資產(chǎn)評估報(bào)告中問題及建議

張潔++楊景海

摘要：資產(chǎn)評估報(bào)告是評估機(jī)構(gòu)接受委托方的委托，按特定的程序得出評估結(jié)論后出具的，具有公平性公正性的工作報(bào)告，展示了評估過程，也彰顯了報(bào)告編制者和編制單位對該份報(bào)告書應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任。因此，主要敘述對資產(chǎn)評估書的概念、種類以及常見問題與解決，并概括說明資產(chǎn)評估報(bào)告。

關(guān)鍵詞：

資產(chǎn)評估報(bào)告；常見問題；建議；實(shí)例分析

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.050

1資產(chǎn)評估報(bào)告的概述

1.1評估報(bào)告的概念

資產(chǎn)評估報(bào)告，是資產(chǎn)評估師遵循《資評估法》、相關(guān)條例和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，按照既定的程序?qū)υu估對象估價(jià)后，反映專業(yè)意見的書面報(bào)告。它基本涵蓋的內(nèi)容有：評估目的、程序、方法、結(jié)果，等等。如果細(xì)分的話，資產(chǎn)評估報(bào)告還有廣闊定義和狹窄定義之分，廣闊定義的評估報(bào)告反映的是工作的制度。而狹義狹窄定義的評估報(bào)告用來反映報(bào)告編制單位完成評估的總結(jié)，也是編制者和編者單位為評估業(yè)務(wù)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。

評估報(bào)告是否能夠完整、真實(shí)的編制對評估結(jié)果起著重要的作用。評估的過程固然很重要，但只是一種積累的過程，而最后所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告，精確而簡潔的概括了整個(gè)評估過程。

河北農(nóng)業(yè)大學(xué)的鄧郁和河北大學(xué)的于艷芳，以上市公司評估報(bào)告為主要的分析對象，發(fā)現(xiàn)了評估報(bào)告結(jié)果對交易價(jià)格的重要影響。其中，在2007年～2008年上市公司采用評估報(bào)告結(jié)果直接作為交易價(jià)格的占樣本總數(shù)的76.14%；而2009年～2012年上市公司采用評估報(bào)告結(jié)果直接作為交易價(jià)格的占樣本總數(shù)的83.4%。隨著時(shí)間的推移，資產(chǎn)評估報(bào)告的結(jié)果越來越成為上市公司做出交易價(jià)格的決定性因素?？梢娫u估報(bào)告所出具的結(jié)果影響上市公司交易價(jià)格的做出。這里強(qiáng)調(diào)內(nèi)容與資產(chǎn)評估報(bào)告的概念相呼應(yīng)，評估報(bào)告必須符合法律和國家的要求，包含一定的公平公正性。

1.2資產(chǎn)評估報(bào)告的種類

概括地說，資產(chǎn)評估報(bào)告大致可以分為三類。

第一類：按評估的范圍不同，區(qū)別評估報(bào)告可以根據(jù)按照資產(chǎn)整體進(jìn)行評估，還是僅對某一部分或者某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。從對企業(yè)整體評估來看，2013年連云港港口集團(tuán)某鋼筋混凝土碼頭因修船企業(yè)搬遷，規(guī)劃在該泊位進(jìn)行暫時(shí)修船作業(yè)并在碼頭堆放原料設(shè)備。但因該碼頭至今已使用20年，需要做整體的評估來排查隱患。在評估過程中，專業(yè)評估師分別對碼頭的構(gòu)建外觀，結(jié)構(gòu)的整體，基樁等做了評估，該碼頭通過評估結(jié)果對碼頭各個(gè)部分是否需要修繕做出判定。作為對整個(gè)碼頭的評估，該項(xiàng)目的完成須要編制整體評估報(bào)告書。從某一部分或某一項(xiàng)資產(chǎn)評估來看，2011年的8月1日，浙江環(huán)球評估有限責(zé)任公司接受北京萬成天泰科技發(fā)展有限公司的委托，評估該公司讓渡汽車節(jié)油器專利使用權(quán)的價(jià)格。對于該項(xiàng)目的評估，評估師只需要對該技術(shù)的使用權(quán)進(jìn)行評估即可。倘若編制整體的資產(chǎn)報(bào)告，那么將會(huì)耗費(fèi)大量的人力、物力，而且影響該部分資產(chǎn)評估價(jià)值的準(zhǔn)確性。

第二類：資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)不同的使用對象可以分為：資產(chǎn)評估報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)評估報(bào)告?？梢院苊黠@的看出，這三種是針對不同使用對象所出具的專門的資產(chǎn)評估報(bào)告，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。該分裂體現(xiàn)了“對號入座”的道理，即評估的資產(chǎn)是什么，就要編制專門的報(bào)告。

第三類：根據(jù)資料的詳細(xì)程度，資產(chǎn)評估報(bào)告可以分為：完整型和簡明型評估報(bào)告。簡明的資產(chǎn)評估報(bào)告只要說明評估的對象，范圍，目的和評估實(shí)施的過程情況，而完整的資產(chǎn)評估報(bào)告在此基礎(chǔ)上還要明確說明評估業(yè)務(wù)承接過程和情況，進(jìn)行詳細(xì)評估程序的過程，等等。

2資產(chǎn)評估報(bào)告中的問題

上述內(nèi)容是對資產(chǎn)評估報(bào)告的基本概述，由此可知一份報(bào)告是否準(zhǔn)確，影響著評估機(jī)構(gòu)以及委托方和資產(chǎn)占有方的發(fā)展。但是隨著時(shí)間的推移，在評估報(bào)告中也出現(xiàn)了參差不窮的問題。其主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

2.1過期使用

評估人員都知道一個(gè)專業(yè)術(shù)語，就是“評估基準(zhǔn)日”，而資產(chǎn)評估的委托方往往不知道這個(gè)時(shí)間的限制。準(zhǔn)則的要求是評估成果有有效期間從評估基準(zhǔn)日后的一年之內(nèi)。而委托方有時(shí)未能夠及時(shí)完成評估的目的，從而的耽誤了時(shí)間，同時(shí)也會(huì)造成使用方對出具結(jié)果的懷疑，從而否定評估結(jié)果。委托方到了最后要么再次進(jìn)行評估，要么只能放棄這次的評估目的。

2.2錯(cuò)誤地使用評估方法

不同的評估目的選用不同的評估方法。常用的評估方法有：市場法、成本法、收益法。在評估過程中，由于錯(cuò)誤使用評估方法，會(huì)使所編制的評估報(bào)告失真。例如，因某飯店生意興隆，XX老板欲購買該飯店的所有權(quán)，與該飯店達(dá)成協(xié)議后，委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該飯店進(jìn)行評估。針對該項(xiàng)目的評估目的，應(yīng)使用收益法來估價(jià)。在使用收益法時(shí)，用折現(xiàn)的方式算取預(yù)期收益所用的基數(shù)是客觀收益，而不是實(shí)際收益。什么是客觀收益呢？即是通過市場法所估量出來與被評估資產(chǎn)類似飯店的年收益，而不是被評估資產(chǎn)自身所獲得的年收益。采用客觀收益，具有客觀性，能夠準(zhǔn)確反映飯店應(yīng)得的實(shí)際收益，不是只針對特例產(chǎn)生的收益。但是在真正的評估實(shí)例中，有許多評估人員在評估時(shí)往往為了省事而忽略這個(gè)基本點(diǎn)，造成評估結(jié)果的偏失，從而影響評估報(bào)告的真實(shí)準(zhǔn)確性。

2.3刑事司法實(shí)踐中評估底稿失實(shí)

近幾年來，在刑事司法案件中，經(jīng)濟(jì)類犯罪與貪腐類犯罪比例日益上升，許多的案件需要對涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估，以此來確定犯罪人的刑罰程度。在2016年一起刑事案件中，被告人李某因納賄被拘捕。在審理案件過程中，司法機(jī)關(guān)向法院出具了由資產(chǎn)評估事務(wù)所出具的涉案房屋價(jià)值評估報(bào)告?？墒窃谶@份報(bào)告中出現(xiàn)了兩處非常明顯的評估價(jià)值上的偏差。一方面，針對這個(gè)房屋采取的評估方法是“市場法”，而選定的參照物交易時(shí)間比評估基準(zhǔn)日推后近兩年。這兩年，房價(jià)總體呈高速的上升階段。這樣的對比超出了“市場法”可修正的范圍，背離了評估的目的。另一方面，對于該房屋區(qū)位狀況的定義與事實(shí)嚴(yán)重不符，報(bào)告中表明該房屋地處交通便利的地區(qū)，且人流量大。但是通過對現(xiàn)場的調(diào)查以及證人的證實(shí)，該房屋處于交通狀況糟糕且設(shè)施不完善的荒地中。這樣的評估結(jié)果，會(huì)造成嚴(yán)重的偏差，也將會(huì)影響對犯罪人員的刑罰程度。

2.4資產(chǎn)評估與審計(jì)之間的“碰撞”

在實(shí)務(wù)中，一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)重組，根據(jù)規(guī)定不僅要評估該企業(yè)的資產(chǎn)，還要進(jìn)行審計(jì)。但是在實(shí)務(wù)操作的過程中，因?yàn)閷鶛?quán)、債務(wù)的認(rèn)定不同，以至于兩者得出的結(jié)果也不一樣。例如，在審計(jì)中，對于控制企業(yè)合并時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的確定和方法在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中得以體現(xiàn)；而在資產(chǎn)評估中，確認(rèn)資產(chǎn)的價(jià)值有特定的方法，就導(dǎo)致在評估報(bào)告出具的評估結(jié)果與審計(jì)結(jié)果有著較大的差異，報(bào)告使用者不知道該采用哪方做出的結(jié)果，導(dǎo)致審計(jì)與資產(chǎn)評估之間“碰撞”。如果資產(chǎn)評估不能與審計(jì)之間協(xié)作、分工，將會(huì)影響結(jié)果出具的進(jìn)程和結(jié)果。

3針對問題的建議

3.1加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)與委托方的溝通

評估機(jī)構(gòu)與委托方之間缺乏溝通，才會(huì)導(dǎo)致委托方與受托方對事項(xiàng)的不了解以及產(chǎn)生所謂的歧義。委托方?jīng)]有提供詳細(xì)的材料，會(huì)導(dǎo)致評估結(jié)果的不真實(shí)；而評估機(jī)構(gòu)沒有將在評估過程中的具體事項(xiàng)傳達(dá)給委托方，那么因?yàn)槲蟹降膶I(yè)受限，將會(huì)產(chǎn)生本可以避免的問題。只有增加了雙方之間的溝通，并且溝通是建立在公平真實(shí)的條件下，將會(huì)大大減少因評估報(bào)告而產(chǎn)生的問題。

3.2根據(jù)評估目的，選擇正確的評估方法

正確的評估方法，影響著所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告成果的精確程度。不同的評估目的運(yùn)用不同的評估方法。在選擇評估方法的時(shí)候一定要做到周全考慮，認(rèn)識到各種因素會(huì)對結(jié)果產(chǎn)生影響，減少因選錯(cuò)評估方法帶來的錯(cuò)誤。在這當(dāng)中，也需要評估資產(chǎn)價(jià)值的評估師加強(qiáng)溝通，在共同的討論與商定中，選擇最合適的評估方法。也許一個(gè)人所選擇的評估方法具有偏見，但是眾人共同認(rèn)可的評估方法一定是最準(zhǔn)確的方法。

3.3增強(qiáng)法制建設(shè)，完善《資產(chǎn)評估法》

近幾年，因資產(chǎn)評估存在的問題也導(dǎo)致了違法犯罪行為的增長。為此，我國在2016年已經(jīng)正式出臺了《資產(chǎn)評估法》。但是每一部法律都需要通過實(shí)踐來完善，我們不能因?yàn)榉傻某霈F(xiàn)，就對加強(qiáng)資產(chǎn)評估法制建設(shè)掉以輕心。報(bào)告的編制者和編制單位都要本著遵法守法的原則去評估資產(chǎn)，去編寫評估報(bào)告。

3.4加強(qiáng)資產(chǎn)評估與審計(jì)的協(xié)作與分工

資產(chǎn)評估與審計(jì)之間有著不可分割的關(guān)系，它們之間所要的資料可以相互借鑒。為了避免浪費(fèi)時(shí)間和精力，應(yīng)加強(qiáng)資產(chǎn)評估與審計(jì)之間的分工，分工完成對被評估資產(chǎn)的工作，共享所需的資料，如：監(jiān)盤內(nèi)容、函證成果、抽樣數(shù)據(jù)、測試成績，等等。評估機(jī)構(gòu)在對企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評估的時(shí)候，資產(chǎn)負(fù)債表中的貨幣資金、待攤費(fèi)用等內(nèi)容須要考慮到審計(jì)的結(jié)果；而審計(jì)在核查實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、權(quán)益性資產(chǎn)數(shù)量或者賬面價(jià)值時(shí)，也需要考慮到在評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所出具的實(shí)際價(jià)值。因此應(yīng)該增強(qiáng)資產(chǎn)評估與審計(jì)之間的協(xié)作，共同促進(jìn)工作的完成，完善資產(chǎn)評估報(bào)告與審計(jì)報(bào)告，避免資產(chǎn)評估與審計(jì)之間的“碰撞”。

4問題報(bào)告實(shí)例分析

4.1實(shí)例

A公司了解欲收購企業(yè)價(jià)值項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報(bào)告書（摘 要）

***字[2013]第**號

2015年05月01日，XX評估機(jī)構(gòu)接受A公司資產(chǎn)評估的委托，按照《資產(chǎn)評估法》、其他法規(guī)和評估準(zhǔn)則選用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，按必要的評估程序，對B飯店在2015年04月23日的價(jià)值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下。

（1）委托方及被評估單位：B飯店。

（2）評估目的：為A有限公司收購B飯店資產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。

（3）評估范圍：B飯店的收益。

（4）評估方法：采用市場法進(jìn)行評估。

按照《資產(chǎn)評估法》和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與條例，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)和客觀的原則及既定的評估程序，進(jìn)行資產(chǎn)評估。根據(jù)以上評估工作，在2015年05月10日得出如下評估結(jié)論：B飯店2015年05月01日企業(yè)評估價(jià)值為100萬元。本評估報(bào)告書所列示的結(jié)論僅對評估目的有效，有效期限為一年，2015年05月01日至2016年05月01日。

資產(chǎn)評估師：XXX

4.2問題分析

（1）評估方法使用錯(cuò)誤。

飯店是收益型企業(yè)，而且摘要中明確指示是對飯店收益的評估，所以應(yīng)該用收益法。市場法多數(shù)使用在無收益，且成本無法可靠計(jì)量但可比實(shí)例較多的資產(chǎn)。

（2）明細(xì)資料的缺失。

在出具評估結(jié)果前，評估機(jī)構(gòu)只根據(jù)飯店賬面獲得了該飯店近幾年的實(shí)際收益，而沒有去搜集附近可比實(shí)例的客觀收益，從而導(dǎo)致以偏概全，影響評估價(jià)值的準(zhǔn)確性。

（3）評估基準(zhǔn)日的錯(cuò)誤。

該項(xiàng)目評估的基準(zhǔn)日是2015年04月23日，而不是A有限公司委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估的日期，沒有做到真實(shí)反映評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

（4）有效期間錯(cuò)誤。

評估報(bào)告書的有效期間應(yīng)該是自評估基準(zhǔn)日后的一年之內(nèi)，而該報(bào)告所表明有效期間的起點(diǎn)是從A有限公司委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的日期，縮短了時(shí)效，如果委托方不能及時(shí)履行目的，將會(huì)不利于委托方的收購。

（5）簽章的缺少。

所出具的評估報(bào)告，必須有兩名評估師的簽章才合法，而該報(bào)告只用了一名評估師的簽章，不符合規(guī)定。

本文通過敘述評估報(bào)告的概念、種類、存在問題和議以及問題實(shí)例的分析，簡單向大家介紹評估報(bào)告。資產(chǎn)評估報(bào)告在評估中起重要作用，但是在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)不斷的發(fā)展中，資產(chǎn)評估報(bào)告中也存在著一些非常棘手的問題，需要我們不斷去發(fā)現(xiàn)這些問題并想出合理的解決方法。從評估報(bào)告中的這些基本點(diǎn)著手來介紹評估報(bào)告，使大眾能夠形象具體地了解評估報(bào)告，從而在使用資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)，可以防止很多問題的出現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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