制約我國反向抵押貸款的瓶頸分析

應(yīng)霞霖中國人壽保險股份有限公司上海保險研修院

制約我國反向抵押貸款的瓶頸分析

應(yīng)霞霖中國人壽保險股份有限公司上海保險研修院

反向抵押貸款，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋抵押給保險公司或其他金融機(jī)構(gòu)，而不放棄居住權(quán)，在有生之年，按一定時期或者一次性從保險公司或者金融機(jī)構(gòu)獲得與房價折價一定比例后的貸款。當(dāng)老年人去世以后，機(jī)構(gòu)將房子收回，通過出售或者出租來償還前期的貸款。反向抵押貸款最大的優(yōu)點在于享有房屋所有權(quán)的老年人能夠在享有房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上將房屋變現(xiàn)，用來改善生活，相當(dāng)于“以房養(yǎng)老”。由于資金是由金融機(jī)構(gòu)流向房主，與通常意義上的抵押貸款中借款人定期向金融機(jī)構(gòu)償還本息的資金流向相反，因此被稱為反向抵押貸款。

一、美國反向抵押貸款的發(fā)展模式

反向抵押貸款最初起源于荷蘭，而在美國發(fā)展得最為完善和成熟，為美國緩解國家社會保障壓力、減少老年人口貧困率、增加老年人口收入、促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展等方面做出了重要貢獻(xiàn)。美國反向抵押貸款市場上目前主要的產(chǎn)品有三種：（1）聯(lián)邦房屋管理局下屬的HECM（HomeEquity ConversionMortgage）計劃；（2）房利美(FannieMae)，即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出的Home-keeper計劃；（3）私營公司Financial FreedomSeniorFundingCorporation提供的FinancialFreedom貸款（這家私營公司還提供了其他兩種產(chǎn)品，但市場占比很?。?。HECM計劃適用于房屋價值較低的情況，申請人的收入情況和借款用途也不受限制；Home-keeper計劃主要針對不滿足HECM計劃的申請者，如房產(chǎn)價格高于限定值、共有房產(chǎn)等情況。以上這兩種方式都是主要由政府主導(dǎo)的。FinancialFreedom貸款類似于理財產(chǎn)品，適合擁有高檔住房的老年人。

目前，HECM計劃已經(jīng)覆蓋到美國的每一個州，從1990年到2012年的22年間共累計發(fā)放貸款大約78萬筆，占整個反向抵押貸款市場的90%以上。該計劃為美國國會特別授權(quán)，是唯一一個由政府直接提供擔(dān)保的反向抵押貸款項目，得到了美國住房和城市開發(fā)部（HUD）的大力支持。該計劃需申請人年滿62周歲并且房屋產(chǎn)權(quán)必須歸屬于申請個人。申請人需要首先滿足聯(lián)邦住房管理局（FHA）關(guān)于房產(chǎn)合格性的認(rèn)可，之后HUD對借款人進(jìn)行質(zhì)詢并向借款人解釋反向抵押貸款的法律責(zé)任和償還義務(wù)。貸款上限會根據(jù)地域的不同而變動，但是一般不會超過62.55萬美元。HECM的貸款提供者主要是是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機(jī)構(gòu)，但是實際上這些公司把所有發(fā)放的貸款全部出售給房利美、房地美等公司。房利美與房地美主要業(yè)務(wù)基本相同，兩者為競爭關(guān)系，是美國住房行業(yè)的一個組成部分，在美國二級抵押信貸市場運作，二者作為政府支持下的擔(dān)保者，確保擁有住房抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行和其他貸款機(jī)構(gòu)有充足的資金以低利率出借給住房購買者。

美國反向抵押貸款的運作中，政府起了關(guān)鍵的作用。政府主導(dǎo)下具有普適性的HECM計劃以及作為補充的Home-keeper計劃占據(jù)了反向抵押貸款市場的絕大部分。政府從提供HECM產(chǎn)品、宣傳教育、提供咨詢、制定市場規(guī)則與規(guī)范運作環(huán)境以及市場監(jiān)管等方面均做出了較大的努力；同時，在政府支持下的房利美等公司組成的房地產(chǎn)二級市場融資平臺使得資產(chǎn)證券化更為容易，盤活了抵押房屋的流動性；聯(lián)邦住房管理局等機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系保證了反向抵押貸款的順利運行，而HECM計劃也增加了項目的可操作性和信任度，歐美的文化理念也為反向抵押貸款提供了社會基礎(chǔ)。

二、房利美在房地產(chǎn)金融市場中的重要作用

反向抵押貸款能在美國順利開展，除了政府的大力支持以外，另一個非常重要的原因就是美國高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場以及為放貸機(jī)構(gòu)提供的融資行為，這又與房利美、房地美以及吉利美這三家建立和推動美國住房抵押貸款二級市場的公司密不可分。在20世紀(jì)30年代以前，住房貸款均由銀行發(fā)放，并沒有政府的擔(dān)保。這樣一來銀行面臨的一個問題，就是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。銀行貸款的各類資產(chǎn)一般都是長期的，可以達(dá)到三十年甚至更長，而作為負(fù)債的存款一般期限都在五年以內(nèi)。資產(chǎn)錯配之下，伴隨著經(jīng)濟(jì)大蕭條，房價暴跌，房主由于無法及時還款而違約，大量房屋被銀行回收拍賣，房屋市場的供遠(yuǎn)大于求，導(dǎo)致房價進(jìn)一步下跌。在這樣的背景下，銀行不愿意繼續(xù)提供住房抵押貸款，政府不得不開始介入。1934年成立的FHA為滿足條件的貸款人提供擔(dān)保，一定程度解決了信用危機(jī)；而1938年成立的房利美的初衷主要是通過建立房地產(chǎn)二級市場的方式解決期限錯配問題，通過大量發(fā)行政府債融資給各放款機(jī)構(gòu)。

房利美通過從銀行等金融機(jī)構(gòu)手中購買FHA擔(dān)保的貸款，并賣出給投資者，以保證市場的流動性，同時實現(xiàn)了全國范圍內(nèi)的資金流通，30年固定利率貸款也成為了美國房地產(chǎn)金融市場的主要貸款。在上個世紀(jì)60年代到80年代期間，由于利率波動幅度較大，市場上的長期固定利率貸款的弊端也開始體現(xiàn)，此期間聯(lián)邦政府又建立了新房利美、房地美和吉利美，推動抵押貸款證券化，穩(wěn)定抵押貸款市場。這三個機(jī)構(gòu)向貸款機(jī)構(gòu)收購貸款合同，將貸款合同打包成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行抵押貸款支持證券，并對抵押貸款支持證券擔(dān)保的本息按期支付，推動了證券化的變革，房地產(chǎn)金融二級市場規(guī)模也迅速擴(kuò)大。

上個世紀(jì)90年代以后，反向抵押貸款開始逐漸興起并普及，此時美國房地產(chǎn)金融二級市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)非常成熟。房利美也成為了反向抵押貸款的主要投資商，為借貸雙方提供擔(dān)保，并進(jìn)行融資，以確保貸款機(jī)構(gòu)有足夠的資金貸款給申請人。房利美不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用，而且在改善HECM貸款運作方面也有特殊作用，作為HECM二級市場上的唯一購買者，也負(fù)責(zé)制訂項目運行中的一些原則與標(biāo)準(zhǔn)。

三、國內(nèi)“以房養(yǎng)老”模式的探索和發(fā)展

在國內(nèi)，“以房養(yǎng)老”的模式早有探索。2002年反向抵押貸款的概念就被引入中國。早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓就曾在全國率先推出“以房養(yǎng)老南京模式”，該模式下，凡在南京市擁有超過60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可自愿將房屋抵押給留園，經(jīng)公證之后終身免費入住留園的老年公寓，待去世之后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。但對于申請人的要求過于嚴(yán)格，同時“溫泉留園”資金實力也較為有限，從實行效果來看非常不理想，當(dāng)年僅有寥寥數(shù)筆業(yè)務(wù)，最終因為股東經(jīng)濟(jì)糾紛而于2007年結(jié)束該模式，后來也證實了推出該模式只是一個噱頭，僅僅停留在構(gòu)想階段。

隨后，上海公積金管理中心在2007年推出了“以房自助養(yǎng)老”的新型養(yǎng)老模式，65歲以上的申請人可以將自有住房過戶給公積金管理中心，管理中心再將房屋轉(zhuǎn)租給申請人。這樣一來，申請者可以獲得資金用于消費和養(yǎng)老支出，管理中心即利用房價與租金的價差將固定資產(chǎn)盤活。但是該模式要求以過戶房屋為前提，同時房屋升值部分均歸管理中心所有，這讓老人們心存疑慮，后來因為申請人很少而停辦。同時期在北京，壽山福海國際養(yǎng)老中心聯(lián)合中大恒基房地產(chǎn)公司在石景山區(qū)推出了“養(yǎng)老房屋銀行”，該項目由政府主辦，凡60歲以上的空巢老人，均可將所屬房屋委托“養(yǎng)老房屋銀行”出租，所獲租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心的相關(guān)費用，多退少補。這種模式消除了老年人對于房屋產(chǎn)權(quán)的顧慮，一定程度化解了家庭和倫理沖突，但是只在一線城市的市區(qū)范圍內(nèi)存在推廣基礎(chǔ)，其余大部分地區(qū)房屋租金收入難以覆蓋養(yǎng)老支出。以上兩種都是反向抵押貸款雛形的嘗試，但都存在各種問題而很快終止。

2013年，國務(wù)院要求保監(jiān)會在深入研究發(fā)達(dá)國家反向抵押貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合前期以房養(yǎng)老試點的經(jīng)驗和教訓(xùn)，組織保險業(yè)開展反向抵押貸款工作。2014年6月保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，在北京、上海、廣州、武漢四地進(jìn)行為期兩年的試點。2015年3月，幸福人壽推出了市場上首款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。2016年7月，保監(jiān)會繼續(xù)發(fā)布了《關(guān)于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴(kuò)大試點范圍的通知》，將試點時間延長兩年，并進(jìn)一步擴(kuò)大了試點范圍。

作為市場上首款也是唯一一款反向抵押貸款養(yǎng)老保險《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》，截至2016年6月30日，共42戶家庭57位老人參與試點，參保老人平均年齡71.6歲，平均每戶每月領(lǐng)取養(yǎng)老金9071元。該產(chǎn)品投保人年齡要求為65-85歲之間，保險公司不分享房產(chǎn)增值余額部分，養(yǎng)老保障分為“特定期限”內(nèi)的養(yǎng)老年金和“特定期限”后的延期年金，其中“特定期限”為基于被保險人預(yù)期壽命而估算的時間長度。延期年金的增加一定程度上相當(dāng)于將長壽風(fēng)險單獨計量，同時滿足了終身年金的監(jiān)管要求，其保費無需實際繳納，而是計入費用賬戶并復(fù)利計息。在合同終止后，會從房屋處理價值中優(yōu)先償還給保險公司。若房屋價值超過養(yǎng)老保險費用賬戶欠款，超出部分轉(zhuǎn)交給受益人；若房屋價值不足，則欠缺部分由保險公司承擔(dān)。該款保險雖然是反向抵押貸款的一個相對比較完善的嘗試，但是仍然在房屋價格波動風(fēng)險、輿論及政策風(fēng)險、長壽風(fēng)險以及流動性風(fēng)險等方面給保險公司帶來較大的挑戰(zhàn)。

四、制約我國反向抵押貸款的主要因素

對比我國反向抵押貸款前期的嘗試與美國較為成熟的運作模式，我們不難發(fā)現(xiàn)，諸多現(xiàn)實因素直接或者間接地制約著我國反向抵押貸款市場的發(fā)展。

第一，固定房屋資產(chǎn)無法盤活。反向抵押貸款能否大規(guī)模運作的一個重要條件就是能夠?qū)⒉o流動性的抵押住房盤活。借鑒美國經(jīng)驗，在政府支持下的房利美、房地美等抵押貸款公司能夠?qū)①J款證券化后打包出售，而如果缺少這一環(huán)，抵押住房不具有流動性，無法進(jìn)行資本運作，反向抵押貸款也就無法運行。

第二，市場供給群體有限。在美國，理論上絕大多數(shù)的金融機(jī)構(gòu)都可以參與反向抵押貸款，整個市場的供給群體非常龐大，而目前我國只有保險公司可以參與，很大程度上限制了資金的來源。我國商業(yè)銀行的房產(chǎn)抵押綜合授信業(yè)務(wù)與反向抵押貸款有一定相似之處，都可以盤活所屬房產(chǎn)，但并不完全是一種養(yǎng)老形式。

第三，保險公司存在的現(xiàn)金管理壓力。保險經(jīng)營是一種負(fù)債經(jīng)營，前期是通過負(fù)債端進(jìn)行保費收取，是資金的流入。而反向抵押貸款雖然是一開始房屋所有者將房屋抵押給保險公司，但是保險公司并沒有獲得房屋的所有權(quán)和處置權(quán)，而需要定期給投保人以資金，前期將會持續(xù)數(shù)十年甚至更久的資金凈流出，只有在合同終止后才有現(xiàn)金流入。這對保險公司的現(xiàn)金管理提出了較高的要求，同時容易出現(xiàn)流動性風(fēng)險。

第四，缺乏政府的大力支持。前期的各種嘗試可以發(fā)現(xiàn)，各企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)各自為戰(zhàn)，缺乏HECM這樣統(tǒng)一的政府信用平臺，缺少政府的大力支持與兜底使得申請人還存在較多顧慮。

第五，房地產(chǎn)周期的不確定性。我國房地產(chǎn)周期未來趨勢難以預(yù)測，一、二線城市和三、四線城市以及農(nóng)村地區(qū)差異很大，短期的大幅漲跌都將對市場產(chǎn)生負(fù)面影響。如果房價持續(xù)上漲，則貸款人進(jìn)行反向抵押貸款的需求會大幅下降；同理如果房價大幅下跌，保險公司將承擔(dān)較大風(fēng)險。此外三、四線城市及農(nóng)村地區(qū)，如果進(jìn)行反向抵押貸款，一方面缺少保險公司認(rèn)可的具有市場價值可以用于抵押的住房，另一方面由于房屋實際價值較低，貸款人每月可以獲取的養(yǎng)老金水平也較低，難以保障正常的開支，因此在三、四線城市及農(nóng)村地區(qū)開展難度較大。

第六，潛在的政策風(fēng)險。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及七十年的土地使用權(quán)使得未來房屋的不確定性大幅增加；農(nóng)村土地集體所有制以及農(nóng)村土地與國有土地“同地不同價”的規(guī)定使得農(nóng)村地區(qū)難以進(jìn)行反向抵押貸款的實踐；同時各類限購政策也會制約房地產(chǎn)市場的規(guī)模和參與主體。

第七，試點規(guī)定中的操作規(guī)模十分有限。在2014年保監(jiān)會頒布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》中，規(guī)定每家機(jī)構(gòu)接受抵押房產(chǎn)的評估價值合計不得超過4%×上年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。以2016年底的保險行業(yè)總資產(chǎn)來計算（包括產(chǎn)險公司的資產(chǎn)），全行業(yè)房地產(chǎn)評估價值合計也不會超過350億元。同時，中國人壽、平安壽險、太保壽險、新華保險按照2015年底的資產(chǎn)情況計算，其可接受的房產(chǎn)評估價值上限分別為57億元、40億元、23億元、21億元，再加上放款會加上一定的折價率，上市壽險公司實際能做的業(yè)務(wù)規(guī)模極為有限，難成規(guī)模效應(yīng)。

第八，保險公司可能會面臨的各種風(fēng)險。這類風(fēng)險主要包括利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、道德風(fēng)險和逆向選擇等。與一般的保險產(chǎn)品不同，反向抵押貸款的精算模型更為復(fù)雜、持續(xù)期也更長久，所面臨的風(fēng)險也多樣而不確定。長周期下利率變動的不確定性增加了保險公司面臨的風(fēng)險；當(dāng)老年人實際壽命比預(yù)期長時將會給保險公司帶來損失；而借款人缺乏對于房屋維護(hù)的動力也將會形成潛在的道德風(fēng)險；身體健康的老年人也會有更強的意愿申請反向抵押貸款。這樣一些與傳統(tǒng)保險產(chǎn)品不相同的風(fēng)險因素使得保險公司推廣的動力有所下降。

因此，從中美關(guān)于反向抵押貸款實施情況的對比來看，如果想要在國內(nèi)擴(kuò)大反向抵押貸款的市場規(guī)模，需要政府的大力支持，建立類似美國HECM項目計劃，由政府來統(tǒng)一主導(dǎo)，解決金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)流動性以及資金只出不進(jìn)的問題，吸引更多的金融機(jī)構(gòu)參與。SIM