經(jīng)濟(jì)法學(xué)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)視域下的國(guó)家干預(yù)

袁野++徐海靜 袁冰如

摘要：一系列的“房地產(chǎn)新政”，是中央針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲實(shí)行的一種干預(yù)手段，這種干預(yù)手段的實(shí)施具有經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的理論支撐。文章分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲的因素，并從經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)視域?qū)χ袊?guó)“房地產(chǎn)新政”進(jìn)行評(píng)析，以便更全面、深刻、細(xì)致地把握新政的內(nèi)涵及其意義，以期達(dá)到共識(shí)。

關(guān)鍵詞：國(guó)家干預(yù)；房地產(chǎn)新政；經(jīng)濟(jì)法學(xué)；經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)

中圖分類號(hào)：D9223文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：

10085831（2017）03009106

20多年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中有著舉足輕重的作用，也是地方政府的重要財(cái)政收入支柱性產(chǎn)業(yè)，特別是大多數(shù)二三線城市，其財(cái)政支出的重要支撐就是出售土地。但是，由于近年來(lái)部分開(kāi)發(fā)商囤地、囤房以及有條件者為使貨幣保值而購(gòu)持多套房屋、投機(jī)性炒房等原因，致使房屋的大量閑置與相對(duì)困難者買不起房無(wú)房居住的矛盾日益凸顯。特別是自2016年春節(jié)以來(lái)的從一線城市深圳等發(fā)起的新一輪房?jī)r(jià)高燒，二三線城市不僅及時(shí)跟進(jìn)而且有的二三線城市如合肥房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)一線城市房?jī)r(jià)漲幅，此輪房?jī)r(jià)“大躍進(jìn)”已影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與社會(huì)的和諧穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)家必須予以調(diào)控或干預(yù)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格與國(guó)家調(diào)控之間存在著這樣一個(gè)怪圈：房?jī)r(jià)高漲予以調(diào)控，再高漲再調(diào)控，循環(huán)往復(fù)。上海社會(huì)科學(xué)院張泓銘考察研究，自2000年以來(lái)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了6.5輪次波動(dòng)[1]，雖經(jīng)多次調(diào)整，但從總體上看房?jī)r(jià)仍一路上揚(yáng)。2010年春節(jié)后，全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲，部分城市因房?jī)r(jià)高燒不退，呈直線上漲趨勢(shì)。為有效遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、狙擊投機(jī)住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)務(wù)院及全國(guó)各地陸續(xù)頒發(fā)了控制房地產(chǎn)價(jià)格高漲的“新政”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)得到一定遏制。2014年年中，為了緩解房地產(chǎn)供給側(cè)壓力，從濟(jì)南、鄭州等城市開(kāi)始取消限購(gòu)令。此次限購(gòu)取消，引起了自深圳衍射到合肥等二線城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲。至2016年6月，合肥房?jī)r(jià)漲幅達(dá)60%，2萬(wàn)元以下一平米的房子近乎絕跡。此前，已有專家提醒限購(gòu)解除的不良后果。對(duì)房地產(chǎn)的六七輪調(diào)控，姑且不論調(diào)整結(jié)果價(jià)值的正負(fù)，其目的都在于借用調(diào)控手段促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健發(fā)展。

本文僅以最近期一輪調(diào)控為著眼點(diǎn)，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)兩個(gè)視域，見(jiàn)微知著地對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)新政予以梳理、分析，以期對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論支撐。

一、房地產(chǎn)新政概況及實(shí)施情況

（一）房地產(chǎn)新政推行概況

2010年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳向全國(guó)發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕4號(hào)）。通知要求通過(guò)增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，把加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)作為地方各級(jí)人民政府的責(zé)任。然而3月以后，國(guó)內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)仍舊瘋漲，三線城市緊跟其后，高房?jī)r(jià)再次成為社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)?；诖?，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院再次頒布《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）。該文件被稱為“有史以來(lái)力度最大的一次樓市調(diào)控”。文件措辭嚴(yán)厲地要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。盡管2010年連續(xù)下發(fā)兩個(gè)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)洶涌上漲的勢(shì)頭不減。為進(jìn)一步遏制其過(guò)快上漲，2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”）。 “新國(guó)八條”提出，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；地方政府要盡可能加大保障性安居房建設(shè)力度；以不同的信貸政策引導(dǎo)差別化的住房要求；從用地管理環(huán)節(jié)上嚴(yán)格控制各類住房用地供應(yīng)；對(duì)地方政府領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。“新國(guó)八條”把房地產(chǎn)調(diào)控大大地向縱深推進(jìn)了一步。

（二）房地產(chǎn)新政落實(shí)情況

國(guó)發(fā)〔2010〕4號(hào)頒發(fā)以后，2010年4月30日，北京市政府針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的現(xiàn)象，在全國(guó)率先發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（業(yè)界稱為“京十二條”），即北京版的限購(gòu)令，其主要內(nèi)容即北京居民只能購(gòu)買兩套商品房，不再對(duì)第三套住房提供貸款；對(duì)不符合文件要求的京外人員購(gòu)房不予貸款。北京市房?jī)r(jià)因消費(fèi)層面的控制，上漲勢(shì)頭止住。隨后廣州、深圳、廈門、上海、天津、大連、青島等40多個(gè)城市陸續(xù)公布限購(gòu)令，限購(gòu)令一出都顯示了實(shí)質(zhì)性成果。

（三）限購(gòu)新政的解除及新一輪調(diào)控政策

一系列限購(gòu)新政的實(shí)施，使部分城市樓市出現(xiàn)漲停，一定程度上遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，房?jī)r(jià)調(diào)控成效顯現(xiàn)，民眾因房?jī)r(jià)對(duì)政府的不滿情緒得以緩解。無(wú)疑，房地產(chǎn)調(diào)控新政在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)揮了抑制房?jī)r(jià)飆漲的作用。隨著限購(gòu)調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)暴利引導(dǎo)下的瘋狂開(kāi)發(fā)帶來(lái)了房產(chǎn)供給側(cè)的巨大壓力，因?yàn)橄拶?gòu)積壓了大量成品房，社會(huì)資金流沉淀為固定資產(chǎn)，影響了社會(huì)流動(dòng)性，限制了地方財(cái)政增長(zhǎng)。特別是依賴土地財(cái)政的二三線城市，影響較大，以致財(cái)政入不敷出，一定程度上對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)。2014年年中開(kāi)始，濟(jì)南、鄭州等城市為緩解房產(chǎn)大量庫(kù)存、積壓的壓力，相繼解除了限購(gòu)令，其他城市紛紛效仿。自2010年的一輪調(diào)控造成的壓力短期內(nèi)迅速釋放，其勢(shì)如洪，引起了房?jī)r(jià)新一輪的快速上漲。

自2014年各地相繼解除限購(gòu)令后，特別是2016年年初到2016年底，新一輪房?jī)r(jià)泡沫化傾向明顯加劇，東部城市的這種情況尤為嚴(yán)重。一時(shí)間因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲導(dǎo)致房主違約的案件充塞法庭，公眾對(duì)漲勢(shì)如潮的房?jī)r(jià)怨聲載道。

洶涌上漲的房?jī)r(jià)及其引起的社會(huì)問(wèn)題被再次提上了2016年12月14至16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議程。會(huì)議明確指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的的定位”。隨后，《人民日?qǐng)?bào)》《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》等多家媒體全方位解讀這一論斷，各地政府紛紛從購(gòu)房條件如社保、戶籍、套數(shù)等方面加以限制，金融機(jī)構(gòu)則采用提高購(gòu)房首付率的措施配合政府的限購(gòu)政策。各地房?jī)r(jià)隨之掉頭向下，調(diào)控政策再現(xiàn)成效。在2017年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)是眾多代表熱議的話題，同時(shí)也是“兩會(huì)”的重要議題。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲的因素分析

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，多年來(lái)房地產(chǎn)投資熱情不減，屢次出現(xiàn)的炒房促成了房地產(chǎn)泡沫亂象，究其根本的原因就是因?yàn)槿藗冾A(yù)期房?jī)r(jià)只升不降。作為一般家庭，購(gòu)買是持有貨幣保值的少數(shù)手段之一，而對(duì)于投資者而言，投資與炒作房地產(chǎn)比做其他投資更有利可圖。在社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)總體持續(xù)上升的趨勢(shì)，造成房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重。為使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，在調(diào)整的過(guò)程中必須識(shí)別一路暴漲的背后原因，有的放矢，制定有效、有力的調(diào)控政策。

中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立與發(fā)展的目的是通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用達(dá)到最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)最市場(chǎng)化的行業(yè)其發(fā)展的順暢與否，卻不是靠完全的市場(chǎng)化的自由調(diào)節(jié)完成的，其蘊(yùn)含著一系列的現(xiàn)實(shí)因素，多年房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲的背后隱含著諸多原因。

（1）準(zhǔn)入機(jī)制的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有準(zhǔn)入的嚴(yán)格限制條件，只要辦個(gè)公司，競(jìng)拍一塊土地，就可以作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如此低門檻的準(zhǔn)入機(jī)制難免導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)而輪番推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)輪番高漲又吸引大量炒房客成為炒房大軍。

（2）房?jī)r(jià)價(jià)格決定機(jī)制。房地產(chǎn)作為特殊產(chǎn)品，其價(jià)格的形成并非完全市場(chǎng)化。因?yàn)橥恋氐南∪毙耘c土地市場(chǎng)的國(guó)家（地方政府）壟斷并存，土地價(jià)格對(duì)房產(chǎn)價(jià)格起基礎(chǔ)性作用，開(kāi)發(fā)商的投機(jī)競(jìng)爭(zhēng)又是房?jī)r(jià)高漲的決定因素之一。

（3）完全的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。開(kāi)發(fā)商與投機(jī)商的私欲及其追求利益最大化心理利欲膨脹，對(duì)整個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)攀升推波助瀾，他們實(shí)現(xiàn)利益最大化的過(guò)程成為房?jī)r(jià)居高不下的基礎(chǔ)性內(nèi)因。

（4）政策性因素。中國(guó)自1998年實(shí)行房改，福利分房政策被取消后，民眾解決住房的途徑基本上依賴市場(chǎng)交易。為解決困難群體的住房問(wèn)題，雖然國(guó)家一直在加大保障性住房建設(shè)力度，但是仍然難以解決普通困難群眾的基本民生要求，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)成為中國(guó)民生一大難題。

基于上述因素主導(dǎo)下的中國(guó)房地產(chǎn)，完全的市場(chǎng)主導(dǎo)不僅會(huì)損害國(guó)家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，而且會(huì)因?yàn)槿鄙佟鞍簿訕?lè)業(yè)”的社會(huì)氛圍而影響社會(huì)安定，更會(huì)掣肘房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為使房地產(chǎn)健康發(fā)展，國(guó)家應(yīng)該利用行政手段，運(yùn)用制度性規(guī)范擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)因無(wú)序狀態(tài)攪起的經(jīng)濟(jì)泡沫，調(diào)整房地產(chǎn)政策，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)公共性產(chǎn)品，其衍生的通脹、金融風(fēng)險(xiǎn)、壟斷以及分配不公等系列問(wèn)題不是單純的市場(chǎng)調(diào)節(jié)能夠解決的，必須依靠國(guó)家干預(yù)。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、提升政府公信力與保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析

中央及地方新政的出臺(tái)及其效果，引發(fā)了各界的討論與思考，“房地產(chǎn)新政”的合法與否成為公共爭(zhēng)辯焦點(diǎn)，而不同視角的爭(zhēng)鳴是論者形成共識(shí)的途徑與過(guò)程。

（一）觀點(diǎn)一：“房地產(chǎn)新政”既不合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律也不合法

關(guān)于“房地產(chǎn)新政”不合法的討論，以秦前紅的論文《房地產(chǎn)市場(chǎng)行政規(guī)制與政府權(quán)力邊界》和陳承堂的論文《臨時(shí)性調(diào)控政策的合法性檢討》為主要標(biāo)志

秦前紅分析了新政中住房限購(gòu)措施的原則要求，他認(rèn)為限購(gòu)令因取消購(gòu)房者的買房權(quán)和售房者的銷售權(quán)，違背了《憲法》的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則；另一方面他認(rèn)為新政的稅收征管手段也違反了憲法、稅收管理法等有關(guān)稅收的法律規(guī)定；同時(shí)限購(gòu)新政以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)限制非戶籍地居民購(gòu)房違背憲法中的人人平等原則。秦文最終的結(jié)論認(rèn)為“限購(gòu)令”的出臺(tái)是對(duì)“公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)、交易自由權(quán)和平等權(quán)”的侵害，指出法治主義與政府經(jīng)濟(jì)職能的沖突值得反思。見(jiàn)秦前紅《房地產(chǎn)市場(chǎng)行政規(guī)制與政府權(quán)力的邊界》（《法學(xué)》，2011年第4期30-34頁(yè)）；陳承堂的文章則從法理的角度分別介紹、闡釋了宏觀調(diào)控的特性和國(guó)家應(yīng)急權(quán)，論證房地產(chǎn)新政的價(jià)格調(diào)控行為并不是按照宏觀調(diào)控權(quán)作出的調(diào)控政策，指出價(jià)格調(diào)控行為不能為行政調(diào)控手段的合法性做注腳，認(rèn)為我們?cè)凇跋拶?gòu)令”或“限價(jià)令”等“微觀調(diào)控”中，遭受侵蝕的是個(gè)人的基本權(quán)利與自由，限購(gòu)政策讓我們已經(jīng)走向了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的反面——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，期待讓臨時(shí)的“微觀調(diào)控”盡早結(jié)束以恢復(fù)常態(tài)的宏觀調(diào)控。見(jiàn)陳承堂《臨時(shí)性調(diào)控政策的合法性檢討》（《法學(xué)》，2011年第4期35-41頁(yè)）。。郭煌則在《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的合法性分析》一文中，從房地產(chǎn)調(diào)控的“主體合法性、程序合法性和內(nèi)容合法性”等三方面探討房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為調(diào)控多少存在著政府違法和調(diào)控政策違法等現(xiàn)象和問(wèn)題[2]。

（二）觀點(diǎn)二：“房地產(chǎn)新政”具有合法性

李昌麒指出：“經(jīng)濟(jì)法是調(diào)整需要由國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?！盵3]眾所周知，經(jīng)濟(jì)法就是因?yàn)樯鐣?huì)的經(jīng)濟(jì)秩序混亂、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)盲目自由、社會(huì)公共利益與社會(huì)公正遭到破壞的情況下，國(guó)家作為主體對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)、宏觀調(diào)控而產(chǎn)生的。擁有住房是公民的基本生存權(quán)，面對(duì)飆漲的房?jī)r(jià)，百姓通過(guò)市場(chǎng)取得住房權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，這種狀態(tài)下，政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行適度的干預(yù)是其社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，“房地產(chǎn)新政”的實(shí)施體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的適度國(guó)家干預(yù)原則。

鄭少華認(rèn)為，“‘房地產(chǎn)新政的合法性不應(yīng)該僅從法律角度來(lái)分析，還應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等多視角來(lái)考量其合法性”，不能說(shuō)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的法律銜接有瑕疵而否認(rèn)該干預(yù)行為的合法性

鄭少華通過(guò)對(duì)限購(gòu)令的法律依據(jù)、限購(gòu)令的客觀條件界定、限購(gòu)令程序的設(shè)定原則等方面的探討，給出了建議修改和增加《價(jià)格法》相關(guān)條款予以完善房地產(chǎn)新政（限購(gòu)令）的合法性。認(rèn)為中國(guó)制定的房地產(chǎn)有關(guān)法律、法規(guī)滯后于不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀現(xiàn)實(shí)， “房地產(chǎn)新政”中出現(xiàn)的“良性違憲（違法）”的不足，則可以通過(guò)對(duì)相關(guān)法規(guī)的逐步完善得以彌補(bǔ)。見(jiàn)鄭少華《“限購(gòu)令”的法律解釋》（《法學(xué)》，2011年第4期41-43頁(yè)）。。

四、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)分析

1998年中國(guó)實(shí)行房改，否定分配住房福利，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今仍不完善，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，導(dǎo)致百姓購(gòu)房難甚至買不起房等社會(huì)問(wèn)題層出不窮。盡管一輪又一輪宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，但是收效甚微抑或說(shuō)尚未取得預(yù)期成效。

自2011年出臺(tái)“房地產(chǎn)新政”再次成為學(xué)者們探討與爭(zhēng)論的焦點(diǎn)時(shí)起，不同理論關(guān)注進(jìn)入了“模式化”怪象：中國(guó)的“房地產(chǎn)新政”不合法，在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，既然已經(jīng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)特征，房?jī)r(jià)的決定權(quán)就應(yīng)該交給“市場(chǎng)”。 有學(xué)者認(rèn)為“國(guó)家干預(yù)或者說(shuō)宏觀調(diào)控的合法性的評(píng)判依據(jù)不能只停留在法律層面，單向度的法律角度只會(huì)禁錮我們的思維，應(yīng)多視角加以考量”[4]。

誠(chéng)然，探討“新政”的合法與否是一個(gè)基本問(wèn)題，但如果說(shuō)“新政”在某些層面存在“違法”，那么經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的分析理論能否對(duì)此作出一個(gè)更好的注解？

（一）符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的“嵌入”性理論

任何一個(gè)市場(chǎng)有序健康發(fā)展都無(wú)法脫離現(xiàn)實(shí)社會(huì)政治、文化等因素。同樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的健康發(fā)展也不能完全靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。匈牙利經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾·波蘭尼是20世紀(jì)公認(rèn)的最徹底的、最有辨識(shí)力的經(jīng)濟(jì)史學(xué)家，其“嵌入”理論認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)是“嵌入”特定社會(huì)關(guān)系和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)之中……無(wú)論是社會(huì)生產(chǎn)還是交換過(guò)程，并非單純的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，而必須充分考慮諸多社會(huì)因素

Polanyi K.The economy as insistiued process，in Polanyi K，Arensberg G M，Pearson H W（eds.）Trade and market in the eayly empires，1957。。在人類經(jīng)濟(jì)史上，“自我調(diào)節(jié)市場(chǎng)”是具有革命意義的創(chuàng)造?！胺康禺a(chǎn)新政”或者說(shuō)政府限購(gòu)令的出臺(tái)是“自發(fā)和無(wú)計(jì)劃的反應(yīng)的產(chǎn)物，是社會(huì)上所有的群體對(duì)難以忍受的自發(fā)調(diào)節(jié)市場(chǎng)體系壓力的反彈”[5]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，房地產(chǎn)政策“嵌入”中國(guó)的社會(huì)、文化當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)也是政治問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，住房更是民生問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)有所居是中國(guó)每個(gè)家庭的企盼。對(duì)于中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，房產(chǎn)市場(chǎng)脫軌于普通民眾的社會(huì)矛盾已經(jīng)無(wú)法自我消解。所謂的社會(huì)問(wèn)題指的是“在社會(huì)運(yùn)行過(guò)程中，由于存在某些使社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)環(huán)境失調(diào)的障礙因素，影響社會(huì)全體成員或部分成員的共同生活，對(duì)社會(huì)正常秩序甚至社會(huì)運(yùn)行安全構(gòu)成一定威脅，需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量進(jìn)行干預(yù)的社會(huì)現(xiàn)象”[6]。

社會(huì)的經(jīng)濟(jì)生活主要取決于人們根據(jù)集體與個(gè)人利益所作出的決定與行動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的暴漲與行業(yè)的暴力，必然促使不同群體進(jìn)行利益博弈甚至產(chǎn)生沖突，飛漲的價(jià)格利益為少數(shù)群體獨(dú)享，其結(jié)果必然加劇社會(huì)收入分配格局不公正，致使社會(huì)矛盾凸顯，造成嚴(yán)重的兩極分化。這一切構(gòu)成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，形成可怕的社會(huì)隱患。由此，黨中央、國(guó)務(wù)院推出的“房地產(chǎn)新政”抑制房?jī)r(jià)暴漲，積極推進(jìn)保障房的建設(shè)、穩(wěn)定市場(chǎng)等一系列舉措對(duì)于解決群眾的住房問(wèn)題、緩解不同群體的利益不均分配問(wèn)題有著重大的政治意義和社會(huì)意義。

（二）國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，可以有效保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

面對(duì)社會(huì)問(wèn)題的多元化與矛盾的日益復(fù)雜化，早在2003年7月，中央就提出了堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。黨的十八大又進(jìn)一步把科學(xué)發(fā)展觀確定為黨的指導(dǎo)思想。這就在思想上為有效調(diào)整、干預(yù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)無(wú)序化提供了政策依據(jù)。

毋庸置疑，科學(xué)發(fā)展觀的第一要義即經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著巨大作用，促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，人民的物質(zhì)生活得到一定改善。科學(xué)發(fā)展觀是經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)學(xué)二者的有效契合——在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)我們也要關(guān)注社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不是社會(huì)發(fā)展的核心，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)過(guò)程勢(shì)必要受到系列政策、制度、文化等社會(huì)因素的規(guī)制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的是讓更多的人群分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的成果，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。由此，我們面臨“高房?jī)r(jià)”這一凸顯的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題時(shí)，國(guó)家推出積極的“房地產(chǎn)新政”規(guī)制房?jī)r(jià)飛漲這一不正常狀況，對(duì)于緩解社會(huì)壓力、促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展，不僅可以發(fā)揮減壓閥的作用，也是落實(shí)黨的科學(xué)發(fā)展觀的有效方法。

（三）房地產(chǎn)“新政”是調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)方式的必要手段

“房?jī)r(jià)高”“住房難”等問(wèn)題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾的集中體現(xiàn)，住房問(wèn)題的解決、落實(shí)最終依賴地方政府。但不可否認(rèn)的是，地方政府在“土地財(cái)政”的前提下，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的利益攸關(guān)方，缺少自身主動(dòng)調(diào)控房?jī)r(jià)的積極性。如果要有效解決住房問(wèn)題，協(xié)調(diào)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下不同利益群體如地方政府、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人等不同群體的矛盾，就需要切實(shí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)方式的轉(zhuǎn)變。

中國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，“落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變……但并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效果。究其原因，在于每一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和增長(zhǎng)方式都要求有一套與之相適應(yīng)的體制來(lái)保證”[7]。中國(guó)的現(xiàn)實(shí)是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)或者說(shuō)地方政府的經(jīng)濟(jì)收入主要來(lái)自于房產(chǎn)，即我們所說(shuō)的“土地財(cái)政”。2014年，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)在一系列調(diào)控政策的有力干預(yù)下，價(jià)格達(dá)到了天花板，短暫的房?jī)r(jià)低迷（僅指二三線城市），造成地方政府財(cái)政收入捉襟見(jiàn)肘。在財(cái)政減少的巨大壓力下，濟(jì)南、鄭州等城市紛紛取消限購(gòu)令，自2015年年中后，深圳等城市掀起了新一輪房?jī)r(jià)上漲潮，至2015年底，深圳房?jī)r(jià)上漲了57%，合肥等二線城市房?jī)r(jià)也跟風(fēng)上竄，僅2016年春節(jié)前后一個(gè)月的時(shí)間，春節(jié)后比春節(jié)前房?jī)r(jià)上漲30%。正月十五以后，法院的立案中，因房?jī)r(jià)上漲而違約取消買賣合同進(jìn)行訴訟的案件占比30%，到2016年底，合肥領(lǐng)漲了全國(guó)房?jī)r(jià)，漲幅居全國(guó)第一，同比漲幅達(dá)60%。可見(jiàn)，政府對(duì)房?jī)r(jià)政策的嚴(yán)控與放松之間，難免出現(xiàn)不少社會(huì)矛盾。

作為二難選擇，政府既要保證財(cái)政收入，又要調(diào)控房?jī)r(jià)，這就與作為企業(yè)的開(kāi)發(fā)商的逐利天性之間利益糾纏的矛盾難以解決。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制尚未完善，加上土地先天稀缺性約束，我們要有效調(diào)控房?jī)r(jià)，就必須改變主要靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一物質(zhì)資源投入來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，即除了傳統(tǒng)的出口拉動(dòng)、消費(fèi)需求拉動(dòng)、投資拉動(dòng)和物質(zhì)資源投入實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式之外，還要積極實(shí)現(xiàn)科技自主創(chuàng)新，形成組織、政策、制度創(chuàng)新的外圍環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有舉足輕重的杠桿作用。

國(guó)家政策層面在2016年12月14-16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。由此，中國(guó)房地產(chǎn)的再一次調(diào)控靴子落地?；謴?fù)房子住的功能，是房地產(chǎn)回歸正途，是國(guó)家對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、法律手段的形象說(shuō)法。從近幾個(gè)月的合肥房市價(jià)格看，短期內(nèi)的調(diào)控已經(jīng)取得了一定的效果。

五、政策之治與法律之治的選擇

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地出讓市場(chǎng)，該市場(chǎng)有國(guó)家（政府）壟斷性。土地這一稀缺資源作為政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，具有非完全自由流通市場(chǎng)因素，天然地具有國(guó)家計(jì)劃性。國(guó)家（政府）雖不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，但卻直接壟斷著土地這一流通首要因素，國(guó)家干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相伴、共融、共生。只是在不同的市場(chǎng)領(lǐng)域，二者發(fā)生的作用孰強(qiáng)孰弱存在一定差異。土地的國(guó)有化是國(guó)家干預(yù)市場(chǎng)化進(jìn)程的主要因素，市場(chǎng)化的改革由“漸進(jìn)到完全市場(chǎng)化”的理念無(wú)法對(duì)應(yīng)中國(guó)的歷史與國(guó)情?？疾熘袊?guó)的市場(chǎng)因素，要考慮到不同商品的特殊性，如“水、電”等仍是國(guó)有經(jīng)濟(jì)控制，而不是像其他完全民營(yíng)化或市場(chǎng)化的商品。國(guó)家干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩大經(jīng)濟(jì)思潮或者說(shuō)計(jì)劃與市場(chǎng)兩種機(jī)制在中國(guó)的路徑依賴并不是說(shuō)“選一舍他”，二者作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段，選擇計(jì)劃還是市場(chǎng)是可以建構(gòu)的，選擇誰(shuí)多一點(diǎn)少一點(diǎn)也是摸索著前行。彭澎指出“不僅市場(chǎng)失靈的方面要干預(yù)，市場(chǎng)成功的方面也要政府進(jìn)行保護(hù)，以防市場(chǎng)失靈；政府不僅要干預(yù)生產(chǎn)，還要干預(yù)分配，以創(chuàng)造條件刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，維護(hù)社會(huì)公正”[8]?？梢?jiàn)，國(guó)家層面的“房地產(chǎn)新政”調(diào)控，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展有著積極的意義。

“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革，是通過(guò)政府自上而下導(dǎo)入的，在法律權(quán)威尚未建立起來(lái)的漸進(jìn)改革過(guò)程中，中國(guó)走的實(shí)質(zhì)上是一條特殊的‘政策之治的路徑，是以富有彈性的和靈活的政策為主來(lái)推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。在這種背景下，政府是作為經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)生變量而不是外來(lái)力量存在的，因而產(chǎn)生了大量的短期和臨時(shí)的政策規(guī)制”[9]。我們探討房地產(chǎn)國(guó)家干預(yù)這一經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，要充分考慮到中國(guó)政治、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的因素，即要考慮到“地方性”的特性，不能直接拿西方的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)應(yīng)或驗(yàn)證，西方有些方面無(wú)法與中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程進(jìn)行比對(duì)。因?yàn)槲鞣降氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)是自發(fā)的，且發(fā)展日益完善，其市場(chǎng)失靈主要源于經(jīng)濟(jì)壟斷。而中國(guó)的失靈則是由于中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響的慣性，而這種慣性的影響并未退出中國(guó)舞臺(tái)，由計(jì)劃到市場(chǎng)的漸進(jìn)或并存、共融乃至相悖在一定時(shí)期繼續(xù)存在是中國(guó)最現(xiàn)實(shí)的國(guó)情之一。由此看來(lái)，政府出臺(tái)的諸多的“限購(gòu)令”“限價(jià)令”等臨時(shí)性短期政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)失靈與中國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素的內(nèi)在本質(zhì)完全適應(yīng)。但是，在建設(shè)法治國(guó)家、依法治國(guó)的基本方略下，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，如果一直采用“政策之治”是不合適的，政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)行為要限定在法律允許的框架之中。“只有控制政府的權(quán)力，使之處于法律結(jié)構(gòu)之中，政府才不至于扭曲市場(chǎng)、破壞市場(chǎng)秩序”[10]。不言而喻，無(wú)論是法律還是政府其終極目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)，未能達(dá)到目標(biāo)的法律或政令不能永久地證明其存在即為合適的。雖然法律對(duì)于現(xiàn)實(shí)具有“滯后性”，但我們要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的、有效的國(guó)家干預(yù)就需要引入“與時(shí)俱進(jìn)”的法律，只有二者有機(jī)結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的順暢，我們也才能最終走向“法律之治”。

國(guó)家干預(yù)的外部影響力巨大，對(duì)個(gè)人、企業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等多方面產(chǎn)生一定程度的影響。說(shuō)我們是“模擬的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也好”，“政策之治”也罷，形成有效、科學(xué)、合理的國(guó)家干預(yù)，將國(guó)家干預(yù)限定在法律的框架內(nèi)，逐步完善國(guó)家干預(yù)制度，使房子真正回歸住的功能，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變以及構(gòu)建和諧社會(huì)、保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的理論意義與實(shí)踐價(jià)值功能。參考文獻(xiàn)：

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