淺析如何做好工程建設項目的不動產權籍調查工作

陳利林

【摘要】今年，中央要求全面開展工程建設項目審批制度改革。不動產登記是工程建設項目審批的最終落腳點，也是保障工程建設項目物權實現的前提。而不動產權籍調查又是不動產登記的基礎?，F階段，工程項目建設各環(huán)節(jié)間銜接不暢，工作成果相互矛盾，本文從時代背景出發(fā)，闡述了不動產權籍調查工作對于工程建設項目的意義，并就做好工程項目建設的不動產權籍調查工作指出了具體的解決途徑。

【關鍵詞】工程建設項目;不動產登記;不動產權籍調查

1、時代背景

2019年3月19日，國務院辦公廳印發(fā)《國務院辦公廳關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》（國辦發(fā)〔2019〕11號，以下簡稱實施意見），該《實施意見》要求各地各部門加大轉變政府職能和簡政放權力度，全面開展工程建設項目審批制度改革，統(tǒng)一審批流程，統(tǒng)一信息數據平臺，統(tǒng)一審批管理體系，統(tǒng)一監(jiān)管方式，實現工程建設項目審批“四統(tǒng)一”。

2019年4月17日，自然資源部發(fā)布《關于推進建設用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知（征求意見稿）》，要求各級自然資源主管部門按照“一類事項一個部門統(tǒng)籌、一個階段同類事項整合”的原則，合并審批、優(yōu)化流程、簡化材料，加快推進建設用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革工作。

2、不動產權籍調查工作對于工程建設項目的意義

自然資源部門作為與工程建設項目息息相關的關鍵部門之一，理應更加主動擔當，積極作為。審批與不動產登記是項目建設必不可少的兩個核心環(huán)節(jié)，二者緊密相連，審批是前提條件，不動產登記是最終的落腳點。而不動產權籍調查又是不動產登記的基礎。因此，系統(tǒng)做好工程建設項目的不動產權籍調查工作，對于工程建設項目的不動產登記工作順利開展極為重要。

3、做好工程項目建設的不動產權籍調查工作需要統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進、統(tǒng)一成果

一般來說，工程項目建設主要由用地審批、土地供應、工程建設審批與施工、商品房預售、竣工驗收等環(huán)節(jié)構成。這些環(huán)節(jié)分別涉及到土地勘測定界、用地測量（撥地測量）、規(guī)劃驗收測量和不動產權籍調查等工作，這些工作之間既有區(qū)別，又緊密相連。按照中央有關規(guī)定，并從節(jié)約各種資源成本、時間成本的角度看，土地勘測定界、用地測量（撥地測量）、規(guī)劃驗收測量和不動產權籍調查等工作中形成的成果應該遵循統(tǒng)一的標準，有序銜接，盡量沿用。但現階段，因為種種原因，上述各項工作的成果經常出現互不認可、相互矛盾的情況，給不動產權籍調查和登記造成很多困擾和矛盾。為有效解決這一問題，將用地審批、土地供應、工程建設審批與施工、商品房預售、竣工驗收等各環(huán)節(jié)重新梳理，按照不動產登記的要求統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進各項工作任務和流程，形成統(tǒng)一通用的標準化工作成果，是一種行之有效的解決途徑。下面，按順序對各環(huán)節(jié)逐一分析。

3.1用地審批

此環(huán)節(jié)，應根據項目立項核準的項目用地范圍圖，按照國家規(guī)定，應一次性完成土地勘測定界（用地測量）工作，主要包括確認土地使用范圍、測定界樁位置、標定用地界線、調查土地權屬、相鄰宗地權利人簽章確認、調繪土地利用現狀、撥地放樣測繪、計算用地面積、套合土地調查成果數據庫、比對地類和土地利用總體規(guī)劃等工作，形成規(guī)劃用地范圍圖、土地勘測定界圖和土地勘測定界報告書等成果。

3.2土地供應

此環(huán)節(jié)，應根據土地勘測定界報告書，按照國家規(guī)定，重點對變化部分進行權屬調查和測繪，精確計算項目范圍內道路用地、綠化用地、市政工程用地等各類用地面積，確定土地供應界址范圍，形成能夠用于土地出讓合同或劃撥決定書簽訂以及國有建設用地使用權首次登記的不動產權籍調查成果。

3.3工程建設審批與施工

此環(huán)節(jié)，前期形成的不動產權籍調查成果可直接應用到建設工程規(guī)劃審批、施工審批、工程施工等工作中，不再對用地界址范圍進行調查測繪。

3.4商品房預售

此環(huán)節(jié)，應依據經審查核準的建筑施工圖，按照國家規(guī)定，將房屋平面位置圖和土地供應環(huán)節(jié)的不動產權籍調查成果進行疊加，實現房屋落幢落宗，編制不動產單元代碼，建立預測繪電子樓盤表，出具房屋預測繪報告，標明房屋預測繪面積。

3.5竣工驗收

此環(huán)節(jié)，應根據前期形成的不動產權籍調查和房屋預測繪等成果，一次性完成規(guī)劃驗收測量和房屋測繪等不動產權籍調查工作。

3.6不動產登記

此環(huán)節(jié)，根據上述各項審批、驗收資料，以及不動產權籍調查成果，依法依規(guī)為權利人辦理不動產登記。

結語：

工程建設項目的不動產權籍調查工作是一項系統(tǒng)工程，需要自然資源、住建等相關部門高屋建瓴，站在全局的高度密切配合，統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進，保證各項工作成果有序銜接、互通互用，真正實現為民、便民、利民。

參考文獻：

[1]《國務院辦公廳關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》（國辦發(fā)〔2019〕11號）

[2]《自然資源部關于推進建設用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知（征求意見稿）》

[3]《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕41號）

[4]《國土資源部辦公廳關于規(guī)范不動產權籍調查有關工作的通知》（國土資廳函〔2017〕1272號）

[5]《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》（GB/T37346-2019）

[6]《土地勘測定界規(guī)程》（TD/T1008）

[7]《地籍調查規(guī)程》（TD/T1001）

[8]《房產測量規(guī)范》（GB/T17986）