問題，規(guī)范物權(quán)登記行政行為，從而使物權(quán)登記秩序得以根本扭轉(zhuǎn)，使登記制度適應(yīng)物權(quán)登記之需要。

不動產(chǎn)涉及社會生活的方方面面，不動產(chǎn)的交易安全顯得格外重要。我國的不動產(chǎn)登記制度建設(shè)尚不完善，制度設(shè)計粗糙，有待各方面斟酌完善。目前，我們應(yīng)按照物權(quán)法對不動產(chǎn)登記大體制度框架的要求下來構(gòu)建我國的不動產(chǎn)登記制度。這對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。