淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法

李光明

摘要：項(xiàng)目成本控制效果的好壞直接決定了工程建設(shè)單位的商業(yè)信用以及利潤(rùn)，是項(xiàng)目管理不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以，關(guān)于成本控制的相關(guān)分析，對(duì)于提高公司的獲利、創(chuàng)新能力而言，均具備關(guān)鍵性的作用。當(dāng)前，我國(guó)建筑行業(yè)對(duì)于成本控制的研究中，已存在很多相關(guān)的研究和探究性資料，可是對(duì)于工程的實(shí)際進(jìn)行上，仍然有諸多缺陷，其缺陷貫穿于項(xiàng)目的整體過(guò)程中，即項(xiàng)目的規(guī)劃、實(shí)際管控和后期分析等，這使得具體項(xiàng)目的成本控制效果不甚理想，也降低了項(xiàng)目成本規(guī)劃的精確性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；管理方法

1、項(xiàng)目成本管理原則

成本控制是成本管理的核心要素，管理的目的是追求效益最大化。遵循該原則必須滿足項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益大于為此付出的成本，這也是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本原則。成本管理與控制是企業(yè)增加經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和提高競(jìng)爭(zhēng)力的根本途徑。一方面，在收入不變的情況下，降低企業(yè)投入成本，可提高項(xiàng)目盈利空間，從而增加收入；另一方面，成本對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格有很大的影響，降低企業(yè)成本意味著企業(yè)可采用價(jià)格策略搶占市場(chǎng)份額，形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?；陧?xiàng)目具有特殊性和差異性特征，不同項(xiàng)目在管理和控制過(guò)程中面臨的問(wèn)題不同，其他同類(lèi)型的項(xiàng)目成本控制經(jīng)驗(yàn)只可作為參考。項(xiàng)目成本控制工作需領(lǐng)導(dǎo)層和管理層的高度重視，成本控制意識(shí)不強(qiáng)則會(huì)忽略施工過(guò)程中各環(huán)節(jié)成本，造成實(shí)際成本超過(guò)預(yù)算成本，必然造成后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)的資金壓力。此外，員工作為直接的資金使用者，若不積極參與成本控制工作，同樣不能實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。因此，有效的成本管理需要上下各個(gè)層級(jí)的共同配合和全員的共同參與，才能有效發(fā)揮成本控制的作用，實(shí)現(xiàn)成本降低和經(jīng)濟(jì)效益增加?；陧?xiàng)目管理時(shí)間層面，成本管理與控制包括工程從項(xiàng)目勘測(cè)、設(shè)計(jì)，施工全過(guò)程、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)等全階段的管理工作?；陧?xiàng)目管理內(nèi)容層面，成本控制工作涉及項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、資金籌集成本、施工過(guò)程中的材料消耗成本及各種管理費(fèi)用等。因此，項(xiàng)目成本管理工作應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的每個(gè)階段和每個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)從各個(gè)環(huán)節(jié)上控制，力求每個(gè)子項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本最小化。戰(zhàn)略成本管理原則是站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略角度分析企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)略控制與調(diào)整的過(guò)程，在對(duì)內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，確立企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

2、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

要摒棄項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)化無(wú)足輕重的思想誤區(qū)，要發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化和深化，使造價(jià)與成本更為合理、經(jīng)濟(jì)、最優(yōu)，并為后續(xù)項(xiàng)目施工等提供科學(xué)、合理、可靠、系統(tǒng)的工作依據(jù)。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是可分為兩種途徑：設(shè)計(jì)招投標(biāo)書(shū)和利用價(jià)值工程理論。設(shè)計(jì)招投標(biāo)書(shū)是指招標(biāo)單位根據(jù)項(xiàng)目工程的任務(wù)與規(guī)劃，向外發(fā)出招標(biāo)通告，設(shè)計(jì)單位接收要約后，進(jìn)行投標(biāo)，最后經(jīng)過(guò)招標(biāo)單位篩選獲得投標(biāo)資格設(shè)計(jì)的單位，需要在規(guī)定有限的時(shí)間填報(bào)投標(biāo)書(shū)，并按照發(fā)布的招標(biāo)文件的要求進(jìn)行，招標(biāo)單位從一些投標(biāo)書(shū)中選取好的設(shè)計(jì)方案，決定中標(biāo)單位，之后，中標(biāo)單位來(lái)對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，在限定的時(shí)間內(nèi)完成。在開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)的招投標(biāo)過(guò)程中，需要特別關(guān)注招標(biāo)文件的編訂。工程項(xiàng)目的清單在招標(biāo)文件內(nèi)的地位非常重要，清單需要做到可靠規(guī)范、科學(xué)合理、內(nèi)容清晰。與此同時(shí)，還需要對(duì)標(biāo)底進(jìn)行全面的審核，對(duì)文件內(nèi)出現(xiàn)的項(xiàng)目工程成本款，邀請(qǐng)工程造價(jià)師給予審核。在進(jìn)行評(píng)標(biāo)過(guò)程中，需要從中標(biāo)文件內(nèi)規(guī)定的具體細(xì)節(jié)要求和規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)不斷調(diào)整價(jià)格，對(duì)全部的投標(biāo)單位報(bào)價(jià)進(jìn)行修訂，算出招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)價(jià)。按照計(jì)算出來(lái)的投標(biāo)價(jià)，確定選取合理的投標(biāo)價(jià)來(lái)確定候選單位。在開(kāi)展設(shè)計(jì)時(shí)，需要從實(shí)際情況出發(fā)分階段來(lái)展開(kāi)招標(biāo)。如果好的建設(shè)項(xiàng)目，完全委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)用就會(huì)進(jìn)一步提升；這時(shí)候需要將方案進(jìn)行全面的招投標(biāo)，中標(biāo)的方案可進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啠褂迷O(shè)計(jì)招標(biāo)的方法，縮短工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期，有效降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，并且對(duì)投資進(jìn)行估算，能在接近公布招標(biāo)文件時(shí)，科學(xué)控制投資范圍。價(jià)值工程是重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方案開(kāi)展功能分析，獲得項(xiàng)目最低成本，這是是確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)功能的保障，這也是提升工程方案價(jià)值的重要經(jīng)濟(jì)分析方法，可以使用價(jià)值工程的方法來(lái)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。價(jià)值分析并不是尋找最低的價(jià)格，片面提升設(shè)計(jì)產(chǎn)品本身的功能，而是著重強(qiáng)調(diào)把握好產(chǎn)品功能與成本間的相互關(guān)系，分析產(chǎn)品功能和成本的最佳配置?，F(xiàn)在有很多種關(guān)于項(xiàng)目成本控制的方法，比較系統(tǒng)的價(jià)值工程法始終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的各個(gè)環(huán)節(jié)。

3運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法

設(shè)計(jì)過(guò)程是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的過(guò)程，因此，建筑材料的選擇、項(xiàng)目規(guī)劃圖、機(jī)械設(shè)備的選擇、技術(shù)方案選擇等主要過(guò)程中，以新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品技術(shù)先進(jìn)、合理、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)恰當(dāng)、可靠，提高產(chǎn)業(yè)的科技含量，提高工程的綜合效益。圍繞著功能分析這一中心點(diǎn)，用最低最優(yōu)的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)其必要功能，讓產(chǎn)品達(dá)到應(yīng)該具有的價(jià)值，使其成為一項(xiàng)有組織有程序的活動(dòng)。由于價(jià)值工程在擴(kuò)大之后，成本的控制范圍也擴(kuò)大，這往往涉及到工程項(xiàng)目周期的多個(gè)方面的費(fèi)用，因此，需要全面分析工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)性與合理性，明確項(xiàng)目建設(shè)價(jià)值，探索在工程項(xiàng)目施工的每一個(gè)階段存在可以改進(jìn)的可能性，對(duì)成本、產(chǎn)品功能間的聯(lián)系進(jìn)行分析，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；與此同時(shí)，還需要使用價(jià)值分析的方法來(lái)取消一些不必要的設(shè)計(jì)費(fèi)用，降低工程項(xiàng)目投資、成本。在開(kāi)展價(jià)值工程中，需要明確設(shè)計(jì)單位提交工程的具體工作計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃的本身的可行性展開(kāi)分析，找出進(jìn)一步挖潛的可能性。設(shè)計(jì)單位需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展報(bào)告，審核工程項(xiàng)目具體實(shí)施情況報(bào)告，對(duì)工程項(xiàng)目施工中存在的具體問(wèn)題展開(kāi)進(jìn)行分析審核；在工程設(shè)計(jì)任務(wù)要結(jié)束時(shí)，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，特別是對(duì)獲得的效果進(jìn)行全面的總結(jié)與評(píng)價(jià)，撰寫(xiě)報(bào)告。項(xiàng)目管理包括成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵，其他管理都是為其服務(wù)的。如果說(shuō)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是企業(yè)的最終目標(biāo)，那么最大程度地降低成本就是施工企業(yè)的目的。由此看來(lái)，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理控制，才能讓施工企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化，企業(yè)才能得到良好的發(fā)展，員工的積極性才能得到提高，企業(yè)的市場(chǎng)地位也會(huì)得到提升。由此看來(lái)項(xiàng)目的成本控制管理具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。承包施工企業(yè)都是以保證項(xiàng)目進(jìn)度、降低項(xiàng)目成本、提升項(xiàng)目質(zhì)量、提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性為目的的。完成同一項(xiàng)目，不同的承包施工企業(yè)所花費(fèi)的施工時(shí)間和項(xiàng)目成本都是不相同的。

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