中央商務區(qū)構建模式探析王征

王冠倫

中央商務區(qū)（Central Business District）是城市的經濟發(fā)展中樞和城市各類商業(yè)活動的核心區(qū)域，具有超強的經濟輻射能力，標志著一個城市的現(xiàn)代化程度，是現(xiàn)代城市的亮麗名片，是否擁有功能完備的中央商務區(qū)，已經成為當今衡量城市發(fā)達程度的標志之一。目前，國外著名的中央商務區(qū)有紐約曼哈頓中央商務區(qū)、倫敦金融城中央商務區(qū)、巴黎拉·德芳斯中央商務區(qū)、東京新宿中央商務區(qū)等；我國著名的中央商務區(qū)有北京朝陽中央商務區(qū)、上海陸家嘴中央商務區(qū)、武漢王家墩中央商務區(qū)等。這些中外既有的中央商務區(qū)的發(fā)展經驗及其得失，對于當前國內各地蓬勃興起的中央商務區(qū)的構建熱潮，可以提供一些寶貴的經驗和啟示。

一、中央商務區(qū)功能、特征與形成途徑

建設中央商務區(qū)是適應國際經濟發(fā)展趨勢的需要，是建立現(xiàn)代化大都市的需要，也是城市經濟發(fā)展的內在要求。實踐表明，建設中央商務區(qū)有利于培育新的經濟增長點，有利于進行招商引資，有利于提升產業(yè)層次、優(yōu)化產業(yè)結構、促進高層次人才就業(yè)。建立中央商務區(qū)可以帶來顯著的外部效應：一是行業(yè)的“外溢效應”；二是聚集經濟效應；三是聯(lián)動效應；四是美譽效應。一個成功的中央商務區(qū)，其品牌就是寶貴的無形資產，可有效提升城市的地位和影響力，影響著一個城市及區(qū)域的盛衰。作為現(xiàn)代都市的經濟中樞和核心，中央商務區(qū)的功能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是商務活動中心；二是服務中心；三是信息中心；四是購物娛樂中心。

中央商務區(qū)通常應當具備以下幾個基本特征：

其一，地位顯要。中央商務區(qū)不僅是城市的核心，也往往是區(qū)域的金融中心、經濟中心和科技中心；其二，中央商務區(qū)具有強烈的輻射能量，對其所在區(qū)域的經濟發(fā)展具有極大的帶動作用；其三，經濟資源高度集聚，資源配置密度極高；其四，當?shù)厝肆?、物流、信息流、資金流交匯結點，經濟流量巨大；其五，由于中央商務區(qū)的核心地位，決定了其土地利用率極高，高樓林立，寸土寸金；其六，公司總部集中，服務機構云集，高端產業(yè)集聚，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達；其七，現(xiàn)代化的辦公環(huán)境，基礎設施完備，交通通訊便捷；其八，所在城市的窗口和名片，代表著城市的形象和風貌。

在當今經濟發(fā)展的大環(huán)境大背景下，中央商務區(qū)的特征逐漸發(fā)生了以下一些演變。其一，隨著信息技術在各個領域的不斷延伸，中央商務區(qū)的地域和空間方面的邊界逐漸被淡化。傳統(tǒng)的中央商務區(qū)通常位于城市的核心地帶。而在新經濟形勢下，中央商務區(qū)更加青睞于經濟中心或經濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)，泛城市化和泛中心化的趨勢愈來愈加明顯。其二，在傳統(tǒng)的辦公條件下，基礎設施主要是辦公樓。而在當今時代，中央商務區(qū)的本身應是一個運轉高效的電子商務中心，信息中心功能的強弱是區(qū)分中央商務區(qū)能級的重要標志。其三，近年來，隨著對城市化的反思，無論是在理論層面還是在實踐層面，在注重中央商務區(qū)經濟功能的同時，已愈來愈多地關注在中央商務區(qū)的建設中彰顯以人為本的城市設計理念，愈發(fā)注重對人才的吸引力。其四，既有的中央商務區(qū)主要注重產出與服務型。而在新形勢下，中央商務區(qū)更加注重于創(chuàng)業(yè)與投資型，為招商引資提供平臺，形成科技、人才、資本與文化結合的匯合點。

從演進規(guī)律看，國內外中央商務區(qū)的發(fā)展歷程總體上呈現(xiàn)出由商貿功能向商務功能的演變趨向，大致經歷了一個由低級到高級的形態(tài)演進過程，即：小商業(yè)網(wǎng)點-傳統(tǒng)商業(yè)中心-現(xiàn)代中央商務區(qū)。當城市中心區(qū)無法滿足經濟發(fā)展的需要時，就會推動中央商務區(qū)擴展，即另建新的中央商務區(qū)或構建子中央商務區(qū)。中央商務區(qū)功能的演變還體現(xiàn)在從以往單一的專業(yè)化向相對綜合化方向發(fā)展，現(xiàn)代服務業(yè)之間日益呈現(xiàn)出產業(yè)融合的跡象。比如，巴黎老城外圍的拉·德芳斯地區(qū)，再如今天紐約的曼哈頓地區(qū)，各種功能逐步分化，形成了與當初中央商務區(qū)初成時迥然相異的城市分布格局。概括講，國外著名的中央商務區(qū)的形成途徑大致有三種：一種是自發(fā)形成，如紐約的曼哈頓地區(qū)，初期是商業(yè)中心，以后逐漸演變成為中央商務區(qū)；二是政府引導，如巴黎的拉·德芳斯地區(qū)，初衷是為了保護巴黎老城，而將大量的商務機構外遷，在新的地段建成商務區(qū)；三是為了分流中心區(qū)經濟發(fā)展壓力而建立起來的城市副中心，比如日本新宿的中央商務區(qū)。

二、中央商務區(qū)形成的條件考察

中央商務區(qū)形成發(fā)展的基礎條件包括雄厚的經濟實力、顯著的帶動影響力、第三產業(yè)興旺發(fā)達、交通等基礎設施完備等。其一，需要經濟發(fā)展水平條件高，只有經濟基礎雄厚，中央商務區(qū)才會具有活力，才會繁榮；其二，需要產業(yè)發(fā)展水平高，實現(xiàn)產業(yè)結構高度化，產業(yè)之間協(xié)調發(fā)展；其三，交通等基礎設施建設水平高；其四，大量的公司總部聚集；其五，政府服務水平高。概而言之，中央商務區(qū)的形成是城市集約化發(fā)展的必然結果，區(qū)域競爭是中央商務區(qū)形成的直接動力，服務于產業(yè)發(fā)展是中央商務區(qū)的核心使命。產業(yè)發(fā)展是中央商務區(qū)活力長存的重要基礎，專業(yè)化管理能力是中央商務區(qū)競爭力的根本。

在規(guī)劃、設計中央商務區(qū)時，是在老城區(qū)進行功能替換，更新、完善原有的中央商務區(qū)的功能結構？還是另辟新區(qū)，重建一個具有現(xiàn)代功能結構的中央商務區(qū)？是重點打造一塊中央商務區(qū)，還是使商貿功能和商務功能空間分離，構建多核心結構的中央商務區(qū)？在這一問題上，對中央商務區(qū)的選址有兩類不同的觀點：一種觀點主要從空間角度看問題，認為中央商務區(qū)應當位于城市的相對中心位置；另一種觀點主要從功能角度看問題，認為中央商務區(qū)屬于城市規(guī)劃中商務功能相對集中的專門化區(qū)域。在具體操作中，第一種觀點主張在老城區(qū)打造中央商務區(qū)；第二種觀點傾向于在新城區(qū)另建中央商務區(qū)。從實踐過程看，自發(fā)產生的中央商務區(qū)多位于原有的商業(yè)中心區(qū)地段。而由政府規(guī)劃、引導的中央商務區(qū)更多位于城市近郊。與國外發(fā)展進程相仿，國內中央商務區(qū)的形成與發(fā)展同樣具有以下幾種模式：一是自發(fā)形成；二是為分流老城區(qū)壓力主動遷出；三是在統(tǒng)一規(guī)劃下新建。從動因角度分析，開發(fā)政策構成了中央商務區(qū)發(fā)展的外部推動力，勞動力、資本、技術、制度等要素的整合與相互作用，構成了中央商務區(qū)發(fā)展的內生動力。所以，應當選擇綜合區(qū)位條件好、預期效益和影響力大、風險程度小的地段，建設中央商務區(qū)。

三、中央商務區(qū)發(fā)展模式選擇與應避免的負面因素

綜觀國內外中央商務區(qū)的發(fā)展模式，大致有以下幾種類型：其一，從管理模式看，包括集中管理與分散管理。按照中央商務區(qū)管理機構的職能定位，中央商務區(qū)管理模式可以分為管理型、服務型與綜合型。從國內外中央商務區(qū)的管理實踐來看，綜合型模式運作靈活，比較適應現(xiàn)代中央商務區(qū)的發(fā)展需要。比如，可以先期建立一個由各級政府以及職能部門共同協(xié)調的政府機構，在此基礎上成立一個既有政府組織（政府的公共管理協(xié)調機構）又有中央商務區(qū)的開發(fā)主體（政府授權的開發(fā)公司）的綜合管理體系，積極構建跨區(qū)域、跨層級的協(xié)作體系。其二，從建設步驟看，既可以集中進行建設也可以逐步進行建設，其靈活選擇的優(yōu)勢是可以使中央商務區(qū)的建設與城市的發(fā)展進程更為自然協(xié)調。其三，從中心-外圍關系看，包含核心區(qū)中央商務區(qū)與非核心區(qū)中央商務區(qū)模式。非核心區(qū)中央商務區(qū)也稱“副中央商務區(qū)”，它是在核心區(qū)中央商務區(qū)不能完全承擔城市經濟發(fā)展需要的情況下產生的，可以有效分流核心區(qū)中央商務區(qū)的部分職能。其四，單核中央商務區(qū)與多核中央商務區(qū)模式。在中央商務區(qū)發(fā)展的初級階段，往往以單核結構為主。而隨著城市規(guī)模的不斷擴大，更多的商務空間的需求會促使城市外圍地區(qū)產生大規(guī)模、集中化的商務空間聚集，形成城市的次中心區(qū)，從而形成多核中央商務區(qū)結構。

這里，需要關注的是，在中央商務區(qū)建設的過程中，如果某些方面滯后，中央商務區(qū)的整體功能就會受到影響。其一，中央商務區(qū)建設結構的比例不合理就會導致功能失衡。從國外中央商務區(qū)建設的成功經驗看，科學合理的中央商務區(qū)的結構比例應當是商務辦公占80%，商住和配套設施占20%，任何一方的比例過高或過低都不利于中央商務區(qū)的健康發(fā)展。比如，美國休斯敦中央商務區(qū)，由于功能設計過于單一，公寓、寫字樓配備比例不夠合理，導致晝夜人流反差極大，一到夜晚就成了一座“空城”、“鬼城”。其二，在中央商務區(qū)建設的過程中，假如道路交通不暢，或者對中央商務區(qū)的人流、物流、車流疏導不力，就會造成道路交通擁堵，降低商務活動效率。其三，客流因素問題與流動人口問題。從建設到發(fā)展，中央商務區(qū)離不開流動人口。但是流動人口的存在也會帶來副作用，加大管理難度。其四，集聚不經濟與城市“空心化”問題。集聚不經濟對中央商務區(qū)的最大影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一是擁堵成本；二是負外部性，“空心化”問題則會導致城市中心區(qū)的衰落和相應的基礎設施的浪費。其五，密集的建筑樓群會帶來環(huán)境惡化，比如通風不暢等問題。

四、綜合開發(fā)是增強中央商務區(qū)生命力的重要手段

關于建設中央商務區(qū)的評價，國外目前大致有消極、中性和積極三種看法，一是認為中央商務區(qū)建設已成強弩之末；二是認為建設中央商務區(qū)雖然重要，但是由于在規(guī)劃和管理等方面對中央商務區(qū)的變化認識不足，導致中央商務區(qū)沒有發(fā)揮應有的作用；三是認為大城市的未來主要依賴于中央商務區(qū)的不斷發(fā)展。如果中央商務區(qū)衰敗，則大城市將會失去活力。實事求是地分析問題應當認識到，中央商務區(qū)是大城市發(fā)展的重要支撐，是大量投資的聚積地，也是政府稅收的重要來源之一。中央商務區(qū)的建設既沒有成為“強弩之末”，也不存在“衰敗”的跡象，而是正在經歷著變化。從國外中央商務區(qū)的建設和發(fā)展趨勢看，中央商務區(qū)的模式和發(fā)展趨勢都在不斷地發(fā)生著變化。主要表現(xiàn)在：一是高端辦公機構的持續(xù)進入和低端辦公機構的陸續(xù)外遷；二是在建設和發(fā)展的過程中，不斷加大和完善公共交通系統(tǒng)和步行系統(tǒng)的功能，以此緩解巨大的交通壓力；三是建筑技術日益先進，建筑風格日趨多樣化，比如近年來開始注意保護具有典型時代特征的傳統(tǒng)建筑。

為了提高集約化利用土地資源的水平，中央商務區(qū)建設應緊緊抓住綜合用途開發(fā)和多樣化功能的整合工作。實踐表明，綜合用途開發(fā)是城市發(fā)展的本質需求。一是多種功能復合作用比單一功能的中央商務區(qū)具有更大的吸引力和輻射力；二是綜合用途開發(fā)可有效化解中央商務區(qū)產城分割的矛盾，更加有利于推進產城融合；三是綜合用途開發(fā)有利于滿足中央商務區(qū)生產生活的多方面需求，吸引人才入駐；四是綜合用途開發(fā)可以增加開發(fā)成功的可能性，降低開發(fā)管理的成本；五是綜合用途開發(fā)有利于避免城市中心區(qū)由于功能單一造成的單調乏味，使中央商務區(qū)的外觀更加多樣化，所以一定要注重城市立體空間的綜合利用。

此外，通過綜合用途開發(fā)可以明顯改變中央商務區(qū)傳統(tǒng)的城市土地利用模式，通過以下方式促進中央商務區(qū)的綜合開發(fā)利用。一是對中央商務區(qū)現(xiàn)有建筑的內部功能實行置換；二是對中央商務區(qū)的建筑進行更新與再利用；三是深入開發(fā)具備復合功能的建筑空間。在進行中央商務區(qū)綜合用途開發(fā)的過程中還有些問題不應忽視。一是在規(guī)劃編制的過程中應加強對土地綜合利用的定量研究和有效規(guī)劃；二是需要統(tǒng)籌考慮同一個地塊中多個功能之間的兼容性和各個不同功能界面之間的沖突問題；三是需要綜合考慮開發(fā)區(qū)內諸功能之間的相容性和可持續(xù)發(fā)展的問題；四是必須確保留有足夠的綠化用地、休憩用地，完善必備的公共服務設施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區(qū)的文化內涵，充分體現(xiàn)城市的歷史積淀，更好地營造宜人氛圍。

根據(jù)國外中央商務區(qū)的建設和發(fā)展經驗，發(fā)達國家中央商務區(qū)綜合開發(fā)中的很多做法值得國內借鑒。一是制定科學、合理、完善的規(guī)劃和管理方案。巴黎的拉·德芳斯中央商務區(qū)的成功就在于其完善的科學合理的規(guī)劃，也因此被譽為“現(xiàn)代中央商務區(qū)的典范”；二是注重合理的空間布局與景觀設計，注重樓宇的疏密相間，改變建筑風格單調的格局，建筑物的外觀設計應能最大限度地體現(xiàn)出中央商務區(qū)的風格與特色。目前，發(fā)達國家在規(guī)劃新區(qū)建設時，首先考慮的是景觀設計，在此基礎上再考慮建筑設計，巴爾的摩中央商務區(qū)就是以其外表美觀而聞名于世；三是重視民間融資，國外許多中央商務區(qū)的建設不乏私人投資。

五、結合國外中央商務區(qū)建設發(fā)展經驗，探析我國中央商務區(qū)構建路徑

與國外中央商務區(qū)建設“先市場、后規(guī)劃”的路徑相反，我國大部分中央商務區(qū)的建設模式是“先規(guī)劃、后發(fā)展”，而且大多定位于“特定功能區(qū)”模式。究其深層原因，主要是我國正處于快速發(fā)展的城市化進程中，全國各地都在拓建城市新區(qū)。在這些新區(qū)中，事先做好規(guī)劃、設計各類功能區(qū)成為政府部門的首選。與在老城區(qū)邊拆邊建、自然形成的中央商務區(qū)不同，當前，我國中央商務區(qū)發(fā)展的特色主要有：一是發(fā)展定位傾向于特定功能區(qū)模式；二是發(fā)展方式傾向于以規(guī)劃指導為主；三是產業(yè)布局表現(xiàn)為以商業(yè)發(fā)展為主、以商務辦公為輔；四是產業(yè)重點大都突出或強調金融業(yè)；五是產業(yè)政策多集中于優(yōu)惠的扶持政策，而不是普遍的國民待遇；六是產業(yè)關聯(lián)度不夠緊密，集群效應不夠明顯；七是企業(yè)調整頻率較高，人員流動缺乏良性渠道。

總體來講，與國外發(fā)達的中央商務區(qū)相比，我國在規(guī)范性、成熟度以及環(huán)境氛圍等方面都具有相當大的發(fā)展空間?？傮w而言，國內中央商務區(qū)與國外中央商務區(qū)的業(yè)態(tài)成熟度差異主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是產業(yè)集聚程度還有較大欠缺；二是人流過于密集；三是產業(yè)功能亟待完善。但是，我國中央商務區(qū)的建設和發(fā)展也有其獨到的優(yōu)勢：一是產業(yè)規(guī)劃起點較高，功能分區(qū)較為明確；二是較為充分地預留了產業(yè)發(fā)展用地和建筑空間；三是在產業(yè)發(fā)展方向上比較重視產業(yè)政策的引導和推動作用。

分析我國中央商務區(qū)的發(fā)展走勢，目前正日益呈現(xiàn)出以下幾個趨向：一是業(yè)態(tài)布局日趨多樣，金融行業(yè)占據(jù)龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業(yè)服務日趨繁榮；四是更加重視產城融合；五是公共基礎設施服務配備樣式正逐步向發(fā)達國家靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設計?？傮w上講，目前，我國中央商務區(qū)的發(fā)展走勢已由側重硬件建設向重視軟件建設轉變，更加追求物質與精神的結合、經濟與社會的和諧。

參照國外中央商務區(qū)的建設和發(fā)展經驗，可以為我國中央商務區(qū)的建設提供不少有益的啟示，以此為鑒避免走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯位競爭。區(qū)域之間中央商務區(qū)的同質化會帶來資源配置的浪費，只有揚長避短才能實現(xiàn)優(yōu)勢互補。其二，統(tǒng)籌考慮中央商務區(qū)功能的多樣性。在中央商務區(qū)的建設中，除要考慮商務辦公的首要功能外，還要考慮從屬功能。如果忽視作為都市生活整體所必須的其他功能，就會給中央商務區(qū)的商務活動帶來不便，導致城市功能的欠缺。三是高標準規(guī)劃“立體化”的交通系統(tǒng)和智能化的管理系統(tǒng)，大力發(fā)展軌道交通，完善多層次的客運體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。四是步行街、停車場建設，綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進人車分流，預防、減緩擁堵。四是彰顯城市個性。作為城市“窗口”、“品牌”的中央商務區(qū)，必須要體現(xiàn)所在城市的人文底蘊和特色風格，著力打造具有當?shù)靥厣牡貥诵越ㄖ?，切忌千城一面?/p>

當今時代，中央商務區(qū)的開發(fā)方向應向市場化、多元化、多功能發(fā)展，扎根本地、面向世界、領導潮流，打造技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、市場創(chuàng)新的核心基地，成為多功能、全方位、信息化、國際化的現(xiàn)代都市的縮影。

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（責任編輯：林菲）