資產(chǎn)評估基本方法的對比與選擇

呂霽+張麗雅

[摘 要]資產(chǎn)評估專業(yè)要求極高，需要依據(jù)實際情況，對各類評估方法進行優(yōu)選，提高資產(chǎn)評估質量及效率，以將該過程中的風險降到最低。本文主要介紹三種資產(chǎn)評估方法，分析各評估方法之間的聯(lián)系和不同，最后闡述在選擇評估方法時需要考慮的因素。

[關鍵詞]資產(chǎn)評估；方法；對比；選擇

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.12.014

[中圖分類號]F233 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）12-00-02

資產(chǎn)評估是指對資產(chǎn)價值進行合理估算，其方法和技術手段較為多樣。評估方法的選擇直接決定評估結果是否合理，也會對評估效率及風險產(chǎn)生影響。借助專業(yè)技術手段執(zhí)行該項工作，以有限的資金實現(xiàn)價值創(chuàng)造，可減少不必要的浪費。

1 資產(chǎn)評估的基本方法

1.1 成本法

成本法也稱重置成本法。完成被評估資產(chǎn)重置成本估測工作后，將被評估資產(chǎn)已有各貶值因素作為重點估測內容，而被評估資產(chǎn)價值是通過在重置成本中，扣除各貶值因素獲得的。該過程中得到的價值，被稱為積算價值。具體而言，該過程中，想要得到評估價值，需要扣除的相關內容包括實體性貶值、經(jīng)濟性貶值和功能性貶值。為使該過程更加簡單和便利，也可嘗試用公式法加以表示。

1.2 市場法

市場法是收集公開市場中相同或類似資產(chǎn)近期交易價格，并依據(jù)實際需求，充分利用，通過直接對比和分析，正確估測被評估資產(chǎn)價值，所得價值又被稱為比準價值。市場法遵循的是替代原則，將比較和分析作為總體思路和技術方法，以此為背景，實施資產(chǎn)價值估測，該技術規(guī)程極為嚴謹。具體而言，資產(chǎn)評估價值與經(jīng)過修正后的參照物成交價格的算術平均值等同。

1.3 收益法

收益法主要將被評估資產(chǎn)客觀預期收益作為預測對象，并進行折現(xiàn)處理。通過該種方式，對資產(chǎn)價值進行估測。具體實現(xiàn)方法是對估價對象未來收益實施預測，選定合理的報酬率或資本化率，以現(xiàn)行價值，對未來收益進行替代。資產(chǎn)評估價值與其在剩余收益年限內預期收益現(xiàn)值的總和等同。

2 資產(chǎn)評估基本方法的對比

2.1 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

三種基本方法在實施過程中，雖各有不同，卻也互為交叉。首先，成本法背景下，對其重置成本實施估算，涉及諸多技術方法，選擇空間很大。例如，查詢現(xiàn)行市場、類比估價、對重建所需資金成本及開發(fā)者合理收益，均可得到結果。其次，市場法也較為多樣化。例如，將可比實例的近期交易價格及其某一基本特征，應用到被評估資產(chǎn)價值估測中；借助可比資產(chǎn)成本市價率或價值比率，對評估對象價值進行估測等。最后，以收益法為視角，在確定預期收益時，考量資產(chǎn)成本及銷量；而公開市場背景下的客觀收益也能夠被作為確定依據(jù)，折現(xiàn)率數(shù)值受外部市場環(huán)境影響。倘若其預期收益難以確定，可通過參照物相關數(shù)據(jù)指標，對被評估資產(chǎn)預期收益進行確定。

2.2 資產(chǎn)評估方法之間的不同

2.2.1 基本前提不同

成本法應用的前提條件：估價對象可能處于繼續(xù)使用中，或被假定為該種狀態(tài)；無論是其特性、內部結構，還是功能，都能與假設重置資產(chǎn)進行科學對比；作為評估對象的資產(chǎn)，具備可再生或可復制性；包含可隨時應用的歷史資料；時間越長，被評估資產(chǎn)的貶值風險越大。市場法應用的前提條件：活躍、成熟的市場環(huán)境下，包括相似資產(chǎn)交易行為，其與估價對象具有可比性；收集整理各項可比指標和技術參數(shù)等。收益法應用的前提條件：可以貨幣形式衡量和預測估價對象的預期收益；被評估資產(chǎn)主體因獲得預期收益所承擔的風險具備可預測性，且可用貨幣衡量；能夠準確預測估價對象的收益期限。

2.2.2 基本思路不同

成本法：對估價對象實施重建或重置。倘若投資者足夠理性，其實施某資產(chǎn)投資決策時，承受價格往往不會比該資產(chǎn)購置或建造時的重置成本高。具體而言，立足于購買者視角，將估價過程中的價格作為主要考量因素，重構與估價對象具有同等或相似功能及用途的全新資產(chǎn)，依據(jù)相關費用將被評估資產(chǎn)價值作為重點估算內容。市場法：經(jīng)類比判斷資產(chǎn)價值。投資決策價格普遍低于市場價格。倘若投資者足夠理性，其實施某項資產(chǎn)投資決策時，所能接受的價格比公開市場中，與該資產(chǎn)用途相同或類似的替代品價格低。收益法：通過資本或折現(xiàn)途徑，明確了解資產(chǎn)價值，并予以估算。投資決策過程中，作為一名理性的投資者，投資額承受范圍比該資產(chǎn)預期收益總和低。

2.2.3 經(jīng)濟技術參數(shù)不同

成本法：改變以往思維，嘗試通過重新獲取資產(chǎn)，并以此為背景，對估價對象價值進行分析和估算。換言之，得出資產(chǎn)重置成本后，將各項貶值項目扣除，以此種方式，對估價對象價值進行判定和計算。故而，成本法應用過程中包含估價對象重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值四項基礎參數(shù)。市場法：對公開市場上與估價對象類似的資產(chǎn)成交價格信息，予以獲取和充分利用，并以此為背景，實施差異修正，繼而對估價對象的價值進行預測和評估。因此，應用市場法過程中，包含的技術參數(shù)比較多，如參照的成交價格、可比因素、差異修正系數(shù)（交易情況、個別因素、容積率等各類修正系數(shù)）等。收益法：估價對象預期收益以現(xiàn)金的形式存在，并預估其價值。其包含收益額、收益期限和折現(xiàn)率等參數(shù)。

3 資產(chǎn)評估基本方法的選擇

依據(jù)資產(chǎn)評估具體情況及要求，對評估方法進行科學選擇，能夠對資產(chǎn)評估價值進行充分體現(xiàn)。資產(chǎn)評估方法的選擇，切忌盲目，要結合實際情況，從多個方面加以考量。

3.1 適應評估目的

選擇資產(chǎn)評估方法時，要使其與評估目的相吻合。為了對資產(chǎn)評估方法進行正確選擇和應用，需要考量相關前提條件。評估人員要對資產(chǎn)評估目的有所了解，認識到其與具體評估方法之間的關聯(lián)性，其中，最為關鍵的是資產(chǎn)評估活動起點和資產(chǎn)評估活動歸宿點?？茖W的評估方法是實現(xiàn)特定評估目的的先決條件，其能夠約束和限定估價對象及其所面臨的市場環(huán)境，并通過該種方式，影響資產(chǎn)評估思路、技術方法選擇、經(jīng)濟參數(shù)收集等。

3.2 適應評估對象

依據(jù)資產(chǎn)評估要求，對評估方法進行科學的選擇和應用。實施該項工作時，要對評估對象的類型、特征、使用狀態(tài)等因素進行考量。不同的評估對象，受存在形態(tài)、綜合獲利能力等影響，評估方法各異，例如，部分資產(chǎn)有很多參照物，要將市場法作為優(yōu)選方法；而部分資產(chǎn)處于經(jīng)營狀態(tài)，可嘗試應用收益法；對一些交易案例和經(jīng)營記錄均沒有的子涵，成本法是其最佳選擇。

3.3 適應資產(chǎn)評估價值類型

資產(chǎn)評估過程中，價格類型由價值類型決定。在該過程中，評估方法很關鍵，其只有適應估價對象價值類型，才能實現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的。評估方法與價值類型存在概念上的區(qū)別。資產(chǎn)評估價值類型的著重點是評估對象，主要限定資產(chǎn)評估價值本質，且在選擇評估方法時，也會對其進行約束。資產(chǎn)評估方法主要在于如何評估，從量的層面上，規(guī)定評估價值，多樣性和替代性是其明顯特征，估價標準是其主要服務主體。因而，實施資產(chǎn)評估時，應對價值類型準確與否、評估方法科學與否，以及二者的匹配性，具備清晰的認識。

3.4 受制于信息資料和數(shù)據(jù)的搜集情況

選擇資產(chǎn)評估方法時，可搜集數(shù)據(jù)和信息資料都是主要約束條件。任何一種評估方法，都要以具體、完整的數(shù)據(jù)資料為基礎，執(zhí)行具體分析、處理和轉換工作。部分包含特定影響價格的因素，倘若沒有相關數(shù)據(jù)資料為依托，評估方法就會失去其應有的效用和價值。因而，分析、處理、應用信息資料時都有具體要求。資料搜集是資產(chǎn)評估工作執(zhí)行過程中的重點內容，其直接關乎評估業(yè)務質量及方法是否科學。

開展資產(chǎn)評估工作時，各評估方法綜合考量及選擇極為必要。這是一項專業(yè)性很強的工作，需要在實際工作背景下，了解評估目的及要求，并對具體實施中的各類假設和前提進行匯總和規(guī)整，認識到其所屬類型及相關參數(shù)指標。結合實際項目情況，對各評估方法進行綜合考量，判斷其是否合適。評估結果在很大程度上取決于評估方法是否準確、合理。將多種評估方法應用到同一項評估資產(chǎn)中，因方法不同，所以運作環(huán)境各異，前提條件和參數(shù)指標都有差別。但任何一種評估方法，選用時都要符合上述要求，從而得出最終評估結論。

4 結 語

資產(chǎn)評估工作中涉及的專業(yè)內容很多，因此，評估方法的選擇極為必要。開展資產(chǎn)評估活動時，評估人員應對資產(chǎn)評估基本方法具備全面的認識和了解，明確其各自的概念、內涵、特征、優(yōu)缺點及適用環(huán)境等。依據(jù)實際情況及已經(jīng)具備的相關數(shù)據(jù)資料等，對資產(chǎn)評估方法進行科學合理的選擇和確定，最大程度保障其適用性，優(yōu)選科學、合理、適用性強，且與交易各方需求相吻合的價值判斷，以達到最佳資產(chǎn)評估效果。

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