房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本估算應(yīng)用研究

摘 要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和我國(guó)人口的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的控制意識(shí)還是比較薄弱。然而，近幾年隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)以及我國(guó)政府對(duì)土地管理相關(guān)法規(guī)的完善，使得各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，并且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行，也會(huì)使各大房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一些挑戰(zhàn)，所以在面對(duì)挑戰(zhàn)的過程中加強(qiáng)價(jià)值鏈的分析對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施成本管理，建立精細(xì)的成本控制策略有很大的促進(jìn)作用。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本估算應(yīng)用進(jìn)行研究，以完善房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制的管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 土地一級(jí)開發(fā) 成本估算 應(yīng)用研究

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的一部分。自從我國(guó)進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度是驚人的，以兩位數(shù)的速度在增長(zhǎng)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的拉動(dòng)作用。土地一級(jí)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“源頭”，而土地開發(fā)成本在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)了相當(dāng)大的比重，嚴(yán)重時(shí)甚至超過了比重的一半以上，由此可見，若要控制好土地開發(fā)的成本對(duì)于房地產(chǎn)的成本控制有很大的決定作用。房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)完全是政府主導(dǎo)和控制。土地一級(jí)開發(fā)主體有政府作為主體、企業(yè)作為主體、政府企業(yè)合作作為開發(fā)主體，開發(fā)主體的確定是控制土地一級(jí)開發(fā)成本的關(guān)鍵。近年來，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化政策的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面對(duì)更多的機(jī)會(huì)、問題以及開發(fā)形式，但是在任何開發(fā)形式下能將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行就要做好土地開發(fā)成本的控制，因?yàn)橥恋亻_發(fā)成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有重要的比例，只有土地開發(fā)成本控制好，房地產(chǎn)開發(fā)成功地幾率才更大。

二、土地開發(fā)成本的管理

1.土地開發(fā)成本的構(gòu)成。本文中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本估算的應(yīng)用主要是對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本進(jìn)行研究分析的，而土地一級(jí)開發(fā)主要包括土地開發(fā)規(guī)劃、拆遷、安置、土地成本審計(jì)以及組價(jià)掛牌等過程中。土地成本主要包括直接成本、間接成本和政府計(jì)提基金等。土地開發(fā)的直接成本主要包括青苗補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)用地補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期費(fèi)用（規(guī)劃概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等）、財(cái)務(wù)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用、臨時(shí)看護(hù)費(fèi)、土地收儲(chǔ)管理費(fèi)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)、一級(jí)企業(yè)社會(huì)投資人投資回報(bào)等。間接成本主要包括公建設(shè)施費(fèi)（學(xué)校、道路、派出所、綠化等建設(shè)費(fèi)用）。政府計(jì)提基金主要來源是由中央、省級(jí)提供計(jì)提基金。

2.土地一級(jí)開發(fā)過程分析。土地一級(jí)開發(fā)主要過程是土地開發(fā)規(guī)劃、拆遷、安置、土地成本審計(jì)以及組價(jià)掛牌，所以在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本估算中應(yīng)做好土地一級(jí)開發(fā)過程的分析。

2.1土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃。土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃主要是對(duì)一定范圍區(qū)域內(nèi)的城市儲(chǔ)備土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃，并通過適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案和配套的建設(shè)設(shè)施對(duì)該區(qū)域的土地進(jìn)行“七通一平”建設(shè)，目的就是將生地變成熟地，然后有償出讓，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市鄉(xiāng)村土地開發(fā)的規(guī)劃。

2.2拆遷、安置。在土地一級(jí)開發(fā)過程中，拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，并將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)他們所受損失予以補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償款是國(guó)家及地方政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，并按照相關(guān)的執(zhí)行程序?qū)?guó)有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)被企業(yè)、事業(yè)單位、個(gè)人使用的土地出讓作為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)地皮，該土地的擁有者因此受到的經(jīng)濟(jì)損失需要由征用該土地的單位進(jìn)行一定程度的補(bǔ)償。

2.3土地成本審計(jì)。土地一級(jí)開發(fā)成本審計(jì)主要是開發(fā)主體將開發(fā)一定數(shù)量的土地所支出的全部費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，估算出該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)的成本，土地一級(jí)開發(fā)成本的審計(jì)主要包括兩部分即直接成本和間接成本審計(jì)。審計(jì)過程中對(duì)直接成本和間接成本包含的各個(gè)費(fèi)用進(jìn)行檢查、監(jiān)督、審核。土地成本審計(jì)能夠向開發(fā)主體反應(yīng)成本水平，使其更好地管理土地開發(fā)成本，所以土地一級(jí)開發(fā)成本的審計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本估算的重要前提工作。

2.4組價(jià)掛牌。組價(jià)掛牌是土地一級(jí)開發(fā)過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，它主要是向外界掛牌公告所開發(fā)的土地可以在規(guī)定的期限內(nèi)可以去指定的土地交易場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)買報(bào)價(jià)申請(qǐng)，而土地開發(fā)商根據(jù)土地競(jìng)買人報(bào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)更新掛牌價(jià)格，最后根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定該宗地的獲得者，這也就意味著該項(xiàng)目中的土地開發(fā)已成功，所以為了更好地降低土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的成功率，就必須控制好土地開發(fā)的成本。由于近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展，為了更好的規(guī)劃城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)原有建筑房屋進(jìn)行拆除、搬遷、土地開發(fā)是城市不斷進(jìn)行再建設(shè)的工作重點(diǎn)，并且能夠更好地使我國(guó)的城市得到規(guī)劃，更充分的開發(fā)利用城市中的土地資源。

三、土地一級(jí)開發(fā)的作用和意義

1.土地一級(jí)開發(fā)的作用。

1.1土地一級(jí)開發(fā)成本為項(xiàng)目融資提供依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)過程中所需要的資金量非常大，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的投資者財(cái)力方面的要求很高，以確保土地一級(jí)開發(fā)過程中不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，而且土地一級(jí)開發(fā)的資金量主要有土地開發(fā)成本決定，所以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本的估算可以為土地一級(jí)開發(fā)資金需求量提供有力的依據(jù)，而且在開發(fā)商進(jìn)行融資的過程中，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策，他們所依據(jù)的就是土地一級(jí)開發(fā)的成本，所以土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)于項(xiàng)目融資非常重要。

1.2土地一級(jí)開發(fā)為項(xiàng)目成本管理提供依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)的成本預(yù)估是要經(jīng)歷很多不同階段的，最終是根據(jù)項(xiàng)目竣工決算確定的，而不同預(yù)估階段土地一級(jí)開發(fā)成本評(píng)估是項(xiàng)目成本管理的重要環(huán)節(jié)，基本原則是每次成本估算都要比前一次的估算的要低。準(zhǔn)確的土地一級(jí)開發(fā)成本估算能為項(xiàng)目成本管理提供堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本的管理要做好土地一級(jí)成本的估算。

1.3土地一級(jí)開發(fā)成本能夠?yàn)橥恋爻鲎尳灰變r(jià)格提供依據(jù)。土地出讓交易價(jià)格是出讓使用權(quán)的土地已經(jīng)完成了征地、拆遷、土地開發(fā)已經(jīng)完成了宗地外交通、通信、通水、通煤氣、通電、通熱和宗地內(nèi)的平整可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格，而土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)和土地一級(jí)開發(fā)成本組成的，毛地價(jià)有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估上報(bào)國(guó)土局審定而定，影響幅度特別小，所以土地出讓交易價(jià)格主要由土地一級(jí)開發(fā)成本決定。

2.土地一級(jí)開發(fā)的意義。以昆明市土地一級(jí)開發(fā)為例進(jìn)行說明，昆明市的土地一級(jí)開發(fā)工作相對(duì)來說起步較晚，各縣區(qū)的相關(guān)文件政策以及開發(fā)制度的發(fā)展與制定還存在一些不足，在實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的過程中難免會(huì)存在問題，但是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的分析與研究，可以鼓勵(lì)社會(huì)參與到一定區(qū)域內(nèi)土地的開發(fā)過程中，讓他們積極配合土地的征收、拆遷、安置工作的開展，為城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供基礎(chǔ)的建設(shè)條件，促進(jìn)社會(huì)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的投資，提升該市土地開發(fā)的進(jìn)度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)是對(duì)我國(guó)城市土地開發(fā)的一種創(chuàng)新，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能提高城市土地的開發(fā)利用率，使城市土地儲(chǔ)備科學(xué)有序的進(jìn)行開發(fā)，雖然在全國(guó)土地一級(jí)開發(fā)沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)政策，但是它依然能夠從總體上實(shí)現(xiàn)了城市土地利用與規(guī)劃，而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)成本的估算應(yīng)用能夠有效地幫助開發(fā)商控制土地開發(fā)成本，降低土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。

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