個人住房公積金貸款現(xiàn)狀及其風險管理研究

汪麗麗

住房公積金貸款即住房公積金管理中心利用住房公積金，通過商業(yè)銀行等金融機構向住房公積金正常繳存的職工發(fā)放的，用于購買、修建、翻修自住住房的具有定向用途的政策性住房貸款。這類貸款同樣具有一定的風險，管理中心需要積極學習商業(yè)銀行的風險管理經(jīng)驗，防范個人住房公積金貸款風險。

一、我國個人住房公積金貸款現(xiàn)狀

2016年發(fā)放住房公積金個人住房貸款327.49萬筆，合計12701.71億元，分別比上年增長4.80%和14.61%。2016年末，累計發(fā)放個人住房貸款2826.63萬筆，合計66061.33億元，分別比上年末增長13.10%和23.83%。個人住房貸款率占88.84%，比上年末提高8.04個百分點。個人住房公積金貸款5年期（含）以下和5年期以上貸款利率分別為2.75%和3.25%，低于同期商業(yè)銀行貸款基準利率。2016年發(fā)放的貸款在貸款期內共可為職工節(jié)約購房利息支出2616.87億元。2016年末，個人住房貸款逾期額7.86億元，逾期率0.02%，繼續(xù)保持在較低水平，遠低于商業(yè)性個人住房貸款的不良率。

二、個人住房公積金住房貸款的風險因素

1.信用風險

信用風險即貸款違約風險，家庭收入與住房貸款支出比重不合理的情況下，會加大信用風險。貸款年限不變，貸款額度在家庭總收入中所占的比例越大，還款壓力也就越大，違約概率也越高。按揭貸款的額度較大、期限較長，在貸款人家庭情況出現(xiàn)較大的變動、住房公積金貸款利率有一定提高時，都會增加違約概率、貸款償還壓力，也就增加大貸款信用風險。

2.操作風險

操作風險即貸款受理、貸款審批和貸后管理等各個環(huán)節(jié)中存在的審查與管理不嚴引發(fā)的貸款風險。其原因主要在于住房公積金管理中心的內部控制制度的不完善：工作人員在辦理貸款調查、審批等環(huán)節(jié)中業(yè)務素質不高、責任心不強，內部崗位不合理的銜接，和開發(fā)商互相勾結等因素，貸款人相關信息與擔保人身份證明等核對的不嚴格，進而導致貸后款項無法收回，不能準確掌握貸款人還款情況，不能及時催收逾期客戶，使貸款風險增加。

3.抵押物風險

抵押物風險的主要來源于房屋價值市場變化引發(fā)的風險與開發(fā)商項目存在的風險。房屋市場價值引發(fā)的風險主要表現(xiàn)為貸款房價比，即貸款市場價值和抵押房屋市場價值之間的比例。當市場蕭條時，抵押房屋市場價格的下跌，就會使貸款市場價值超過房屋抵押市場價值，貸款房價比超過1，在這種情況下，貸款人選擇違約是一個更為有利的決策。在開發(fā)商由于各種原因造成工程開發(fā)不足，開發(fā)商無法對所貸款項承擔擔保責任時，就會使抵押物產(chǎn)權產(chǎn)生風險。

三、個人住房公積金住房貸款風險管理對策

1.建立貸款人信用評級動態(tài)管理體系

第一，充分收集貸款人及其配偶的個人信息，提高信息收集質量，準確分析信息，為貸款審批提供客觀準確的依據(jù)。第二，強化貸款人資格與償還能力的審查。對貸款人個人能力、資本情況、收入狀況、專業(yè)技能等進行考察，綜合分析貸款人家庭成員的構成、家庭成員職業(yè)等因素，判斷其償還能力與信用度，結合工資收入和住房公積金繳存額，控制貸款人每月應還本息不超過其家庭每月總收入的50%，協(xié)助貸款人合理制定貸款額度與貸款年限，對貸款人及其配偶的其它未還清貸款與債務進行審查。核實貸款人所提供的收入證明的真實性，結合其完稅證明與現(xiàn)金流量證明進行核實。第三，建立信用評級動態(tài)管理系統(tǒng)，根據(jù)貸款人的住房公積金繳存額度變動情況判斷其工資收入變動情況，實時評估其資信，結合社會因素影響，建立科學的信用風險評估模型，準確管理其信用風險，預測并控制風險后果。

2.完善內部控制制度，優(yōu)化貸款流程

加強管理中心內部控制機制，實施貸款全過程管理，對貸款前的調查、貸款中的審核、貸款后的檢查管理等環(huán)節(jié)中涉及的風險點進行分析，并制定相應的管理職責與操作細則，對貸款審核、批準、管理、回收等業(yè)務操作流程進行規(guī)范化管理。通過貸款首接責任機制、內部管理機制、業(yè)務操作機制、貸款臺賬與檔案等機制，采取規(guī)范化、科學化和精細化的管理。分離貸款審批與發(fā)放，分離貸款風險監(jiān)管，將貸款審批與風險控制進行獨立管理。實施風險預警機制，及時催收逾期貸款，通過動態(tài)管理，全面降低貸款風險。全面提升工作人員的綜合素質，要求工作人員嚴格根據(jù)規(guī)范化的流程進行操作，加強貸后管理考核，對不良貸款發(fā)放比率過高的管理人員進行追責。通過深入、細致的培訓，優(yōu)化工作人中的服務意識與業(yè)務技能，提升工作人員綜合素質，減少因工作人員操作問題所帶來的風險。

3.強化抵押物審查力度

住房抵押貸款是個人住房公積金貸款的關鍵一切，嚴格審核貸款抵押物，安全運營貸款資金。審查抵押物時，要注意幾個重要點：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行為是否合法；第二，售房單位是否辦理了貸款人的的房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，是否做出了抵押承諾，要與產(chǎn)權抵押機構進行溝通，確診手續(xù)是否完整；第三，抵押率的控制，規(guī)避抵押物因過大的市場價值變化帶來的風險；第四，切實履行擔保法則，貸款人在清償債務時出現(xiàn)違約現(xiàn)象，則拍賣其抵押物。

4.對開發(fā)商及其項目進行嚴格審查管理

開發(fā)商項目是導致抵押物風險的主要原因之一，在貸款審核時，要強化對開發(fā)商開發(fā)資質、項目經(jīng)營狀況和預售項目的審核，調查樓盤證件的齊全性，對樓盤主體的完工度和驗收的合格度進行實地調查，了解真實的工程進度，調查開發(fā)商在個人住房公積金貸款上階段性擔保的落實度，開發(fā)商是否在受委托的商業(yè)銀行中設立了住房公積金貸款的保證金賬戶，明確其可貸房源，保證房屋真實度，可抵押性。二手房住房公積金貸款現(xiàn)房抵押需要明確產(chǎn)權和抵押比例，保證抵押房屋合法性。落實抵押物的登記手續(xù)，歸檔管理，跟蹤貸后抵押物的市場價值，分析其抵押率，合理控制抵押物處置風險。

四、結語

個人住房公積金貸款在我國房地產(chǎn)市場所占的比例在不斷提高，風險也隨之增加，要加強風險管理，必須完善貸款流程，使貸款操作規(guī)范化、標準化，做好貸款人的信用評價和資格審查工作，落實抵押物合法性與可抵押性，從貸前調查、貸中審批和貸后管理環(huán)節(jié)中，對貸款風險進行全過程管理，保障資金的安全性。