淺析中國房地產(chǎn)稅的發(fā)展現(xiàn)狀與前景

吳靜

摘要：面對我國目前房地產(chǎn)市場的亂象以及房產(chǎn)稅試點效果不顯著的情況，2016年12月中國社科院2017年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》呼吁盡快實施房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的施行與否再度成為社會熱議話題。本文將從房地產(chǎn)市場簡述、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀、與房產(chǎn)稅的對比、發(fā)展前景這四個方面展開論述分析，詳細(xì)列述房地產(chǎn)稅出臺前有待解決的問題，給出相應(yīng)的建議，并進(jìn)一步深入分析其優(yōu)勢及未來走向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；房價；稅收體制；計稅基礎(chǔ)；征收環(huán)節(jié)

中圖分類號：F812.424 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-02

一、房地產(chǎn)市場簡述

中國房地產(chǎn)市場自2000年以來發(fā)展較為快速，尤其是2008年次貸危機(jī)之后，中國樓市房價增度明顯，同時也取得了一定經(jīng)濟(jì)成果。由于房地產(chǎn)市場涉及了諸多產(chǎn)業(yè)，房、地交易的頻繁帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并吸納就業(yè)，提高了民眾的收入水平，看似良性的循環(huán)機(jī)制，卻導(dǎo)致一、二線房價也居高不下，三、四線城市房屋庫存難降的局面。

一、二線城市的房價難降究其根本原因主要有兩點：其一，人口凈流入量大，一、二線城市吸引大量外來人口，住房的需求量隨之上升，加之地方土地供應(yīng)量的限制，供需不平衡下導(dǎo)致房價上漲；其二，市場M2增速明顯且數(shù)量過高，過多的貨幣通過央行的逆回購、MLF等一系列寬松貨幣政策流入市場，加大了人民幣貶值的預(yù)期，房地產(chǎn)作為較好的投資保值途徑，促使多數(shù)投資者選擇一、二線城市房產(chǎn)進(jìn)行購買保值，進(jìn)一步推高了城市房價，而三、四線城市的房價相對就難以上升，產(chǎn)生庫存過剩的現(xiàn)象。

基于以上的原因，國家也在進(jìn)行相關(guān)的調(diào)控，目前的限購和限貸政策可以在短期內(nèi)整治房地產(chǎn)市場亂象，但卻為未來政策寬松后的房地產(chǎn)市場埋下隱患，同時，房產(chǎn)稅試點效果的不理想，多方將希望寄托于房地產(chǎn)稅，也產(chǎn)生了巨大爭議。

二、房地產(chǎn)稅的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)稅的定義

房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅，主要包含土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、契稅、耕地占用稅等。

（二）房地產(chǎn)稅出臺前存在的問題

1.與現(xiàn)行稅種的重復(fù)關(guān)系

房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行一些稅種存在重復(fù)征收的可能性?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)的稅費主要有土地占用稅、土地增值稅、消費稅、印花稅、土地出讓金等。

以土地出讓金為例，土地出讓金是指國家作為土地所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者的過程中向土地使用者收取的全部價款，這表示，房地產(chǎn)在起初土地使用權(quán)交易環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地征收過一筆費用，如果施行房地產(chǎn)稅，則就要求在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)再次對土地征稅，與土地出讓金存在重復(fù)征收的情況。同理與其他稅種也存在這一關(guān)系。這就要求考慮相關(guān)稅種整合、扣除以及銜接的問題。

2.房地產(chǎn)構(gòu)成的復(fù)雜性

中國房地產(chǎn)構(gòu)成具有一定的復(fù)雜性。1997年開始的住房制度改革，以及在此之后地不斷完善與整改，房產(chǎn)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)權(quán)期限等都進(jìn)行了嚴(yán)格區(qū)分，比如房產(chǎn)性質(zhì)分為軍產(chǎn)、央產(chǎn)、民產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)期限則有40年、50年、70年不等，這增加了房屋類型界定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅進(jìn)而是一個復(fù)雜工程，前期準(zhǔn)備工作量也相對較大的。

3.稅率制定的繁瑣

房地產(chǎn)稅的征收不僅是在交易環(huán)節(jié)，還在保有環(huán)節(jié)，同時將土地也納入了征收范圍。如果給定一個統(tǒng)一稅率，顯然不具備合理性。即使是給定稅率區(qū)間，這一區(qū)間的界定也是需要綜合考量諸多因素。

4.房地產(chǎn)稅征收順序難以同步

綜合考慮我國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，房價高漲主要出現(xiàn)在一、二線城市及其周邊熱門城市，房地產(chǎn)稅的開征有利于調(diào)節(jié)一、二線城市房產(chǎn)投資行為，但不利于于三、四線城市“去庫存”的目標(biāo)實現(xiàn)。

如果房地產(chǎn)稅在三、四線城市開征，新房購得者需要在持有環(huán)節(jié)交稅，本身相對于一、二線城市住房吸引力較小的情況下，多數(shù)會選擇放棄購房，進(jìn)而導(dǎo)致三、四線城市房屋庫存難降。

5.計稅基礎(chǔ)的評估價值缺乏評定標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)是房屋和土地價值的加總，這是一個評估值，評定標(biāo)準(zhǔn)的制定需要深入研究來確定。但面對數(shù)以萬計的不同類型的房屋，準(zhǔn)確機(jī)制地確定必將耗費極高的社會成本，所以需要綜合考慮多方因素進(jìn)而遏制房產(chǎn)投機(jī)行為，從而以合法且合理的評估價值進(jìn)行征稅。

6.房地產(chǎn)稅的立法尚未具體明確

從立法目的來看，房地產(chǎn)稅的出臺不是為了使房價下降，具體來說，是要提高房屋占有、使用和交易的成本，從而對人們的房地產(chǎn)投資行為起到調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用。目前，對房地產(chǎn)稅出臺后的監(jiān)督、指導(dǎo)等方面的具體條文還不夠具體明晰，房地產(chǎn)稅出臺后可能產(chǎn)生的法律問題尚待研究，所以急需完善立法程序。

以上便是房地產(chǎn)稅地出臺前期面臨的諸多問題，但不表示房地產(chǎn)稅是無效的。因為前期的鋪墊工作較多，也基于我國當(dāng)前國情，推遲了房地產(chǎn)稅的出臺。下文將房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅進(jìn)行比較，從而論證房地產(chǎn)稅的相對優(yōu)勢以及實施的必要性。

三、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的對比

（一）房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅是指將房屋作為征稅對象，以房屋的租金收入或計稅余值為計稅依據(jù)向產(chǎn)權(quán)所有者征收的一種財產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅的特點

首先，房產(chǎn)稅的征稅對象僅是房屋；最后，征收范圍主要限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；最后，根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

（三）房產(chǎn)稅的試點及效果

上海：征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；

重慶：重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓以及無工作戶口投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

試行效果：從實行房產(chǎn)稅后的反應(yīng)來看，在重慶的房產(chǎn)稅方案中，最大的問題在于高檔房的界定；而上海的方案只針對新增房地產(chǎn)，這表明不考慮存量，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。所以房產(chǎn)稅的試點最終收效甚微，且對房價的影響可忽略不計。

由于我國間接稅水平依然很高，地方主體稅種的建立與使用尚需規(guī)范，如果單單依靠房產(chǎn)稅是難以達(dá)到降低房價的目的，反而會使公眾的稅負(fù)加重。

（四）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別

如果果按照原值計稅征收的是房產(chǎn)稅，而按照評估價值計稅征收的則是房地產(chǎn)稅，主要區(qū)別在于后者計稅基礎(chǔ)中包括地價。

計稅基礎(chǔ)的差異以及房地產(chǎn)稅增加了對保有環(huán)節(jié)的征稅。在這一雙重約束下，有利于減少房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

四、房地產(chǎn)稅的前景

綜合以上分析來看，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場維穩(wěn)的未來趨勢，前期問題解決，實行房地產(chǎn)稅才會真正推上議程。至此，筆者有以下幾點建議：

（一）明確實行目的

房地產(chǎn)稅的出臺，其根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，各地政府應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到房地產(chǎn)稅不是增加稅額的手段。

（二）適當(dāng)簡政放權(quán)

房地產(chǎn)稅的開征，中央可適當(dāng)?shù)叵路诺降胤秸?，有利于調(diào)動地方積極性，激發(fā)地方政府配合中央政府進(jìn)行房價調(diào)控，促進(jìn)房價穩(wěn)定。

同時，前文提到的稅率問題，中央可以給出稅率區(qū)間，地方政府根據(jù)這一區(qū)間，結(jié)合區(qū)域?qū)嵡橐?guī)定稅率，提高房地產(chǎn)稅征收的合理性。

（三）稅收所得服務(wù)人民

在成熟的市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)稅是地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。地方政府可將這部分稅款支持地方公共設(shè)施建設(shè)、教育及醫(yī)療條件改善等，從而有利于提升房地產(chǎn)的真實價值，形成良性循環(huán)。

（四）對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進(jìn)行歸并和調(diào)整

房地產(chǎn)稅的起草實際上是對現(xiàn)行的稅收體制以及相關(guān)的收費體系的再設(shè)計，圍繞著房地產(chǎn)的稅收和費用有很多，一旦推出房地產(chǎn)稅會有與其重復(fù)征收的稅種，因而提前做好相關(guān)稅費的整合、扣減成為必要前提。更合理反映房地產(chǎn)市場的稅收體制。

（五）征收順序：由大城市向小城市延伸

一線和部分二線城市的房價已到較為合理區(qū)間，具備開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但少數(shù)二線城市和眾多三、四城市的房價目前處于較低水平，上漲空間與潛力有待開發(fā)，可以推遲開征房地產(chǎn)稅。等房價到合理位置，再開征，以追求房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

（六）家庭首套房考慮免征

房地產(chǎn)稅是為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，但考慮到剛需住房需求的家庭，以及放開“二孩政策”的影響，家庭剛需住房可能大于兩套。所以應(yīng)合理采取免征或者降低稅率等措施。同時，需要制定相關(guān)審核與監(jiān)管機(jī)制。

五、結(jié)語

綜上，房地產(chǎn)稅相較于房產(chǎn)稅有較大的優(yōu)勢，有利于規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場，并且理順目前一些城市過高的樓市價格以及再設(shè)我國房地產(chǎn)市場的稅收體制，從而真正意義上達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、穩(wěn)定房價的直接目的，以及民皆有其居的最終目的。

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