當(dāng)前中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建方式探析

王征++馬斌

摘 要：中央商務(wù)區(qū)是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。它標(biāo)志著一個(gè)城市的現(xiàn)代化程度，是現(xiàn)代城市的亮麗名片。建立中央商務(wù)區(qū)是建立現(xiàn)代化大都市的需要，有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中央商務(wù)區(qū)的形成是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的必然產(chǎn)物，中央商務(wù)區(qū)的功能演進(jìn)與空間演變都是動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程。中央商務(wù)區(qū)建設(shè)結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)導(dǎo)致其功能失衡，綜合開(kāi)發(fā)是增強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)生命力的重要手段。當(dāng)今時(shí)代，中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)方向應(yīng)當(dāng)朝著市場(chǎng)化、多元化、信息化、國(guó)際化、多功能的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū) 城市規(guī)劃 空間布局

中央商務(wù)區(qū)（Central Business District），即CBD，是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞和城市各類商業(yè)活動(dòng)的核心區(qū)域，具有超強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射能力。它標(biāo)志著一個(gè)城市的現(xiàn)代化程度，是現(xiàn)代城市的亮麗名片。是否擁有功能完備的中央商務(wù)區(qū)，已經(jīng)成為當(dāng)今衡量城市發(fā)達(dá)程度的主要標(biāo)志之一。目前國(guó)外著名的中央商務(wù)區(qū)有紐約曼哈頓中央商務(wù)區(qū)、倫敦金融城中央商務(wù)區(qū)、巴黎拉·德芳斯中央商務(wù)區(qū)、東京新宿中央商務(wù)區(qū)等；國(guó)內(nèi)著名的中央商務(wù)區(qū)有北京朝陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)、上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)、武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)等，這些中外既有中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)得失，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)各地蓬勃興起的中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建熱潮，可以提供一些寶貴的啟示。

一、中央商務(wù)區(qū)的特征與形成途徑

中央商務(wù)區(qū)通常應(yīng)當(dāng)具備以下基本特征：其一，地位顯要，不僅是城市的核心，也往往是區(qū)域的金融中心、經(jīng)濟(jì)中心和科技中心；其二，具有強(qiáng)烈的輻射能量，對(duì)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)大的帶動(dòng)作用；其三，經(jīng)濟(jì)資源高度集聚，資源配置密度極高；其四，是當(dāng)?shù)厝肆?、物流、信息流、資金流交匯的結(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)流量巨大；其五，寸土寸金，土地利用率極高，高樓林立；其六，公司總部遍地，服務(wù)機(jī)構(gòu)云集，高端產(chǎn)業(yè)集中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)；其七，具有現(xiàn)代化的辦公環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通通訊便捷；其八，是所在城市的窗口和名片，代表著城市的形象和風(fēng)貌。

從演進(jìn)規(guī)律看，中外中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展歷程總體上呈現(xiàn)出由商貿(mào)功能向商務(wù)功能的演進(jìn)趨向，大致經(jīng)歷了一個(gè)由低級(jí)到高級(jí)的形態(tài)演進(jìn)過(guò)程，即：小商業(yè)點(diǎn)—傳統(tǒng)商業(yè)中心—現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)。當(dāng)城市中心區(qū)無(wú)法滿足需要時(shí)，便會(huì)發(fā)生中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，出現(xiàn)另建新中央商務(wù)區(qū)或構(gòu)建子中央商務(wù)區(qū)的作法。中央商務(wù)區(qū)功能的演變還體現(xiàn)在從過(guò)去單純的專業(yè)化向相對(duì)綜合化方向發(fā)展，各現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之間日益呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)融合的跡象。譬如巴黎老城外圍的拉·德芳斯地區(qū)；再如今天的紐約曼哈頓，各種功能逐步分化，已形成了與當(dāng)初中央商務(wù)區(qū)初成時(shí)迥然相異的城市分布格局。概括起來(lái)，國(guó)際上著名中央商務(wù)區(qū)的形成途徑基本有三種：一是自發(fā)形成，如美國(guó)的曼哈頓，初期是商業(yè)中心，后來(lái)逐漸演變成中央商務(wù)區(qū)；二是政府引導(dǎo)，如法國(guó)的拉·德芳斯，初衷是為了保護(hù)巴黎老城而將大量商務(wù)機(jī)構(gòu)外遷，在新的地段建成商務(wù)區(qū)；三是為了分流主要中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力而建立起來(lái)的副中心，如日本新宿的中央商務(wù)區(qū)。

二、 中央商務(wù)區(qū)形成的條件考察

中央商務(wù)區(qū)形成發(fā)展的基礎(chǔ)條件包括雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、顯著的帶動(dòng)影響力、第三產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施完備等。其一，需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件高，只有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，中央商務(wù)區(qū)才會(huì)有活力，才會(huì)繁榮；其二，需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化，產(chǎn)業(yè)之間協(xié)凋發(fā)展；其三，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平高；其四，大量的公司總部聚集；其五，政府服務(wù)水平高。概而言之，中央商務(wù)區(qū)的形成是城市集約化發(fā)展的必然結(jié)果，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)是中央商務(wù)區(qū)形成的直接動(dòng)力，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中央商務(wù)區(qū)的核心使命，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中央商務(wù)區(qū)活力長(zhǎng)存的基礎(chǔ)，專業(yè)化管理能力是中央商務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的根本。

還要看到，中央商務(wù)區(qū)的功能演進(jìn)與空間演變都是動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程，因而在不同的城市發(fā)展階段，對(duì)于中央商務(wù)區(qū)的區(qū)位選擇有著不同的要求。當(dāng)前國(guó)內(nèi)不同地區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)條件的落差主要表現(xiàn)在以下方面：一是專業(yè)人才的落差，二是服務(wù)水平的落差，三是要素整合能力的落差，四是資源稟賦與“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代創(chuàng)新路徑的落差，五是精細(xì)管理與發(fā)展特色的落差。而在中央商務(wù)區(qū)發(fā)展路徑的選擇上，卻存在一定程度的同質(zhì)化傾向，應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身環(huán)境，爭(zhēng)取差異化發(fā)展。

三、中央商務(wù)區(qū)發(fā)展應(yīng)避免的負(fù)面因素

值得注意的是，在中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建過(guò)程中，假若某些方面滯后，中央商務(wù)區(qū)的整體功能就會(huì)受到破壞。其一，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)導(dǎo)致功能失衡。從成功的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，合適的中央商務(wù)區(qū)的結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當(dāng)是商務(wù)辦公占80%、商住和配套設(shè)施占20%，任何一方比例過(guò)高或者過(guò)低，都不利于中央商務(wù)區(qū)的健康發(fā)展。如美國(guó)的休斯敦中央商務(wù)區(qū)，由于功能設(shè)計(jì)過(guò)于單一，公寓、寫字樓配備比例不合理，造成晝夜人數(shù)反差極大。夜晚就變成了一座空城、“鬼城”。其二，倘若存在道路交通不暢，或者對(duì)于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)人流、物流和車流疏導(dǎo)不力，就會(huì)造成道路擁堵，降低商務(wù)活動(dòng)的效率。其三，客流因素問(wèn)題和流動(dòng)人口問(wèn)題。中央商務(wù)區(qū)地區(qū)從建設(shè)到發(fā)展離不開(kāi)流動(dòng)人口，而流動(dòng)人口的存在也有其副作用，管理難度很大。其四，集聚不經(jīng)濟(jì)和城市空心化問(wèn)題。集聚不經(jīng)濟(jì)對(duì)中央商務(wù)區(qū)的最大影響在兩個(gè)方面，一是擁擠成本，二是負(fù)外部性，而空心化會(huì)引起城市中心的衰落和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施的浪費(fèi)。其五，密集的建筑樓群還會(huì)帶來(lái)環(huán)境惡化，比如通風(fēng)不暢等。

四、綜合開(kāi)發(fā)是增強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)生命力的重要手段

為了集約化利用土地資源，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)注意搞好綜合用途開(kāi)發(fā)，抓好多樣化功能的整合。實(shí)踐表明，綜合用途開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的本質(zhì)需求。其一，多種功能復(fù)合作用，比單一功能的中央商務(wù)區(qū)具有更大的吸引力和輻射力；其二，綜合用途開(kāi)發(fā)能緩解城市中央商務(wù)區(qū)的產(chǎn)城分割問(wèn)題，更有利于推進(jìn)產(chǎn)城融合；其三，綜合用途開(kāi)發(fā)有利于滿足中央商務(wù)區(qū)內(nèi)人群的多方面需要，吸引相關(guān)人員入駐；其四，可以增加開(kāi)發(fā)成功的可能性、降低開(kāi)發(fā)管理的成本；其五，有利于避免城市中心區(qū)由于功能單一而造成的單調(diào)和乏味，使中央商務(wù)區(qū)的外觀更多樣化。因此要注重城市立體空間的綜合利用。

中央商務(wù)區(qū)綜合用途開(kāi)發(fā)能改變傳統(tǒng)的城市土地利用模式，可以通過(guò)以下方式促進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)利用。其一，對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑的內(nèi)部功能實(shí)行置換；其二，對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行更新與再利用；其三，深入開(kāi)發(fā)具備復(fù)合功能的建筑空間。在進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)綜合用途的開(kāi)發(fā)中，還有些問(wèn)題不應(yīng)忽視。一是在規(guī)劃編制過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規(guī)劃控制手段；二是需要統(tǒng)籌考慮同一個(gè)地塊中多個(gè)功能之間的兼容性和各個(gè)不同功能界面之間的沖突問(wèn)題；三是要綜合考慮開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)諸功能之間的相容性和可持續(xù)發(fā)展；四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設(shè)施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區(qū)的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)城市的歷史積淀，更好地創(chuàng)造宜人氛圍。

根據(jù)國(guó)際上中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家中央商務(wù)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規(guī)劃管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商務(wù)區(qū)的成功就在于其完善合理的規(guī)劃，也因此被譽(yù)為“現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)的典范”。二是注重合理的空間布局與景觀設(shè)計(jì)，注意樓宇的疏密相間，改變建筑風(fēng)格單調(diào)的局面，建筑物外觀設(shè)計(jì)應(yīng)能最大限度地體現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)的風(fēng)格與特色。如今國(guó)外新區(qū)規(guī)劃時(shí)，通常都是先做景觀設(shè)計(jì)，而后再做建筑設(shè)計(jì)，巴爾的摩中央商務(wù)區(qū)的打造就是以其外表美觀而聞名于世。三是要重視民間融資，國(guó)外許多中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)不乏私人投資。

五、以國(guó)外為鑒的中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建路徑探析

我國(guó)大多數(shù)城市尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市都有傳統(tǒng)的商業(yè)中心，這可以看作是中央商務(wù)區(qū)的最早雛形，目前大都由單純的商業(yè)中心向綜合文化和經(jīng)濟(jì)全能中心過(guò)渡。然而國(guó)內(nèi)大部分中央商務(wù)區(qū)卻與國(guó)外中央商務(wù)區(qū)先市場(chǎng)后規(guī)劃的路徑相反，大多都是屬于先規(guī)劃后發(fā)展，而且大多都定位于特定功能區(qū)的形式。究其深層原因，主要是在于當(dāng)前我國(guó)正處于快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，各地城市紛紛在拓建城市新區(qū)。在這些新區(qū)中，事先做好規(guī)劃，設(shè)計(jì)各類功能區(qū)，自然是決策者的首選。與在老城區(qū)邊拆邊建、自然形成的中央商務(wù)區(qū)不同，當(dāng)前我國(guó)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的特色主要有：發(fā)展定位傾向于特定功能區(qū)模式；發(fā)展方式傾向于以規(guī)劃指導(dǎo)為主；產(chǎn)業(yè)布局表現(xiàn)為以商業(yè)發(fā)展為主，以商務(wù)辦公為輔；產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)大都突出強(qiáng)調(diào)金融業(yè)；產(chǎn)業(yè)政策集中于優(yōu)惠的扶持政策，而不是普遍的國(guó)民待遇；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)不夠密切，集群效應(yīng)不夠明顯；企業(yè)調(diào)整頻率較高，人員流動(dòng)缺乏良性渠道。總的來(lái)說(shuō)，與國(guó)際上發(fā)達(dá)的中央商務(wù)區(qū)相比，在規(guī)范性、成熟度和環(huán)境氛圍方面，都還存在相當(dāng)大的發(fā)展空間?？傮w而言，國(guó)內(nèi)中央商務(wù)區(qū)與國(guó)外中央商務(wù)區(qū)的業(yè)態(tài)成熟度差異主要表現(xiàn)在：一是產(chǎn)業(yè)集聚程度還有較大的欠缺，二是人流過(guò)于密集，三是產(chǎn)業(yè)功能尚待完善。但國(guó)內(nèi)中央商務(wù)區(qū)也有一些獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)：一是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，功能分區(qū)較為明確；二是較為充分地預(yù)留了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地需求和建筑空間；三是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上較為重視產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)推動(dòng)作用。從我國(guó)的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展走勢(shì)看，目前正日益呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)趨向：一是業(yè)態(tài)布局日趨多樣，金融行業(yè)占據(jù)龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)日趨繁榮；四是更加重視產(chǎn)城融合；五是公共基礎(chǔ)設(shè)施配備樣式正逐步向發(fā)達(dá)國(guó)家靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設(shè)計(jì)。從總體上看，已經(jīng)由側(cè)重關(guān)注硬件建設(shè)轉(zhuǎn)到重視軟件建設(shè)，更加追求物質(zhì)與精神的結(jié)合、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧。

國(guó)外中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展情況，可以為國(guó)內(nèi)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供不少有益的啟示，我們應(yīng)當(dāng)以此為鑒，少走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域之間中央商務(wù)區(qū)的同質(zhì)化會(huì)帶來(lái)資源配置的浪費(fèi)。只有揚(yáng)長(zhǎng)避短，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。其二，統(tǒng)籌考慮中央商務(wù)區(qū)功能的多樣性。在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中，除了要考慮商務(wù)辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其它功能，就會(huì)給中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)活動(dòng)帶來(lái)不便，導(dǎo)致城市功能的欠缺。其三，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃立體化的交通系統(tǒng)和智能化的交通管理系統(tǒng)。應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展軌道交通，完善多層次的客運(yùn)體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應(yīng)當(dāng)搞好步行街和停車場(chǎng)建設(shè)。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進(jìn)人車分流，預(yù)防和減緩擁堵現(xiàn)象。其四，要切實(shí)彰顯城市個(gè)性。作為城市窗口和品牌的中央商務(wù)區(qū)，必須要體現(xiàn)所在城市的人文底蘊(yùn)和特色風(fēng)格，要著力打造具有當(dāng)?shù)靥厣牡貥?biāo)性建筑，切忌千城一面。

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（作者單位：濟(jì)南社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所 ）

責(zé)任編輯：張莉莉