財(cái)稅政策對房價(jià)的調(diào)控作用探析

黃玉寶 姜蒙強(qiáng) 王騎

摘 要：近年來，房價(jià)的迅速增長以及居高不下的現(xiàn)狀，導(dǎo)致出現(xiàn)了一系列不良經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，如房地產(chǎn)過熱、百姓購房難等，在很大程度上影響了我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會的穩(wěn)定，為了合理有效地抑制房價(jià)的過快增長和穩(wěn)定房價(jià)，我國出臺了一系列調(diào)控政策。在此基礎(chǔ)上，本文主要對我國房價(jià)的現(xiàn)狀、影響房價(jià)的因素等方面進(jìn)行分析，探討如何運(yùn)用有效合理的財(cái)政與稅收政策促進(jìn)房價(jià)的理性回歸。

關(guān)鍵詞：房價(jià) 事權(quán)與財(cái)權(quán) 土地財(cái)政 財(cái)稅政策

中圖分類號：F203 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（b）-180-02

自2000年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了發(fā)展的“黃金時(shí)期”，大量的人們紛紛投身于其中，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，但在這繁榮的背后，卻是無數(shù)老百姓的哀嘆與擔(dān)憂。房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展，房價(jià)的高速上漲，使得老百姓在買房之路上的腳步越加沉重。房地產(chǎn)在很大程度上可以推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但從當(dāng)下的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)步入了瓶頸期，在一定程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此運(yùn)用合理的調(diào)控手段與政策使房地產(chǎn)行業(yè)回到正常的發(fā)展軌道上來已成為了一種必然。

1 中國房價(jià)的現(xiàn)狀

在 2010年，中國社科院在發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中就指出：“內(nèi)地房價(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力買房[1]。”這一方面反映了我國房價(jià)太高的現(xiàn)狀，另一方面反映出了房價(jià)已成為房地產(chǎn)市場中影響供求平衡的重要因素。

1.1 中國房價(jià)呈不斷上升趨勢

如表1所示，從2008年到2015年，全國的住宅商品房平均銷售價(jià)格每年都在增加，其間增長的速度雖稍有減緩，但總體卻是呈上升趨勢。

1.2 中國各地都處在高房價(jià)的狀態(tài)下，且經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，房價(jià)越高

由表2可知，各地的房價(jià)都較高，尤其是北京和深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和地理位置優(yōu)越的地方，房價(jià)竟是西安、武漢等地的幾倍。下面以北京為例，一環(huán)如：東、西城區(qū)的房價(jià)高達(dá)每平方米11萬元，連六環(huán)開外的平谷區(qū)房價(jià)也在每平方米2萬元左右，房價(jià)之高，令人瞠目結(jié)舌。

2 房價(jià)的影響因素分析

2.1 供求矛盾

中國人口基數(shù)大，再加上人口數(shù)量的不斷增長以及城市化進(jìn)程的加快，使得人們對住房的需求量大大增加；梁紅（2016）在《又見房價(jià)漲：城市住房供大于求還是供小于求》中提到，中國城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量過少，只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，只有0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%[2]。由此可以看出，這種人們對住房的剛性需求和住房供給不足之間的矛盾，是導(dǎo)致中國房價(jià)高漲的一個根本原因。

2.2 “土地財(cái)政”是影響房價(jià)的主要因素

一方面我國的土地歸國家和集體所有，另一方面，由于地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)的不相匹配，導(dǎo)致地方政府過度依賴于土地所帶來的收入。

中央與地方之間的事權(quán)界定模糊，地方政府承擔(dān)的事權(quán)過多。在我國，除了少數(shù)事權(quán)如國防、外交等屬于中央政府外，毫不夸張地說，地方政府的事權(quán)幾乎和中央政府的事權(quán)一樣。由于事權(quán)的這種不清晰性，一方面，使得地方政府什么都要去管，什么都要去做；另一方面上級政府通常會把將諸多事項(xiàng)推托給下級政府去完成，這也在一定程度上導(dǎo)致地方政府承擔(dān)過多的事權(quán)。

我國地方政府財(cái)力有限。稅收收入是政府財(cái)政收入的主要來源，雖然我國實(shí)行的是分稅制，但稅權(quán)是向中央政府集中的，地方稅占我國全部稅收收入比重較低，相對于中央稅而言，地方稅稅收收入較少；另外我國現(xiàn)行的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度以稅收返還為主，這種制度以維護(hù)地方既得利益的基數(shù)法進(jìn)行分配，體現(xiàn)了對收入能力較強(qiáng)地區(qū)的傾斜原則，維護(hù)了富裕地區(qū)的利益，本質(zhì)上其并沒能解決地方的財(cái)力問題。

地方政府財(cái)力有限，承擔(dān)的事權(quán)又過多，作為土地壟斷者的政府，就會以限制土地供給的方式以保持壟斷高價(jià)。這樣的做法，造成了三個方面的后果：一是在很大程度上限制了房屋的供給數(shù)量；二是增加了房屋的成本；三是土地供給的短缺會讓房屋有升值的機(jī)會，從而引起了不少商人對房屋進(jìn)行大量投機(jī)和囤積。房屋數(shù)量本就極其短缺，成本還進(jìn)一步提高，加上大量商人的投機(jī)和囤積，勢必會導(dǎo)致房價(jià)上漲。

2.3 高稅費(fèi)推動房價(jià)上漲

在我國現(xiàn)行的稅種中，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種種類多，稅費(fèi)較高。以土地增值稅為例，土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅，而且還容易轉(zhuǎn)嫁給購房者。開發(fā)商的目的是盈利，其不可能獨(dú)自去承擔(dān)這些高額稅費(fèi)，必然會想辦法將這些稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，其中最直接的方式便是提高房屋價(jià)格。

2.4 土地出讓金制度的缺陷

很多時(shí)候，為了保證地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民的生產(chǎn)生活，地方政府往往需要進(jìn)行大量的財(cái)政支出，這就難免會導(dǎo)致地方財(cái)力的短缺，為了彌補(bǔ)這種不足，地方政府往往會一次性向土地使用者收取幾十年的土地出讓金，從而獲得暫時(shí)性的財(cái)政收入，但這一方面意味著政府將土地未來能帶來的收益全部交給了土地使用者，另一方面也導(dǎo)致了土地使用者的成本上升。土地使用者為了盈利，必然會用各種方法使土地升值，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的投機(jī)倒賣行為，使得房價(jià)上漲且高居不下。

2.5 投資與投機(jī)行為誘導(dǎo)房價(jià)高漲

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，各種物價(jià)也在不斷提高，人們出于對通貨膨脹的擔(dān)憂和對房價(jià)上漲的預(yù)期，買房實(shí)現(xiàn)保增保值成為許多富人的投資選擇，大量的富人進(jìn)入樓市炒房，再加上開發(fā)商的投機(jī)炒作行為，直接導(dǎo)致了房價(jià)的飆升。

3 國家對房價(jià)的調(diào)控及效果

自2003年以來，國家陸續(xù)出臺了包括“舊國八條”、“新國八條”、“國六條”、“國四條”、“新國十一條”、“房財(cái)稅改革”、“實(shí)施限購令”等在內(nèi)的一系列被稱為“史上最嚴(yán)格”的房價(jià)調(diào)控政策，這些政策的最終目的都是為了控制房價(jià)的增長，促使房價(jià)回歸理性，保證我國經(jīng)濟(jì)又好又快地持續(xù)發(fā)展，但其效果并不是十分理想。如2005年新、舊國八條出臺，很多地方的房價(jià)不僅沒降，反而繼續(xù)上升；再如2006年提出的國六條，雖然使得當(dāng)時(shí)的房價(jià)增幅略有下降，但到了2007年，房價(jià)再度大幅上漲；2010年開展地對房產(chǎn)稅進(jìn)行改革、“限購令”的實(shí)施等，一定程度上打擊了投機(jī)、投資性的購房行為，減緩了房價(jià)的上漲速度，但房價(jià)確依舊保持上升態(tài)勢。國家的這一系列政策，力度不可謂不強(qiáng)，結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，要對房價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控，就要強(qiáng)有力也要從財(cái)政與稅收的角度解決這一問題。

4 調(diào)控房價(jià)的財(cái)稅政策建議

4.1 促進(jìn)地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)的改革

在前面，我們已經(jīng)探討過，財(cái)權(quán)過分向中央集中，導(dǎo)致地方政府的財(cái)力與事權(quán)不相匹配。要改變這種現(xiàn)象，首先要明確政府間事權(quán)、財(cái)權(quán)范圍，重新劃分中央與地方、上級政府與下級政府的支出職責(zé)，其次各級政府之間必須建立規(guī)范合理的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，同時(shí)加大中央對地方政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，保證地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配。

4.2 改革土地出讓金征收制度

要想解決地方政府一次性收取幾十年的土地出讓金的這一行為，就應(yīng)做好對土地出讓金收支管理工作的研究，更好地改革和完善土地出讓金制度。比如北京現(xiàn)行的土地年租制，政府通過分年收取土地租金，這一做法，緩解了地方政府對土地出讓金的依賴，同時(shí)也降低了住房的成本。對土地出讓金制度進(jìn)行改革，可以很好地解決“土地財(cái)政”現(xiàn)狀，促進(jìn)地方財(cái)政的良性發(fā)展。

4.3 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革

自從2011年上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革以來，雖然可以看到在一定程度上抑制了房價(jià)的增長，但是房價(jià)上漲的趨勢依舊在延續(xù)。并且房產(chǎn)稅改革在很多方面表現(xiàn)出滯后的特征：一是房產(chǎn)征收范圍不合理，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而不在農(nóng)村征收，但是近幾年隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村和城市的差距縮小，農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸完善，部分農(nóng)村和城市化開始融為一體，很多開發(fā)商也開始向距離城市近的農(nóng)村進(jìn)軍，在這種情況下，如果不對農(nóng)村繼續(xù)征稅，政府的財(cái)政收入將會流失，同時(shí)也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是房產(chǎn)稅的稅率不公平，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是統(tǒng)一的稅率，而中國不同省份、不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一樣、收入相差大，相對而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的稅收負(fù)擔(dān)明顯小于經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)。三是部分開發(fā)商故意隱瞞或者虛報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。四是房產(chǎn)稅以按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)不能真正反映房產(chǎn)的價(jià)值或者使出租房產(chǎn)的稅收流失。

4.4 加強(qiáng)稅收征收管理

在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，稅收作為政府參與社會分配、組織財(cái)政收入和調(diào)節(jié)社會再生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)一種重要方式，其地位和作用是任何行政手段和經(jīng)濟(jì)手段所無法取代的。加強(qiáng)稅收征收管理，一方面要促進(jìn)相關(guān)稅收信息在在廣大群眾之間的傳播，提高納稅人的納稅意識，保證征稅人與納稅人之間的信息對稱；另一方面創(chuàng)新稅收征管方式，積極促進(jìn)相關(guān)單位、部門之間的有效密切合作。稅收收入是政府財(cái)政收入的主要來源，加強(qiáng)稅收征收管理不僅能夠保障地方政府的稅收收入，使其財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，而且可以有效的打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為，從而使房價(jià)理性回歸。

4.5 利用財(cái)政稅政策打擊投機(jī)行為

房價(jià)的上漲與投機(jī)行為密切相關(guān)，利用稅收政策打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為顯得很有必要的。以日本為例，在上世紀(jì)80年代，由于土地稅制的不合理，加上投機(jī)活動猖獗，日本的土地價(jià)格飛漲，于是日本采取對短期土地交易的轉(zhuǎn)讓收益強(qiáng)化征稅的方式，有效的抑制了投機(jī)行為。在我國，可以借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，在制定合理有效的財(cái)政稅收政策打擊投機(jī)行為，如對流通環(huán)節(jié)課以重稅；另外，關(guān)于房屋交易，可以根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活的調(diào)整交易稅費(fèi)，從而在一定程度上打擊投機(jī)行為。

5 結(jié)語

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂蒸蒸日上，但房價(jià)的居高不下以及由此帶來的一系列負(fù)面問題不得不令人深思。通過上述分析，我們可以看出房價(jià)的高漲，是多重因素共同作用的結(jié)果，但其最主要的原因可以歸結(jié)于“財(cái)政因素”，因此要想有效的解決房價(jià)問題，就必須得抓住其主要因素，運(yùn)用合理財(cái)稅政策去調(diào)控房價(jià)?？傊?，住房問題是關(guān)系著國計(jì)民生的大事，對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控房價(jià)、促使房價(jià)回歸到合理水平，讓每個老百姓都可以在承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)買得起房子，需要政府堅(jiān)持不懈地努力，需要國家強(qiáng)有力的調(diào)控政策作為支撐。

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