商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素

李麗虹

摘 要：對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問題會影響其正常的生產(chǎn)運(yùn)營，也因此，重要性不言而喻。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場環(huán)境日益復(fù)雜，想要契合時代發(fā)展的潮流，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的拓寬自身的融資渠道，積極探索有效的融資方式。本文圍繞“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素”展開討論，分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則、并提出了優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的六大策略，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資成本；影響因素

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施的不斷深入，政府對經(jīng)濟(jì)市場的控制力度不斷加大，商業(yè)銀行對于商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制力度隨之加大。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資不斷規(guī)范化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。然而，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，規(guī)范化的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了越來越高的要求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，資金匯集難以快速、有效落實(shí)，而這無疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶來了不小的阻力。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素

1.融資成本

在商品經(jīng)濟(jì)條件之下，資金可以被認(rèn)為是一種特殊的商品，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資可以被認(rèn)為是資金商品的行為人讓渡。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在獲得銀行融資的同時，也必須付出一定的代價。由于我國資本市場發(fā)展不完善，在不同的融資背景之下，成本差異較大。對于企業(yè)而言，在開展融資活動之前，銀行方面必然會首先考慮商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

2.企業(yè)的經(jīng)營情況

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險關(guān)系密切，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金變動較大、投資收益不穩(wěn)，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就存在較大的經(jīng)營風(fēng)險，而這無疑會影響投資者的經(jīng)濟(jì)效益。出于利益考慮，很多銀行或是投資人對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資興趣將會大打折扣。

3.證券市場條件

證券市場會影響證券投資，進(jìn)而影響投資者的報酬。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的證券在證券市場內(nèi)流動性較差，那么投資者的證券變現(xiàn)難度將會增加，投資者的收益將難以保證，投資者沒有較強(qiáng)的購買證券欲望，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作因此難以落實(shí)。

4.市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會影響經(jīng)濟(jì)體系中的所有的經(jīng)營活動，如果資金需求、資金供給發(fā)生較大變化，那么投資者的經(jīng)濟(jì)效益必然會隨之改變。例如，貨幣需求增加，投資人的期待收益增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將會增加，而這無疑會給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營產(chǎn)生不利影響。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則

為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資工作順利開展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中必須嚴(yán)格遵循相關(guān)的原則，具體來說包括如下四點(diǎn)：

第一，確保規(guī)模適度原則。商業(yè)地產(chǎn)融資數(shù)量越大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)隨后開展的相關(guān)工作就會有更為強(qiáng)大的資金支撐。然而對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，并不是融資規(guī)模越大越好。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分地考慮自身的融資渠道、融資方式，確定最佳的融資值，如此才能夠避免融資成本、提高融資的利用率。

第二，提高成本效益原則。作為企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的最終目標(biāo)是提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。因此，成本以及成本效益是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中必須重視的一個問題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資是需要承擔(dān)一定代價的，而其中最主要的是籌措費(fèi)以及資金占用費(fèi)。為了降低成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在明確投資方向之后，明確自身的資金用途，有效調(diào)節(jié)融資投資環(huán)節(jié)，最大程度地控制成本，以保證融資降低收益增加。

第三，控制風(fēng)險收益原則。負(fù)債經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用財務(wù)杠桿提高權(quán)益資本收益率的一種方式，可以保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順利完成開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)活動。但需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資伴隨著一定的風(fēng)險，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時，風(fēng)險問題越發(fā)突出。所以在使用負(fù)債經(jīng)營時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面考慮自身的實(shí)際情況，科學(xué)地發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，以防止財務(wù)風(fēng)險過高，進(jìn)而影響開發(fā)經(jīng)營的最終收益。

第四，恰當(dāng)融資時機(jī)原則。想要充分地發(fā)揮融資作用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分的考慮項(xiàng)目的投資時間，并基于此確定最佳的籌資時間、籌資渠道、籌資規(guī)模。只有避免過早融資、過晚融資，才能夠避免資金閑置、避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)延誤，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

1.完善相關(guān)的法律法規(guī)

國家的政策法規(guī)不僅能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資提供“可依的法、可循的據(jù)”，還能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資事業(yè)的發(fā)展指明方向。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資開展時間相對較晚，法律方面的建設(shè)工作還不夠完善，而這無疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展造成了一定的阻礙?；诖耍瑖曳矫鎽?yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國家法律規(guī)章，基于我國實(shí)際情況完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律，并在《公司法》、《反不正當(dāng)競爭法》等多部法律中對之進(jìn)行補(bǔ)充，以約束商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

2.不斷擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍具備規(guī)模小、數(shù)量多的特點(diǎn)。然而從資金效益角度看來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的這種狀態(tài)并不科學(xué)。在未來，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必然會走上資金集中、實(shí)力雄厚的大企業(yè)發(fā)展道路，而小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可避免地將遭遇淘汰問題。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展速度的不斷加快，企業(yè)之間的競爭越來越強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資無疑是企業(yè)競爭力的比拼?；诖?，無論從外需看來，還是從內(nèi)需看來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有意識地不斷地擴(kuò)大自身的規(guī)模，要善用資本市場，以兼并中小企業(yè)的形式優(yōu)化資源組合，在提高自身的融資效率的同時，為自身的穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

3.多元化融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資模式是非常多樣的，無論采取何種方式，只要保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最終獲得資金，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就獲得了穩(wěn)健發(fā)展的強(qiáng)有力后盾。基于此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要充分的考慮自身的規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)等，合理運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股票、基金等形式融資或是向金融機(jī)構(gòu)貸款。多元化的融資渠道可以打破商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的強(qiáng)依賴性，對提高企業(yè)融資成功率意義巨大。

4.制定良好的財務(wù)規(guī)劃

良好的財務(wù)規(guī)劃能夠?yàn)槠髽I(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供依托，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要予以重視。要善于利用財務(wù)規(guī)劃預(yù)測、控制企業(yè)盈虧，還要利用財務(wù)規(guī)劃真正的掌握自身的實(shí)力，以確?？闪鲃淤Y金能夠維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以避免企業(yè)發(fā)生資金短缺。良好的財務(wù)規(guī)劃有益于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高資金的利用率，有效降低商業(yè)地產(chǎn)融資以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用。

5.強(qiáng)化企業(yè)的信用管理力度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能否順利融資的一個關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加大自身的信用管理力度，樹立良好的信用形象。具體來說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用管理重點(diǎn)有二：一是強(qiáng)化企業(yè)的財務(wù)審核，維持企業(yè)運(yùn)營的正?，F(xiàn)金流，及時完成信貸款償還工作，以提高企業(yè)的社會信用度；二是落實(shí)消費(fèi)者的信用評估管理工作，結(jié)合自身實(shí)際情況建立消費(fèi)者信用評估檔案，盡可能地避免出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售資金難回收問題影響企業(yè)資金流，進(jìn)而影響企業(yè)的信貸款償還，損害企業(yè)的信用。

6.提高企業(yè)的風(fēng)險控制力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不面對巨大的風(fēng)險問題。風(fēng)險問題的存在不僅會影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)果，還會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展產(chǎn)生巨大影響?；诖?，企業(yè)方面需要積極采取措施提高自身的風(fēng)險控制力，以多元化融資渠道、大力推行融資租賃、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資基金等措施，全面的降低企業(yè)的融資風(fēng)險。當(dāng)然，財務(wù)管理工作有益于提高企業(yè)的風(fēng)險抵抗力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)方面需要對之予以重視，要不斷的提高自身的財務(wù)管理質(zhì)量，化被動的風(fēng)險抵御為風(fēng)險防范，相信對于提高融資風(fēng)險控制力能夠發(fā)揮出積極的作用。

四、結(jié)束語

綜上所述，眾多因素的存在都會影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營。為了使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作順利開展、相關(guān)的經(jīng)營活動有序進(jìn)行，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵循商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資原則，要不斷地擴(kuò)大自身規(guī)模、不斷多元化融資，要制定良好的財務(wù)規(guī)劃，還要不斷的提高企業(yè)自身的信用度、提高企業(yè)的風(fēng)險控制力。只有如此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)才能吸納更多的資金，更有效地促使自身良性發(fā)展，進(jìn)而發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)作用，全面促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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