克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力研究

高佳琦

[提要] 在目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型升級(jí)中繼續(xù)發(fā)揮重要作用?！笆濉币?guī)劃建議指出，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。在此目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)、聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要?jiǎng)恿?。新形?shì)下，克拉瑪依市居民的收入對(duì)住房?jī)r(jià)格的負(fù)擔(dān)能力如何，如何更好地解決居民住房問(wèn)題，仍是政府亟待解決的問(wèn)題之一。

關(guān)鍵詞：克拉瑪依；城鎮(zhèn)居民；住房負(fù)擔(dān)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年5月9日

一、克拉瑪依市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本概況

克拉瑪依是新疆維吾爾自治區(qū)下轄的地級(jí)市，是國(guó)家重要的石油石化基地、新疆重點(diǎn)建設(shè)的新型工業(yè)化城市，克拉瑪依地處準(zhǔn)噶爾盆地西北緣，歐亞大陸的中心區(qū)域——泛中亞地區(qū)的中心區(qū)，是世界石油石化產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，油氣資源儲(chǔ)量占全世界的近80%。

克拉瑪依市依托石油產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)迅速。改革開放后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全市形成了以石油產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，各產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、全方位發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。2015年克拉瑪依實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值670.1億元，較上年增長(zhǎng)0.5%（按可比價(jià)計(jì)算，下同）。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5.1億元，增長(zhǎng)2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值452.3億元，下降1.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值212.6億元，增長(zhǎng)7.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：0.76∶67.51∶31.73。

二、克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力分析

（一）克拉瑪依市房地產(chǎn)投資情況?？死斠朗蟹康禺a(chǎn)行業(yè)在2012年之前發(fā)展較緩慢，按國(guó)內(nèi)外研究理論認(rèn)為城市的房地產(chǎn)投資額占全年GDP的比值在5%左右比較合理，自2013年以來(lái)克拉瑪依的房地產(chǎn)投資額占全年GDP的比值處于5%左右，說(shuō)明克拉瑪依市房地產(chǎn)已進(jìn)入健康發(fā)展。

（二）克拉瑪依市住宅價(jià)格變化情況。從克拉瑪依市商品房平均銷售價(jià)格上來(lái)看，2013～2015年呈上升趨勢(shì)，2013年商品房平均銷售價(jià)格3，173.96元/平方米，2014年商品房平均銷售價(jià)格3，617.38元/平方米，2015年商品房平均銷售價(jià)格3，912.17元/平方米。2014年商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度達(dá)到了13.97%，2015年商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度有所回落，達(dá)到8.16%。

（三）克拉瑪依市居民家庭收入情況。在影響居民住房負(fù)擔(dān)能力的因素中，居民的可支配收入是一個(gè)重要因素。居民可支配收入多了，居民對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力自然會(huì)變強(qiáng)；反之，則會(huì)降低。從可支配收入看，2011～2015年，克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，從19，768元增長(zhǎng)到33，430元，增長(zhǎng)了69.11%，并且2014年增速最大，高達(dá)19.81%。

（四）克拉瑪依市居民家庭數(shù)及人口總量情況。從人口增長(zhǎng)情況看，克拉瑪依市的總?cè)丝诔尸F(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，截至2015年底，全市總?cè)丝冢ú缓爡^(qū)內(nèi)兵團(tuán)人口）為401，468人，其中戶籍人口299，720人，暫住人口為101，748人，人口自然增長(zhǎng)率為7.85‰。2014年克拉瑪依市總戶數(shù)110，310戶，比上年增長(zhǎng)了2.07個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，克拉瑪依市家庭平均人口規(guī)模從2010年的2.68人，逐年下降到2014年的2.5人，家庭規(guī)模越來(lái)越趨于小型化?？梢钥闯觯死斠朗腥丝谠鲩L(zhǎng)速度較緩，近幾年全市人口增長(zhǎng)速度最高為2.99%，家庭規(guī)模變化也較小，因此未來(lái)克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的剛性需求趨于飽和。

（五）基于PIR模型的房?jī)r(jià)收入比分析。20世紀(jì)90年代初，世界銀行專家Andrew Hamer在對(duì)中國(guó)住房制度改革進(jìn)行研究時(shí)提出過(guò)一個(gè)“比較理想”的比例，即房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間為3～6倍。根據(jù)PIR模型，對(duì)克拉瑪依市近三年（2013～2015年）房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行測(cè)算發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2013～2015年房?jī)r(jià)收入比分別為：3.83、3.85、4.15，說(shuō)明雖然克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民的住房負(fù)擔(dān)在合理區(qū)間內(nèi)，但居民的住房負(fù)擔(dān)在逐年增加。

三、克拉瑪依市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)增長(zhǎng)原因分析

（一）住宅價(jià)格連年上漲。通過(guò)上述分析可知，克拉瑪依市住宅價(jià)格最近幾年呈現(xiàn)連年上漲趨勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)中影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的。例如，政府的調(diào)控政策、居民的消費(fèi)習(xí)慣、住宅供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響、國(guó)際形勢(shì)以及銀行貨幣政策等等。通常來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格上漲得越高，居民家庭的住房負(fù)擔(dān)能力越有可能受到威脅。正是由于房地產(chǎn)業(yè)所具有的特殊地位，住房?jī)r(jià)格可以說(shuō)是居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力的風(fēng)向標(biāo)。因此，在住宅價(jià)格連年上漲的情況下，城鎮(zhèn)居民家庭的住房負(fù)擔(dān)難免會(huì)加重。

（二）居民可支配收入增長(zhǎng)不及住房?jī)r(jià)格的上漲速度。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，克拉瑪依市居民可支配收入雖連年上漲，但增速有所放緩。對(duì)于普通消費(fèi)品，在沒(méi)有意外或者超常支出的情況下，隨著收入水平的升降，將會(huì)引起消費(fèi)數(shù)量的相應(yīng)增減或者質(zhì)量上的升降。而住房屬于不可移動(dòng)的超大宗消費(fèi)品，購(gòu)買所需費(fèi)用巨大，因此收入水平在一定限度內(nèi)提高，并不會(huì)引起住房消費(fèi)發(fā)生明顯變化的。這是由于對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)家庭來(lái)說(shuō)，收入的小幅增加尚不足以構(gòu)成置換住房的能力，因此只有當(dāng)收入水平有了明顯大幅的提高，才可能形成購(gòu)買力，引起住房消費(fèi)的增加。因此，當(dāng)居民可支配收入增長(zhǎng)不及住房?jī)r(jià)格上漲速度時(shí)，居民的住房負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。

（三）居民的投資需求。居民對(duì)未來(lái)的預(yù)期同樣也影響著人們對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力。這里對(duì)未來(lái)的預(yù)期包括兩個(gè)層面的含義：一是居民對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)收入的預(yù)期理論，居民消費(fèi)不僅與即期的收入有著密切關(guān)系，還與居民對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期有關(guān)。因此，如果居民對(duì)未來(lái)的收入充滿著信心，他們就可以把未來(lái)的高收入貼現(xiàn)到現(xiàn)在，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力就會(huì)相對(duì)強(qiáng)一些；二是居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。如果住房消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)上漲，有些潛在消費(fèi)者可能會(huì)持觀望態(tài)度，有些則可能會(huì)不顧自己目前的負(fù)擔(dān)能力，而選擇超前消費(fèi)，從而對(duì)自己和家庭造成比較大的經(jīng)濟(jì)壓力。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期演變成為集體的、普遍的社會(huì)行為時(shí)，居民的心理預(yù)期便能左右著房?jī)r(jià)的走向。因此，有些房地產(chǎn)開發(fā)商便利用人們這種心理預(yù)期來(lái)逐漸抬高房?jī)r(jià)，不斷增強(qiáng)住房消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而使他們自己不知不覺地成為了房?jī)r(jià)高漲的助推器。

四、提高住房負(fù)擔(dān)能力的建議

（一）強(qiáng)化對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，完善土地供應(yīng)機(jī)制。由于土地價(jià)格的高低會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生直接的影響，因此在現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與政策條件下，市政府首先應(yīng)當(dāng)不斷地加強(qiáng)土地價(jià)格的宏觀調(diào)控，不斷加大對(duì)閑置土地的監(jiān)管力度，并且減少建設(shè)用地的浪費(fèi)現(xiàn)象；其次應(yīng)當(dāng)通過(guò)完善土地“招、拍、掛”制度，與定期公布基準(zhǔn)地價(jià)，以此來(lái)合理地引導(dǎo)土地價(jià)格水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（二）科學(xué)進(jìn)行城市規(guī)劃，合理布局住宅用地。兼顧舊城區(qū)改造與新城區(qū)開發(fā)，中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)相協(xié)調(diào)，加大遠(yuǎn)城區(qū)的居住開發(fā)力度，降低住房的建造成本，相應(yīng)降低房?jī)r(jià)，以增強(qiáng)居民家庭的住房負(fù)擔(dān)能力。科學(xué)、合理地進(jìn)行城市規(guī)劃，這樣既能緩解和分擔(dān)中心城區(qū)過(guò)度集聚的壓力，又能帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而有效地加快區(qū)域城市化的進(jìn)程。

（三）大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展。在完備的住房供給體系之中，一個(gè)不可或缺的組成部分即是租賃市場(chǎng)。在眾多層次的住房需求中，會(huì)有一部分需求者在短期內(nèi)不具有住房負(fù)擔(dān)能力，或者沒(méi)有擁有長(zhǎng)期固定居所的意愿，更或者是由于各種目的而產(chǎn)生對(duì)住房的臨時(shí)性需求，正是由于這些需求的存在，住宅租賃市場(chǎng)就產(chǎn)生了其存在的必要性。因此，應(yīng)加快多層次的住房租賃市場(chǎng)體系的建設(shè)，來(lái)滿足不同收入階層居民的住房需求。

（四）多渠道解決外來(lái)人口住房問(wèn)題。隨著克拉瑪依市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，戶籍人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)，除了本地的戶籍人口自然增長(zhǎng)以外，還有相當(dāng)一部分外來(lái)人口。在目前經(jīng)濟(jì)適用房、改善型住房已停止申購(gòu)的情況下，這部分人口只能購(gòu)買商品住房，而相當(dāng)一部分外來(lái)人口的收入水平無(wú)法負(fù)擔(dān)商品房的價(jià)格，因此會(huì)造成一部分外來(lái)人口來(lái)克務(wù)工一段時(shí)間因無(wú)力負(fù)擔(dān)住房?jī)r(jià)格而返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，這樣不利于克拉瑪依市的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。針對(duì)以上問(wèn)題，政府可以采取增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，來(lái)滿足此類人口的住房需求。

（五）引導(dǎo)居民進(jìn)行理性消費(fèi)，控制投機(jī)性購(gòu)房。隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)的人口也不斷增加，人們對(duì)住房的需求也越發(fā)的具有多層次性。房地產(chǎn)屬于大額的資源性消費(fèi)品，會(huì)占用大量的土地資源以及大量的資金，因此對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)貫穿了其一生。一旦有了新的居住需求時(shí)，住房消費(fèi)者往往不惜向銀行借貸巨額資金，將自己捆綁成“房奴”，這樣的消費(fèi)理念不僅加重了自己的住房負(fù)擔(dān)，還拉高了住房的價(jià)格。而在國(guó)外很多國(guó)家的居民住房需求是循序漸進(jìn)的，人們大多持梯級(jí)式消費(fèi)的住房觀念，大部分的高收入者選擇購(gòu)買郊區(qū)的豪宅，而普通白領(lǐng)選擇住在城市中心，另外低收入階層則住在政府提供的住房中。

（六）加快住房供給側(cè)改革，穩(wěn)步去庫(kù)存。針對(duì)庫(kù)存壓力高企的情況，應(yīng)考慮進(jìn)一步控制土地供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏，推進(jìn)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型，從供應(yīng)源頭調(diào)整結(jié)構(gòu)，以加快庫(kù)存去化。此外，保障房貨幣化安置也應(yīng)積極推進(jìn)，加快存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，特別是棚改將轉(zhuǎn)由貨幣化安置為主，在強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存作用的同時(shí)，進(jìn)一步健全多層次住房供應(yīng)體系。

此外，“十三五”規(guī)劃綱要提出，未來(lái)我國(guó)將要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫(kù)存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫(kù)存，擴(kuò)大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。

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