中國(guó)房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢(shì)

王晶

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金需求量十分大，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)造成嚴(yán)重威脅致命打擊。最近幾年，隨著一系列的緊縮政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道發(fā)生了深刻的變化，銀行信貸難度越來(lái)越大，傳統(tǒng)融資渠道所產(chǎn)生的弊端逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，并且逐漸影響到房地產(chǎn)事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)典型的特點(diǎn)就是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的密集型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有高度依賴性。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)事業(yè)發(fā)展已經(jīng)來(lái)到一個(gè)十分關(guān)鍵的時(shí)期，過(guò)去傳統(tǒng)的融資渠道一方面對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，另一方面也存在著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)我們必須對(duì)房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行拓展，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)融資途徑的多樣化發(fā)展。本文主要結(jié)合實(shí)際情況，首先分析了中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，然后論述與了中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)融資途徑發(fā)展趨勢(shì)，希望通過(guò)本次研究對(duì)同行有所助益。

2008年上半年，美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球，對(duì)整個(gè)世界的金融環(huán)境造成了嚴(yán)重的影響，很多國(guó)家收到次貸危機(jī)影響，面臨經(jīng)濟(jì)倒退，國(guó)家破產(chǎn)的局面。我國(guó)在這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中以穩(wěn)定的發(fā)展步伐向世界各地展示了自身在調(diào)控和發(fā)展方面的能力。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)在本次金融危機(jī)中并未受到多大的沖擊，不斷向前發(fā)展。房地產(chǎn)事業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，和一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著密切的聯(lián)系，因此和房地產(chǎn)事業(yè)緊密相關(guān)的金融行業(yè)和金融市場(chǎng)成為我們重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)不斷向前發(fā)展，融資難問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，銀行信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要途徑。在國(guó)家調(diào)控政策不斷緊縮的大背景下，如何走出融資難的困境，如何實(shí)現(xiàn)突破，是今后我們需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。在全新的歷史背景下，在政府政策支持的前提下，還需要房地產(chǎn)領(lǐng)域自行探索，積極嘗試，向著多元化的融資渠道轉(zhuǎn)變，從而保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的資金供給，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

目前，開(kāi)發(fā)企業(yè)常規(guī)的融資途徑無(wú)非是銀行貸款、引入合作伙伴、施工企業(yè)墊資、通過(guò)預(yù)售回籠資金等，其中，銀行仍然是最重要的融資渠道，根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資占到了房地產(chǎn)融資的絕大部分。但是，隨著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，以及海外上市的需要，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的控制日益嚴(yán)格。最明顯的一個(gè)例子就是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2004年9月發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例由20%提高到了35%。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難以把銀行再作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“埋單者”。其它的融資渠道也不盡如人意。對(duì)商品房預(yù)售，國(guó)家采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，不得以任何形式收取定金和預(yù)付款，打亂了許多開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金計(jì)劃；引入合作伙伴雖然可以解決資金困難，但開(kāi)發(fā)商在讓利的同時(shí)還須放權(quán)，而且容易引發(fā)決策上的混亂；墊資雖然是施工企業(yè)承攬工程的重要手段，但施工企業(yè)畢竟能力有限，且墊資不僅帶來(lái)工期和質(zhì)量上的問(wèn)題，還可能引發(fā)訴訟。房地產(chǎn)說(shuō)白了是以資金來(lái)推動(dòng)，從前期拿地到后面的建造，全都受到現(xiàn)金流約束。房地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)就是需要有土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在融資收緊后，房企沒(méi)有錢(qián)去拿地，將變相把土地價(jià)格壓下來(lái)。

隨著房產(chǎn)投資增速的回落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，各地政府逐步解除限購(gòu)政策，吹響了救市的號(hào)角。據(jù)某人士透露，近地產(chǎn)企業(yè)債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那么樂(lè)觀。從私募資金的安全角度而言，也會(huì)有一定的減少。監(jiān)管層擬放開(kāi)房企發(fā)行公司債券的標(biāo)準(zhǔn)，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對(duì)這樣一政策，有人認(rèn)為若這一政策得以實(shí)施，房企融資渠道將進(jìn)一步打開(kāi)，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題或能一定程度上得到緩解。但是，目前該政策尚未出臺(tái)，而且具體的“準(zhǔn)入門(mén)檻”也沒(méi)有確定，中小房企能否通過(guò)該政策的實(shí)施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。去年，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資額達(dá)到1.14萬(wàn)億元。受到4號(hào)文的影響，私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必大幅減少因此，尋找新的融資途徑，實(shí)現(xiàn)多元化融資是擺在每個(gè)開(kāi)發(fā)商面前的嚴(yán)峻課題。

中國(guó)房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢(shì)分析

建立多層次的資本市場(chǎng)體系，提高直接融資比重。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，在股票市場(chǎng)上進(jìn)行融資更加困難。目前，全國(guó)3萬(wàn)余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求高有關(guān)。目前，企業(yè)要想在滬深股票市場(chǎng)上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運(yùn)行狀況等方面都無(wú)法達(dá)到規(guī)定的要求而無(wú)法通過(guò)上市途徑進(jìn)行融資。即使將來(lái)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，有利于房地產(chǎn)企業(yè)上市，也只能有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場(chǎng)體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風(fēng)險(xiǎn)，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。目前中國(guó)正在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)踐。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，可以使中國(guó)逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。完備的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有兩級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是指抵押貸款產(chǎn)生的市場(chǎng)，即各類貸款機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指一個(gè)專門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場(chǎng)，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實(shí)力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)從一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買“抵押貸款”，經(jīng)過(guò)技術(shù)處理后以向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價(jià)證券的方式進(jìn)行。二級(jí)市場(chǎng)以“購(gòu)買抵押”的方式為一級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期貸款的發(fā)放者提供一個(gè)資金回籠的場(chǎng)所，加速其資金周轉(zhuǎn)，能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購(gòu)房者提供充足的住房貸款資金。