投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響

郭定鴻

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅速進(jìn)步與普及，一定程度上推動(dòng)了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的發(fā)展。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定，大大規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理行為，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的高度重視和關(guān)注。本文主要針對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響展開(kāi)深入的研究與分析，以供相關(guān)人士的借鑒。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；會(huì)計(jì)處理；影響；研究

目前，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則是房地產(chǎn)管理工作的重中之重，占據(jù)著重要的社會(huì)地位，尤其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)而持久的影響。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中重要的投資經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的良好運(yùn)作具有極其非常重要的推動(dòng)作用。要加大新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作中的應(yīng)用，并且擴(kuò)大其影響范圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理概述

（一）投資性房地產(chǎn)的含義

主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺取并擴(kuò)大租金和資本增值，為了獲取較多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)而進(jìn)行的一種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型活動(dòng)，目的性和商業(yè)性比較明確，不斷實(shí)現(xiàn)利益最大化的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。

（二）投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理分析

1.確定環(huán)節(jié)

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，投資性房地產(chǎn)主要是為了獲取大量的經(jīng)濟(jì)租金，主要包括已經(jīng)出租出去的土地使用權(quán)和已經(jīng)出租的建筑物等。投資性房地產(chǎn)旨在通過(guò)投資市場(chǎng)的渠道來(lái)獲取相應(yīng)的租金收入，并不重視在出租過(guò)程中贏取的額外效益或者利潤(rùn)。判斷投資性房地產(chǎn)的方法，重點(diǎn)是要分析此類(lèi)房地產(chǎn)是否為可出售的房地產(chǎn)，如果符合則可以認(rèn)定為商品性房地產(chǎn)，根據(jù)制定的相關(guān)準(zhǔn)則可以進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

2.計(jì)量環(huán)節(jié)

初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量是計(jì)量環(huán)節(jié)的重要組成部分。其中，初始計(jì)量主要側(cè)重于成本計(jì)量的模式，而且要想充分獲取房地產(chǎn)的初始計(jì)量，可以通過(guò)外購(gòu)和自行建造等方式，是比較可行的方法；而對(duì)于后續(xù)計(jì)量而言，要根據(jù)具體情況選擇成本計(jì)量模式和公允價(jià)值模式，而且模式的確定不能輕易進(jìn)行變更。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響分析

（一）成本模式和公允價(jià)值模式對(duì)投資型房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)和頒布，針對(duì)自用房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)的區(qū)別做出了明確地規(guī)范和說(shuō)明。具體要求成本模式和公允價(jià)值模式均可以對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，從而將固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中保持合理、適當(dāng)?shù)谋戎怠?/p>

2.在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定中，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)主要是采用公允價(jià)值計(jì)量模式。市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格也在普遍升溫。基于此，如果房地產(chǎn)行業(yè)一直沿用公允價(jià)值模式，一定程度上會(huì)增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，有效提升了資產(chǎn)的凈值，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的提升。

3.計(jì)量方式與所產(chǎn)生的利潤(rùn)有著緊密的聯(lián)系，計(jì)量方式的不同，也會(huì)影響到所產(chǎn)生的利潤(rùn)。其中，成本模式比較穩(wěn)定，主要是由于成本模式有著固定的會(huì)計(jì)時(shí)間，便于對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)計(jì)和控制。在特殊的情況下，成本模式可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展前景。

根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量模式的影響進(jìn)行分析，所得利潤(rùn)的不確定性比較明顯，不用像成本計(jì)量模式進(jìn)行折舊計(jì)提、累計(jì)攤銷(xiāo)，成本費(fèi)用會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而發(fā)生變動(dòng)。基于房地產(chǎn)的發(fā)展前景來(lái)分析，房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展?jié)摿Γ捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式更有助于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，利潤(rùn)空間更大。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)納稅的影響

1.獲取時(shí)納稅的影響

根據(jù)稅法來(lái)分析，并沒(méi)有過(guò)多對(duì)投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行區(qū)分，而是將其轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)。同時(shí)，在會(huì)計(jì)處理中，對(duì)于本月所增加的固定資產(chǎn)不用進(jìn)行折舊計(jì)量，因此固定資產(chǎn)在兩種計(jì)量模式下的賬面價(jià)值是相同的。

2.后續(xù)計(jì)量的納稅影響

（1）在成本計(jì)量模式中的后續(xù)計(jì)量方面，稅法和會(huì)計(jì)的不同之處就體現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷(xiāo)以及減值準(zhǔn)備等。

（2）在公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)計(jì)量方面，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)就是去掉實(shí)際收入成本減去按稅法規(guī)定的抵扣金額。由此可見(jiàn)，針對(duì)計(jì)量方式的影響，房地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)行納稅的調(diào)整和變更。

3.處置過(guò)程的納稅影響

稅法已經(jīng)明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的處置方式，在公允價(jià)值模式的計(jì)量下，應(yīng)納稅的所得稅額就是由于處置收入減去歷史成本而產(chǎn)生的差價(jià)。但是在會(huì)計(jì)處理中，要將累計(jì)公允價(jià)值和已經(jīng)計(jì)入所有者權(quán)益的金額一并歸為處置資產(chǎn)的當(dāng)期損益?；诖?，會(huì)計(jì)和稅法在處置資產(chǎn)的損益中具有較明顯的區(qū)別，因此要適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行納稅調(diào)整。

通過(guò)上述的分析可以看出，兩種計(jì)量模式下當(dāng)期所交納的稅額基本一致。其區(qū)別就在于，公允價(jià)值計(jì)量模式在會(huì)計(jì)處理的過(guò)程中會(huì)因其變動(dòng)而發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)和賬面價(jià)值金額出現(xiàn)了較大的差異。針對(duì)資產(chǎn)的投資過(guò)程來(lái)分析，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式具有相同的現(xiàn)金流量計(jì)算方式。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理影響的具體建議

（一）建立健全會(huì)計(jì)管理制度

投資性房地產(chǎn)行業(yè)要以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為行業(yè)的指導(dǎo)，要充分結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)貫徹實(shí)施，并且要堅(jiān)持實(shí)施求是，一切從實(shí)際出發(fā)的原則，進(jìn)而建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)管理制度體系，要體現(xiàn)出一定的科學(xué)性、規(guī)范性以及合理性。對(duì)于制度建設(shè)的內(nèi)容，要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理制度、物資采購(gòu)制度、會(huì)計(jì)核算制度以及考核評(píng)價(jià)制度等方面的建設(shè)力度，而且會(huì)計(jì)管理制度要與投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和目標(biāo)相互統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)。

（二）加大新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用力度

1.要及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)處理工作，不斷適用于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展需要。要適度改革以往傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)編制制度，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)量方式，建立起完善的企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量方式并不能有效地減緩稅收，但是更有利于資產(chǎn)的管理。加大新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的執(zhí)行力度，對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)影響深遠(yuǎn)。

3.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理人員要加強(qiáng)對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，予以高度的重視，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，從而不斷提升相關(guān)人員的崗位意識(shí)、專(zhuān)業(yè)水平以及技能涵養(yǎng)等，將新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的工作落到實(shí)處。

（三）確保投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的提升是重要的管理保障。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用，就是要將投資性房地產(chǎn)體現(xiàn)在企業(yè)的各個(gè)層面，進(jìn)而不斷符合資產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展需要。投資性房地產(chǎn)企業(yè)要在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的引領(lǐng)下開(kāi)展房地產(chǎn)投資收益分析活動(dòng)，擴(kuò)大并增長(zhǎng)資本投資運(yùn)作效率和回報(bào)率。

（四）簡(jiǎn)化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)處理程序

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)于符合條件的投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量工作。因此，對(duì)于效益的盈利或是虧損，都要及時(shí)反映在當(dāng)期利潤(rùn)中，進(jìn)而在整體上把握好投資性房地產(chǎn)行業(yè)的投資效益情況。對(duì)于在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的相同問(wèn)題，要進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)劃地管理，降低企業(yè)會(huì)計(jì)處理工作的難度性與復(fù)雜性，強(qiáng)化信息的對(duì)比程度。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理影響的分析勢(shì)在必行，可以不斷順應(yīng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐，提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，開(kāi)拓房地產(chǎn)行業(yè)嶄新的發(fā)展空間。因此，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)任重而道遠(yuǎn)，要善于抓住機(jī)遇，勇敢地迎接挑戰(zhàn)，不斷與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新。要嚴(yán)格遵守新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理地選擇科學(xué)合理的計(jì)量模式，以便于會(huì)計(jì)處理工作的正常進(jìn)行。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況，綜合對(duì)比和考量，進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求。

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（作者單位：中龍房地產(chǎn)有限公司）