房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題探討

陳燕飛

摘要：風(fēng)險(xiǎn)管理作為項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一，長(zhǎng)期以來(lái)都是工程建設(shè)領(lǐng)域高度重視理論發(fā)展和實(shí)踐應(yīng)用的主要手段。要成功實(shí)施一個(gè)工程項(xiàng)目，從項(xiàng)目理念提出開(kāi)始，就應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，并將之作為項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等均屬于利益攸關(guān)方重視的內(nèi)容，在項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，由于某些不良因素的出現(xiàn)增大了項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，并有可能對(duì)投資方和承建企業(yè)造成直接或間接的損失，這就需要項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目實(shí)施的設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備、建設(shè)、竣工驗(yàn)收等全過(guò)程實(shí)施有效地風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論和方法來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行有效地管理，預(yù)防和控制好項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)影響因素，確保項(xiàng)目的成功建成。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)管理

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別

在有關(guān)部門(mén)決策建設(shè)工程在項(xiàng)目的階段，需要對(duì)項(xiàng)目選址、規(guī)劃、可行性分析、方案設(shè)計(jì)等一系列問(wèn)題進(jìn)行廣泛社會(huì)調(diào)查、科學(xué)的技術(shù)論證、充分的市場(chǎng)調(diào)查等。決策一旦失誤，就很有可能造成項(xiàng)目建設(shè)資源的浪費(fèi)以及項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后的虧損等，這些決策風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。工程在項(xiàng)目投資可行性研究涉及到諸多方面，例如要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件、場(chǎng)地情況等做出詳細(xì)的勘察，科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目選址地區(qū)的基礎(chǔ)條件（供水、供電、土地空間等）是否可以滿(mǎn)足項(xiàng)目擴(kuò)建需求，所設(shè)計(jì)的投資建設(shè)方案的可行性和科學(xué)性是否經(jīng)過(guò)了慎重且全面的評(píng)價(jià)，所作出的項(xiàng)目投資估算是否合理，是否在企業(yè)可承受范圍內(nèi)，項(xiàng)目的資金籌措是否能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需要等等。因此，在工程在項(xiàng)目的預(yù)開(kāi)發(fā)階段，一旦上面所提各項(xiàng)要求無(wú)法滿(mǎn)足或沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)的論證，那么投資可行性風(fēng)險(xiǎn)也就必然存在，對(duì)于后期項(xiàng)目順利實(shí)施有著重大影響，甚至可能造成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的失敗。工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)每一項(xiàng)具體分項(xiàng)工程的技術(shù)、工藝條件等進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)，而一旦所涉及的技術(shù)指標(biāo)達(dá)不到工程需求的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案變更引起了技術(shù)改進(jìn)。工程項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)較多，但歸結(jié)起來(lái)主要集中在以下幾個(gè)方面：在工程項(xiàng)目的施工階段，施工人員自身素質(zhì)較差、達(dá)不到本建設(shè)項(xiàng)目施工所要求的技術(shù)工藝要求、施工中使用的原輔材料不合格、施工機(jī)械操作員的操作失誤等都可能造成工程質(zhì)量的不合格，屬于工程項(xiàng)目中的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。任何工程建設(shè)項(xiàng)目都需要做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，工程項(xiàng)目也不例外，一旦出現(xiàn)了施工人員傷亡、機(jī)械設(shè)備操作事故等，都會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)造成影響，給施工企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，如傷亡人員的醫(yī)療費(fèi)用和撫恤金等的支出，因此，做好工程項(xiàng)目的安全風(fēng)險(xiǎn)控制很有必要。工程項(xiàng)目所面臨的合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)主要是在與施工方、原輔材料供應(yīng)商、管理方等項(xiàng)目參與主體關(guān)于按質(zhì)按量、按要求實(shí)施本項(xiàng)目所簽訂的合同文本中可能會(huì)出現(xiàn)的不利于項(xiàng)目順利完成的風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目中的合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為合同條款不全面，執(zhí)行過(guò)程出現(xiàn)糾紛；沒(méi)有明確各項(xiàng)合格指標(biāo)及出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的責(zé)任；合同文本形式不具備法律效力等方面。由于工程項(xiàng)目有著嚴(yán)格的施工周期要求，施工進(jìn)度計(jì)劃早已制定，需要建設(shè)單位嚴(yán)格按照計(jì)劃安排完成各項(xiàng)分項(xiàng)工程的建設(shè)任務(wù)。而本項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的工期延誤或出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，或技術(shù)工藝不達(dá)標(biāo)，或出現(xiàn)了施工人員傷亡等，都必然會(huì)造成工期延誤，進(jìn)而使得項(xiàng)目無(wú)法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)計(jì)劃帶來(lái)重大影響，直接表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益的損失。

2工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

在工程項(xiàng)目中，有很多直接或間接影響到工程質(zhì)量的關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)，還有人員操作能力、原輔材料使用規(guī)范等，都應(yīng)當(dāng)被看做是重點(diǎn)控制對(duì)象。那么，在工程項(xiàng)目施工關(guān)鍵技術(shù)、工藝的使用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)人員對(duì)工人進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督其分項(xiàng)工程的質(zhì)量，杜絕質(zhì)量隱患。在項(xiàng)目管理組織中，應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目關(guān)鍵控制點(diǎn)的負(fù)責(zé)小組，由一名經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員作為小組組長(zhǎng)，經(jīng)常性在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，對(duì)關(guān)鍵施工工藝進(jìn)行重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制，并做好控制和監(jiān)督記錄，明確管理責(zé)任人。一旦在后期發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量、安全隱患等對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有重大風(fēng)險(xiǎn)的事故，及時(shí)追究責(zé)任人的責(zé)任。安全管理一直以來(lái)都是電力工程項(xiàng)目建設(shè)中重視的環(huán)節(jié)，在工程項(xiàng)目建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)安全管理體系的建立和完善來(lái)規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，主要是要成立以項(xiàng)目經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)的安全責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)小組，構(gòu)建并在施工過(guò)程中認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程項(xiàng)目安全管理體系。在工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中，往往會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目中所發(fā)揮影響的大小程度及其發(fā)生機(jī)率等，對(duì)其做出分級(jí)劃分。那么，通過(guò)前文分析工程項(xiàng)目所面臨的各個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，有主有次，其對(duì)項(xiàng)目的危害也不盡相同，而項(xiàng)目管理者對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)源的關(guān)注程度也不可能一樣，這就需要進(jìn)行較為科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響權(quán)重，以便在工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中如何分配時(shí)間、精力和資源等提供依據(jù)。在工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置方面，可以借鑒層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法中權(quán)重值的計(jì)算及分析，通過(guò)計(jì)算單一風(fēng)險(xiǎn)因子對(duì)項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)危害程度的權(quán)重值，來(lái)判斷其大小有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理資源的最佳化利用，做好工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中主要風(fēng)險(xiǎn)因素的預(yù)防、檢測(cè)和控制工作。

3科學(xué)制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定，首先是要遵循可行、適用和有效的原則，就是要對(duì)已識(shí)別出的各個(gè)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)源，有針對(duì)地制定可操作強(qiáng)、效果顯著的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，確保整個(gè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理效率和效果。在編制工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案過(guò)程中，對(duì)于主要風(fēng)險(xiǎn)因素要采取積極主動(dòng)、及時(shí)有效的控制措施，并注重本項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制。要深入到工程項(xiàng)目施工各個(gè)階段，在遵循主動(dòng)控制、事先控制的原則的基礎(chǔ)上，能夠把握時(shí)刻發(fā)生變化的建設(shè)環(huán)境條件，針對(duì)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)源制定管理預(yù)案，提升項(xiàng)目管理組織和單位在應(yīng)對(duì)不斷新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的能力。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案應(yīng)當(dāng)包括多項(xiàng)工作和措施，涉及項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)方面的現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)源和潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，并堅(jiān)持節(jié)約成本、保障進(jìn)度和工程質(zhì)量的原則，確保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制信息在各組織之間的流暢。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定可謂是一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性要求極高的項(xiàng)目管理工作，在工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定中，不僅各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的原因較為復(fù)雜且交叉點(diǎn)多，而且單個(gè)或多個(gè)相互作用的主要風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后對(duì)項(xiàng)目的危害和不良后果較大，因此需要制定綜合性強(qiáng)、系統(tǒng)性強(qiáng)、全方位、多角度的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

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