對我國不動產(chǎn)物業(yè)稅改革的簡單思考

摘 要：物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅。黨的十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮(zhèn)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費”，這為改革和完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制度，進(jìn)一步建立物業(yè)稅制度指明了方向。適時開征物業(yè)稅是按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，適應(yīng)我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，根據(jù)稅制改革的總體思路，完善我國不動產(chǎn)稅體系的重要舉措。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；物業(yè)稅

一、我國不動產(chǎn)稅制的構(gòu)成

目前，我國來源于不動產(chǎn)的稅種主要有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅和教育費附加，共10種稅和1個教育費附加我國的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這三個稅種，類似于其他國家和地區(qū)的物業(yè)稅制或不動產(chǎn)稅制。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制存在的問題

我國對不動產(chǎn)課稅是對房產(chǎn)、地產(chǎn)分別課稅，農(nóng)村和非生產(chǎn)經(jīng)營不征稅，內(nèi)外資實行兩套稅制，以房產(chǎn)賬面價值和土地面積為計稅依據(jù)，用差別稅率調(diào)整級差收益，稅源比較穩(wěn)定，稅負(fù)不直接轉(zhuǎn)嫁。隨著我國市場經(jīng)濟體制的進(jìn)一步完善，這種稅制結(jié)構(gòu)的缺陷及職能作用的缺失日漸明顯，已不能適應(yīng)經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在幾個方面：

（一）稅制過時，內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一，立法層級低

在對房產(chǎn)征稅方面，國內(nèi)企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅，適用的是1986年9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》；外資企業(yè)和外國人征收城市房地產(chǎn)稅，一直延用1951年8月政務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，由于稅制出臺較早，為便于稅收征管，各地相繼出臺了一些補充規(guī)定，甚至有的地方干脆比照房產(chǎn)稅的現(xiàn)行政策執(zhí)行。

（二）征稅范圍過窄，缺乏宏觀調(diào)控能力

在國外，除自住、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人享受一定優(yōu)惠政策外，其他一律征稅，只是稅率不同；在我國，對國家機關(guān)、人民團體及事業(yè)單位和個人居住用房地產(chǎn)免稅。征稅范圍也只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)，將廣大農(nóng)村排除在外，課稅對象也只是經(jīng)營用土地、房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附著物，稅基狹窄，稅源極為有限。這既不利于國家凝聚財力，也不利于通過稅收來調(diào)節(jié)土地、房產(chǎn)等資源的優(yōu)化配置。

（三）稅費交叉重疊，重復(fù)征收

從國際上看，盡可能減少針對不動產(chǎn)的稅費數(shù)量是不動產(chǎn)稅制改革的一個共同趨勢。這樣一是可以避免對同一財源重復(fù)課稅和收費，二便于稅費繳納者履行納稅義務(wù)，三便于稅費征管。然而，我國目前不動產(chǎn)的稅費數(shù)量卻與日俱增且稅費混亂。具體表現(xiàn)在：第一，以費代稅。第二，以費擠稅。我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多，且費項總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項總數(shù)。第三，對出租房產(chǎn)按租金收入征收房產(chǎn)稅，與營業(yè)稅重復(fù)，超出了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍，不符合“簡化稅制”的立原則。

由于我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制存在上述諸多缺陷和不足，嚴(yán)重地影響到其職能作用的有效發(fā)揮，因此，改革現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制，構(gòu)建適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫。

三、構(gòu)建我國物業(yè)稅的簡單設(shè)想

根據(jù)我國市場經(jīng)濟體制改革的要求和適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化的需要，統(tǒng)一稅政，簡化稅制，擴大稅基，公平稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)平等競爭，進(jìn)一步強化不動產(chǎn)稅組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能，是不動產(chǎn)稅制改革的指導(dǎo)思想。建議我國物業(yè)稅立法在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)遵循普遍原則、穩(wěn)定原則、量能負(fù)擔(dān)原則、征稅便利原則、調(diào)控原則等基礎(chǔ)上實現(xiàn)物業(yè)稅的立法目的，保證改革的成功進(jìn)行。

（一）以土地和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人

納稅人是指稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的自然人、法人和非法人組織。

從立法技術(shù)上看，在課稅對象的描述上有兩種方法：其一是概括法，即把性質(zhì)相近的征稅產(chǎn)品或者經(jīng)營項目概括在一起為一個稅目。其二是列舉法，即按照每一種征稅產(chǎn)品或者經(jīng)營項目一一列舉，分別設(shè)置稅目。具體包括：土地。包括各種使用目的土地；房屋。包括各種用途的建筑物。

（二）以物業(yè)的評估價值作為計稅依據(jù)

開征物業(yè)稅后，應(yīng)以不動產(chǎn)的市場價值為稅基。以房地產(chǎn)的市場價值作為不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，應(yīng)該說是比較科學(xué)的，也是各國普遍采用的不動產(chǎn)稅計稅方法。以市場價值為稅基有三個優(yōu)點：一是稅基具有彈性。二是對社區(qū)的公共投入可以得到相應(yīng)回報。三是市場價值能夠較好反映納稅人的納稅能力，有利于實現(xiàn)稅收公平原則。

（三）稅率的確定

我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異較大，改革后的不動產(chǎn)稅率在設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗，在保證中央宏觀調(diào)控的前提下，賦予地方一定幅度的自主權(quán)。在考慮收入需要和納稅人承受能力的基礎(chǔ)上，國家應(yīng)在全國范圍內(nèi)按不動產(chǎn)地理位置和不動產(chǎn)用途，設(shè)立彈性的差別比例，各地可按照當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平、納稅人支付能力及地方政府年度預(yù)算等情況，在法律許可的彈性區(qū)間內(nèi)選擇各自適用的稅率。

四、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟體制的進(jìn)一步完善和對外經(jīng)濟交往程度的提高，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的缺陷逐漸顯現(xiàn)，已不適應(yīng)經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要。開征物業(yè)稅是我國不動產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，是解決現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制諸多弊端的必然選擇。物業(yè)稅是以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動產(chǎn)為課稅對象，在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，以不動產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)，按一定的比率計算征收。借鑒國際經(jīng)驗，立足本國國情，在開展廣泛研究的同時，可以進(jìn)行先期試點，取得成功經(jīng)驗后，在全國逐步推廣。

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作者簡介

李靜（1990-），女，漢族，貴州黔西人，研究生在讀，貴州民族大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民族地區(qū)經(jīng)濟法治。

（作者單位：貴州民族大學(xué)法學(xué)院）