規(guī)范市級保管自修公用公房管理的調(diào)查與對策

姚雨生

天津市市級保管自修公用公房屬市直管房產(chǎn)，由市公用公房經(jīng)營管理處管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、推動使用單位對房屋進(jìn)行維修、安全、使用管理工作。這種管理模式，存在管理單位房屋安全管理底數(shù)不清、不規(guī)范等突出問題。為加強和規(guī)范管理，亟需摸清底數(shù)，厘清房屋管理、安全責(zé)任，建立長效管理機(jī)制。

一、基本情況

市級保管自修公用公房是指市級財政資金投資建設(shè)、購置、置換或接管的房屋，土地為劃撥方式，由醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、文化和體育場館等公益性單位使用，使用單位不繳納租金，采取使用合同約定的方式，由使用單位承擔(dān)日常管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)和安全責(zé)任。目前，天津市市級保管自修公用公房涉及文化、教育、衛(wèi)生、體育、市政、園林、司法7個行業(yè)、260余個使用單位，共計563處房產(chǎn)，建筑面積737余萬平方米。

二、存在的主要問題及原因

經(jīng)初步調(diào)查分析，主要存在以下問題。

（一）管理單位對房屋安全管理難以實現(xiàn)及時推動

目前，保管自修這種管理模式采取使用合同約定的方式，約定使用單位負(fù)責(zé)房屋的安全管理責(zé)任。由于房屋安全查勘、解危的主體責(zé)任單位為使用單位，使用單位查勘、解危情況不報告、不備案，造成管理單位對安全管理指導(dǎo)、推動缺乏針對性、及時性。

（二）使用單位維修管理不科學(xué)、不規(guī)范

由于使用單位受房屋管理專業(yè)知識、經(jīng)費緊張等因素的制約，房屋維修計劃沒有按照使用年限、查勘情況，合理確定大修和中修，大部分使用單位存在無計劃或有計劃、不執(zhí)行計劃的問題；按住建部要求，維修資金安排應(yīng)為租金標(biāo)準(zhǔn)的60%-70%，大部分使用單位每年房屋維修資金投入與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距。

（三）管理單位缺乏有效的監(jiān)管手段

保管自修使用單位，對房屋管理的計劃安排、專項維修落實等情況不上報管理單位、不進(jìn)行備案，造成管理單位監(jiān)管、推動底數(shù)不清；管理單位按照現(xiàn)行《天津市公用公房管理辦法》明確的監(jiān)督、推動管理職能，難以實現(xiàn)管理規(guī)范，管理機(jī)制缺乏持續(xù)、有效性。

（四）使用單位安全隱患排查時效性不強

保管自修房屋使用單位的房屋管理機(jī)構(gòu)，大都?xì)w屬在行政、后勤管理部門，這些部門和人員缺乏房屋管理的基本常識和管理經(jīng)驗，對安全隱患的排查滿足于直觀、表面，對結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)部位等隱蔽部位的隱患缺乏相應(yīng)基本常識，給房屋安全隱患的及時排查帶來了直接影響。

（五）存在危險點的房屋安全隱患大

經(jīng)初步調(diào)查，大部分使用單位由于人員更換、房屋檔案丟失、管理不規(guī)范等原因，存在對是否存在拆改情況不清楚、拆改結(jié)構(gòu)后是否采取加固措施不清楚、采取加固措施的設(shè)計情況不清楚等情況；接層的房屋沒有規(guī)劃審批、沒有設(shè)計圖紙，形成了違章建筑；結(jié)構(gòu)、外檐等存在危險點的房屋維修資金申請批復(fù)不及時造成維修不及時等，致使存在安全隱患的房屋不能及時治理。

三、推動問題整改的對策

為摸清這類房屋管理情況的底數(shù)，市公用公房經(jīng)營管理處研究制定了《市保管自修公用公房普查工作方案》，啟動了房屋普查工作，針對存在的問題，分類研究、推動整改，建立長效管理機(jī)制。

（一）組織房屋普查、查清存在問題

采取委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全普查與本單位管理普查相結(jié)合的方法，組成6個普查組，集中5個月時間完成普查工作。普查內(nèi)容如下。

1.安全使用情況

對照房屋施工圖紙或房屋現(xiàn)狀，檢查、鑒別房屋是否存在拆改、接層、違章建筑等情況，如存在上述情況，要求使用單位提供有關(guān)建設(shè)、改造手續(xù)；檢查、鑒別外檐、陽臺、主體結(jié)構(gòu)是否存在安全隱患，如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，要求使用單位立即進(jìn)行安全鑒定并依據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行加固維修。

2.維修養(yǎng)護(hù)情況

了解房屋使用單位年度房屋維修養(yǎng)護(hù)費用投入、當(dāng)年房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃及修繕情況；明確建立房屋管理檔案、房屋安全查勘、制定維修養(yǎng)護(hù)計劃、維修資金安排等要求。

3.簽訂租賃合同情況

對未發(fā)放使用證書的使用單位，查清原因，協(xié)調(diào)推動簽訂使用合同；完善合同，明確使用人的使用、管理責(zé)任。

4.轉(zhuǎn)租和改變用途情況

核實辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)、簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議情況；核實未辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)房產(chǎn)的面積、轉(zhuǎn)租用途等情況；核實使用用途改變情況，對改變用途不符合要求的進(jìn)行糾正。

5.房屋安全、管理常識宣傳

明確使用單位的安全、管理責(zé)任，主要包括：負(fù)責(zé)保管自修房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的修繕、養(yǎng)護(hù)，保證正常使用，承擔(dān)房屋安全管理的主體責(zé)任；按照天津市規(guī)定的公用公房租金標(biāo)準(zhǔn)，從當(dāng)年經(jīng)費預(yù)算中列支或?qū)ｍ椛暾埛课菪蘅樫Y金，用于房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；定期組織查勘，對存在安全隱患的房屋應(yīng)當(dāng)及時采取加固維修措施；向使用單位發(fā)放天津市公用公房管理、危險房屋管理規(guī)定及公用處編制的《保管自修公用公房使用手冊》等房屋安全、使用宣傳資料。

（二）推動問題整改

對能夠及時、亟需解決的問題，采取限時整改的辦法解決。對存在房屋安全隱患的，要求使用單位立即進(jìn)行房屋安全鑒定，并根據(jù)鑒定報告及時排除安全隱患；對存在拆改、接層、新建等情況的，要求使用單位提供或補辦有關(guān)建設(shè)、改造手續(xù)；對轉(zhuǎn)租和改變房屋用途的，督促使用單位限期辦理相關(guān)手續(xù)，確保房屋安全使用。

對歷史遺留的已接管未簽訂使用合同、已接管未辦理房地產(chǎn)權(quán)證、違章建筑等疑難問題，采取專題研究整改措施，逐項推動整改的辦法解決。

（三）建立長效管理機(jī)制

為彌補保管自修這種管理模式的缺陷，變被動監(jiān)督、推動為主動規(guī)范、指導(dǎo)，圍繞建立長效管理機(jī)制，采取以下措施。

1.規(guī)范管理行為

制定并下發(fā)管理規(guī)范，對使用單位的房屋管理職能、房屋管理制度、房屋管理和安全檔案、房屋查勘、維修計劃的制定等進(jìn)行規(guī)范、統(tǒng)一。

2.建立培訓(xùn)、備案、考核制度

每年組織使用單位管理人員進(jìn)行不少于一次的管理規(guī)范、安全常識、使用常識等管理基本常識培訓(xùn)；建立維修計劃、房屋查勘情況、維修落實情況備案制度；建立年度管理情況檢查、考核制度，推動管理工作有序開展。

3.建立檢查、指導(dǎo)機(jī)制

完善管理單位現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，明確管理職能、標(biāo)準(zhǔn)和要求；建立定期對使用單位房屋管理情況進(jìn)行指導(dǎo)、推動制度，明確檢查的內(nèi)容、方式方法、期限、情況通報和反饋等要求。

4.完善管理手段

利用普查成果，更新管理數(shù)據(jù)，完善公用公房業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)；建立定期工作部署、講評制度；完善房屋檔案、建立房屋安全檔案，增強房屋管理的針對性、實效性。

陳品祿/責(zé)任編輯