房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

高仙君

[摘要]在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，進(jìn)行合理的納稅籌劃，進(jìn)而減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，是房地產(chǎn)企業(yè)提升盈利空間的重要方式，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力的重要方式。文章通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)的周期進(jìn)行剖析，將納稅籌劃分解為融資階段的企業(yè)納稅籌劃、建設(shè)階段的企業(yè)納稅籌劃及后期銷售階段的企業(yè)納稅籌劃，并分析了企業(yè)各個階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717241

隨著我國社會的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐步提升，企業(yè)之間競爭越發(fā)激烈。在這種背景之下，企業(yè)想在激烈的社會競爭中獲得持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步，就不得不接受現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境為企業(yè)帶來機(jī)遇的同時還為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤、競爭激烈的行業(yè)，在經(jīng)營過程中面臨著沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要做好房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作，進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；提高企業(yè)的盈利空間及市場競爭力。

1當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)橫跨生產(chǎn)和流通兩個樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要進(jìn)行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預(yù)售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、實(shí)際經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并結(jié)合市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實(shí)施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識水平，對現(xiàn)行國家稅收法律及當(dāng)?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競爭力的同時又促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進(jìn)而決定了稅收負(fù)擔(dān)不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進(jìn)行合理的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應(yīng)，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應(yīng)充分考慮資金使用期限，對利息進(jìn)行資本化。

第二，融資階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費(fèi)用的結(jié)算工作要及時，從而防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借貸的時候，選擇向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資。

32開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細(xì)的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費(fèi)用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實(shí)，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時，要檢查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，進(jìn)而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學(xué)、合理地開展。

第一，開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過在建設(shè)過程對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對開發(fā)成本和核算成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實(shí)施的。簡而言之，就是我國目前對于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達(dá)到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

第二，開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作來說，重點(diǎn)是在合同管理上。與施工單位進(jìn)行合同談判時，不但要對構(gòu)成合同價(jià)款總額的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，如工程建筑勞務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)等，還要對合同的名稱、發(fā)票等進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)與對方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時間內(nèi)對發(fā)票進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)證。在此階段的稅收籌化工作，應(yīng)充分考慮對增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價(jià)格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點(diǎn)，對房源進(jìn)行合理定價(jià)。值得注意的是，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產(chǎn)生一定影響。

第二，銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對房源進(jìn)行精裝修，進(jìn)而吸引更多的消費(fèi)者和顧客。然而我國相關(guān)稅法有明確規(guī)定，精裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用，通過“銷售科目”支出計(jì)量，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，開具合格的增值稅發(fā)票。此階段需關(guān)注換房、退房對稅收的影響。

4結(jié)論

在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景之下，做好房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步有著重要的價(jià)值和深刻的意義。不但能夠很大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和賦稅壓力，而且還能夠提升房地產(chǎn)納稅籌劃工作的工作效率和工作質(zhì)量，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。相關(guān)人員必須不斷地提升自身的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)自身專業(yè)知識和專業(yè)技能，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)努力。

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