供給側(cè)視角下全國房價高企的原因剖析

何三峰

摘要：從2015年至2016年中國樓市進入妖魔化階段，房價上漲問題越演越烈。一二線城市房價突飛猛進，節(jié)節(jié)走高的房價催生了大量“中國式買房之怪現(xiàn)象”。房價問題關(guān)乎國家經(jīng)濟健康發(fā)展，關(guān)乎黎民百姓的福祉。本文從土地供給側(cè)，主要以我國土地市場非市場化現(xiàn)狀以及土地財政下政府與地王之間的博弈關(guān)系分析本輪瘋漲的樓市，并從供給側(cè)提出土地改革的政策建議。

關(guān)鍵詞：房價瘋漲；供給側(cè)；土地供給；土地財政；房價調(diào)控

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.004

1引言

在2015年末舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，將去房地產(chǎn)庫存列為“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大經(jīng)濟任務(wù)的第二位。把化解房地產(chǎn)庫存從企業(yè)、行業(yè)、城市三個層面，提升到了關(guān)乎國家安危的高度。雖然房地產(chǎn)庫存的地域差別性大，但總體而言，房地產(chǎn)庫存確實是中國宏觀經(jīng)濟在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都面臨的最大風(fēng)險之一。

房價高企的原因需從供給和需求兩方面進行闡釋。從需求側(cè)來看，M2的增長速度是主要代表性指標(biāo)，因為M2的增長能夠比較完整地反映我國潛在購買力的增長。供給方面，土地供應(yīng)量、施工成本、房屋竣工面積等主要指標(biāo)中，就我國而言，最具有代表性指標(biāo)是土地供應(yīng)。土地價格是大城市商品房價當(dāng)中最重要的組成部分，高土地價格是本輪房價瘋漲的重要引擎。2015年底閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出：2016年及今后一個時期，要在適度擴大需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。隨后中央對供給側(cè)改革提出一系列具體要求和政策措施，供給側(cè)改革無疑成為國家經(jīng)濟政策調(diào)整的重要內(nèi)容。本文將從土地供給側(cè)探索我國自去年來水深火熱的房地產(chǎn)市場。

2我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

我國大中城市房價的不斷上漲，房地產(chǎn)成了當(dāng)下經(jīng)濟增長重要力量，這導(dǎo)致了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重扭曲，不利于經(jīng)濟增長新動力的培育與形成。2016年二季度到十月調(diào)控期間，二、三線城市房地產(chǎn)價格漲幅已經(jīng)超過了一線城市，諸如蘇州、合肥、東莞、廊坊等城市。部分城市房地產(chǎn)價格的快速增長，雖然在一定程度上有助于這些城市化解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存，但不容忽視的是，這也會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本快速增長，這將會導(dǎo)致陷入人才流失、城市綜合競爭力下滑的窘境。如今可見，一、二線城市房價上漲很快，房地產(chǎn)去庫存效果明顯，但三、四線城市房價變化不大，房產(chǎn)庫存積壓明顯，去庫存壓力仍然很大。2016年前兩季度，GDP增速為6.7%，然而房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率高達8.6%。

從全國整體價格水平來看，房價上漲趨勢已由初期的個別城市上漲向區(qū)域性上漲和全國普漲轉(zhuǎn)變，未來房價上漲壓力較大，泡沫風(fēng)險不斷加劇。如圖1，房價已連續(xù)17個月保持環(huán)比上漲態(tài)勢，其中近6個月房價環(huán)比上漲幅度均超過1%。同比價格指數(shù)持續(xù)回升，整體漲幅已超過2013年時的水平，接近2010年上半年的漲幅。

3我國土地供給現(xiàn)狀

一二線城市住宅土地供應(yīng)刷新歷史最低記錄。數(shù)據(jù)截止到2016年10月，一線城市合計年內(nèi)僅供應(yīng)成交住宅土地76宗，規(guī)劃建筑面積僅為853.88萬平方米，較2015年減少71%，供地面積僅為2015年的29%，土地出讓金1696.45億，二線城市住宅規(guī)劃建筑面積為25158.42萬平方米，較2015年減少32%，供地面積為2015年的68%，土地出讓金為10743億。一二線城市住宅地價同比上漲72%、86%，刷新歷史紀(jì)錄。截止到2016年10月12日，在一二線城市（一線城市為京滬廣深，二線城市為其他的省會等36個發(fā)達城市）中，一線城市2016年住宅土地樓面價同比2015年上漲了72%，二線城市漲幅更是達到了86%。樓面價上漲，溢價率也紛紛刷新歷史紀(jì)錄，一線城市住宅土地平均溢價率達到了93.6%，二線城市達到了65.47%。今年以來，“地王現(xiàn)象”頻出，不僅成交總價高，而且單價和溢價率也較高?！暗赝酢爆F(xiàn)象有如下特點：一是“地王”主要出現(xiàn)在土地供應(yīng)相對緊張、近期房價漲幅較大的一線和二線城市。二是“地王”拿地企業(yè)主要以國企為主。地王現(xiàn)象頻出，不僅推高了房價上漲預(yù)期，未來隨著房價的回調(diào)，這些項目出現(xiàn)風(fēng)險損失可能性很大。

4對我國房地產(chǎn)市場和土地供給現(xiàn)象分析

4.1我國土地市場呈現(xiàn)出較強的非市場化特質(zhì)

如圖2所示，在現(xiàn)行的土地出讓“招拍掛”制度下，地方政府作為土地的唯一的征收者和供給者，在土地征收和出售市場中占據(jù)著“雙頭”壟斷地位，各地在追求GDP增長時，其中土地財政作為政府強而有力的收入來源。在政府壟斷土地供應(yīng)的情況下，只要刻意控制土地供應(yīng)數(shù)量，就會形成供不應(yīng)求的局面，政府有此獲得較高的土地出讓金，雖不能成為官員的個人收益，但可以支持地方政府進行各類政府投資來提升個人政績。在該制度安排下，土地供給難以充足，投機需求、尋租現(xiàn)象由此不斷滋生。

從地方財政的構(gòu)成來看，在房價上漲幅度較大的年份（如2010、2011和2013年），土地出讓收入占地方財政收入的比例均超過60%。2016年前八個月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20057億元，同比增長14%。地方對土地財政的依賴快速上升，蘇州2016年前八個月的土地依賴指數(shù)高達82.6%，杭州、合肥、南京等城市依賴度指數(shù)都超過50%。特別地，南京2016年上半年財政收入為621億元，而出讓土地成交總金額已高達630億元。

4.2“地王”現(xiàn)象下政府與房地產(chǎn)商（國企）的博弈

在此次房價瘋漲現(xiàn)象中，地方政府與房地產(chǎn)商（國企）是主要參與者，本次博弈就這二者為參與者進行討論。主體都在追尋利益最大化，做決策時間也有先后之分，在“招掛拍”的土地交易中，地方政府作為土地持有者擁有比房地產(chǎn)商更完備的信息，即為動態(tài)性非合作、不完全信息的博弈，假定政府持有土地成本為零，此博弈參考（黃烈佳，向利，2014）。

如圖3，地方政府與房地產(chǎn)商的博弈樹，v（xi）表示收益函數(shù)，i=1，2，3，4。由博弈樹可得如表1的關(guān)系矩形圖，g（xi）代表地方政府的收益函數(shù)，i=1，2，分別代表高價出讓土地和低價出讓。f（xi）代表房地產(chǎn)商的收益函數(shù)，i=1，2，3，4。

（1）地方政府高價出讓，此時

X1：高額土地出讓金，X2：政績收益，X3：土地出讓稅收。

a）當(dāng)房地產(chǎn)商高價競拍時，

N1：房價上升對現(xiàn)持有房銷售的利潤，N2：開發(fā)房地產(chǎn)利潤，N3：股價上漲獲利，

N4：用競得土地進行融資所得收益，C1：購地后所繳稅收，C2：購地貸款利息及購地的機會成本。

b）當(dāng)房地產(chǎn)商低價競拍時，有兩種理由：一是政府招商引資，會給房產(chǎn)商政策補貼及優(yōu)惠。不過對本次房價瘋漲問題不牽涉招商引資問題，故省去；二是官商勾結(jié)，政府將商業(yè)用地劃以工業(yè)用地售給房地產(chǎn)商，房產(chǎn)商尋租獲得低價土地資源。但此時，地方政府和房地產(chǎn)商面臨中央政府的核查和懲罰，對于高額罰款或更為嚴(yán)厲處罰時，理性的地方政府和房地產(chǎn)商不會選擇此策略。

（2）地方政府低價出讓，此時

x4：土地出讓金，x5：政績收益，x6：土地出讓稅收。很明顯，X4

a） 當(dāng)房地產(chǎn)商高價競拍時，這會導(dǎo)致土地市場競爭異常激烈，此時，

C3：在激烈競爭中損失成本。

b）當(dāng)房地產(chǎn)商低價競拍時，

N5：投資其他產(chǎn)業(yè)所獲收益。

注：以上Xi和Ni分別為地方政府和房地產(chǎn)商不同策略下的主要收益，Ci為房地產(chǎn)商不同策略下的主要成本或損失。

對于以上三種精煉貝葉斯納什均衡結(jié)果，可以看出，理性的地方政府當(dāng)然愿意選擇V（x1），地方財權(quán)不斷縮小，事權(quán)不斷擴大的情形下，政府壟斷土地供應(yīng)，只要刻意控制土地供應(yīng)數(shù)量，就會形成供不應(yīng)求的局面，政府由此獲得較高的土地出讓金，拉漲了GDP，提高了政績，那地方政府干嘛還去低價出售土地呢？再看理性的房地產(chǎn)商，在當(dāng)今資產(chǎn)荒，實體經(jīng)濟增長乏力的投資窘境下，較之以上均衡結(jié)果，當(dāng)然選擇V（x1），近年來樓市火熱，投資回報率高，毫不猶豫撲向房地產(chǎn)，制造“地王”。大量投機地王的涌入也是房市泡沫的催生者，不難看出大部分是國企的身影。國有企業(yè)在資金軟約束和制度軟約束等利好情況下，與地方政府完美配合，共同推高了房價。

5土地供給側(cè)改革的政策建議

5.1盤活城市存量建設(shè)用地

城市存在大量的閑置低效土地，既包括這些年圈占過大規(guī)模用地浪費的新城新區(qū)，也包括需要改造的舊城區(qū)。改變政府維持的“一個池子蓄水，一個龍頭放水”的壟斷供應(yīng)局面，讓原土地使用者參與盤活過程。

5.2擴大土地有效供給

過去兩年，重慶經(jīng)濟GDP增速連續(xù)兩年全國第一。但在過去的六年里，重慶房價始終穩(wěn)定在6000-7000。重慶能夠在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定得益于其充足的土地供應(yīng)以及二級式的房屋供應(yīng)體系。由重慶成功事例，通過增加土地供應(yīng)量來平抑市場，這也是當(dāng)下調(diào)控房價最實質(zhì)性措施。

5.3加強土地市場交易監(jiān)督

在“招拍掛”制度下，中央政府與地方政府合理加大監(jiān)督力度，土地市場交易應(yīng)做到信息公開化、透明化，杜絕房地產(chǎn)商與地方政府勾結(jié)的尋租現(xiàn)象。此外，中央與地方政府在分稅制度的結(jié)構(gòu)上合理調(diào)整，避免政府過多依賴土地財政。讓土地通過市場價格信息機制來反映供求關(guān)系，并通過這種市場價格信息調(diào)節(jié)供給和流通，從而達到土地資源配置的最佳效果。

參考文獻

[1]林毅夫等.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革[M].北京：民主與建設(shè)出版社，2016.

[2]黃烈佳，向利.博弈視角下的地王現(xiàn)象及其治理建議[J].特區(qū)經(jīng)濟，2014，（12）.

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