關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的探討

顧一峰

摘 要：隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，現(xiàn)行的土地級(jí)差和基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)不能明確反映城區(qū)實(shí)際狀況。因此，必須盡快對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，以進(jìn)一步規(guī)范和完善土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，提高土地的集約節(jié)約利用水平。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) 理論依據(jù) 重要性 技術(shù)路線 成果引用

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的重要性

基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)管理的核心，是政府建立和完善土地市場(chǎng)，規(guī)范土地交易行為，強(qiáng)化土地市場(chǎng)調(diào)整，維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的有效手段；是防止地價(jià)大幅波動(dòng)和土地投機(jī)，防止土地收益流失，促進(jìn)土地合理利用的必要措施；是企業(yè)改制、清算和政府收土地有關(guān)稅費(fèi)重要依據(jù)；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的迫切需要。目前，各地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新不及時(shí)，現(xiàn)行的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)已不能準(zhǔn)確反映土地市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況。根據(jù)城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地市場(chǎng)變化的實(shí)際和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)盡快對(duì)城鎮(zhèn)土地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，以進(jìn)一步規(guī)范和完善地價(jià)管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展和土地節(jié)約集約利用水平的提高。

二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的理論依據(jù)和原則

（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的理論依據(jù)

1.土地區(qū)位理論。

區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其它事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。土地利用的實(shí)質(zhì)既是對(duì)土地區(qū)位的利用，當(dāng)我們把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們相互組合對(duì)土地價(jià)格發(fā)生的綜合影響作用，就可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出土地級(jí)別，從而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。

2.地租地價(jià)理論。

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本質(zhì)就是收益權(quán)，即土地所有者從土地上獲得收益的權(quán)利。馬克思認(rèn)為，任何社會(huì)只要存在著土地所有者和不占用土地的直接生產(chǎn)者，就有了產(chǎn)生地租的基礎(chǔ)。馬克思對(duì)地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租等幾種形式。

3.級(jí)差收益理論。級(jí)差收益是土地使用者因占有使用不同區(qū)位和不同土地質(zhì)量的土地而得的超額利潤，土地質(zhì)量差異是級(jí)差收益產(chǎn)生的根源。所謂土地質(zhì)量差異，主要是城市每一地塊在商業(yè)集聚程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、文化娛樂設(shè)施、人口密度等方面優(yōu)劣程度的差別。占有更優(yōu)土地質(zhì)量和區(qū)位的經(jīng)營者，可以憑借其所處的具體地段，充分利用城市完善的各種設(shè)施，獲得社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最有利的條件，從而增加收益，得到超額利潤。

4.經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論。在土地定級(jí)估價(jià)中，首先要調(diào)查分析大量的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，必須運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論和方法來分析、檢驗(yàn)、處理各種調(diào)查數(shù)據(jù)，從去偽存真、去粗取精，使評(píng)定的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)符合客觀實(shí)際。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則

土地級(jí)別是城鎮(zhèn)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等要素綜合作用的結(jié)果。土地定級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異及其分布特點(diǎn)，體現(xiàn)土地資源的合理利用和最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。因此，在土地定級(jí)中應(yīng)遵循以下原則。

1.綜合分析原則。在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中要全面考慮城鎮(zhèn)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口狀況及城鎮(zhèn)規(guī)劃等因素對(duì)土地利用效益的影響，并對(duì)這些因素進(jìn)行綜合分析、研究，按差異劃分土地級(jí)別，使土地定級(jí)具有較高的準(zhǔn)確性和可靠性，評(píng)測(cè)出合理、切實(shí)的土地級(jí)別。

2.主導(dǎo)因素原則。

影響土地質(zhì)量優(yōu)劣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素眾多，應(yīng)找出一個(gè)或多個(gè)主要因素，作為劃分和評(píng)判土地級(jí)別的依據(jù)。在調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上，以該城鎮(zhèn)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境條件等因素作為評(píng)定土地級(jí)別的主導(dǎo)因素。

3.地域分異原則。

地域分異原則是土地的自然和社會(huì)各因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別。土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)。

4.級(jí)差收益原則。

土地定級(jí)成果最終要為土地的合理利用服務(wù)，而土地利用的經(jīng)濟(jì)效益和綜合效益主要通過土地利用所產(chǎn)生的級(jí)差收益表現(xiàn)出來，也就是說，土地的級(jí)差收益是反映土地質(zhì)量特性的一個(gè)量化指標(biāo)。因此土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分的土地級(jí)別上，對(duì)級(jí)差收益明顯的行業(yè)進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算，測(cè)算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)級(jí)差收益及修訂初步劃分的土地級(jí)別的重要依據(jù)。

三、基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線與方法

（一）技術(shù)路線

1.土地定級(jí)技術(shù)路線。在定級(jí)時(shí)選擇對(duì)某種類型用地有影響的土地定級(jí)因素，計(jì)算因子作用分值及影響范圍，揭示不同因素在地域空間上的分布差異；同時(shí)根據(jù)若干專家對(duì)各類因素進(jìn)行打分后確定的相互權(quán)重，在整個(gè)定級(jí)范圍內(nèi)的坐標(biāo)點(diǎn)進(jìn)行因素作用分值疊加；依據(jù)疊加后的總分值，采用總分頻率曲線法，利用分值頻率直方圖初步劃分不同類型土地級(jí)別，并以樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證土地級(jí)別，從而反映城市分類土地級(jí)別規(guī)律。

2.基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線。在城市土地分類定級(jí)的基礎(chǔ)上，采用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)等資料，經(jīng)過評(píng)估、修正、檢驗(yàn)等技術(shù)過程，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地管理、城市規(guī)劃等因素，確定新的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。

3.信息系統(tǒng)技術(shù)路線。以最新的 1：1000衛(wèi)星影像圖片為基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及城市街區(qū)圖編制工作底圖，對(duì)調(diào)查采集的各項(xiàng)數(shù)據(jù)通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)算，達(dá)到所有的圖形、數(shù)據(jù)、表格等成果轉(zhuǎn)化為計(jì)算機(jī)信息數(shù)據(jù)，實(shí)

現(xiàn)計(jì)算機(jī)的信息化管理。

（二）技術(shù)方法

要合理反映城區(qū)土地質(zhì)量及其分布特點(diǎn)，必須用一系列涉及土地本身特征的要素，對(duì)土地進(jìn)行測(cè)定、描述，并采用評(píng)定各項(xiàng)要素的記述方法，分級(jí)分類反應(yīng)出各地塊質(zhì)量的差異。主要通過特爾菲法確定影響土地質(zhì)量的因素、因子及其權(quán)重，采用相對(duì)值法和距離遞減法計(jì)算各類定級(jí)因素的作用分，采用網(wǎng)格法劃分各類定級(jí)單元，采用因素加權(quán)分值求和法計(jì)算各類單元分值，采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法確定各類土地級(jí)別。

四、成果引用與建議

（一）宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、指導(dǎo)地產(chǎn)交易。在進(jìn)行土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)更新工作以后，政府管理部門可利用基準(zhǔn)地價(jià)及宗地地價(jià)修正體系迅速快捷地把握地價(jià)的大致水平，指導(dǎo)交易活動(dòng)，規(guī)范交易行為。這對(duì)于制定合理的地價(jià)政策、建立正常有序的地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極作用。

（二）為城鎮(zhèn)規(guī)劃提供依據(jù)。城市土地開發(fā)、利用、規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣的工作，而城市發(fā)展的前提是合理的城市規(guī)劃，這就要求城市規(guī)劃要準(zhǔn)確分析不同區(qū)域土地質(zhì)量的差異、優(yōu)劣程度，要全面考慮不同區(qū)域的發(fā)展方向和開發(fā)潛力，尤其在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)用地布局時(shí)必須綜合考慮城市土地級(jí)別狀況。因此，土地級(jí)別可以為城市規(guī)劃布局提供基礎(chǔ)依據(jù)。

（三）可以隨時(shí)為政府調(diào)控市場(chǎng)的變化。建立基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度是城市地價(jià)成果現(xiàn)勢(shì)性、科學(xué)性、實(shí)用性的有力保障。通過地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，進(jìn)行城市地價(jià)的空間和時(shí)間分析，總結(jié)地價(jià)隨空間和時(shí)間的變化規(guī)律，從而進(jìn)行地價(jià)預(yù)測(cè)、土地市場(chǎng)分析。建立地價(jià)預(yù)警機(jī)制，為政府決策提供科學(xué)依據(jù)，為土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控服務(wù)。通過對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)資料、地價(jià)管理和調(diào)控措施的分析，使管理者全面、及時(shí)地掌握地價(jià)趨勢(shì)與地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從而制定科學(xué)可行的地價(jià)政策。