農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素分析

彭潔流

[提要] 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系到我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理穩(wěn)定對(duì)農(nóng)地的健康持續(xù)流轉(zhuǎn)至關(guān)重要。本文分析研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素的意義，指出農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成，進(jìn)而討論農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)中應(yīng)考慮的因素。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)價(jià)格；影響因素

基金項(xiàng)目：安徽省教育廳高校省級(jí)人文社會(huì)科學(xué)研究重點(diǎn)項(xiàng)目：“農(nóng)民視角的土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：SK2014A196）；安徽省質(zhì)量工程項(xiàng)目：“特色優(yōu)勢(shì)專業(yè)”（項(xiàng)目編號(hào)：2014tszy093）

中圖分類號(hào)：F323.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年5月22日

一、研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素的意義

（一）有利于促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的合理，保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中存在流轉(zhuǎn)價(jià)格參差不齊的情況，流轉(zhuǎn)雙方往往基于主觀意愿來確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，因沒有統(tǒng)一的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)可供參考，不同的交易主體給出的流轉(zhuǎn)價(jià)格不同，導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格的混亂。這不利于農(nóng)地的有效流轉(zhuǎn)，最終會(huì)降低我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)效率，不利于我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素的研究，制定合理的價(jià)格體系，有利于調(diào)控農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，提升土地對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的保障功能，保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）有利于促進(jìn)農(nóng)地資源的合理利用，保障農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格在資源配置中至關(guān)重要。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響著各利益群體間的利益分配，影響著農(nóng)地資源的供求，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系的缺失不利于農(nóng)地資源的合理流轉(zhuǎn)與利用。建立土地使用權(quán)價(jià)格體系，可以提高農(nóng)地資源的開發(fā)利用效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的有效合理利用。農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)地的“三農(nóng)問題”，是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，可以保障農(nóng)民的利益，促進(jìn)農(nóng)地的有效流轉(zhuǎn)，有利于農(nóng)村的和諧穩(wěn)定，從而保障農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）有利于保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的和諧發(fā)展。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格關(guān)乎農(nóng)民的切身利益。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，仍然存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象，某些利益團(tuán)體利用各種手段變相壓低農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響因素研究，制定一套統(tǒng)一、完整的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn)，既可以規(guī)范我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，規(guī)避某些人為干擾農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的現(xiàn)象，又可以加強(qiáng)農(nóng)民在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的談判議價(jià)能力。農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易透明度的提升，有利于確立農(nóng)民的主體地位，促進(jìn)農(nóng)村土地的公平、公正流轉(zhuǎn)，進(jìn)而保護(hù)農(nóng)民的合法利益，從而保障社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容

（一）農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)格。土地，能給所有者帶來經(jīng)濟(jì)收益，這也是其具有特殊使用價(jià)值的表現(xiàn)。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)格是指土地純收益的資本化。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格，是指在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前利用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估得到的價(jià)格。在具體的農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式中產(chǎn)生的各種價(jià)格形式如轉(zhuǎn)包價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、互換價(jià)格、租賃價(jià)格、股份合作價(jià)格等都屬于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格范疇。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格是農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成中最容易量化的。

（二）農(nóng)地的社會(huì)價(jià)格。社會(huì)保障制度體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家的進(jìn)步與發(fā)展，它是國(guó)家對(duì)全社會(huì)成員物質(zhì)文化生活的保障中，促進(jìn)社會(huì)安定而采取的一系列措施。當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)地具有不動(dòng)性和保值增值性，農(nóng)地在為農(nóng)民提供社會(huì)保障作用中地位突出。農(nóng)地可以為農(nóng)民提供養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等社會(huì)保障功能。在我國(guó)當(dāng)前還沒有建立起完備良好的農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的條件下，農(nóng)地仍然是廣大農(nóng)民安身立命的基礎(chǔ)。農(nóng)地能為人類社會(huì)提供糧食安全是農(nóng)地的社會(huì)價(jià)值的主要表現(xiàn)。雖然現(xiàn)在如何量化農(nóng)地給農(nóng)民及國(guó)家?guī)淼纳鐣?huì)價(jià)值還沒有統(tǒng)一的方法，但農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的社會(huì)價(jià)格是不容忽視的。

（三）農(nóng)地的生態(tài)價(jià)格。農(nóng)地的生態(tài)價(jià)格，是指農(nóng)地在維護(hù)生態(tài)系統(tǒng)的整體平衡、促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)中發(fā)揮的功能性價(jià)格，也可以稱為農(nóng)地的環(huán)境價(jià)格。農(nóng)地除了可以為人類提供糧食保障，還可以凈化環(huán)境污染、調(diào)節(jié)天氣氣候、防止水土流失、降低自然災(zāi)害等作用。如果過多地人為改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，將會(huì)對(duì)人類社會(huì)的生存環(huán)境產(chǎn)生不利影響，如生態(tài)環(huán)境日趨惡化，物種的日漸減少，自然界生物鏈的平衡被打破，最后人類將要承擔(dān)生態(tài)破壞的惡果。因此，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要合理估算農(nóng)地的生態(tài)價(jià)格。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格中的經(jīng)濟(jì)價(jià)格應(yīng)該為農(nóng)地的所有者農(nóng)民所擁有，社會(huì)價(jià)格中的一部分即社會(huì)保障價(jià)格歸屬于農(nóng)民，另一部分社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格歸屬于國(guó)家，生態(tài)價(jià)格的受益人是全體社會(huì)成員，其也歸屬于國(guó)家。

三、農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)中應(yīng)考慮的因素

（一）農(nóng)地相關(guān)的自然環(huán)境因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)中應(yīng)重點(diǎn)考慮的自然環(huán)境因素主要包括與農(nóng)地有關(guān)的土壤、地形、氣候、水文、植被、環(huán)境質(zhì)量等。

土壤是農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)資料，土壤的肥力水平即土壤能為農(nóng)作物生長(zhǎng)提供的水分、養(yǎng)分、熱量等保證是農(nóng)村生產(chǎn)力的必要條件。土壤類型、土壤厚度、土壤質(zhì)地、土壤構(gòu)造等土壤特征在農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)收益中舉足輕重，是影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的主要因素。農(nóng)地所處的地形特征主要包括坡度、坡向、地貌、海拔等，地形特征不同對(duì)農(nóng)地的質(zhì)量性狀產(chǎn)生的差異較大，影響農(nóng)地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和農(nóng)地經(jīng)營(yíng)方式，從而影響農(nóng)地的價(jià)格。氣候特征包括農(nóng)地所處區(qū)域的光、熱、降水、風(fēng)等資源。氣候特征對(duì)農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)方式產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響著農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)效果。不同地帶的氣候條件差異較大，影響著不同地域的農(nóng)作物布局，導(dǎo)致不同地域的農(nóng)作物經(jīng)濟(jì)收益差異大，從而使得各地域農(nóng)地價(jià)格存在很大差異。水文條件主要指地表水的情況，水文因素通過影響土壤進(jìn)而影響農(nóng)作物的產(chǎn)量。尤其是在某些特殊的土壤類型下，如干旱、鹽堿化、沼澤地等區(qū)域，灌溉、排水等水文因素在農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估中的作用尤為突出。植被對(duì)農(nóng)地的影響體現(xiàn)在，其具有氣候調(diào)節(jié)、保水保土、土壤改良、固沙防風(fēng)、空氣凈化、減緩風(fēng)力等功能上，這些能為農(nóng)地的開發(fā)利用創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境污染問題也日益突出。環(huán)境質(zhì)量對(duì)農(nóng)地的影響也很重大，如土壤污染、水污染等不僅會(huì)造成農(nóng)作物產(chǎn)量的降低，甚至?xí)ㄟ^污染農(nóng)產(chǎn)品危害人類的健康，這樣也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的降低。自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)地的影響直接而巨大，地震、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，海嘯等海洋災(zāi)害，農(nóng)作物、森林生物等災(zāi)害，具有地域性、周期性和突發(fā)性，對(duì)農(nóng)地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來破壞性影響。一旦自然災(zāi)害發(fā)生，直接影響是導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)減產(chǎn)，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)效益下降，進(jìn)而導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的降低，甚至?xí)拇罅哭r(nóng)田和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，不利于農(nóng)地的持續(xù)利用。

（二）農(nóng)地相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。對(duì)農(nóng)地價(jià)格產(chǎn)生影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要包括：農(nóng)地的利用方式、農(nóng)地所處區(qū)域的基礎(chǔ)實(shí)施、農(nóng)地周邊的區(qū)位交通、國(guó)家的相關(guān)政策、農(nóng)業(yè)技術(shù)、人口因素等。農(nóng)地利用方式對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響很大。農(nóng)地利用方式是否科學(xué)合理直接影響農(nóng)作物的產(chǎn)量，造成農(nóng)地經(jīng)濟(jì)收益的差異，進(jìn)而對(duì)農(nóng)地的價(jià)格產(chǎn)生影響。下面主要從農(nóng)地宗地面積和種植制度兩個(gè)方面來評(píng)估農(nóng)地利用方式。農(nóng)地宗地面積要考慮農(nóng)地的適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也就是在自然、經(jīng)濟(jì)等其他因素相對(duì)固定的情況下，農(nóng)地的利用能達(dá)到一個(gè)最大限度的潛在生產(chǎn)力的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。農(nóng)地種植制度直接影響農(nóng)作物與環(huán)境及農(nóng)作物與農(nóng)作物間的協(xié)調(diào)。農(nóng)地種植制度的優(yōu)化可以增加農(nóng)作物的產(chǎn)量，提高農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)收益，進(jìn)而促使農(nóng)地價(jià)格的上漲。農(nóng)地所處的區(qū)位因素包括農(nóng)地距離農(nóng)民居住地的距離和農(nóng)地距離消費(fèi)地的距離。第一個(gè)距離直接影響肥料、農(nóng)作物種子等的運(yùn)費(fèi)成本；第二個(gè)距離直接影響農(nóng)作物收獲后的果實(shí)運(yùn)輸成本。農(nóng)地周邊的交通條件可以分為交通便利度和交通通達(dá)度。交通不便利的農(nóng)地，難以實(shí)現(xiàn)機(jī)械化，肥料、果實(shí)的運(yùn)輸成本高，因此交通通達(dá)度差的農(nóng)地往往純收益會(huì)很低。水利、林網(wǎng)、能源、打谷場(chǎng)、倉庫等農(nóng)業(yè)開發(fā)所需的基礎(chǔ)設(shè)施，影響著農(nóng)地的利用效率，進(jìn)而影響其利用效果，從而對(duì)農(nóng)地價(jià)格產(chǎn)生影響。國(guó)家的相關(guān)政策對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響主要指與“三農(nóng)”有關(guān)的政策，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、農(nóng)業(yè)發(fā)展政策、土地改革政策等。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策包括國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融貿(mào)易等相關(guān)政策對(duì)農(nóng)地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定的影響。農(nóng)業(yè)發(fā)展政策對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響直接而重大，如農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格政策、農(nóng)業(yè)投入政策都會(huì)對(duì)農(nóng)地的開發(fā)利用產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響農(nóng)地的價(jià)格。最能對(duì)農(nóng)地價(jià)格產(chǎn)生直接而巨大影響的是土地政策，包括農(nóng)地產(chǎn)權(quán)、使用政策，農(nóng)地復(fù)墾、開發(fā)政策等，直接影響著農(nóng)地價(jià)格甚至決定著農(nóng)地價(jià)格。農(nóng)業(yè)技術(shù)因素包括化肥、農(nóng)藥等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平、農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度等，農(nóng)業(yè)技術(shù)水平的提高，能提升農(nóng)地生產(chǎn)力，加大農(nóng)地的投入產(chǎn)出率，進(jìn)而提高農(nóng)地的價(jià)格。人口因素包括人口質(zhì)量和人口數(shù)量，通常討論的是人口數(shù)量對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響。在我國(guó)農(nóng)地資源匱乏，人口基數(shù)大，農(nóng)地的供求矛盾突出。因此，在人口密集的地區(qū)，農(nóng)地價(jià)格往往較高，而人口稀疏的地區(qū)，農(nóng)地價(jià)格往往較低。

（三）其他因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價(jià)格不僅受流轉(zhuǎn)前土地自身因素和社會(huì)環(huán)境因素的影響，還要受到流轉(zhuǎn)后土地利用和效益的影響，如農(nóng)地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民的社會(huì)保障因素、農(nóng)地流轉(zhuǎn)后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的利益分配問題、農(nóng)民能否通過其他勞動(dòng)方式獲得穩(wěn)定收入等的影響。農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)中應(yīng)考慮農(nóng)地流轉(zhuǎn)后相關(guān)因素對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響。

綜上所述，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格受多種因素的綜合作用，只有對(duì)各種影響因素深入分析和研究，才能制定出科學(xué)、合理、公正的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格。

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