土地供應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

吳沛晟

摘要：城鄉(xiāng)一體化、城市化進(jìn)程，這是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。在城市化的進(jìn)程中，人口增長(zhǎng)一直就是不可避免的問(wèn)題，人口的增加必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房地產(chǎn)的需求量增大，就會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致土地資源日益緊張。在此背景之下，本文從供求方面闡述了房地產(chǎn)對(duì)土地價(jià)格的影響，同時(shí)分析土地價(jià)格反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制，最后提出了土地供應(yīng)政策相關(guān)的調(diào)控措施。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng) 房地產(chǎn)價(jià)格 影響 調(diào)控措施

改革開放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中起到了十分重要的作用?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，土地資源的供應(yīng)日益緊張，土地資源危機(jī)影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)單位平方的價(jià)格持續(xù)上漲，部分城市的單位價(jià)格上漲甚至已經(jīng)到了不可控制的地步了，這樣的供求關(guān)系以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展埋下了嚴(yán)重的隱患。

一、土地資源和房地產(chǎn)之間的關(guān)系

土地和房屋都是十分重要的資源。土地和房屋都有著根本性的特點(diǎn)，土地是一種不可再生的稀有社會(huì)資源，而房屋則是要依附在土地上才能發(fā)揮出它最基本的使用功能，而且房屋依附在土地上，還有著不可移動(dòng)的特點(diǎn)。正是土地和房屋各自獨(dú)有的特點(diǎn)，使它們之間的聯(lián)系十分緊密。所以，控制房地產(chǎn)價(jià)格最直接、也是最根本的措施，就是控制土地的供應(yīng)量。通過(guò)深入分析城市土地的供求關(guān)系對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響，可以為制定科學(xué)的調(diào)控措施提供有力的數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)，使房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展，同時(shí)還能建立起房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的理論體系。所以，正確處理好土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、土地價(jià)格的調(diào)控

（一）土地政策

在相關(guān)的土地政策當(dāng)中，地方政府和相關(guān)的土地管理部門是土地政策實(shí)施的主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)則是土地政策的客體。實(shí)施土地政策的目的是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，同時(shí)創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境。在土地政策的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，實(shí)施調(diào)控的手段有很多，比如有調(diào)控土地價(jià)格、土地?cái)?shù)量以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近幾年由于建筑行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，其目的是為了抑制過(guò)熱的投資環(huán)境，保證我國(guó)建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（二）土地的供應(yīng)機(jī)制

在上面講到過(guò)，土地政策在實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中有很多手段，比如土地的價(jià)格控制、對(duì)土地供應(yīng)的數(shù)量進(jìn)行限制、調(diào)整供應(yīng)土地的結(jié)構(gòu)形式。通過(guò)這些手段可以有效預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況，在一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，保證我國(guó)建筑行業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)土地的供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)節(jié)，可以對(duì)房地產(chǎn)的需求量和供應(yīng)量進(jìn)行有效調(diào)控制，如果在某一時(shí)間房地產(chǎn)發(fā)展速度太快，市面上出現(xiàn)了一些投機(jī)，就會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，這時(shí)候政府和相關(guān)部門就可以采取土地政策。減少土地的供應(yīng)量，這樣就可以有效抑制投機(jī)活動(dòng)。

三、土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在一般的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，同時(shí)按照相關(guān)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著相互影響的關(guān)系，兩者是相輔相成的。如果土地的供應(yīng)量過(guò)多，那么房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的下降。如果土地供應(yīng)量減少，那么房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的上升。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)作為土地供應(yīng)量的一個(gè)參考，在這樣的關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律之下，使得房地產(chǎn)行業(yè)和土地供應(yīng)達(dá)到一個(gè)平衡狀態(tài)。在另一方面，房地產(chǎn)的供應(yīng)也會(huì)隨著土地供應(yīng)量的增加而增加，如果土地供應(yīng)量沒(méi)有增加，同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格有出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，這時(shí)候也可以看作是一種平衡的狀態(tài)。土地的出售主要是以國(guó)家為主導(dǎo)，只有國(guó)家和相關(guān)政府才能出售土地，壟斷性質(zhì)十分明顯，使得經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)相關(guān)土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善。但是現(xiàn)階段我國(guó)城市對(duì)土地的需求量十分大，我國(guó)實(shí)行的土地政策是對(duì)土地的數(shù)量、土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地用來(lái)開發(fā)的強(qiáng)度這些方面進(jìn)行控制。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看，最可靠的方法是控制土地的供應(yīng)量。土地供應(yīng)量的出發(fā)點(diǎn)就是控制土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到影響房地產(chǎn)價(jià)格的目的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行土地供應(yīng)的限制，可以很快抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的投機(jī)者，維持房地產(chǎn)行業(yè)正常的發(fā)展。需要指出的是，雖然土地量的限制可以影響房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，但是不能影響房地產(chǎn)行業(yè)的需求量，因?yàn)閷?duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這些都是剛性需求。通過(guò)上面的論述可以得出。土地政策和房地產(chǎn)行業(yè)是相互聯(lián)系，相互影響的。土地供應(yīng)體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)價(jià)格則體現(xiàn)了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求。

（二）供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

根據(jù)土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我們可以得出：土地的價(jià)格，不是由它自己決定的，而是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量決定的。如果房地產(chǎn)土地供應(yīng)量出現(xiàn)了變化，那么房地產(chǎn)價(jià)格，也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化。所以，房地產(chǎn)的價(jià)格是根據(jù)土地的供應(yīng)以及市場(chǎng)消費(fèi)者的需求決定的。市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求增加是房地產(chǎn)價(jià)格上漲最重要的因素。為了獲取更高的利益，房地產(chǎn)開發(fā)商一般都會(huì)將土地的經(jīng)濟(jì)利益發(fā)揮到最大。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長(zhǎng)，在短期內(nèi)，市場(chǎng)的需求量會(huì)大于市場(chǎng)的供應(yīng)量，這樣也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。所以可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：土地價(jià)格的上漲是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲所引起的。所以在我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)中，開發(fā)商處于價(jià)格的主導(dǎo)地位，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)決定了我國(guó)大環(huán)境下房地產(chǎn)價(jià)格的整體走向。

（三）供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在土地資源日益緊張的今天，為了合理運(yùn)用土地資源，避免土地資源的浪費(fèi)，我國(guó)對(duì)土地的供應(yīng)方式提出了一些具體的要求。以前我國(guó)土地供應(yīng)的方式是協(xié)議出售，現(xiàn)在逐步走向了規(guī)范化，可以以拍賣、招標(biāo)等方式進(jìn)行土地出讓。這種規(guī)范的出讓方式，可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

我國(guó)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，是為了控制大規(guī)模的高檔建筑對(duì)土地不合理的開發(fā)，通過(guò)對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，可以使低收入消費(fèi)者的消費(fèi)需求得到滿足。

四、結(jié)束語(yǔ)

如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，就會(huì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平以及消費(fèi)者收入水平不相符，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，對(duì)人民的生活造成一定的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有盲目性，所以政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，限制高檔住宅樓開發(fā)，確保普通住宅樓的供應(yīng)量，滿足大部分消費(fèi)者的需求。在土地資源日益緊張的今天，可以適當(dāng)改變建筑的容積率來(lái)提高土地的利用率。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供求關(guān)系來(lái)看，土地價(jià)格的上漲或者是土地供應(yīng)量減少，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)土地的價(jià)格下降或者是土地的供應(yīng)量增加，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。國(guó)家可以根據(jù)實(shí)際的情況。在確保土地資源供應(yīng)量合理的情況下，加大對(duì)土地供應(yīng)量的控制，從源頭上把握我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的走向。