事實(shí)上形成的房屋買賣關(guān)系能否發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果

摘 要：在實(shí)踐生活中，由于當(dāng)事人缺乏法律知識(shí)，習(xí)慣采用簡(jiǎn)易的口頭約定方式進(jìn)行買賣交易，往往會(huì)造成交易實(shí)質(zhì)的模糊。本文就法院判決實(shí)例進(jìn)行法理分析，闡述了事實(shí)上形成的房屋買賣關(guān)系能否發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，同時(shí)就我國(guó)的房屋登記制度的價(jià)值目標(biāo)進(jìn)行評(píng)析。

關(guān)鍵詞：房屋所有權(quán)；所有權(quán)轉(zhuǎn)移；買賣合同；房屋登記制度

一、案情回顧

1982年，王某某以1100元的價(jià)格將涉案房屋賣給張某某的父親張某某。張某某買房后依法繳納了契稅。因房屋破舊，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)張某某對(duì)房屋進(jìn)行了翻建。1983年，張某某將該房屋借給原新華區(qū)生活服務(wù)公司，并收取2000元。1992年原新華區(qū)生活服務(wù)公司改制為新華服務(wù)公司（新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限責(zé)任公司），該公司法定代表人趙某某的職務(wù)同時(shí)被免去。趙某某免職的同日，其將涉案房屋出售給其女兒馮某某。馮某某取得涉案房屋后，將該房屋出租給崔某使用。2008年，張某某以其系涉案房屋的所有權(quán)人為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令馮某某、崔某、新華服務(wù)公司立即歸還其房屋。馮某某辯稱其爭(zhēng)議房屋已賣給其本人，有購(gòu)房協(xié)議和收據(jù)等證據(jù)證明。新華服務(wù)公司不認(rèn)可上述協(xié)議和收據(jù)，辯稱其財(cái)務(wù)憑證上沒有出賣該房屋的記載。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：房屋登記制度尚不完善時(shí)，房屋買賣雙方在未訂立書面協(xié)議的情況下，實(shí)際完成了價(jià)款支付、房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證交付等事項(xiàng)，此時(shí)是否產(chǎn)生房屋權(quán)屬變動(dòng)的效果。

二、裁判結(jié)果

該案通過(guò)法院的一審，二審和再審后，且三次審判的結(jié)果都有變動(dòng)，但在2010年本案最終判決生效，塵埃落定。一審法院判決：馮某某立即停止侵權(quán)行為，將房屋返還給張某某。馮某某不服一審判決，提出上訴請(qǐng)求，懇請(qǐng)二審依法撤銷原審判決，駁回張某某的訴訟請(qǐng)。后二審法院判決：一審認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，但判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。駁回上訴，維持原判。之后馮某某提出再審，再審法院判決：撤銷二審判決；撤銷一審判決。

三、對(duì)該案例判決的法律思考

本案的判決要旨大致可以概括為：對(duì)于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時(shí)的案件，在雙方都沒有訂立書面的合同時(shí)，確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)考慮到實(shí)際履行的情況，考慮買方是否支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，房屋的價(jià)值與支付價(jià)格是否合理，賣方交付房屋及房屋所有權(quán)證書或者是買方對(duì)房屋是否長(zhǎng)期性占有，在此期間賣方是否主張過(guò)權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系，都應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分析。張某某與新華服務(wù)公司之間已形成房屋買賣合同關(guān)系，該買賣合同合法有效，基于有效的合同關(guān)系，張某某并無(wú)請(qǐng)求返還房屋的權(quán)利。

（一）房屋買賣合同關(guān)系的成立條件

合同的效力，即合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。本案中，涉案雙方均為完全民事行為能力人；同時(shí)意思表示均真實(shí)，可以從當(dāng)時(shí)雙方的具體行為做辨析，因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)時(shí)的房屋登記制度不完善，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)沒有辦理過(guò)戶登記，而是采取轉(zhuǎn)交產(chǎn)權(quán)證明的情況較為普遍，并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)，且張某某在20多年的期間內(nèi)并從來(lái)沒有主張過(guò)任何有關(guān)房屋的權(quán)利，結(jié)合雙發(fā)具體事實(shí)行為，應(yīng)為買賣關(guān)系成立。雙方的合同并沒有違反當(dāng)時(shí)法律相關(guān)規(guī)定。所以買賣合同成立。

（二）房屋所有權(quán)變動(dòng)是否取決于書面買賣協(xié)議

我國(guó)《合同法》第三十六的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！痹摪钢校p方都未訂立書面合同時(shí)，在確認(rèn)房屋買賣關(guān)系存在與否時(shí)，需結(jié)合實(shí)際履行情況來(lái)考慮：買受人是否支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，房屋價(jià)值和支付價(jià)格是否合理，出賣人對(duì)交付房屋及所有權(quán)證書或買受人對(duì)房屋有沒有長(zhǎng)期性占有，期間出賣人是否主張過(guò)相關(guān)權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)分析判斷。因此，可以認(rèn)為，當(dāng)事雙方的合同是有效的。

（三）我國(guó)房屋登記制度的價(jià)值目標(biāo)

房產(chǎn)登記制度是為了更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！薄段餀?quán)法》第九條雖將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效方式，但并不意味著登記就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的唯一要件。按照物權(quán)行為的一般理論，物權(quán)的變動(dòng)，需要某種外在的表現(xiàn)來(lái)作為公示，來(lái)保障交易雙方的安全，也需要當(dāng)事人獨(dú)立的意思表示，以體現(xiàn)對(duì)意思自治的重要性。可以說(shuō)，公示手段推定著當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的合意，它們之間是形式與內(nèi)容的并存。我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將有利于房地產(chǎn)調(diào)控在全國(guó)范圍內(nèi)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有利于房產(chǎn)稅的征收，也有利于遺產(chǎn)稅等個(gè)人財(cái)產(chǎn)性稅收的開征。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立完善勢(shì)必會(huì)起到打擊房產(chǎn)囤積和閑置浪費(fèi)的作用，增加房屋出售和出租，對(duì)房租和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)也講起到穩(wěn)定的作用?？傊慨a(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，目的是落實(shí)物權(quán)法的作用，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。

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作者簡(jiǎn)介：

李元（1992～），男，貴州貴陽(yáng)人，貴州民族大學(xué)民商法學(xué)在讀碩士研究生。