淺析房產(chǎn)測(cè)繪的工作流程及特點(diǎn)

夏志剛

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪是專(zhuān)業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)比較獨(dú)特的分支。目前.伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在蒸蒸日上。而針對(duì)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪作為保障房產(chǎn)交易有序公平進(jìn)行的基本技術(shù)，也越來(lái)越受到人們的重視。本文通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及流程，系統(tǒng)闡述了房產(chǎn)測(cè)繪這一概念。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；特點(diǎn)；工作流程

前言

房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)多樣、突出，房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的基本步驟復(fù)雜、煩瑣。只有熟悉房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，掌握房產(chǎn)測(cè)繪的基本作業(yè)步驟，才能對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪有更好的了解。

1城市房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和特點(diǎn)，將作為城市測(cè)繪重要組成部分的城市房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)總結(jié)起來(lái)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）作為房產(chǎn)測(cè)繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準(zhǔn)確，不表示高程，不繪制等高線(xiàn)。

（2）房產(chǎn)圖上對(duì)房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)要素的要求比其他圖種要詳細(xì)得多。例如房屋不單要表示結(jié)構(gòu)性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等。

（3）房產(chǎn)圖對(duì)房屋及房屋的權(quán)屬界線(xiàn)和用地界線(xiàn)等的表示精度要求比較高。

（4）房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括測(cè)量控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋權(quán)利界線(xiàn)、用地界線(xiàn)、附屬設(shè)施、圍護(hù)物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類(lèi)、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號(hào)以及各種名稱(chēng)和數(shù)字注記等。

（5）為了能清楚地表示出所需內(nèi)容，房產(chǎn)圖的測(cè)繪比例尺均比較大，一般為1：500、1：1000甚至更大。比例尺的大小主要根據(jù)測(cè)區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定。

2城市房產(chǎn)測(cè)繪的主要用途

房產(chǎn)測(cè)繪是城市測(cè)繪的組成部分，它不僅是城市房地產(chǎn)管理之必需，也是城市房屋規(guī)劃不可缺少的一項(xiàng)工作，在城市現(xiàn)代化管理中具有重要作用。在管理方面，房產(chǎn)測(cè)繪為城市房地產(chǎn)部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)范圍界線(xiàn)、面積和房屋建筑物的分布、坐落、位置、形狀、占有、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、用途及土地使用等基本情況，并提供各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理和城市規(guī)劃建設(shè)、合理調(diào)配使用房屋和土地、妥善安排住宅修建、制定舊城區(qū)的房屋改造以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)等工作服務(wù)。在經(jīng)濟(jì)方面，房產(chǎn)測(cè)量提供了大量準(zhǔn)確的有關(guān)房屋和土地圖紙的資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的現(xiàn)狀及變化、統(tǒng)計(jì)各類(lèi)房屋的數(shù)量和比重等內(nèi)容提供可靠的依據(jù)，也為開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供重要的材料，同時(shí)還可為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)研究確定土地分類(lèi)等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供基礎(chǔ)資料。在法制方面，房產(chǎn)圖是具有法律效力的圖紙，它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會(huì)主義法制管理的重要依據(jù)。

3房產(chǎn)測(cè)繪的工作流程和基本作業(yè)步驟

當(dāng)測(cè)繪公司通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)接收一個(gè)新的項(xiàng)目后，將按照以下工作流程展開(kāi)：首先進(jìn)行可行性研究，如果新項(xiàng)目通過(guò)可行性研究，則和客戶(hù)方面簽訂正式合同，并把正式合同備案到綜合管理部門(mén)；之后根據(jù)項(xiàng)目的具體要求和各設(shè)計(jì)人員的現(xiàn)有工作情況，安排作業(yè)人員參與設(shè)計(jì)并指定實(shí)施計(jì)劃；在有了具體的計(jì)劃后，就要按照計(jì)劃的相應(yīng)步驟展開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)或設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)計(jì)結(jié)果要進(jìn)行二級(jí)審核（包括審核人員審核和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核l最后是設(shè)計(jì)圖紙的交付、打印出圖與歸檔。另外，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，還可能因?yàn)楣緝?nèi)部或客戶(hù)方面的原因以及其他一些客觀方面的原因而對(duì)項(xiàng)目及其相應(yīng)的各級(jí)計(jì)劃進(jìn)行修改或重新編寫(xiě)，對(duì)于不必修改計(jì)劃的變更則在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作流程如圖1所示：

房產(chǎn)圖可以是實(shí)測(cè)成圖，也可以是編繪成圖。實(shí)測(cè)成圖可分為用平板儀測(cè)圖、航空攝影測(cè)量法測(cè)圖以及用野外數(shù)據(jù)采集數(shù)字化測(cè)圖，但它們都必須遵循“從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、先控制后碎部”的基本原則，也就是要先作控制測(cè)量，然后再進(jìn)行碎部測(cè)量。概括城市房產(chǎn)測(cè)繪可分為測(cè)區(qū)基本控制測(cè)量、房產(chǎn)圖根控制測(cè)量、房產(chǎn)碎部測(cè)量、房產(chǎn)圖的清繪與整飾以及必要的修測(cè)或補(bǔ)測(cè)、房產(chǎn)測(cè)繪成果輸出等內(nèi)容?，F(xiàn)將主要步驟概括起來(lái)，對(duì)其過(guò)程簡(jiǎn)單加以介紹。

3.1預(yù)測(cè)圖紙資料的檢查

設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)的首要資料。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖等檢查其圖紙是否經(jīng)過(guò)相關(guān)規(guī)劃部門(mén)審批，只有經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門(mén)審批的圖紙才是房屋面積預(yù)測(cè)算的合法依據(jù)；檢查其平面圖、立面圖、剖面圖、外檐詳圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖是否一致，設(shè)計(jì)單位為了提高效率，可能會(huì)讓不同的設(shè)計(jì)人員分工協(xié)作完成同一幢建筑的平、立、剖面圖，而在設(shè)計(jì)過(guò)程中很可能會(huì)有變更，如設(shè)計(jì)人員缺乏溝通就會(huì)造成圖紙的前后不一致；檢查平面圖上的套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，就無(wú)法完成平面圖的繪制；檢查設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上如水泵房、電表間、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用設(shè)施部位的功能使用說(shuō)明是否清楚、齊全；特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋?zhuān)缙脚_(tái)、入戶(hù)花園、連通陽(yáng)臺(tái)、架空層等是否與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)界定一致。

3.2尺寸數(shù)據(jù)采集

在設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、保溫厚度等，這些與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸、計(jì)算房屋建筑面積的墻邊沿尺寸都需要經(jīng)過(guò)換算。為此，在作業(yè)時(shí)要看清圖上標(biāo)注的是哪個(gè)部位的尺寸，而在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后的實(shí)際狀況。如設(shè)計(jì)為軸間距離1000cm、墻厚20cm，則兩墻體間的距離為980cm，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實(shí)際為976cm，不如此預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積會(huì)相差很大。對(duì)于有些房屋邊長(zhǎng)沒(méi)有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過(guò)查閱結(jié)構(gòu)圖進(jìn)行確定。另外，通過(guò)查閱開(kāi)發(fā)商提供的建筑設(shè)計(jì)光盤(pán)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法。要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。因房屋預(yù)測(cè)算和實(shí)測(cè)存在時(shí)間上的前后差異，而在不同時(shí)期的測(cè)算規(guī)范很可能有變更，在實(shí)測(cè)時(shí)應(yīng)特別注意追溯房屋預(yù)測(cè)算時(shí)的規(guī)范，注意相應(yīng)規(guī)范的應(yīng)用和生效時(shí)間，維持成果前后的一致性。

3.3測(cè)區(qū)基本控制測(cè)量

基本控制測(cè)量主要為房產(chǎn)界址點(diǎn)的測(cè)量和房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)的施測(cè)提供基礎(chǔ)控制。測(cè)區(qū)基本控制測(cè)量的主要任務(wù)是在測(cè)區(qū)地面上建立平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)，精密測(cè)定地面基本控制點(diǎn)的位置，以滿(mǎn)足測(cè)量區(qū)圖根加密、房產(chǎn)界址點(diǎn)測(cè)量和房產(chǎn)圖測(cè)繪的需要。測(cè)區(qū)基本平面控制網(wǎng)一般按照二、三、四等和一、二、三級(jí)平面控制測(cè)量的要求進(jìn)行，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)處理后獲得各控制點(diǎn)的坐標(biāo)，用來(lái)作為平面位置的基本控制。

3.4房產(chǎn)圖根控制測(cè)量

房產(chǎn)圖根控制測(cè)量是對(duì)加密的圖根控制點(diǎn)的位置進(jìn)行測(cè)量。這些圖根點(diǎn)作為測(cè)站，直接測(cè)繪其周?chē)姆慨a(chǎn)界址點(diǎn)及相關(guān)房產(chǎn)要素。為了保證房產(chǎn)測(cè)繪的精度，應(yīng)將測(cè)區(qū)基本控制點(diǎn)考慮在內(nèi)。房產(chǎn)圖根點(diǎn)的點(diǎn)位精度和點(diǎn)的密度應(yīng)滿(mǎn)足相應(yīng)等級(jí)的房產(chǎn)測(cè)繪需要。

3.5房產(chǎn)碎部測(cè)量

房產(chǎn)碎部測(cè)量主要包括房產(chǎn)要素測(cè)量和房產(chǎn)圖繪制。房產(chǎn)要素測(cè)量主要包括房產(chǎn)界址測(cè)量、境界測(cè)量、房屋及其附屬設(shè)施測(cè)量、陸地交通和水域測(cè)量以及其他相關(guān)地物測(cè)量等內(nèi)容。房產(chǎn)圖繪制是按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求將房產(chǎn)要素測(cè)繪到圖紙上或?qū)⒎慨a(chǎn)要素以數(shù)字格式在數(shù)字圖上反映而進(jìn)行的數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、輸出的過(guò)程。在實(shí)際工作中，具體的房產(chǎn)圖測(cè)繪作業(yè)方法也可分為白紙測(cè)圖、航測(cè)成圖、編繪法成圖、數(shù)字化測(cè)圖等。每種方法在實(shí)踐中的具體應(yīng)用也因不同測(cè)繪單位的實(shí)際技術(shù)力量及儀器設(shè)備條件的不同，還有用圖單位的要求不同而有不同的選擇。

3.6房產(chǎn)圖的清繪與整飾

房產(chǎn)圖的清繪與整飾是指按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的要求對(duì)鉛筆原圖或數(shù)字房產(chǎn)原圖上地物位置、線(xiàn)條、符號(hào)、注記等圖面要素進(jìn)行加工，為房產(chǎn)圖的印刷、復(fù)制及其他用途提供條件。

3.7成果輸出

即將編輯好的圖件打印輸出或以文件形式保存在計(jì)算機(jī)硬盤(pán)或其他存儲(chǔ)介質(zhì)上，將清繪和整飾好的房產(chǎn)圖件曬制成藍(lán)圖。應(yīng)當(dāng)指出的是，房產(chǎn)測(cè)繪成果包括房產(chǎn)薄冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

4結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪是城市測(cè)繪的組成部分，也是城市房屋規(guī)劃建設(shè)不可缺少的工作。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可或缺的工作。綜上所述，只有很好地掌握房產(chǎn)測(cè)繪，才能取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。