黃奇帆的樓市處方管用嗎？

詹國樞

黃奇帆又亮相了。這是他卸任重慶市長后，第一次公開亮相。

5月16日晚，黃奇帆以全國人大財經(jīng)委副主任的身份，在復(fù)旦大學(xué)做了一次“樓市演講”，題目是：《關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考》。

當(dāng)今中國樓市，做分析者多矣。然而，黃奇帆的演講格外引人注目。為何？皆因他既有實際操作經(jīng)驗，又懂經(jīng)濟(jì)理論，被業(yè)界稱為“中國最懂經(jīng)濟(jì)的特大城市市長”。其治下的山城重慶，曾因“高GDP”和“低房價”這兩項“幾乎不可能同時實現(xiàn)的奇跡”而為輿論關(guān)注。

黃奇帆的演講分兩部分：第一部分，分析中國房地產(chǎn)存在的10大失衡；第二部分，提出五方面的制度安排，即建立五方面的長效機(jī)制。

長效機(jī)制一：土地。一個城市的土地供應(yīng)量和這個城市的人口必須配套。假如，一人按100平方米土地算，100萬人，需要100平方公里，1000萬人，就需要1000平方公里。人太多，土地太少，就會出現(xiàn)不平衡。出現(xiàn)不平衡，樓市就沒法調(diào)控。土地少了，就得補(bǔ)，多了，就得減。這就是宏觀調(diào)控。土地總量是最基礎(chǔ)的調(diào)控。

長效機(jī)制二：法律。所謂人均100平方米，用來干嘛？當(dāng)然不是100平方米都去搞住宅，大體是55平方米搞城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施，包括學(xué)校醫(yī)院，城市綠地；20平方米為工業(yè)用地。土地的使用，必須用法律加以限制，不能想怎么搞就怎么搞，那就要亂套。

長效機(jī)制三：稅收。黃奇帆將其概括為高端有遏制，中端有鼓勵，低端有保障。高端——想買5000萬元的高端別墅，交易契稅要交5%。如果別墅2年或5年就要炒掉，就得把交易稅從5%遞增到8%！中端——普通住宅只交1%，還要有鼓勵，老百姓買的是自己住，要有各種抵扣，鼓勵去買。低端——保障房只交0.2%交易契稅，還可以抵扣，不僅不收稅，政府出錢幫助解決住房問題，這就叫差別化稅率。

長效機(jī)制四：租賃市場。一個城市，如果有1000萬人，200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產(chǎn)商造的商業(yè)性的租賃房，還有100萬人住了小業(yè)主出租的房子。這樣，能有50%的租賃市場，那住房系統(tǒng)就比較平衡了。

長效機(jī)制五：地票。所謂地票，簡言之，就是把農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地、集體組織廢棄的企業(yè)土地、小學(xué)土地等，復(fù)墾為耕地。然后，將其折算為地票，可以到交易所交易。房產(chǎn)商要買城鄉(xiāng)接合部的土地，需要指標(biāo)，就來買地票。地票好處有三，一是耕地保護(hù)，二是反哺農(nóng)村，三是增加農(nóng)民收入。這些年，重慶一共賣了20多萬畝地票，每畝地票十多萬元，差不多有四五百億，農(nóng)民拿了這些錢，可以在農(nóng)村造房子，也可以進(jìn)城安家。

通觀黃奇帆為中國樓市開出的處方，總體看是靠譜的，有理論依據(jù)也有實際效果。

耐人尋味的是，這么好的藥方，為何尚未得到中央明確肯定與采納，也未聽說其他城市照方抓藥，按此辦理呢？分析下來，原因有三。

一是，此策略僅在重慶一市實行并取得某些效果，尚未在更大范圍試驗并形成成熟經(jīng)驗。

二是，某些長效措施，比如，土地供應(yīng)量的調(diào)控，樓市調(diào)控法律的制定，地票制度的試行等，都還有待從法律和政策層面進(jìn)行可行性論證，全面推開，時機(jī)尚不成熟。

三是，城市與城市之間，各有各的政策與辦法。

不管怎么說，一個以經(jīng)濟(jì)學(xué)研究為興趣且應(yīng)用于實踐并取得成效的特大城市市長，黃奇帆的經(jīng)驗，值得重視，值得研究。

畢竟，這是一筆相當(dāng)可貴的財富。