收益法對歷史性建筑評估初探

劉玉+王玉梅

摘 要：隨著城市化進(jìn)程和舊城區(qū)改造步伐的加快，歷史性建筑正一天天減少，但保護(hù)的力度卻是有限的，深入研究如何全面地評估歷史性建筑的價值是十分必要的。收益法為較常使用的評估方法之一，依據(jù)客觀數(shù)據(jù)計算估價對象的價值。文章根據(jù)歷史性建筑的特點(diǎn)及其價值內(nèi)涵，從評估的視角，比較我國目前歷史性建筑使用的其他評估方法后，對運(yùn)用收益法對歷史性建筑評估進(jìn)行分析及實(shí)例論證。

關(guān)鍵詞：歷史性建筑 評估 收益法

中圖分類號：F106

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-029-03

引言

歷史性建筑反映了不同時期人文、社會、環(huán)境與歷史記憶，是人類延續(xù)的物質(zhì)載體之一，擔(dān)負(fù)著重要的歷史文化傳承作用。但是由于歷史悠久，加之自然因素和人為因素的影響，許多歷史建筑隨著時間推移不斷消失，保留至今已經(jīng)為數(shù)不多。中國的歷史性建筑是中華民族珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，但因歷經(jīng)滄桑、年久失修，大都處于自然毀損狀態(tài)，而目前各地正在經(jīng)歷的城市現(xiàn)代化進(jìn)程更加劇了這一狀況。由于歷史性建筑具有建筑又非建筑、文物又非文物的特性，使其價值評估難以確定。這種定價能力的缺失，已嚴(yán)重阻礙了非文物歷史性建筑市場的發(fā)展，進(jìn)而影響了歷史性建筑的保護(hù)。

一、歷史性建筑含義、特性及其價值

歷史性建筑是指各個歷史階段（包括不滿50年）保存至今，具有歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值和其它價值要素，能在一定程度上反映文化傳承或歷史風(fēng)貌的房地綜合體及權(quán)益。包括文物保護(hù)單位、登錄的不可移動文物、歷史建筑和風(fēng)貌建筑等。

（一）歷史性建筑主要特征

1.禮制貫穿于當(dāng)中。中國的歷史性建筑有明確的禮制規(guī)定。建筑的規(guī)模和形制，均等級不同，有嚴(yán)格的規(guī)定。在單體建筑或大型建筑，乃至城市規(guī)劃，都要貫穿中軸線，主要建筑都安排在中軸上，中軸線左右對稱，左祖右社，前朝后寢，前為大朝辦公之處，后部為居住要地。

2.在重點(diǎn)部位進(jìn)行裝飾。一座歷史性建筑不單純是工程技術(shù)，同時也是一種綜合藝術(shù)。在綜合藝術(shù)中，要體現(xiàn)雕刻、彩畫、壁畫、色彩以及各種裝飾，所以往往在一座歷史性建筑中的一些部位做重點(diǎn)裝飾。以一個佛殿為例，其柱壁石、屋檐、斗拱、瓦當(dāng)、正脊門窗等部位都做得很精致。在梁架、斗栱、梁頭瓜柱上都有雕刻，起到畫龍點(diǎn)睛的作用。

3.防御性較強(qiáng)。中國古城池、宮廷、廟宇、佛寺、書院、會館等類型之建筑，都體現(xiàn)出一種軍事防御思想。民居也是如此，每一戶大宅都筑高墻，甚至修炮臺，設(shè)望樓，安設(shè)水井，開設(shè)后門等，這一系列設(shè)計和建造，都體現(xiàn)出防御性。

（二）歷史性建筑價值

縱觀歷史性建筑物的特點(diǎn)，其中最具特色的是其文物價值。根據(jù)我國文物法規(guī)定，歷史性建筑能夠成為文物的必須具備歷史價值、藝術(shù)價值、科學(xué)價值及環(huán)境價值。除此之外，歷史性建筑還應(yīng)具有其經(jīng)濟(jì)價值。

1.歷史價值。歷史性建筑物經(jīng)歷了不同時期的歷史演變，其歷史價值可以從遺留下來的痕跡了解建筑物過去的風(fēng)風(fēng)雨雨和歷史烙印。最為明顯和持久的古代遺留建筑體現(xiàn)在傳統(tǒng)文化歷史的各物質(zhì)層面。作為建筑，歷史學(xué)家和建筑史學(xué)家在進(jìn)行科學(xué)研究時，可以從建筑規(guī)制、建筑藝術(shù)等方面獲取非常寶貴的物證。歷史性建筑不僅是人類發(fā)展的文明標(biāo)志，也是人類社會歷史研究的實(shí)物資料，更是中國歷史發(fā)展不同時代的重要見證和文化傳承。

2.科學(xué)價值。歷史性建筑的科學(xué)價值，具體體現(xiàn)在建筑文物自身時代的科學(xué)技術(shù)水平，也是前人創(chuàng)造發(fā)明、辛勤勞動成果的結(jié)晶，對當(dāng)代建筑物的科學(xué)技術(shù)研究有很好的借鑒價值，在現(xiàn)在的仿古建筑物中，古代的一些建筑技術(shù)成果還在使用，而有些技術(shù)已經(jīng)失傳，我們已經(jīng)無法模仿。例如，斗拱的構(gòu)件，有嚴(yán)格的尺寸規(guī)定。清制“不復(fù)有單材足材之別”，材高為材厚（10分）的兩倍，也就是“斗口”尺度的兩倍。一切用料的尺寸，都與斗口尺度有一定的比例關(guān)系。如斗拱每拽架為三斗口，橫拱間的高差為二斗口，檐柱徑為六斗口，柱高六十斗口等等。這就是最原始的建筑模數(shù)的運(yùn)用，它們是形成中國建筑比例尺度協(xié)調(diào)合理、建筑形制縝密完善的根本保證。

3.藝術(shù)價值。歷史性建筑的藝術(shù)價值在于：（1）既反映了當(dāng)時社會的政治經(jīng)濟(jì)背景，也反映了文物產(chǎn)生的時代藝術(shù)風(fēng)格、工藝技術(shù)水平和人們的審美視角；（2）這些歷史性建筑文物都具有一定藝術(shù)鑒賞性，是歷代藝術(shù)大師和勞動人民智慧、勤奮的結(jié)晶，有很多的寶貴經(jīng)驗(yàn)值得當(dāng)代人傳承、參考借鑒；（3）這些藝術(shù)性的建筑文物具有獨(dú)特的魅力，永遠(yuǎn)被人們欣賞與學(xué)習(xí)。例如，中國的建筑彩畫藝術(shù)有著悠久的歷史和卓越的藝術(shù)成就，體現(xiàn)著不同民族的習(xí)俗、文化和偏好，是歷史性建筑民族風(fēng)格的一個重要標(biāo)志，吸引著國內(nèi)外的游客前來觀賞。歷史性建筑能夠成為旅游資源是其藝術(shù)價值在經(jīng)濟(jì)效益中的最佳體現(xiàn)，對當(dāng)?shù)氐穆糜谓?jīng)濟(jì)也是很好的促進(jìn)。歷史性建筑一般來說是地方風(fēng)俗習(xí)慣發(fā)生的“容器”，也是城市生活最有地方特點(diǎn)的場所，因而，歷史性建筑對于城市的旅游業(yè)來講，是寶貴的旅游資源。近十幾年來，國際旅游業(yè)由傳統(tǒng)的自然美景旅游有向兼顧自然美景而領(lǐng)略異國（異地）異質(zhì)文化為主的旅游過渡的傾向。從國家旅游局和國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊發(fā)表的中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查《資料（1995）》中的統(tǒng)計結(jié)果來看，對人文景觀和風(fēng)俗習(xí)慣的興趣始終是國內(nèi)旅游的一項(xiàng)重要的旅游目的，其中對風(fēng)俗習(xí)慣的旅游興趣在逐年上升。所以說，歷史性建筑保護(hù)也關(guān)系到我國旅游業(yè)的發(fā)展。

4.環(huán)境價值。歷史性建筑作為生態(tài)環(huán)境的一部分，具有生態(tài)環(huán)境的特性以及供人們觀賞、使人們愉悅的功能。

5.經(jīng)濟(jì)價值。商品價值的形成以稀缺性為前提，稀缺性是指物品相對于人們的需求是有限的。由于稀缺和需求的存在，所以產(chǎn)生價值。歷史性建筑具有稀缺性、有用性和不可再生性以及人類的需求欲望，同樣存在著經(jīng)濟(jì)學(xué)的價值。而從勞動價值論來分析，歷史性建筑作為古代勞動人民智慧的結(jié)晶，投入巨大的勞動時間及力量，也符合了歷史性建筑作為商品形式、存在經(jīng)濟(jì)價值的本質(zhì)特征。

二、歷史性建筑評估現(xiàn)狀及方法選擇

通過歷史建筑綜合價值的合理評價，可以為歷史建筑的重點(diǎn)保護(hù)、修繕及再利用提供決策依據(jù)，而對歷史建筑經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，可以鼓勵引入民間資金，為進(jìn)一步完善歷史建筑市場建設(shè)等方面提供決策支持。然而目前國內(nèi)在這方面相關(guān)研究較少，由于缺乏完整科學(xué)的技術(shù)體系，無論是評價成果或是評估價值都帶有很強(qiáng)的主觀性，經(jīng)常會忽視歷史建筑所具有的歷史文化藝術(shù)等價值的特殊性，導(dǎo)致歷史建筑的潛在價值被低估，無法科學(xué)、合理量化歷史建筑各類信息功能，包括在經(jīng)濟(jì)上的反映，使得歷史建筑在修復(fù)時無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，在交易時很難達(dá)到公正、合理及客觀性。

對于歷史性建筑，常規(guī)評估方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等，針對不同的歷史建筑類型，當(dāng)前評估方法比較混亂，沒有統(tǒng)一的規(guī)范要求，造成了評估價值難以準(zhǔn)確計算。

從估價方法的選用上來看，條件許可的情況下，市場比較法是最能體現(xiàn)估價對象公開市場價值的評估方法。但運(yùn)用市場比較法的前提條件是在短期內(nèi)有一定數(shù)量的類似成交案例，這一點(diǎn)對于歷史性建筑評估較難。隨著市場的逐漸開放及相關(guān)政策的出臺，國內(nèi)某些區(qū)域內(nèi)歷史性建筑的交易逐漸增多。但是在區(qū)域既定的前提下，所進(jìn)行的比較也僅僅是在歷史性建筑物質(zhì)實(shí)體的可比上。由于每個歷史性建筑的文化價值、藝術(shù)價值等無形資產(chǎn)價值不盡相同。因此，使用市場比較法對歷史性建筑進(jìn)行價值評估有較大局限性。使用成本法時，由于歷史性建筑的建筑材料及工藝的特殊性，需要有別于普通房地產(chǎn)進(jìn)行定價。除此之外，工期、稅費(fèi)、利潤、人力、管理費(fèi)用等，都與普通房地產(chǎn)有較大差異。運(yùn)用成本法對歷史性建筑進(jìn)行定價，還應(yīng)考慮折舊。如果從普通房地產(chǎn)折舊的角度去考慮，現(xiàn)存的歷史性建筑幾乎沒有價值，事實(shí)上并非如此。正是由于歷史性建筑具有文物的屬性，存世時間越久遠(yuǎn)，其價值也就越高。運(yùn)用成本法難以對這一部分價值進(jìn)行定價。假設(shè)開發(fā)法多用于待修繕的歷史性建筑價值評估，從理論上來說，假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算，即依然存在上述問題。

歷史性建筑物評估，除建筑物自身房地產(chǎn)價值外，還存在文化價值、歷史價值等無形資產(chǎn)價值，此類價值難以進(jìn)行計算。因此，筆者認(rèn)為相對其他方法，收益法更能貼合實(shí)際情況，歷史性建筑現(xiàn)多用于出租、經(jīng)營等實(shí)際使用，運(yùn)用收益法進(jìn)行計算，除收益基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較為客觀并較易取得之外，所計算的價值內(nèi)涵中也包含無形資產(chǎn)價值，更能客觀體現(xiàn)歷史性建筑價值。

三、運(yùn)用收益法對歷史性建筑評估的具體操作及實(shí)例分析

現(xiàn)存的歷史性建筑中有許多用做博物館、旅游景點(diǎn)、書院茶樓、文化會所等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，并具有相應(yīng)的收益能力。對于此類有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，評估其整體價值及租金價格等，宜采用收益法進(jìn)行評估。

在對歷史性建筑的評估中，除去其本身所有的房地產(chǎn)價值，難以評估的是其無形資產(chǎn)價值。相比于其他評估方法，運(yùn)用收益法進(jìn)行計算，其歷史性建筑的收益是房地產(chǎn)價值、文化價值和藝術(shù)價值等共同作用而產(chǎn)生的收益，這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實(shí)反映歷史性建筑價值的市場信息，不必刻意去剝離歷史性建筑收益的價值內(nèi)涵，除非要單獨(dú)評估其中的某一種價值，而且刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。

為此，本文從以下幾個方面加以闡述：

（一）評估思路

1.直接收益。

（1）租金收益。對于處于租賃狀態(tài)的歷史性建筑，租金收益可根據(jù)租賃合同直接取得。（2）經(jīng)營收益。指門票或表演等，依托歷史性建筑所取得的收益。（3）旅游收益。指因發(fā)展旅游業(yè)而給社會帶來的可以測算的直接經(jīng)濟(jì)收益，比如，各類旅游企業(yè)所實(shí)現(xiàn)的利潤和上繳的稅金，這些收益是客觀存在的，對社會的促進(jìn)作用是顯而易見的。就是說，通過旅游經(jīng)濟(jì)活動給旅游目的地地區(qū)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)、文化和科學(xué)技術(shù)信息，促進(jìn)了這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會的全面進(jìn)步。

2.間接收益。

（1）經(jīng)濟(jì)繁榮和相鄰地段的地價增值。通過歷史性建筑，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及周邊房地產(chǎn)價格上漲。（2）旅游活動帶動的商業(yè)、服務(wù)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)效益，歷史性建筑作為商業(yè)環(huán)境的一部分，具有帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，能夠促進(jìn)周邊商業(yè)租金上浮、服務(wù)業(yè)收入增長等效益。（3）文化市場和無形資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)的收益。是指歷史性建筑的設(shè)計構(gòu)造、裝飾色彩及建筑情調(diào)等所表現(xiàn)出的藝術(shù)個性、風(fēng)格、地域性、民族性等特征，以及這些特征給人們在精神上或情緒上的審美感染力。（4）依托歷史性建筑的文藝作品創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。歷史性建筑作為一種記載和表達(dá)歷史文化、藝術(shù)形式等多重信息要素的綜合體，對人類社會具有重要的功能和效用。

3.收益的求取。

（1）直接收益。通過已簽訂的租賃合同或經(jīng)營狀況，可采用實(shí)際或客觀數(shù)據(jù)。通常通過已簽訂合同及周邊市場調(diào)研可了解其直接受益情況。（2）間接收益。對于歷史性建筑，無法求取直接收益，可運(yùn)用市場提取法、特征價格法、專家打分法等計算其收益。

收益法所采用的評估公式如下：

V：估價對象在價值時點(diǎn)的收益價值；

A：估價對象未來各期的凈收益；

Y：估價對象報酬率；

n：估價對象的收益年限或持有期。

（二）估價實(shí)例

1.工程概況。在這里，我們來看一下地處西安市蓮湖區(qū)北院門的一些建筑，該建筑多為1～2層磚木結(jié)構(gòu)用房，建成年代較為久遠(yuǎn)，建筑面積約930平方米。目前營業(yè)收入主要有門票、皮影戲、老腔表演、服飾展覽等。周邊商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)較多，周邊配套設(shè)施較好，整體居住生活環(huán)境一般，商業(yè)氛圍較好，較適合商業(yè)經(jīng)營。

2.估價狀況。

（1）年經(jīng)營收入。

（2）租金價格。

房地產(chǎn)年租金=經(jīng)營收益-經(jīng)營支出-商業(yè)利潤

=4197500-4197500*（20%+20%+19%）-4197500*15%

=890919元

即每平方米月租金：890919÷12÷930.04=79.83元/m2·月

估價對象六幢物業(yè)整體經(jīng)營，且面積較大，根據(jù)估價人員調(diào)查了解，該物業(yè)租賃期限較長。綜合考慮以上因素，實(shí)際的成交價格可在此價格基礎(chǔ)上下浮12%。

即：79.83×（1-12%）=70元/m2·月（取整）

通過收益法對歷史性建筑進(jìn)行租金或價格評估，其結(jié)果與現(xiàn)實(shí)市場基本相符，比起運(yùn)用其他方法，其結(jié)果更為準(zhǔn)確、客觀。

四、總結(jié)

除收益法之外的其他評估方法，如市場比較法、成本法，假設(shè)開發(fā)法等，共同指向一個焦點(diǎn)性問題，即依附于歷史性建筑的文化價值、歷史價值等。顯然，這也是歷史性建筑難以使用普通房地產(chǎn)評估方法的原因所在。相對于其他估價方法對于歷史性建筑的價值或租金價格評估，使用收益法更為準(zhǔn)確及客觀。運(yùn)用收益法對歷史性建筑進(jìn)行估價，根據(jù)客觀調(diào)查或者財務(wù)報表較為容易取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，且計算結(jié)果不僅只是歷史性建筑的房地產(chǎn)價值，亦包含其文化價值、歷史價值等無形資產(chǎn)價值。目前，一些部門仍將歷史性建筑認(rèn)作城市中的“癰”，使原本應(yīng)該留下的歷史性建筑消失在改造過程中。拆除容易恢復(fù)難，時間不等人，所以， 現(xiàn)階段加強(qiáng)對歷史性建筑保護(hù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價， 做好歷史性建筑的保護(hù)工作，給下一代留下歷史性建筑這筆寶貴的財富是當(dāng)代人不可推卸的職責(zé)。

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（作者單位：西安建筑科技大學(xué) 陜西西安 710055）

（作者簡介：1.劉玉，西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院研究生；2.王玉梅，碩士生導(dǎo)師，研究方向：會計學(xué)、資產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù)）

（責(zé)編：紀(jì)毅）