對(duì)客廳按間出租的相關(guān)法律問題研究

李婷

摘 要：客廳按間出租具有重要意義，不論是學(xué)術(shù)界還是理論界，關(guān)于客廳作為一間單獨(dú)的房間出租的研究甚少，可以查閱的文獻(xiàn)也較少，但是其涉及到的一些法律問題仍然值得研究?？蛷d按間出租，承租人的隱私及財(cái)產(chǎn)安全可能很難得到保護(hù)，可能限制其他承租人實(shí)現(xiàn)對(duì)公共空間的管理和使用的權(quán)利。就因?yàn)榭蛷d出租存在著或大或小、或多或少的問題，因此需要不斷完善有關(guān)房屋出租方面的法律法規(guī)，用法律法規(guī)來(lái)規(guī)制房屋租賃行為，還需要出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，客廳出租中，其他承租人的容忍義務(wù)要擴(kuò)大，客廳的承租人的注意義務(wù)要加強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；客廳；按間出租；承租人

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009 — 2234（2017）05 — 0095 — 03

房屋租賃是承租人為了取得非自己所有的房屋的占有和使用權(quán)，向房屋出租人定期交付一定數(shù)額的租金，從而有正當(dāng)?shù)睦碛墒褂梅课莸男袨?。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種方式。房屋租賃可以有多種現(xiàn)形式，例如房屋的所有人或者使用人（第一次承租的人）將住房全部租給他人，或者是房屋的所有權(quán)人或者使用權(quán)人，將整個(gè)住房改變?cè)瓉?lái)的建筑結(jié)構(gòu)和平面布局，把包括客廳、房間、廚房，甚至陽(yáng)臺(tái)分割成若干小間，向兩個(gè)以上的承租人分別按間出租或按床位出租。2015年，上海針對(duì)客廳按間改造出租，先行做了規(guī)定，出臺(tái)了政策，即允許了“N+1”的租賃模式。“N”是指一套居住房全部的臥室，“1”是指符合條件的經(jīng)改造能獨(dú)立成間且能單獨(dú)出租使用的客廳?！?N+1”的租賃模式，在熱播的電視劇《歡樂頌》里可以看到，劇中三個(gè)女孩合租的一套住房，分為三個(gè)房間，每人承租一間，其中樊勝美租住的那間，就是由客廳改造而來(lái)的。相信有政策的支持，客廳出租的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多，但是不論是學(xué)術(shù)界還是理論界關(guān)于客廳作為一間單獨(dú)的房間出租的研究甚少，可以查閱的文獻(xiàn)也很少，可是其涉及到的一些法律問題仍然值得研究。

1客廳按間出租的意義

1.1可以增加居民的財(cái)產(chǎn)性收益

黨的十八大報(bào)告提出“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”〔1〕，這是繼黨的十七大報(bào)告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”〔2〕之后的又一政策亮點(diǎn)。居民財(cái)產(chǎn)性收入，包括家庭擁有的動(dòng)產(chǎn)收入和不動(dòng)產(chǎn)收入，其收入來(lái)源形式多樣。多渠道增收，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是金融產(chǎn)品投資，二是實(shí)業(yè)投資及租賃服務(wù)〔3〕，如房屋租金。允許房屋按間出租后，每間房屋的出租都可以由出租人與承租人簽訂租賃合同，從而收取租金，雖然每個(gè)房間因?yàn)槊娣e大小不同可能租金不同，但是這種按間出租的方式所得的租金，可能相比一整套房屋出租后獲得的收益更高。這種租賃模式使得出租人的財(cái)產(chǎn)性收益增加，是符合十八大要求的，所以客廳如果符合出租條件的，那么應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房屋的所有人或者使用人將它租出去。

1.2物盡其用，實(shí)現(xiàn)物權(quán)法的立法目標(biāo)

“物盡其用”是物權(quán)法的立法目標(biāo)，各種東西凡有可用之處，都要盡量利用。某學(xué)者提出：所謂“物盡其用”，即物權(quán)關(guān)系的設(shè)立、變更、消滅都要以發(fā)揮物的最大效用與最大經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)，從而使有限的資源得到最充分的利用。物權(quán)法作為一種解決因資源的有限性與需求的無(wú)限性而引發(fā)的緊張關(guān)系的法律手段，其功能不僅僅在于界定財(cái)產(chǎn)歸屬，明晰產(chǎn)權(quán)而達(dá)到定分止?fàn)?、?shí)現(xiàn)社會(huì)秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好地滿足人類的需求？？？。在社會(huì)生活中，有些人可能擁有好幾套住房，但并不是每一套住房都會(huì)有人住，這樣所有權(quán)人的房屋可能就處于閑置或者半閑置的狀態(tài)，從而導(dǎo)致房屋的功能得不到發(fā)揮，從另一側(cè)面來(lái)說(shuō)也造成了資源浪費(fèi)。如果所有權(quán)人將自己的房屋整套出租或者按間出租，都可以使房屋“活”起來(lái)，不僅滿足了承租人租房的需求，而且發(fā)揮了房屋的最大效用，也能實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益，還不會(huì)造成房屋資源的浪費(fèi)，如此就實(shí)現(xiàn)了物權(quán)法“物盡其用”的立法目標(biāo)。

1.3緩解租房壓力，解決住房問題

深化住房制度改革是惠及民生的重要工程，有兩個(gè)主要途徑，一是購(gòu)房，二是租房。建立、建設(shè)住房購(gòu)買市場(chǎng)與房屋租賃市場(chǎng)是深化住房制度改革的方向，也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的重要方式。在部分人群無(wú)力購(gòu)買住房的情況下，租賃住房是解決住房問題的一個(gè)好的選擇。因此對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展就有了重要意義，它不僅能夠推動(dòng)供給性結(jié)構(gòu)調(diào)整，還能落實(shí)到推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及改善民生上，對(duì)滿足、解決城鎮(zhèn)居民或新市民的住房需求能夠發(fā)揮重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，承租人租房需求呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，而房屋租賃市場(chǎng)供給與需求關(guān)系比較緊張，間接導(dǎo)致住房難問題存在。其中租住房屋大多是以中小戶型為主，但房屋租賃市場(chǎng)上這樣的房源又比較少，退而求其次只能選擇合租。而合租帶來(lái)的問題比較多，承租人之間的權(quán)利義務(wù)可能很不明確，容易發(fā)生矛盾，大家又不愿意合租?，F(xiàn)實(shí)中可能有不少承租人沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力承租一整套房屋，而且如果出租人不允許承租人再招租或者轉(zhuǎn)租，那么承租人的負(fù)擔(dān)可能會(huì)很重，基于此，承租人可能放棄承租。房屋實(shí)行按間出租，客廳經(jīng)改造符合條件后也實(shí)行按間出租，在很大程度上擴(kuò)大了城鎮(zhèn)居民、新市民的需求選擇面。故實(shí)行房屋按間出租，客廳也按間出租的方式，從地方的實(shí)踐來(lái)看，適當(dāng)降低了承租人租金的負(fù)擔(dān)，緩解了租房壓力，且對(duì)于改善租賃房屋環(huán)境，也起到一定促進(jìn)作用，解決了部分人群的住房問題。

2客廳按間出租存在的問題

客廳是家庭成員之間生活、活動(dòng)的主要區(qū)域，這本身就賦予它多方面的功能，它不僅是家庭休閑、娛樂、就餐等活動(dòng)的場(chǎng)所，也是家庭對(duì)外的社交活動(dòng)空間。因此，中心首腦空間及對(duì)外窗口奠定了客廳在整體住宅中的地位?？蛷d一般都具有較大的面積，比較開放，同時(shí)也有較為充足的采光和合理的照明?？蛷d如果沒有做好處理，就將其作為一間單獨(dú)的房間用來(lái)出租，會(huì)產(chǎn)生很多問題，給承租人帶來(lái)不便。

2.1客廳出租難以保障承租人的隱私

客廳往往是一套住房的中心，連接著住房的每個(gè)房間，相對(duì)于每個(gè)房間來(lái)說(shuō)是開放的。除了客廳外的房間都按間出租給了其他承租人，他們到達(dá)自己的租賃房間都會(huì)經(jīng)過客廳，如果客廳就以客廳本來(lái)開放式的狀態(tài)或者雖然經(jīng)過隔離處理但所做的隔離處理狀況不佳，出租給承租人后，那么承租人的隱私就得不到保障，會(huì)給承租人日常的生活造成不利影響。而隱私往往都是承租人不愿意讓別人知道或者不方便讓別人知道的私事、個(gè)人信息或者是不愿意他人侵入或不便侵入的個(gè)人領(lǐng)域。隱私的客體是自然人的個(gè)人事務(wù)、個(gè)人信息和個(gè)人領(lǐng)域?？蛷d以客廳本來(lái)開放式的狀態(tài)或者雖然經(jīng)過隔離處理但所做的隔離處理狀況不佳，出租給承租人，承租人的朋友來(lái)往，或者承租人是夫妻的，承租人的夫妻生活，承租人是已婚的，承租人的婚外性行為，都容易暴漏出來(lái)，對(duì)承租人的個(gè)人事務(wù)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是毫無(wú)隱私可言。至于個(gè)人領(lǐng)域和個(gè)人信息，如果客廳就是以開放式出租的，那么客廳這個(gè)領(lǐng)域很容易被其他承租人或者他們的朋友侵入，如果遭遇他人侵入，可能由于客廳承租人不細(xì)心，沒有將有關(guān)個(gè)人信息的東西收起來(lái)，那么客廳承租人的個(gè)人信息就有被泄露的危險(xiǎn)。因此客廳作為一間單獨(dú)房間出租，如果沒有做好隔離處理，對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，其隱私很難得到保障。

2.2客廳出租難以保障承租人的財(cái)物安全

客廳原本作為一套完整房屋的公共空間部分，里面一般會(huì)安放電視、沙發(fā)、茶幾等家具或家用電器，其主要功能是為居住者提供招待客人的場(chǎng)所和娛樂休閑的地方，但將客廳的格局改造成一間單獨(dú)的臥室后，客廳原來(lái)的所有功能都不復(fù)存在，隨之從一個(gè)公共空間變成一個(gè)比較封閉、獨(dú)立的個(gè)人空間。變成獨(dú)立臥室的客廳雖然在性質(zhì)上發(fā)生了本質(zhì)上改變，客廳改造后的臥室在占地面積上也許較寬敞，但總的來(lái)說(shuō)客廳改造的臥室在整套房屋的空間布局上還是處于一種比較開放的空間，尤其是和其他獨(dú)立的臥室比較來(lái)看，出租人對(duì)客廳改造后的臥室很可能沒有單獨(dú)安裝獨(dú)立的房門或者并沒有用墻將它和其他公共空間、臥室室隔開。我們知道財(cái)物的存放規(guī)則一般是需要一個(gè)獨(dú)立且封閉的空間，但客廳改造成的臥室并不滿足這一條件。這一缺陷使得租賃改造后臥室的承租人來(lái)說(shuō)，其財(cái)物存在巨大的安全隱患，就算合租的人都是熟人，由于該臥室客觀上并不完全獨(dú)立，加之其他所有承租人為了進(jìn)出房屋去洗手間、廚房等公用空間都不可避免會(huì)經(jīng)過客廳，導(dǎo)致該承租人的財(cái)物丟失的可能性也比較大。還有外來(lái)人員對(duì)該承租人的財(cái)物保管來(lái)說(shuō)也是一種潛在的威脅，這里既包括非法進(jìn)入房間的偷盜者和來(lái)找其他承租人的客人。綜上所述，只要客廳改造的臥室在獨(dú)立性和封閉性上沒有達(dá)到要求，其財(cái)物的安全性幾乎得不到任何保證。

2.3客廳出租，公有部分的管理和使用受到限制

在前面一部分提到，客廳改造的臥室是將提供休閑和娛樂的公共空間從本質(zhì)上進(jìn)行改變，這一改變不僅是針對(duì)整套房屋的格局，還包括整套房屋的功能，對(duì)于其他承租人來(lái)說(shuō)，原來(lái)能享受到的一些方便和舒適就不存在了。同時(shí)所有承租人需要自己?jiǎn)为?dú)在臥室中騰出一部分空間用于滿足自己的娛樂、休閑和生活?？蛷d改造成臥室使得公有空間被壓縮，當(dāng)然所有承租人也因此在租金上享受到相應(yīng)的優(yōu)惠，但不可否認(rèn)的是，公有部分被占用后，其他房間的承租人不僅進(jìn)出廚房、洗手間等地不方便，同時(shí)為了不打擾租客廳的承租人的生活、保證該承租人的隱私，其他承租人還必須盡到更多注意義務(wù)，例如盡量減少進(jìn)出房門的頻率、盡量減少帶朋友來(lái)玩的機(jī)會(huì)、盡量注意保持該空間的衛(wèi)生等。還有一點(diǎn)對(duì)其他承租人帶來(lái)不方便的就是改造后的客廳一般不會(huì)完全封閉起來(lái)，多少還是有一部分仍然處于開放的狀態(tài)，這一部分的公共空間必須由大家進(jìn)行管理和維護(hù)，這時(shí)就可能存在其他承租人不愿盡和租賃客廳的承租人一樣的義務(wù)，造成各承租人之間的矛盾，從而影響整體承租人的生活氛圍。

3完善客廳按間出租的建議

3.1盡快出臺(tái)關(guān)于房屋按間出租的政策法規(guī)

雖然房屋按間出租的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，客廳按間出租的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，并呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，但是關(guān)于房屋按間出租、客廳按間出租的政策法規(guī)還沒有緊跟其上。2016年5月，住建部在新聞發(fā)布會(huì)上已經(jīng)將允許房屋按間出租的信號(hào)發(fā)出，那么關(guān)于這方面的政策法規(guī)也應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)，通過政策法規(guī)來(lái)規(guī)范房屋按間出租、客廳按間出租的租賃行為及所涉租賃合同，進(jìn)一步明確客廳要出租進(jìn)行改造的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)一定面積相應(yīng)的承租人數(shù)及每個(gè)承租人可以享有的最低面積做出限制，還必須保障每個(gè)承租人的住房安全。政策法規(guī)從相對(duì)宏觀的角度規(guī)制房屋按間出租、客廳按間出租行為，并不得妨礙出租人與承租人之間的意思自由，從而充分體現(xiàn)民法的私法自治原則。

3.2出租人盡到合理改造客廳的義務(wù)

出租人為了增加財(cái)產(chǎn)性收益，可以將客廳按間出租，但是客廳按間出租必須經(jīng)過必要且合理的改造，滿足獨(dú)立、舒適、便利的要求。客廳按間出租一般都會(huì)改造成臥室，臥室相對(duì)來(lái)說(shuō)具有隱蔽性，這就要求出租人要對(duì)客廳進(jìn)行隔離處理，隔離處理一般不僅包括空間的隔離，還包括對(duì)聲音的隔離，因此在做隔離處理時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)按照一般臥室的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做，不僅舒適還要獨(dú)立，而且還要方便各承租人生活。其次，客廳改造并不是說(shuō)出租人想怎么改就怎么改，客廳改造還需要確保房屋住用安全，例如為了預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，就不得改變有關(guān)消防的原有設(shè)施，防火分區(qū)、安全疏散、防火分隔該有的都要有，而且還得保障其完好有效，也不得將承重墻損毀等等。出租人盡到合理改造客廳的義務(wù)，不僅能給承租人提供一個(gè)好的居住環(huán)境，還能保障承租人的隱私不被輕易泄露，也能保障承租人的財(cái)物安全，而且對(duì)協(xié)調(diào)各承租人之間的關(guān)系也是大大有利的。

3.3強(qiáng)調(diào)承租人之間的容忍義務(wù)并加強(qiáng)客廳承租人的注意義務(wù)

“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！保?？？這是《物權(quán)法》對(duì)相鄰關(guān)系中容忍義務(wù)的規(guī)定。容忍義務(wù)是禁止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利濫用與擴(kuò)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利的重要依據(jù)，也是解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間權(quán)利沖突的法律工具。從利益平衡的角度分析，“人們既然生活在一個(gè)共同體內(nèi)，相互之間不可避免地會(huì)造成某種妨礙，但是這種妨礙必須限制在正常的限度之內(nèi)。”？？？雖然房屋按間出租與客廳按間出租不是相鄰關(guān)系，但和相鄰關(guān)系很像，各間房屋承租人的關(guān)系處理可以參考相鄰關(guān)系的規(guī)定，據(jù)此，各承租人之間對(duì)彼此都有容忍義務(wù)。客廳出租后，其他房間承租人的公用空間就隨之減少，生活上也可能出現(xiàn)不便，例如朋友來(lái)了，本來(lái)是可以在客廳待客的，但是客廳出租后，這樣的空間就沒有了，類似種種生活上的不便，其他房間的承租人都要容忍，而客廳承租人對(duì)其他承租人正常而必要的行為例如進(jìn)出經(jīng)過客廳也應(yīng)當(dāng)是要容忍的。強(qiáng)調(diào)各承租人的容忍義務(wù)時(shí)，還得加強(qiáng)客廳承租人的注意義務(wù)。因?yàn)榭臻g及設(shè)施上的限制，客廳按間出租后，客廳承租人可能不能像其他房間承租人那樣有更多的自由，客廳承租人對(duì)自己的行為及隱私保護(hù)和財(cái)物保護(hù)方面，都要加強(qiáng)注意義務(wù)。這就要求客廳承租人謹(jǐn)慎行為，不得干擾其他承租人生活，還要管理好個(gè)人含有隱私的物品及重要財(cái)物，增強(qiáng)自我保護(hù)能力，加強(qiáng)防范意識(shí)，保持良好的習(xí)慣，并主動(dòng)積極維護(hù)整個(gè)住房的秩序，創(chuàng)造和諧有序的生活環(huán)境

4結(jié)語(yǔ)

客廳經(jīng)改造后按間出租，確實(shí)是可以增加出租人的財(cái)產(chǎn)性收益，也能滿足承租人的租房要求，但是客廳按間出租存在的問題必須直面，這不僅需要協(xié)調(diào)出租人與客廳承租人的利益，還需要協(xié)調(diào)整套住房各承租人之間的利益，只有把其中可能的參與者的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確，才能為客廳改造后出租提供保障。相信國(guó)家如果出臺(tái)了關(guān)于房屋按間出租、客廳按間出租的政策法規(guī)，這方面的租賃行為必然得到規(guī)范，能夠切實(shí)保障租賃行為中各方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，改善居民住房條件，改變居民住房觀念，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程均具有重要意義。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕堅(jiān)定不移沿著中國(guó)特色社會(huì)主義道路前進(jìn)為全面建成小康社會(huì)而奮斗--在中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告〔N〕.新華網(wǎng)，2012-11-19（1）.

〔2〕高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗--在中國(guó)共產(chǎn)黨第十七次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告〔N〕.新華網(wǎng)，

2007-10-15（01）.

〔3〕陳啟清.深化金融體制改革的邏輯和方向〔J〕，青島行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2015，（06）：10-14.

〔4〕屈茂輝.物盡其用與物權(quán)法的立法目標(biāo)

〔J〕，當(dāng)代法學(xué)，2006，（04）：57-63.

〔5〕《物權(quán)法》第八十四條〔Z〕.

〔6〕〔法〕弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒爾.法國(guó)財(cái)產(chǎn)法〔G〕.羅結(jié)珍，譯.北京：中國(guó)法制出版社，2008：408.

〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕