業(yè)主權(quán)利救濟(jì)之建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓

陳廣華+田麗莉

摘 要：關(guān)于業(yè)主違反義務(wù)，損害全體業(yè)主共同利益的事件，我國(guó)現(xiàn)有法律制度對(duì)其難以進(jìn)行有效規(guī)制，業(yè)主權(quán)利亦難以得到有效救濟(jì)。通過對(duì)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的立法與實(shí)踐進(jìn)行梳理，結(jié)合大陸地區(qū)建筑物管理的實(shí)際需要，提出我國(guó)應(yīng)從實(shí)體要件和程序要件兩個(gè)方面構(gòu)建建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度。對(duì)于嚴(yán)重違反義務(wù)且導(dǎo)致共有關(guān)系難以維系的業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，請(qǐng)求出讓其建筑物區(qū)分所有權(quán)。在《民法典》編撰之際，以期能將建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度納入《民法典》，以規(guī)制業(yè)主的行為，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，維護(hù)社區(qū)的安寧與和諧。

關(guān) 鍵 詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；強(qiáng)制出讓；業(yè)主自治；實(shí)體要件；程序要件

隨著城市化進(jìn)程的加快，住宅小區(qū)建設(shè)逐漸成熟且規(guī)模越來越大，其管理中出現(xiàn)的問題也越來越多。為了維系生活于同一小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，確保安全、舒適及健康的居住環(huán)境，“20世紀(jì)以后的各國(guó)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)立法一改此前區(qū)分所有權(quán)立法對(duì)嚴(yán)重違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人的‘溫情主義，轉(zhuǎn)而采行‘嚴(yán)格懲罰主義”，[1]如奧地利、德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)相繼出臺(tái)法律規(guī)定，在業(yè)主違反義務(wù)或禁止性規(guī)定達(dá)一定程度時(shí)，令其強(qiáng)制出讓或者強(qiáng)制拍賣其建筑物區(qū)分所有權(quán)。①我國(guó)《物權(quán)法》起草之初，梁慧星教授曾建議將此制度納入《物權(quán)法》規(guī)定，[2]但未被采納，實(shí)為遺憾?，F(xiàn)今，我國(guó)業(yè)主違反共同利益事件高發(fā)，破壞承重墻、違法搭建、住改商、長(zhǎng)期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事件眾多，有違反義務(wù)業(yè)主拒不改正或改后續(xù)犯，甚至最后釀出危及建筑物安全事件，眾多鄰里糾紛，嚴(yán)重影響到社區(qū)安寧與和諧。因此，在《民法典》編撰之時(shí)，有必要引入建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度，在業(yè)主間矛盾無法調(diào)和之時(shí)，強(qiáng)制出讓違反義務(wù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

1993年臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“公寓法”）第22條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度，又有多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加之兩岸的社會(huì)同質(zhì)性、法律同源性、發(fā)展階段的相繼性以及面臨問題的相似性，臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)的制度設(shè)計(jì)及實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)，可為大陸地區(qū)立法提供啟示和借鑒。

一、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)

強(qiáng)制出讓制度考察

建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度，是一種“透過司法程序而強(qiáng)制拍賣業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度”，[3]是域外國(guó)家或地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)法對(duì)違反義務(wù)的業(yè)主采取的最為嚴(yán)格的制裁措施。建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度有兩大特點(diǎn)：其一，突破了契約自由原則，強(qiáng)制業(yè)主必須將其建筑物區(qū)分所有權(quán)讓與他人，業(yè)主沒有締約與否的自由；其二，彰顯了所有權(quán)相對(duì)原則，使業(yè)主在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用、收益、處分建筑物區(qū)分所有權(quán)的積極權(quán)能受到進(jìn)一步限制，嚴(yán)重違反義務(wù)的業(yè)主可能面臨被剝奪建筑物區(qū)分所有權(quán)的嚴(yán)厲懲罰。此制度“將傳統(tǒng)之‘所有權(quán)保護(hù)絕對(duì)主義隨著時(shí)代潮流而逐漸改變?yōu)椤袡?quán)相對(duì)保護(hù)主義，以達(dá)公共利益之目的”。[4]

（一）訴訟主體限制

公寓法的立法目的在于建立建筑物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)自發(fā)性監(jiān)督與管理維護(hù)。[5]臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度要求的是由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)向法院提起訴訟，請(qǐng)求出讓違反義務(wù)者的建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，其原告主體為管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)，被告為違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人。由此可見，請(qǐng)求出讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，原告一方當(dāng)事人須為能反映全體住戶自治意思表示的本社區(qū)住戶，不能為單個(gè)住戶，也不能為其他社區(qū)住戶。對(duì)于被告，因原告訴訟請(qǐng)求出讓其區(qū)分所有權(quán)，所以被告須為本公寓大廈的區(qū)分所有權(quán)人。

（二）臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的實(shí)體要件

臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的實(shí)體要件為區(qū)分所有權(quán)人有嚴(yán)重違反對(duì)他區(qū)分所有權(quán)人所負(fù)的義務(wù)，且致共同關(guān)系無法維持。何謂嚴(yán)重違反義務(wù)，依公寓法規(guī)定主要為三類：一是積欠應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用，不僅包括管理費(fèi)，即物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還包括公共基金以及共用部分及其相關(guān)設(shè)施之拆除、重大修繕或改良費(fèi)用；[6]二是違反住戶的禁止性事項(xiàng)，足夠被行政機(jī)關(guān)予以行政處罰，如違反對(duì)專有部分使用之限制、違反特定范圍以及共用部分使用之限制、擅自變更專有或約定專用部分的使用目的；三是違反其他違反法令或規(guī)約。

即使區(qū)分所有權(quán)人嚴(yán)重違反義務(wù)，法院能否判決出讓其區(qū)分所有權(quán)，還得視違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人與其他區(qū)分所有權(quán)人可否維持共同關(guān)系而定。臺(tái)灣地區(qū)憲法規(guī)定人民有居住和遷徙的自由：“即使系為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會(huì)秩序或增進(jìn)公共利益之正當(dāng)目的，仍需符合手段適合性（或稱適當(dāng)性原則）、手段必要性（或稱必要性原則）及限制妥當(dāng)性（或稱衡量性原則或狹義比例原則），方能限制人民基本權(quán)利”。[7]

建筑物分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度認(rèn)定的難點(diǎn)在于如何綜合考慮適當(dāng)性、必要性、衡平性三原則的基礎(chǔ)上，認(rèn)定共同關(guān)系無法維持，即在使用其他所有手段后仍然不能解決問題，才可以強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)。如果通過排除妨害就可以使其他的住戶不受妨礙或侵害，則違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)繼續(xù)保有自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)。①公寓法規(guī)定以下三種情形可以認(rèn)定為“嚴(yán)重違反義務(wù)且共有關(guān)系難以維系”，經(jīng)嚴(yán)格程序后，法院可判決強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)：一是積欠應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一的；二是違反住戶的禁止性事項(xiàng)，被行政機(jī)關(guān)處以罰款后，仍不改善或續(xù)犯的；三是其他違反法令或規(guī)約情節(jié)重大的。

經(jīng)對(duì)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于此制度的梳理發(fā)現(xiàn)，因積欠管理費(fèi)而起訴出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)的訴訟較多。如被告為原告所管理公寓大廈的區(qū)分所有權(quán)人，因積欠應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)的百分之一，原告依法函寄存證信函限三個(gè)月內(nèi)促請(qǐng)被告改善，然被告仍置若罔聞，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議通過，授權(quán)管理委員會(huì)訴請(qǐng)法院命其出讓其區(qū)分所有權(quán)及基地所有權(quán)應(yīng)有部分。②此外，還有因妨害住戶公共安全、③公共衛(wèi)生④或公共安寧⑤等情事，以致法院判決出讓被告的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

（三）臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的程序要件

臺(tái)灣地區(qū)憲法規(guī)定人民有居住權(quán)，而建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度則是對(duì)人民居住權(quán)的限制與剝奪，公寓法必然出于審慎目的而對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的程序作嚴(yán)格限制。建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓作為違反義務(wù)行為無法制止時(shí)的一種替代手段，在實(shí)踐中，對(duì)程序要求十分嚴(yán)格，大量存在因?yàn)槌绦蛞环隙环ㄔ号袥Q駁回訴訟請(qǐng)求的案例。一是由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請(qǐng)違反義務(wù)者改善其行為，并給予三個(gè)月的改善期。公寓法未明確規(guī)定管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)以何種形式促請(qǐng)違反義務(wù)者改善其行為，但根據(jù)法院判決，應(yīng)以書面方式發(fā)送催告通知為準(zhǔn)。①二是以全體區(qū)分所有人及表決權(quán)三分之二以上出席，并以出席人數(shù)及其表決權(quán)四分之三以上同意決議。實(shí)踐中多因區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議難以達(dá)成決議或決議無效，從而導(dǎo)致強(qiáng)制出讓程序的終結(jié)。②三是須以法院判決的形式才能強(qiáng)制違反義務(wù)者出讓其區(qū)分所有權(quán)。四是經(jīng)法院判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)才能申請(qǐng)法院拍賣。

（四）對(duì)管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)不作為的規(guī)制

公寓法規(guī)定，管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員會(huì)委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行第22條所定促請(qǐng)改善或訴請(qǐng)法院強(qiáng)制出讓該區(qū)分所有權(quán)之職務(wù)者，由行政主管機(jī)關(guān)處以罰款，并限期其改善或履行義務(wù)、職務(wù)，屆期不改善或不履行者，連續(xù)處罰。

二、我國(guó)大陸地區(qū)移植建筑物區(qū)分

所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的基礎(chǔ)與障礙

（一）移植建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的基礎(chǔ)

⒈業(yè)主自治基礎(chǔ)?！吨袊?guó)民法學(xué)科發(fā)展評(píng)價(jià)（2010-2011）》認(rèn)為“請(qǐng)求法院拍賣不守規(guī)矩的‘惡鄰的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)非常有意義的設(shè)想，但中國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的有效運(yùn)作，必須考慮中國(guó)的社區(qū)民情，尤其是業(yè)主實(shí)際的集體行動(dòng)能力，而目前我國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度設(shè)計(jì)，過于高估業(yè)主的自治能力”。[8]經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)今我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，通過地方物業(yè)管理立法基本得到落實(shí)。法律鼓勵(lì)業(yè)主成立業(yè)主自治組織，并有意識(shí)地培養(yǎng)業(yè)主的自治能力，組織自治活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。隨著業(yè)主自治意識(shí)的不斷增強(qiáng)，業(yè)主維權(quán)訴訟的不斷增加，已具備將建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度從理論引入實(shí)踐的業(yè)主自治基礎(chǔ)。

⒉法律基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度是義務(wù)違反行為無法制止時(shí)的一種替代手段，意在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)一步限制業(yè)主自由使用、收益、處分建筑物區(qū)分所有權(quán)的積極權(quán)能。業(yè)主對(duì)專有部分享有專有權(quán)，與一般所有權(quán)人享有的權(quán)利相同，具有絕對(duì)性、永久性和排他性，“正是因?yàn)閷Ｓ袡?quán)與一般的所有權(quán)的相同之處，法律在保障專有權(quán)自由行使的同時(shí)，也必然對(duì)其進(jìn)行限制”。[9]我國(guó)大陸立法采所有權(quán)相對(duì)主義，《物權(quán)法》第83條已有限制業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度也是所有權(quán)限制理論在專有權(quán)中的體現(xiàn)。

⒊業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中的訴訟主體資格。大陸立法以及司法解釋中都沒有明確業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，但是《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)在某些特定事由下可以作為原告提起訴訟或作為被告參與訴訟。《物權(quán)法》第83條規(guī)定，對(duì)于業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)以原告身份提起侵權(quán)之訴。此外，“依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為被告向法院提起民事訴訟”。[10]《物權(quán)法》第78條2款規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，若業(yè)主委員會(huì)的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可將業(yè)主委員會(huì)作為被告訴至法院，請(qǐng)求法院依法撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的決定，即業(yè)主委員會(huì)可以作為被告身份被提起訴訟。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度實(shí)施的障礙

雖然《物權(quán)法》第83條已經(jīng)明確業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)對(duì)于損害他人合法權(quán)益的行為有權(quán)向法院提起訴訟，請(qǐng)求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，但建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓對(duì)于業(yè)主來說是比較陌生的，目前的實(shí)施還存在著以下障礙：

⒈業(yè)主在感情上可能難以接受。對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度，德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等大陸法系國(guó)家或地區(qū)以及美國(guó)等英美法系國(guó)家已通過立法或判例予以認(rèn)可。但在我國(guó)大陸，建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度是一種新型的制度，僅法學(xué)專家、學(xué)者在研究中涉及，業(yè)主對(duì)其知之甚少。建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓雖是為了維護(hù)業(yè)主的共同利益，維系業(yè)主間的共有關(guān)系，且最終目的是為了維持鄰里和睦，但作為追求鄰里和睦的手段以及可能形成的結(jié)果來講，是對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪，被強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主在感情上可能難以接受。

⒉業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)被強(qiáng)制出讓后的居住保障。現(xiàn)今住房?jī)r(jià)格普遍較高，多數(shù)業(yè)主僅擁有一處住房，若業(yè)主唯一住房被法院判決強(qiáng)制出讓，那么此業(yè)主的生存權(quán)利與居住權(quán)利該如何保障，關(guān)系著建筑物區(qū)分所有權(quán)被強(qiáng)制出讓制度能否施行。與建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓相似，法院在金錢債權(quán)執(zhí)行中必須尊重和保障公民的生存權(quán)。能否處置“唯一”一套房，最高院認(rèn)為，被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬的基本居住條件應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ?，但這是社會(huì)保障制度的功能，屬于政府職責(zé)的范圍，不應(yīng)把這種保障義務(wù)強(qiáng)加到申請(qǐng)執(zhí)行人身上。可見，建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度在大陸的落地并真正施行起來，有賴于政府職能的履行，有賴于社會(huì)保障的發(fā)展與完善。

三、臺(tái)灣地區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制

出讓制度對(duì)于大陸的借鑒意義

建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度是建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的重要內(nèi)容之一，其涉及被強(qiáng)制出讓業(yè)主的切身和最重要的財(cái)產(chǎn)利益——建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此必須慎重。[11]臺(tái)灣地區(qū)法律與大陸地區(qū)同根同源，因此，大陸可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度，以完善業(yè)主權(quán)利救濟(jì)制度，維護(hù)社區(qū)安寧、和諧。綜合考量大陸地區(qū)建筑物管理的實(shí)際需要和臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的可借鑒性，筆者認(rèn)為，大陸可以從訴訟主體、實(shí)體要件和程序要件三個(gè)方面規(guī)范強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使要件。

（一）明確業(yè)主委員會(huì)的訴訟當(dāng)事人地位

業(yè)主違反義務(wù)，損害其他業(yè)主的共同利益，與小區(qū)其他業(yè)主共有關(guān)系難以維系，窮盡糾紛解決方式矛盾仍難以調(diào)和，為維護(hù)業(yè)主共同利益，唯有強(qiáng)制出讓違反義務(wù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。這是業(yè)主集體利益與業(yè)主集體意志的體現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，代表業(yè)主的利益，反映業(yè)主的意愿和要求，業(yè)主委員會(huì)自合法選舉產(chǎn)生后，即有權(quán)向法院提起訴訟，請(qǐng)求強(qiáng)制出讓違反義務(wù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。若小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，則不能提起此訴訟。同時(shí)，行政機(jī)關(guān)必須加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由怠于行使訴權(quán)，或違反業(yè)主大會(huì)的決議時(shí)，有必要予以行政處罰。

（二）將業(yè)主嚴(yán)重違反義務(wù)致共同關(guān)系難以維持作為實(shí)體要件

⒈業(yè)主嚴(yán)重違反義務(wù)。業(yè)主對(duì)專有部分或共有部分的使用，應(yīng)在正常使用以及不違反業(yè)主共同利益的義務(wù)的原則下使用。其中，“正常使用”即符合法律法規(guī)約定的使用方法而使用；對(duì)專有部分或共有部分的使用“違反業(yè)主共同利益”主要包括：一是違反使用目的或禁止性規(guī)定，二是對(duì)建筑物造成實(shí)體損害，三是妨礙小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。業(yè)主的行為達(dá)到何種程度才能認(rèn)定為“嚴(yán)重”，“猶如權(quán)利濫用和誠(chéng)實(shí)信用等不確定法律概念，難以明示其一般的抽象的判斷標(biāo)準(zhǔn)”。[12]判斷業(yè)主的行為是否損害共同利益，“應(yīng)依社會(huì)一般觀念，就行為本身的必要性、行為所受利益以及行為對(duì)其他業(yè)主的損害結(jié)果等因素予以考量”。[13]實(shí)務(wù)中，業(yè)主嚴(yán)重違反義務(wù)的情形可歸納為：⑴業(yè)主對(duì)自己專有部分的利用，妨礙建筑物的正常使用，違反全體業(yè)主共同利益；⑵擅自變更共用部分或約定專用部分的構(gòu)造、顏色、使用目的、設(shè)置廣告物或其他類似行為；⑶其他其他違反法律、法規(guī)或管理規(guī)約的行為。實(shí)務(wù)中還存在業(yè)主任意變更建筑物構(gòu)造、違章搭建、隨意改變建筑物中鋪設(shè)的管線等，致使危及建筑物的安全和使用。這些均屬于嚴(yán)重違反業(yè)主所負(fù)的確保建筑物安全和完整基本義務(wù)，有必要經(jīng)由一定程序，提請(qǐng)法院通過判決而強(qiáng)制出讓其建筑物區(qū)分所有權(quán)。[14]此外，業(yè)主還負(fù)有維護(hù)小區(qū)安寧、安全與環(huán)境衛(wèi)生的義務(wù)，業(yè)主因噪聲、振動(dòng)、垃圾等對(duì)小區(qū)公共安全、公共衛(wèi)生等造成惡劣影響的，也應(yīng)認(rèn)定為“嚴(yán)重違反義務(wù)”。如此，才能遏制此等行為惡劣的業(yè)主損害其他業(yè)主的共同利益，維系安全、舒適、健康的居住環(huán)境。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的最大特征之一便是它的社會(huì)性。[15]欠交應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用雖不能認(rèn)為違反義務(wù)的業(yè)主侵害了其他業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)乃至共有份額權(quán)的使用、收益和處分的自由，但業(yè)主欠交專項(xiàng)維修資金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)，造成小區(qū)的管理建筑物維護(hù)不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降等不良影響，損害了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同利益。當(dāng)欠交應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用達(dá)到一定程度時(shí)，也可以認(rèn)定為“嚴(yán)重違反義務(wù)”。

⒉業(yè)主之間共同關(guān)系難以維持。共同關(guān)系能否維系有賴于法官的自由裁量。法院在行使自由裁量權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)持審慎的態(tài)度，于適當(dāng)性、必要性、衡平性上，均要符合比例原則，更是要將強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)作為“最后手段”，兼顧違反義務(wù)業(yè)主以及其他業(yè)主的權(quán)益。為避免建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度被濫用，有必要通過立法對(duì)“共同關(guān)系難以維系”作一定限制（臺(tái)灣地區(qū)立法將違反義務(wù)的業(yè)主經(jīng)行政處罰或強(qiáng)制執(zhí)行后仍不改善或繼續(xù)違反義務(wù)的，視為“共同關(guān)系難以維系）。此外，法院在判決時(shí)還得充分考慮到是否適當(dāng)和必要、是否有違衡平性、是否為最后手段，當(dāng)能通過勸阻、調(diào)解、行政處罰等方式，使嚴(yán)重違反義務(wù)的業(yè)主改善其行為，并且通過上述方式能夠解決問題的，應(yīng)盡量避免剝奪業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

（二）設(shè)置嚴(yán)格的法定程序

建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于其他物權(quán)，不僅標(biāo)的價(jià)值巨大，而且為業(yè)主生活所需，強(qiáng)制出讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)必須謹(jǐn)慎對(duì)待。除應(yīng)滿足上述實(shí)體要件外，還應(yīng)當(dāng)遵循嚴(yán)格的法定程序。嚴(yán)格的法定程序應(yīng)當(dāng)從提起訴訟的前置條件和啟動(dòng)拍賣程序兩個(gè)方面予以規(guī)定。

⒈將通過業(yè)主大會(huì)決議作為提起訴訟的前置條件。其目的是一方面控制濫訴，另一方面滿足保障正當(dāng)程序的要求。是否向法院提起訴訟，請(qǐng)求強(qiáng)制出讓違反義務(wù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定。違反義務(wù)的業(yè)主首先侵害的是其他業(yè)主的合法權(quán)益，其他業(yè)主有權(quán)決定如何處置。根據(jù)業(yè)主自治理念，是否達(dá)到嚴(yán)重違反義務(wù)的程度，是否共同關(guān)系無法維系，是否向法院提起訴訟，屬于“有關(guān)共同管理的重大事項(xiàng)”，所以，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主決定是否向法院提起訴訟。違反義務(wù)的業(yè)主不具有表決權(quán)，但應(yīng)當(dāng)預(yù)先給予其辯明的機(jī)會(huì)，并且給予反對(duì)決議的少數(shù)業(yè)主表明意見的權(quán)利，以保障程序正當(dāng)。

⒉經(jīng)法院判決生效后才能啟動(dòng)拍賣程序。由于強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)業(yè)主采取的最為嚴(yán)厲的措施，其實(shí)施必須以公平正義為保證?！拌b于法院裁判的公信力與權(quán)威性，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪采取訴訟的方式較為妥當(dāng)”。[16]法院對(duì)業(yè)主的行為進(jìn)行事實(shí)審查，認(rèn)定其是否達(dá)到強(qiáng)制出讓建筑物區(qū)分所有權(quán)的程度，并依法作出判決。法院判決強(qiáng)制出讓其建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主在一定期限內(nèi)自行出讓其建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主在一定期限內(nèi)不自行出讓并完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)才可以申請(qǐng)法院進(jìn)行拍賣。

（三）未來大陸建筑物區(qū)分所有權(quán)強(qiáng)制出讓制度的立法設(shè)計(jì)

因本制度法律效果為強(qiáng)制出讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，應(yīng)由法律予以規(guī)定。從立法技術(shù)來看，由于業(yè)主嚴(yán)重違反義務(wù)的情形多樣，難以列舉，為適應(yīng)新情況、解決新問題，宜采用有限列舉與兜底式條款相結(jié)合的立法技術(shù)。具體制度設(shè)計(jì)如下：業(yè)主或物業(yè)使用人有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督其改正；于兩個(gè)月內(nèi)仍未改正的，業(yè)主委員會(huì)可以依業(yè)主大會(huì)的決議，訴請(qǐng)人民法院判決業(yè)主出讓其建筑物區(qū)分所有權(quán)：⑴對(duì)專有部分的利用，妨礙建筑物的正常使用及違反業(yè)主共同利益，經(jīng)行政處罰仍不改善的；⑵擅自變更共用部分或約定專用部分的構(gòu)造、顏色、使用目的、設(shè)置廣告物或其他類似行為，經(jīng)行政處罰仍不改善的；⑶欠交應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再次欠交費(fèi)用達(dá)建筑物區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之三的；⑷其他違反法律、法規(guī)或管理規(guī)約的行為，情節(jié)嚴(yán)重的。于判決確認(rèn)6個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)法院進(jìn)行拍賣。

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（責(zé)任編輯：徐 虹）

Abstract：The breach of obligation of the owner and the damage to the common interests of all the owners happened frequently，but China's existing legal system is difficult to regulate effectively，so that the rights of the owners is difficult to get effective relief.By the investigation to the legislation and cases of the system of the condominium ownership compulsory conveyance in Taiwan，combined the actual requirement to the building management in the mainland，it was put forward that our country should build the system of the condominium ownership compulsory conveyance from 2 aspects：substantive requirements；procedural requirements.For the owners who seriously breach of obligation and caused that the common relationship is difficult to maintain，the owner committee will access to court and request them to transfer the condominium ownership of the buildings.When Civil Code was going to be codified， bring the system of the condominium ownership compulsory conveyance into the Civil Code to regulate the owner's behavior and safeguard the common interests of all owners，eventually maintain the peace and harmony in the community.

Key words：condominium ownership；compulsory transfer；owner autonomy；substantive requirements；procedural requirements