關(guān)于房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避策略探討

王文格

（景洪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)綜合服務(wù)中心）

摘要：城市發(fā)展對懂了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的交易中將會產(chǎn)生各種問題。對于房地產(chǎn)交易管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，我們應(yīng)該積極地應(yīng)對，對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)防和規(guī)避是房地產(chǎn)管理中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。本文將結(jié)合房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)，對其中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析以及規(guī)避。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易 管理 風(fēng)險(xiǎn) 分析 規(guī)避

房地產(chǎn)行業(yè)包括了房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、經(jīng)紀(jì)、抵押以及裝飾等，隨著市場經(jīng)濟(jì)的推動房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大的鼓動，得到了飛躍性的發(fā)展。現(xiàn)代社會中所定義的房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋了多個領(lǐng)域，各個領(lǐng)域之間緊密相扣形成了一個完整的過程。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤趨高，所以在房地產(chǎn)交易中所產(chǎn)生的問題也隨之增多。我國大部分的城市中，居民想要擁有自己的房產(chǎn)就需要付出很大份額的資金，如果在交易過程中遇到詐騙或其他問題，將會嚴(yán)重的影響居民正常的生活，產(chǎn)生深遠(yuǎn)的社會影響，帶來社會矛盾的激化和不穩(wěn)定因素。所以在房地產(chǎn)交易過程中，如何通過管理來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有著積極地意義與作用，對于社會發(fā)展將會有正面的引導(dǎo)。

一、房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易屬于不動產(chǎn)權(quán)的交易過程，不動產(chǎn)與普通的商品不同，無法通過交錢交貨來進(jìn)行交易，不動產(chǎn)權(quán)的交易需要通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押或者房屋租賃等形式進(jìn)行。房地產(chǎn)交易具有個體性強(qiáng)的特征，每個房地產(chǎn)個例都有其自身的特點(diǎn)，所以在交易中很難對復(fù)雜的個體進(jìn)行一個統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)。同時房地產(chǎn)交易的手續(xù)相較其他商品要復(fù)雜，需要更多的中介的進(jìn)入，隨著交易中不同的服務(wù)介入就會帶來過程的擴(kuò)大化。

房地產(chǎn)本身不能夠?qū)嶋H上的流通，都是通過房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)力流轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的過渡。這個權(quán)力流轉(zhuǎn)的過程就要通過國家政府相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)和管理。房地產(chǎn)交易管理主要是政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律、行政以及經(jīng)濟(jì)上的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。

《城市房地產(chǎn)管理法》將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃定義為房地產(chǎn)交易。管理法中規(guī)定房地產(chǎn)交易中的主體是平等的民事主體，具體的交易內(nèi)容通過雙方約定進(jìn)行確定，客體則為房地產(chǎn)，交易過程受到法律的保護(hù)。同時管理法還對房屋和土地權(quán)利進(jìn)行了統(tǒng)一，規(guī)定在房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的同時其占用的土地使用權(quán)也隨之進(jìn)行了流轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 開發(fā)商的欺詐行為

開發(fā)商在暴利的誘導(dǎo)下容易出現(xiàn)價(jià)值觀的偏差，有些開發(fā)商就會通過不正當(dāng)?shù)氖侄蝸韺蛻暨M(jìn)行欺詐。欺詐主要發(fā)生在兩個方面，其一是房屋質(zhì)量本身，開發(fā)商在利益驅(qū)使下通過對房屋質(zhì)量進(jìn)行偷工減料，無法符合合同規(guī)定中的質(zhì)量要求，利用購買者對于房屋質(zhì)量無法自行檢測和肉眼發(fā)現(xiàn)的局限，對購買者進(jìn)行欺詐。

同時開發(fā)商還存在虛假廣告宣傳問題，通過與實(shí)際房屋不同的大幅廣告宣傳騙取購房者的購房款，在后期房屋建設(shè)中完全與廣告內(nèi)容不符，產(chǎn)生欺詐行為。開發(fā)商常出現(xiàn)的欺詐情況還發(fā)生在合同條款中，通過在合同中規(guī)定不平等或明顯損害購房者利益的條約來實(shí)施詐騙，導(dǎo)致很多購房者交付了房款，卻遲遲不能夠獲得房屋產(chǎn)權(quán)。

2.2 房地產(chǎn)中介欺詐行為

由于房產(chǎn)交易過程中存在很多復(fù)雜的程序，房地產(chǎn)中介就是能夠在交易過程中提供各項(xiàng)服務(wù)的一些機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易過程中將會有許多利益產(chǎn)生，房產(chǎn)中介利用復(fù)雜過程中的一些部分對購房者進(jìn)行詐騙。不少無良房產(chǎn)中介利用自身對于政策等方面知識的熟悉來騙取購房者的部分錢財(cái)，在中介合同中加入不正當(dāng)?shù)臈l件。有些中介機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)了無證照經(jīng)營、越權(quán)經(jīng)營以及非法異地經(jīng)營等。

三、房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避策略

3.1 健全管理制度及相關(guān)法律法規(guī)

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國針對于房地產(chǎn)交易管理的相關(guān)管理制度以及法律法規(guī)還沒能及時的進(jìn)行更新。想要更好的進(jìn)行房地產(chǎn)交易管理就應(yīng)該健全和完善我們現(xiàn)有的管理制度以及法律法規(guī)。

政府部門不應(yīng)該忽略這一塊的管理，加大對于房地產(chǎn)交易的重視，發(fā)揮出積極的主導(dǎo)作用。通過管理制度以及法律法規(guī)為所有交易方開啟保護(hù)傘，降低整個交易市場的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易管理制度以及法律法規(guī)能夠?qū)φ麄€交易市場進(jìn)行有力的約束和規(guī)范，能夠引導(dǎo)健康的交易氛圍。只有管理制度以及法律法規(guī)越來越健全，才能夠避免一些居心叵測的人鉆空子。管理制度以及法律法規(guī)健全也能夠讓政府部門更好的進(jìn)行監(jiān)管，更好的處理交易過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，真正達(dá)到監(jiān)管力度和效果。

3.2 營造良好的交易氛圍

很多房地產(chǎn)商在進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的時候就抱有錯誤的思想認(rèn)識，他們認(rèn)為能夠通過一些不誠信的手段從交易中謀取利益。政府部門應(yīng)該對所有進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的商家打預(yù)防針，讓他們能夠端正自己進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的初衷，任何行業(yè)都有利益，但任何行業(yè)都應(yīng)該遵守誠信的原則。

通過舉辦會談的形式，召集房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行多方交流，組織各種類型的誠信教育活動，加強(qiáng)所有從業(yè)人員的誠信意識。動用各類的媒體和媒介，為整個房地產(chǎn)交易市場形成一個良好的生長氛圍。加大對于不誠信企業(yè)的督查力度，常檢查、重處罰，讓所有存在不良操作的房地產(chǎn)商無法在房地產(chǎn)交易中繼續(xù)生存，同時公開其違規(guī)的行為，讓購房者也能夠?qū)ζ渚炊h(yuǎn)之，也就能夠進(jìn)一步減少交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)信息體系建設(shè)

能夠進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易進(jìn)行管理，就需要對房地產(chǎn)信息有著準(zhǔn)確的把握，這就需要政府部門為主導(dǎo)來建立健全相應(yīng)的房地產(chǎn)信息體系。將所有的房地產(chǎn)信息通過科學(xué)的信息技術(shù)手段進(jìn)行歸類整理，并結(jié)合通訊技術(shù)讓所有信息能夠輕松的在各政府部門之間進(jìn)行流通，甚至對外公開。通過信息的全面整合，能夠同時形成一個公共的對外平臺，政府部門能夠通過這個平臺與所有的購房者以及開發(fā)商、中介進(jìn)行信息的交流。房地產(chǎn)信息體系建成后還能夠架設(shè)出輿論平臺，通過公眾輿論的力量來對這個行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，這樣將會給所有行業(yè)內(nèi)的企業(yè)帶來強(qiáng)烈的輿論壓力，也就降低了他們的不良行為可能性。

購房者能夠通過這個平臺及時的了解到最新的國家政策，避免了購房者對政策不理解、不了解的情況。透明、正確的信息公開也能夠讓所有購房者擁有了判斷的能力，能夠在購買之前就對開發(fā)商和中介進(jìn)行判定，避免了欺詐行為的不斷發(fā)生。

四、結(jié)束語

通過上文的對于房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析，我們能夠進(jìn)一步的了解到產(chǎn)生房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)的原因采取相應(yīng)的規(guī)避策略。房地產(chǎn)交易市場是一個資金量巨大的市場，政府應(yīng)該更多的關(guān)注這個市場的健康發(fā)展，積極的對這個市場進(jìn)行有效的管理和引導(dǎo)，采用不同的策略時刻規(guī)避房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠推動我國房地產(chǎn)交易市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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