論離婚訴訟中的按揭房屋法律問(wèn)題

羅濤

摘要：當(dāng)前，按揭買房成為夫妻雙方結(jié)婚時(shí)的首要選擇。然而并不是所有夫妻都能走到最后，當(dāng)今社會(huì)離婚率居高不下，由于按揭購(gòu)房花費(fèi)了夫妻雙方一生的大部分積蓄，因此，離婚訴訟中的房屋歸屬問(wèn)題成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的焦點(diǎn)。雖然我國(guó)婚姻法經(jīng)過(guò)修改，最高人民法院也出臺(tái)了相關(guān)司法解釋，但是實(shí)際現(xiàn)實(shí)中往往案情復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)之間存在較大的時(shí)間差并且按揭貸款合同的履行期也較長(zhǎng)，對(duì)按揭房屋相關(guān)權(quán)利歸屬的認(rèn)定和處理已逐漸成為離婚案件中的難點(diǎn)。所以本文主要探討離婚訴訟中的按揭房屋分割與歸屬問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：離婚訴訟；婚姻法；房屋所有權(quán)歸屬

一、按揭購(gòu)房的含義及其性質(zhì)

1.按揭購(gòu)房的含義

按揭指就是在購(gòu)買商品房是資金不足采取貸款的方式購(gòu)房的方式，其具體是個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分已購(gòu)買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人，以此作為還款保證，那么按揭人在還清貸款后，受益人則立即將作為還款保證的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人，在這個(gè)過(guò)程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)①。這便是按揭購(gòu)房的含義。

2.按揭的性質(zhì)

按揭法律性質(zhì)是指按揭作為一種擔(dān)保方式，在民法上上是否享有獨(dú)立的地位，其權(quán)利和地位應(yīng)表現(xiàn)為什么樣的內(nèi)容。筆者認(rèn)為按揭的性質(zhì)跟狹義的讓與擔(dān)保相似。

讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將一定的擔(dān)保物的權(quán)利先行已轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人可就擔(dān)保物的價(jià)值直接受償?shù)闹贫?。但是讓與擔(dān)保存在廣義與狹義之說(shuō)。本文的讓與擔(dān)保說(shuō)是指狹義讓與擔(dān)保，即通過(guò)買賣的形式來(lái)達(dá)到信用授受的目的，債權(quán)人沒(méi)有請(qǐng)求返還價(jià)金的權(quán)利，債務(wù)人則可以通過(guò)支付一定的金額而請(qǐng)求返還自己所讓與標(biāo)的物的權(quán)利。按揭雖然跟讓與擔(dān)保有一些相似之處，但也存在差異，按揭并不完全符合讓與擔(dān)保說(shuō)。

二、幾種常見(jiàn)的按揭購(gòu)房形式及其分析

1.婚前一方辦理按揭房屋手續(xù)，婚前或者婚后辦理了房產(chǎn)登記，婚后共同還清貸款的

《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的，不動(dòng)產(chǎn)登記在首付款人名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方所有，尚未還清的債務(wù)為登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)由登記一方向另一方補(bǔ)償?？梢?jiàn)此時(shí)按揭房屋歸辦理產(chǎn)權(quán)登記一方。

2.婚后夫妻一方父母支付首付款，登記在子女名下的，夫妻共同還貸的

該房由夫妻二人婚后購(gòu)買，雖然登記在一方名下，但是雙方共同生活，說(shuō)明該房屋為是為了解決雙方居住問(wèn)題而購(gòu)買。同時(shí)雖然首付款為一方父母所付，但是法律在一方面的規(guī)定存在漏洞，婚姻法司法解釋三雖然規(guī)定了一方父母出資購(gòu)房，登記在自己子女名下，視為對(duì)子女的贈(zèng)與?？墒窃摋l款并沒(méi)有區(qū)分父母是全資還是僅僅支付首付款的情形。故該房屋應(yīng)作為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)處理。

3.婚前一方辦理按揭購(gòu)房，首付款已付，辦理產(chǎn)權(quán)登記，婚后雙方共同還貸但沒(méi)還清

對(duì)于這種觀點(diǎn)理論上存在兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為依據(jù)最高法出臺(tái)的 《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規(guī)定離婚時(shí)雙方尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房產(chǎn)有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決該房屋所有權(quán)的歸屬。主張不能分割。另一種認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)自權(quán)屬登記之日取得所有權(quán)，主張可以分割。我國(guó)綜合采取了這兩種觀點(diǎn)認(rèn)為原來(lái)的物權(quán)不是完整的所有權(quán)，但是婚后一起還款可以看作為是夫妻雙方有轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的合意，是共同財(cái)產(chǎn)，采取這一點(diǎn)的同時(shí)又強(qiáng)調(diào)登記還是物權(quán)取得主要條件。

4.房屋的增值部分

對(duì)于增值部分在司法實(shí)踐中存在著不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為按揭購(gòu)房之后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的，其增值部分應(yīng)該被視為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該平均分割。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為夫妻一方按揭購(gòu)房則該房是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其增值部分也為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的行為是另一方對(duì)該房產(chǎn)保值所做的貢獻(xiàn)，因此應(yīng)該為他做出適當(dāng)補(bǔ)償。筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，其體現(xiàn)了公平公正的原則。

綜上所述，盡管法律規(guī)定了婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但這只是一種推定，如果夫妻一方婚前按揭夠房婚后用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還全部貸款的，即使其婚才拿到房產(chǎn)證，此時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而另一方不能從對(duì)方那里獲得賠償。

三、離婚訴訟中的按揭房屋分割的處理對(duì)策

1.完善房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

物權(quán)的公示公信制度，即保護(hù)善意第三人的利益，確保經(jīng)濟(jì)往來(lái)的安全，物權(quán)法以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力及登記權(quán)利的正確性推定的法律規(guī)則。②在這種公示原則下房屋的權(quán)屬證明的相關(guān)內(nèi)容反映了房屋權(quán)屬的形態(tài)。推定房屋的所有權(quán)人為產(chǎn)權(quán)登記的所有人。這就要求我們完善登記制度。通過(guò)不斷完善登記制度能夠有效減少離婚訴訟中的房產(chǎn)糾紛。

2.夫妻雙方應(yīng)該重視婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議

當(dāng)今社會(huì)的離婚率不斷上升，夫妻雙方在辦理結(jié)婚登記之前，簽訂婚前協(xié)議對(duì)婚后可能到來(lái)的問(wèn)題有一個(gè)預(yù)防措施，從而能夠解決一些問(wèn)題。因?yàn)榉N種原因，社會(huì)還不是普遍能夠接受婚前協(xié)議。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到婚前協(xié)議的簽訂并不是婚姻的絆腳石，也不可能會(huì)去破壞夫妻感情。在辦理結(jié)婚登記之前明確約定自身利益，有利于使婚后生活的權(quán)利義務(wù)變得明晰，減少財(cái)產(chǎn)因素對(duì)婚姻的破壞，更有利于維系婚姻關(guān)系穩(wěn)定。

結(jié)論

按揭房屋的分割問(wèn)題一直是法院審理離婚案件的焦點(diǎn)問(wèn)題，由于地方環(huán)境的不同，相同的案件不同地方的法院審理結(jié)果也有差異。本文從按揭購(gòu)房的性質(zhì)出發(fā)，通過(guò)案例分析不同案件的處理方法，探討不同情況法律是如何規(guī)定的，最后通過(guò)一些切實(shí)可行的對(duì)策來(lái)解決這類案件，盡自己的微薄之力。筆者認(rèn)為我們重視婚前協(xié)議的同時(shí)如果能夠完善房產(chǎn)登記制度，將有助于我國(guó)離婚案件中的按揭房屋法律問(wèn)題的解決。

注釋：

①劉桂林，劉志同.房產(chǎn)律師以案說(shuō)法[M]中國(guó)法制出版社，2008.

②郭明瑞.民法[M]高等教育出版，2003.endprint