香港樓市升潮眾生相

焦建

樓市連漲13個(gè)月，政府調(diào)控措施亦推出多輪。在一系列內(nèi)外環(huán)境因素皆劇烈變動(dòng)影響下，香港樓市未來走向如何？會(huì)否再現(xiàn)20年前“爆煲”時(shí)的景象？

上午10時(shí)左右，等待資格抽簽的認(rèn)購者隊(duì)伍由售樓處開始蔓延至附近的過街隧道，從與其銜接的天橋轉(zhuǎn)出，一直排到港鐵站附近。即便面對(duì)的是慣于排隊(duì)等候的香港人，地產(chǎn)商仍派出了數(shù)百名工作人員維持秩序。這是今年5月下旬，《財(cái)經(jīng)》記者在香港某新樓盤開售現(xiàn)場(chǎng)的所見。

長(zhǎng)長(zhǎng)的人龍，正是當(dāng)下香港樓市熱度的縮影。受諸般因素助燃，新盤構(gòu)成了樓市當(dāng)下熱銷的主體。截至5月22日，今年香港一手私有樓盤注冊(cè)金額已達(dá)1024.2億元（港幣，下同），較去年上半年680.6億元高出五成?？偝山涣恳灿?月的3300宗左右，升至4月的超過7000宗；此外，面積小于431平方呎（1平方米約為10.76平方呎，下稱呎）、總價(jià)較低故被稱為“上車盤”的銷售也呈暢旺態(tài)勢(shì)：累計(jì)連升13個(gè)月后，總升幅為21.8%；類似的漲勢(shì)還蔓延至公屋，呎單價(jià)貴過私樓的案例亦開始出現(xiàn)。

面對(duì)如此迅猛升勢(shì)，香港特區(qū)政府（下稱港府）雖已屢次“出招”調(diào)控，其手段的種類及有效性仍被認(rèn)為捉襟見肘。這既使得上述樓盤首批開售的500個(gè)左右單位迎來了近1.5萬名認(rèn)購者抽簽競(jìng)購，也讓越來越多的人以20年前香港樓市爆煲前的火熱場(chǎng)景比照當(dāng)下。

截至6月初，被認(rèn)為是樓市“制冷劑”的美國(guó)加息及新樓供應(yīng)量增加，尚未打破香港樓價(jià)繼續(xù)摸高的態(tài)勢(shì)。如此“長(zhǎng)升長(zhǎng)有”背后，令港人樂觀與悲觀的原因各有哪些？這場(chǎng)與數(shù)百萬市民財(cái)富及杠桿承受能力相關(guān)的消耗戰(zhàn)又將趨向何方？此間相關(guān)利益方一年多以來的各自經(jīng)歷，應(yīng)可為尋求答案提供一定線索。

買方追漲：本地與非本地

在香港新界居民鄒毅宬女士看來，去年底其將自己持有的一套小房子賣出時(shí)，雖有其不得不換大房子的個(gè)人原因，但從市價(jià)來看，“應(yīng)該也沒有太多上漲空間了”。但事實(shí)證明，她對(duì)于樓市需求端的判斷仍相對(duì)保守。

她的這套房子位于沙田花園城雅碧苑，于2013年下半年時(shí)以280萬元購入，是一套實(shí)用面積約為305呎的一室一廳樓房，雖受制于朝向及格局等因素，至賣出時(shí)價(jià)格仍已漲至355萬元?！?60萬元放盤給中介后，總共只來了兩撥人，從決定賣到減幾萬賣出，一共花了不到一個(gè)星期時(shí)間，太快了以至于沒緩過勁兒來?！彼龑?duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

時(shí)至今年5月，與其所售樓盤僅一街之隔的河畔花園F座中層的一個(gè)樓盤，實(shí)用面積242呎，以290萬元購入的原業(yè)主開價(jià)450萬元，也在一周左右后以443.7萬元售出。超過1.8萬元的呎價(jià)，既創(chuàng)下了新界區(qū)內(nèi)上車盤的新高，也給香港樓市“樓價(jià)愈細(xì)、呎價(jià)愈貴”（總價(jià)越低單價(jià)越貴）現(xiàn)象增添了新注解。

“我在買樓前也看過這個(gè)樓盤，其特點(diǎn)一是臨近沙田城門河，算是河景房；二是在很小的面積內(nèi)也做出兩到三室，適用性強(qiáng)。我那個(gè)單位雖沒有這些特點(diǎn)，但勝在呎價(jià)低，等到今年出手的話，能再多賣50萬元?！编u女士稱。

如果房子再晚出手幾天，她的選擇可能會(huì)有所不同。在其賣盤后不久，港府宣布推出新辣招：對(duì)已持物業(yè)的當(dāng)?shù)鼐用?，在購入二套房時(shí)，將征收相當(dāng)于物業(yè)交易價(jià)的15%作為印花稅。對(duì)不少等待“上車”的首置客來說，一度認(rèn)為此舉可令樓價(jià)回落，并進(jìn)入持幣待購狀態(tài)；本地的一家地產(chǎn)中介龍頭公司也在春節(jié)前后預(yù)測(cè)稱，樓價(jià)有下跌10%左右的可能。

市況證明了這些預(yù)期盡皆落空。從3月開始，香港樓價(jià)開始進(jìn)入迅速上升通道。港府公布的首季經(jīng)濟(jì)報(bào)告稱：“今年住宅物業(yè)市場(chǎng)重拾活力，3月更變得頗亢奮，首季成交量雖按季少22%，但較一年前的極低基數(shù)，高出113%。交投量由今年1月的3286宗顯著增至3月的5856宗，增長(zhǎng)達(dá)78%?！?/p>

這意味著，香港樓價(jià)在今年一季度同比又上升4%后，已較1997年時(shí)的頂峰還要高出85%；而市民的置業(yè)供款負(fù)擔(dān)比率則進(jìn)一步惡化至66%，高于過去20年45%的長(zhǎng)期平均水平。

鄒女士樓盤的買家，能在一定程度上代表這批購買力著實(shí)有限卻在不斷用破頂價(jià)搶購的買家：一位做保安員的母親，買房是為了給從事IT業(yè)、月薪3萬元左右的兒子做婚房。因首期有限，借足了中銀對(duì)此類樓盤的最高九成按揭額度。因兒子一人信用不足無法通過銀行壓力測(cè)試，母親也要聯(lián)署簽名擔(dān)保。

“兒子現(xiàn)在沒房也沒女朋友，擔(dān)心他娶不到老婆，也害怕總價(jià)超過400萬元后這輩子真的就再也買不起房子了?！边@位買家在試圖與鄒女士砍價(jià)時(shí)稱。據(jù)其透露，房子買了其實(shí)也“住不起”，只能通過放租來償還大概每月1.3萬元的房貸。

愿意幫孩子購房“上車”的父母，其涉獵范圍并不止于二手樓盤。在5月新開盤的一個(gè)樓盤銷售過程中，地產(chǎn)商就表示：其買家中有65%的部分是35歲左右的年輕人。以其面積為370呎、單價(jià)為1.6萬元的單位為例，總價(jià)接近600萬元，因銀行只提供六成按揭，故買家首付需拿出240萬元。

“30歲左右的年輕人，一般只工作了十年，每月儲(chǔ)2萬元才有機(jī)會(huì)儲(chǔ)夠這一數(shù)字。但他們剛工作的時(shí)候，可能全部工資也不足2萬元。樓價(jià)與其購買力脫節(jié)，部分買家眼見樓價(jià)升得這么急，子女成家立室時(shí)會(huì)買不起樓；不如趁自己還力所能及，先替子女置業(yè)，早做準(zhǔn)備?！毕愀壑性瘓F(tuán)主席施永青撰文稱。

樓市買家愈加年輕化現(xiàn)象，也被普遍認(rèn)為與第二次置業(yè)要繳納15%的印花稅辣招有關(guān)：作為從價(jià)稅，一個(gè)800萬元的單位要付120萬元的稅，故有人會(huì)借家中年輕成員首次置業(yè)的名義來進(jìn)行投資。

此外，香港樓市觀察人士林本利則認(rèn)為：在過去十年中，據(jù)其進(jìn)行的相關(guān)測(cè)算，約有10萬個(gè)香港家庭因?yàn)椤奥溴e(cuò)車”（即希望先售房再買房卻踏空）而伺機(jī)重新上車，也構(gòu)成了潛在的強(qiáng)大購樓需求。

“這些幾年前賣了自住樓的人，和那些一直看淡樓市不買樓的人，正在因‘遺憾效應(yīng)日益陷入恐慌狀態(tài)。原本能在港島買兩居的錢，現(xiàn)在卻只能在元朗買套納米樓。政府即將換屆，不知道林太（候任特首林鄭月娥）又會(huì)出什么新招?？傊泻眠^沒有?！编u女士稱。經(jīng)過較長(zhǎng)的觀望后，她的一位新移民朋友去年底在港島斥資超600元萬買了套小兩室，其樓齡已超過40年。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者采訪的多位樓市買家或潛在買家情況來看，其目前心態(tài)大致可分為兩類：認(rèn)為不應(yīng)“盲搶”者覺得，樓價(jià)負(fù)擔(dān)比率已升至比1997年時(shí)更高的水平，加之香港經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定且有加息風(fēng)險(xiǎn)，入市需審慎；認(rèn)為應(yīng)趁熱者，則覺得目前情況相對(duì)安全，因買家要么自住、買給孩子或持有收租，一方面在政府辣招約束下愿意長(zhǎng)期持有（買入三年后出售不用繳交額外印花稅），另一方面因就業(yè)率高且利息低，大家普遍具備一定持貨能力，不會(huì)在樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)大幅降價(jià)以求脫手。

在香港社會(huì)中，類似的辯論已持續(xù)進(jìn)行了數(shù)年。樓市一遇波動(dòng)，各種判斷均會(huì)交鋒一段時(shí)間，而后大家按照自認(rèn)為正確的方式行動(dòng)?！霸谙愀?，買不買樓，都是賭博?！苯陙碚J(rèn)為樓價(jià)將進(jìn)行調(diào)整的香港樓市觀察人士湯文亮認(rèn)為。

除本地買家心態(tài)外，另一個(gè)值得關(guān)注的變化，是內(nèi)地買家對(duì)香港樓市的興趣正不斷增加。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：香港去年四季度一手中小型住宅市場(chǎng)中，內(nèi)地個(gè)人買家占整體成交宗數(shù)比例為14.2%，占整體成交金額的15.9%，環(huán)比分別升3.9個(gè)和4.6個(gè)百分點(diǎn)；同期，其占二手中小型住宅整體成交宗數(shù)的比例為6.8%，占整體成交金額的比例為7.6%，環(huán)比分別升1.1個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

今年初時(shí)，部分受雙辣招（買家印花稅15%，雙倍印花稅15%，不計(jì)雜費(fèi)，稅款已達(dá)樓價(jià)的30%）及“股匯雙殺”影響，內(nèi)地個(gè)人買家在香港一手私人住宅市場(chǎng)的成交宗數(shù)整體占比和金額均出現(xiàn)了輕微下降。

但據(jù)香港金管局總裁陳德霖透露：在4月住宅成交中，多項(xiàng)按揭人士占新批貸款比率約兩成，非本地借貸人士占比約2%；而金管局副總裁阮國(guó)恒透露，以申請(qǐng)宗數(shù)計(jì)，上述兩類人士個(gè)案，3月份已回升至1710宗及239宗。

就豪宅這一細(xì)分市場(chǎng)來看，香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示：今年前五個(gè)月超過3000萬港元的住宅成交宗數(shù)為857宗，同比大增72.8%并創(chuàng)下歷史新高。其中，這類豪宅成交以一手豪宅為主，達(dá)到617宗，占比為72%。而內(nèi)地個(gè)人買家的占比仍維持在30%左右。

在提及為何內(nèi)地買家對(duì)香港的各類樓盤都有興趣時(shí)，沙田一名地產(chǎn)代理人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，原因可能主要有兩點(diǎn)：其一，內(nèi)地房?jī)r(jià)經(jīng)幾年上漲，從春節(jié)左右開始既限購又限售，對(duì)有投資需求的家庭來說，到香港買樓正在變成不錯(cuò)的選擇?！跋愀垭m收稅不低，但實(shí)質(zhì)上并沒有對(duì)外地人限購。以深圳買家為例，賣掉當(dāng)?shù)匾粋€(gè)單位，差不多已能在香港買一個(gè)不錯(cuò)的單位。深圳這套房能收租八千塊，同類房子在香港租金則不低于兩萬。收益比很容易算的?！?/p>

其二，“因印花稅的不斷增加，香港正在興起一個(gè)‘市區(qū)丁權(quán)市場(chǎng)。本地人要么用自己家里的年輕人獲得‘首置權(quán)，要么就跟親戚朋友商量花錢買資格。對(duì)于非本地人來說，如沒有本地親友，也可花幾十幾百萬‘借人頭（即買本地首置免稅資格）。”這位地產(chǎn)代理人士介紹稱。

“借人頭”買樓的操作模式為：假如要購入一套總價(jià)為1億元的樓盤，內(nèi)地買家正常需繳交共3000萬元的稅款，但通過一系列私下協(xié)議采用“首置人頭”方式買樓，只需繳交樓價(jià)4.25%的一般印花稅，即425萬元。

賣方主力互換：業(yè)主與地產(chǎn)商

從香港樓市的供給側(cè)來看，因個(gè)人原因著急將樓盤出手的鄒女士，只是零星個(gè)案。主動(dòng)或被動(dòng)之下，更多的業(yè)主選擇了作壁上觀。部分受此影響，在本輪樓市漲潮中，香港“交易量七八成來自現(xiàn)樓”（即存量二手房）的樓市傳統(tǒng)，正在被不斷打破。

“香港的印花稅政策對(duì)樓價(jià)產(chǎn)生了反作用。賣家要換樓的話，不足三年要多交不少印花稅，還會(huì)面對(duì)樓價(jià)猛漲無法再次上車的風(fēng)險(xiǎn)。這就導(dǎo)致了香港的小房子，傳統(tǒng)的由二手房構(gòu)成的所謂的‘上車盤供應(yīng)不足。表現(xiàn)就是中小型的樓價(jià)上升很快。”多年來持續(xù)關(guān)注香港樓市的原香港嶺南大學(xué)公共政策研究中心主任、現(xiàn)珠海學(xué)院商學(xué)院院長(zhǎng)何濼生對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析稱。

從今年初開始，隨著樓市價(jià)格的整體上漲，存量房市場(chǎng)正在加速進(jìn)入這一“價(jià)格越高、供應(yīng)越少；供應(yīng)越少，價(jià)格越高”的死循環(huán)狀態(tài)。

“實(shí)際上，買家希望辣招令沒有炒家接貨，業(yè)主減價(jià)出售。但從金融風(fēng)暴到SARS再到金融海嘯，以及近年來的各種印花稅，業(yè)主已慢慢對(duì)辣招免疫。一方面，低息讓供樓的壓力減輕，已供完的私樓總量亦不斷增加。加之因換房及新購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)提高卻收益降低，而租金水漲船高，自住型業(yè)主及投資型業(yè)主當(dāng)然會(huì)捂盤惜售，進(jìn)一步減少供應(yīng)，令售價(jià)上升?！鼻笆龅禺a(chǎn)代理人士稱。

各類業(yè)主皆不愿意出手的“鎖定效應(yīng)”之下，據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示： 4月份時(shí)，香港二手住宅注冊(cè)量共錄4582宗，當(dāng)中屬于500萬元或以下為2183宗，即占約47.6%，為單月首次跌破五成水平?！半S著樓價(jià)向上，放盤的業(yè)主提高叫價(jià)，有部分原先屬500萬元或以下的住宅單位，‘升格為500萬元以上物業(yè)?！泵缆?lián)的相關(guān)分析稱。

有越來越多的人也因此開始認(rèn)為：香港存量房正在進(jìn)入一個(gè)由賣家主導(dǎo)、低轉(zhuǎn)手率的市場(chǎng)。業(yè)主們不會(huì)在短期內(nèi)讓大量住宅回流市場(chǎng)，這進(jìn)一步強(qiáng)化了他們眼中樓市的穩(wěn)定性。

但如此一來，對(duì)購買力增長(zhǎng)相對(duì)有限又入市心切的買家來說，他們距離通過銀行借貸購買二手樓盤的“生死線”也會(huì)變得越來越近。

據(jù)香港金管局規(guī)定：樓價(jià)450萬元以下的單位，才最高可向銀行申請(qǐng)八成至九成按揭，貸款上限為360萬元。一旦總額超過這一數(shù)字，其可獲得的按揭比例將降低。

事實(shí)上，由地產(chǎn)商及與其關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)公司為新樓盤提供的高成數(shù)按揭，逐漸成為上車可能性不斷降低及有資格免繳辣稅買盤收租等買家為數(shù)不多或僅剩的倚靠。他們大多首要關(guān)心的是地產(chǎn)商能否借足錢給他們，物業(yè)定價(jià)高低反而變?yōu)槠浯巍?/p>

在此之前，地產(chǎn)商為推銷新盤，一般會(huì)在銀行提供第一次按揭（下稱“一按”）的基礎(chǔ)上，由與其關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)公司再借出第二按揭（下稱“二按”）。隨著香港金管局的監(jiān)管措施不斷收緊，銀行在提供貸款時(shí)受到的限制不斷增多，由地產(chǎn)商及其關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)公司提供的高成數(shù)按揭產(chǎn)品開始變得五花八門。

目前受購房者普遍歡迎的一種產(chǎn)品，是由地產(chǎn)商及其關(guān)聯(lián)財(cái)務(wù)公司聯(lián)合提供的高成數(shù)一按。

據(jù)某地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司工作人員向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，這種產(chǎn)品目前受到追捧的核心吸引力在于：以往的新盤在獲得銀行一按后，如果要獲得財(cái)務(wù)公司提供的二按，仍需一按銀行同意，且借款總額需要通過壓力測(cè)試。如果一按加二按的總成數(shù)較高，測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)變得更加嚴(yán)格。

這樣的貸款產(chǎn)品雖然會(huì)讓購房者的債務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，吸引力卻低于繞過銀行、直接由地產(chǎn)商及關(guān)聯(lián)財(cái)務(wù)公司直接提供的高成數(shù)一按產(chǎn)品。因其不需要遵循相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，特點(diǎn)是貸款者不用通過壓力測(cè)試，個(gè)別甚至對(duì)收入證明的門檻也放低了，獲批容易。

“一般來說，不同的地產(chǎn)商掌握的審批標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有的會(huì)要求還款比率不超過收入的六成，否則限貸；有的則更為激進(jìn)，包批包過?！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱，“這樣既能把那些原本要買二手房的買家吸引過來，又能在賣樓之外多賺一筆息差，何樂而不為？”

以香港本地某老牌地產(chǎn)商的兩個(gè)項(xiàng)目為例：二者均設(shè)有最高九成的按揭方案，即買家購買一個(gè)1000萬元的的單位，首付只需100萬元（二手則需600萬元）。此外，地產(chǎn)商還為其中一個(gè)安排了“特別付款方案”，即買家支付總價(jià)的5%作為訂金后，另外5%則可在半年內(nèi)支付。

對(duì)于手頭稍微寬裕的買家來說，如不用九成按揭，便可獲得一定靈活還款安排。例如分期年限延長(zhǎng)，以及首三年免息免供，但“羊毛出在羊身上”，隨后會(huì)逐年增加。

從數(shù)字來看，地產(chǎn)商提供的利息，一般要比銀行的2.15厘左右為高。但如購房者購買總價(jià)較高的二手房卻難以提供更多首付的話，便可能要向相關(guān)財(cái)務(wù)公司承借二按，利息往往超過10厘。

從整體態(tài)勢(shì)來看，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)：2017年落成的新盤由財(cái)務(wù)公司承按的有821宗，涉及買賣合約金額61.02億元，分別占15.5%及16.4%。至于2016年落成的新盤，由財(cái)務(wù)公司承按的有814宗，涉及買賣合約金額96.82億元，分別占8.7%及11.6%?！皵?shù)字反映新盤一手買家第一按揭市場(chǎng)，財(cái)務(wù)公司的市場(chǎng)占有率有上升趨勢(shì)?！?/p>

今年4月初時(shí)，香港金管局曾對(duì)這類被稱為“香港影子銀行”的貸款行為提出警示稱：對(duì)不受其監(jiān)管的地產(chǎn)商通過其旗下財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)向買家提供較高成數(shù)按揭現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)表示關(guān)注，可能會(huì)要求銀行采取額外的措施來管理風(fēng)險(xiǎn)。

5月12日，香港金管局出招收緊貸款準(zhǔn)則，其措施包括限制認(rèn)可機(jī)構(gòu)向地產(chǎn)商提供購地的融資上限由地價(jià)成本的50%降至40%，建筑成本的融資上限由100%降至80%，同時(shí)若發(fā)展商向置業(yè)人士提供按揭貸款，將影響認(rèn)可機(jī)構(gòu)對(duì)其之信用評(píng)級(jí)，變相提高有關(guān)融資成本。

在解釋金管局出招原因時(shí)，據(jù)金管局副總裁阮國(guó)恒透露：截至今年3月，香港銀行業(yè)對(duì)本地發(fā)展商的貸款約5400億元，占整體在港使用的貸款11%。這是一個(gè)較高的比例，而從13個(gè)主要發(fā)展商取得的資料顯示，發(fā)展商自行提供的按揭額加速增長(zhǎng)，短短一年間，已由2015年底的107億元倍增至去年底的276億元。而近期部分買地的發(fā)展商，亦以高杠桿方式為項(xiàng)目融資，甚至有個(gè)別發(fā)展商全靠借貸籌集買地資金。

“金管局憂慮信貸風(fēng)險(xiǎn)大大增加，希望限制銀行向這些發(fā)展商提供融資貸款?！彼硎?。

5月19日，香港金管局再度出招，推出三項(xiàng)調(diào)控措施，包括把手上有多于一項(xiàng)按揭（即非首置）的借款人按揭成數(shù)上限降低10個(gè)百分點(diǎn)，以及把收入來自香港以外地區(qū)的供款人之“供款與入息比率”上限調(diào)低一成，同時(shí)把銀行新造按揭貸款的“風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重”下限由15%調(diào)高至25%，增加對(duì)銀行的資本要求。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，金管局的接連出招，有以下幾重原因：首先是前述“影子銀行”的部分資金來自商業(yè)銀行，一旦樓價(jià)出現(xiàn)大幅下挫，會(huì)帶來嚴(yán)重后果；其次，在此前一段時(shí)期內(nèi)，內(nèi)地地產(chǎn)商為進(jìn)入本地市場(chǎng)，往往采取激進(jìn)的拿地措施，部分香港地產(chǎn)商受此影響，風(fēng)格亦趨向活躍，對(duì)此“雙管齊下”如不加控制，會(huì)進(jìn)一步刺激本已熾熱的樓市。

但在本地地產(chǎn)商資金來源多樣且往往多以企業(yè)融資代替押地融資，以及金管局并不禁止地產(chǎn)商提供高成數(shù)按揭的前提下，上述一系列新措施的有效性，亦被普遍認(rèn)為會(huì)打一定的折扣。

事實(shí)上，就在上述調(diào)控措施推出后，香港樓市氣氛仍然熾熱，幾大焦點(diǎn)樓盤的銷售迅速完成，新地王亦接連出現(xiàn)。

“為了減輕買家首期負(fù)擔(dān)，為買家提供八成按揭計(jì)劃，令買家購買大銀碼單位，亦享高成數(shù)按揭，首三年可以供息不供本，令買家在供樓初期預(yù)算更靈活，連帶持香港身份證的海外買家亦受惠，無須壓力測(cè)試?！币患邑?cái)務(wù)公司在某地產(chǎn)商開盤時(shí)稱?！斑@不是反擊或者對(duì)抗金管局，而是予客戶有多個(gè)靈活選擇?！绷硪患彝瑯犹峁└叱蓴?shù)按揭產(chǎn)品的地產(chǎn)商稱。

“物業(yè)如此珍貴，選擇樓按，誰更可靠？無論一按或二按，都是您的必然之選?！?月上旬，香港一老牌地產(chǎn)商仍在本地多家發(fā)行量較大的報(bào)紙刊登廣告如此表示。在其提供的貸款方案中，包括“不限物業(yè)類型及樓齡；可選分期或循環(huán)貸款形式，靈活彈性；提早還款免罰息”等一系列條款。

政府調(diào)控策略：短期與長(zhǎng)期

時(shí)至今日，香港樓市是否如股市“牛市三期”一般，亦進(jìn)入情緒相當(dāng)樂觀、壞消息也被當(dāng)成好消息炒作的狀態(tài)？各方因立場(chǎng)不同，給出的判斷亦不一樣。

市場(chǎng)人士一般認(rèn)為，以過度興建、過度借貸、價(jià)格過高為標(biāo)志衡量，目前香港樓市中有六成小業(yè)主已經(jīng)還清貸款，價(jià)格雖然已經(jīng)與真正住戶的購買力脫節(jié)，但投資者手中仍有現(xiàn)金。加之與1997年時(shí)相比，當(dāng)時(shí)的香港人熱衷炒賣物業(yè)，很多人大量借貸。但現(xiàn)在香港的金融體系已實(shí)行多輪收緊措施，個(gè)人負(fù)債水平遠(yuǎn)非當(dāng)年可比。故泡沫可能雖有，但還沒有爆破的危險(xiǎn)。

從供給端判斷，樂觀的聲音則包括香港不存在過度興建，且因?yàn)槎直P源被凍結(jié)，故雖然一手新樓的供應(yīng)增加，但整體供應(yīng)量仍在萎縮，市場(chǎng)仍是供小于求的局面。

但亦有市場(chǎng)觀察人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，“香港樓市的復(fù)雜度其實(shí)遠(yuǎn)超想象，下判斷前應(yīng)多增加幾個(gè)觀察維度：一方面，香港人買樓都要講‘location（地段），現(xiàn)在連以往乏人問津的老屋苑甚至兇宅都遭人哄搶；另一方面，以往地產(chǎn)商在開盤時(shí)會(huì)把‘大客戶和‘散戶區(qū)分開，讓他們分組分不同時(shí)間前來排隊(duì)。近幾天卻出現(xiàn)了讓不同準(zhǔn)買家一起前來排隊(duì)的現(xiàn)象，‘逼爆售樓處的效果有了，真實(shí)的情況如何呢？自己判斷?！?

與之相比，來自學(xué)界和政府方面的聲音，則往往要審慎得多：

“現(xiàn)階段入市買家亦有心理準(zhǔn)備，樓價(jià)日后會(huì)有兩三成的回調(diào)。展望下半年樓價(jià)，要看新政府對(duì)樓市的調(diào)控措施，以及發(fā)展商推盤量，由于上半年已消耗大量購買力，料下半年樓價(jià)升幅會(huì)放緩至2%至3%。”香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者、冠域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)研究中心主任關(guān)焯照近期如此預(yù)測(cè)稱。

此外，“‘納米樓若住得不舒服要換樓，數(shù)年后在供應(yīng)增加和政策因素改變后，還有沒有買家愿出高價(jià)承接？我實(shí)在懷疑?！?何濼生認(rèn)為。

“無論在資金流情況、市場(chǎng)估值及投資者心態(tài)上，都與金融海嘯前有不少相似之處?！毕愀圬?cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)近日表示，他并非是對(duì)樓價(jià)給出嚴(yán)肅預(yù)警的首位港府財(cái)金系統(tǒng)高官。

“大家都以為樓市‘只升不跌，并以超出自己的能力來入市?，F(xiàn)時(shí)樓價(jià)與市民購買力已經(jīng)嚴(yán)重脫節(jié)，樓市過熱風(fēng)險(xiǎn)增加。樓市周期一旦逆轉(zhuǎn)，對(duì)市場(chǎng)的震蕩極大。美國(guó)已開始利息正?；斩嚅g銀行調(diào)高按息，將會(huì)逐漸令本港利率上升?！毕愀劢鸸芫挚偛藐惖铝刂赋?。

事實(shí)上，近期香港各大銀行針對(duì)房貸的普遍升息，亦是受香港金管局的調(diào)控安排指引。自2009年起截至今年6月初，為應(yīng)對(duì)樓市的持續(xù)升溫給銀行體系帶來的影響，金管局已經(jīng)推出八輪樓市逆周期措施。

此外，港府也針對(duì)購房者實(shí)施了一系列稅收和監(jiān)管政策，比如一系列辣稅，以及禁止“一約多伙”（一個(gè)購買資格購買多套樓房）等。

陳家強(qiáng)認(rèn)為，香港金管局近日推出的審慎監(jiān)管措施都是好事。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管后，現(xiàn)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施已大致完成，香港金融市場(chǎng)已相當(dāng)穩(wěn)健。但如前所述，從效果來看，這些主要針對(duì)需求端進(jìn)行管理的措施，往往會(huì)被指出存在“一法立、一弊生”的局限。

對(duì)于目前港府調(diào)控中存在的這種矛盾，亦有學(xué)界聲音指出：香港是自由經(jīng)濟(jì)及貿(mào)易的市場(chǎng)，出手過輕，達(dá)不到壓抑樓市過熱的效果；出手過重，會(huì)將樓市及經(jīng)濟(jì)拖垮。

此外，受制于外部整體環(huán)境，在量化寬松的貨幣政策影響下，香港的低利率和流動(dòng)資金充裕也會(huì)加速令樓價(jià)愈升愈高，用本地的措施解決外部的問題，其實(shí)相當(dāng)不易。

從過去幾年港府針對(duì)樓市的調(diào)控總方針來看，其核心主旨是盡量拖延買家需求的數(shù)量，并盡快增加供應(yīng)，達(dá)到供求平衡的目標(biāo)，這樣雖然會(huì)存在一定滯后效應(yīng)，但最終會(huì)令樓市自然降溫。簡(jiǎn)而言之，以短期調(diào)控為治本之策換取時(shí)間。

“本屆政府標(biāo)本兼治，大力增加房屋供應(yīng)，亦推出多輪需求管理措施，打擊投機(jī)及投資需求，公私營(yíng)房屋供應(yīng)的顯著增加會(huì)在今年開始陸續(xù)出現(xiàn)。今年開始，未來3年-4年的一手住宅供應(yīng)量達(dá)9.6萬伙；公營(yíng)房屋興建量預(yù)期達(dá)9.46萬伙。經(jīng)過土地改劃工作后，住宅單位潛在供應(yīng)達(dá)38萬個(gè)，而中長(zhǎng)期新市鎮(zhèn)擴(kuò)建、加上潛在鐵路物業(yè)供應(yīng)，預(yù)期可提供22萬個(gè)住宅單位，以及860萬平方米工商業(yè)樓面面積?！?月1日上午，梁振英在最后一次作為香港特首出席行政長(zhǎng)官問答會(huì)時(shí)稱。

“香港的房屋問題歸根結(jié)底是土地利用問題，要降低樓價(jià)，就要增加房屋供應(yīng)；要增加房屋供應(yīng)，就要繼續(xù)增加土地供應(yīng)?！痹谄淙蝺?nèi)的最后一份施政報(bào)告中，梁振英也指出。

在被問及有何忠告給予下屆政府時(shí)，梁振英則是再次重申：要解決港人住屋問題，必須增加土地供應(yīng)。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：在梁振英的推動(dòng)下，預(yù)期在未來3年-4年，香港的一手私人住宅樓宇供應(yīng)量將比本屆特區(qū)政府上任時(shí)增加45%，公營(yíng)房屋增加將超過37%。而這對(duì)于香港候任行政長(zhǎng)官林鄭月娥提出的以公私營(yíng)合作模式推出“港人首置上車盤”計(jì)劃的實(shí)施，可能會(huì)起到一定幫助作用。

新特首上任在即，目前學(xué)界對(duì)于港府未來如何調(diào)控的建議也在不斷增多。比如，建議港府在全面推行“港人港地”的同時(shí)，也可以同時(shí)逐步全面推行“資產(chǎn)增值稅”。

陳家強(qiáng)亦指出，政府未來一方面要持續(xù)增加供應(yīng)，另外也要有好清楚的政策，給予社會(huì)明確訊息，樓價(jià)將會(huì)回復(fù)正常水平，從而調(diào)整市民的預(yù)期，讓大眾相信他們的購買力可以追得上樓價(jià)。

事實(shí)上，在過去的數(shù)年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間當(dāng)中，諸種類似建議早已是層出不窮。但它們能否真的打破“地產(chǎn)霸權(quán)”，無人能夠給出確定性答案。

從短期情況來看，將在下屆港府中留任的香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波近期指出，因“影響樓市的基本因素已起根本的變化，且港息最終會(huì)跟隨美息走勢(shì)。‘樓價(jià)只升不跌的說法欠缺客觀根據(jù)。在基本市場(chǎng)因素正在轉(zhuǎn)向的情況下，市場(chǎng)仍然再趨熾熱，實(shí)在令人擔(dān)心。故各種需求管理措施仍須繼續(xù)，現(xiàn)階段看不到有條件或空間‘減辣或‘撤招”。

“目前不宜放寬任何措施幫助市民‘上樓，尤其是協(xié)助一些財(cái)政能力‘處于邊緣水平的人買二手樓，否則恐怕‘只會(huì)害了他們?！?月5日，陳茂波在立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)上回應(yīng)議員提問時(shí)再次著重重申。