基于TOLD模式的城市外圍旅游地產(chǎn)發(fā)展探析

摘 要：隨著生活水平地不斷提高，人們的旅游觀念也在發(fā)生改變，由傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)變。在此時(shí)代背景下，如何有效利用土地、實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品與地產(chǎn)的充分結(jié)合，值得深思。TOLD模式是旅游與地產(chǎn)聯(lián)合的新興開(kāi)發(fā)模式，它融合了多種功能，既滿足了對(duì)度假的需求，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)宜居生態(tài)環(huán)境的向往。房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，住宅市場(chǎng)逐漸飽和，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合成為新時(shí)尚。在此背景下，本文闡述了長(zhǎng)沙旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并以城市外圍的望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng)市為研究對(duì)象，分析已有資源，提出相關(guān)規(guī)劃方案以及運(yùn)營(yíng)策略。

關(guān)鍵詞：TOLD 旅游地產(chǎn) 1+N

依據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美金，旅游需求呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美金時(shí)，將進(jìn)入成熟的休閑度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代。我國(guó)人均GDP已突破5000美金，休閑游將是未來(lái)的發(fā)展方向。于是，走馬觀花式的觀光游不再具有吸引力，而以健康、娛樂(lè)、養(yǎng)生為一體的休閑游成為度假的主打方式。作為后者的最佳載體——旅游地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。歐美國(guó)家沒(méi)有關(guān)于旅游地產(chǎn)的固定表達(dá)，旅游與地產(chǎn)是單獨(dú)出現(xiàn)的。但是分時(shí)度假作為二者的結(jié)合體，有著相似的概念。筆者認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是以旅游為核心，通過(guò)對(duì)娛樂(lè)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、餐飲食宿的開(kāi)發(fā)，達(dá)到旅游與地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。因此，旅游地產(chǎn)是伴隨著休閑度假產(chǎn)生的。由于受到城市郊區(qū)化的影響，旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目通常選址在城市外圍。

一、城市外圍旅游地產(chǎn)的緣起

1.城市外圍1-2小時(shí)旅游度假黃金圈正在形成。隨著我國(guó)城市化水平的提高，都市經(jīng)濟(jì)圈逐漸形成，它在一定程度上起到了集聚作用。但也由于過(guò)度的人口膨脹、環(huán)境擁擠，使得人們產(chǎn)生了越來(lái)越強(qiáng)烈的出行愿望。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，伴隨著大城市的發(fā)展，休閑度假游有其必然性。距離城市1-2小時(shí)的外圍區(qū)域，成為短期度假游的最佳選擇。因?yàn)檫@些地帶尚未城市化或者只是輕度城市化，生態(tài)環(huán)境佳，具備較好的旅游資源。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，家庭汽車(chē)的保有量在持續(xù)增長(zhǎng)，自駕出行成為了城市外圍地帶休閑游的主力軍。

2.國(guó)民休假制度的調(diào)整。2015年國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)彈性作息，有條件的地方和單位可根據(jù)實(shí)際情況，依法優(yōu)化調(diào)整夏季作息安排，為周五下午與周末結(jié)合的休閑度假創(chuàng)造了有利條件。2.5天休假模式的逐步推廣，再加上2013年《國(guó)民旅游休閑綱要》的正式發(fā)布，國(guó)家對(duì)休閑旅游大力倡導(dǎo)，使得城市外圍區(qū)域成為周末游、短途游的首選之地。

3.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整促使旅游地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。前幾年住房市場(chǎng)大躍進(jìn)后留下了后遺癥，很多城市樓盤(pán)林立卻罕有人際，住房市場(chǎng)趨于飽和。加之，中央與地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的博弈愈演愈烈，很大程度上壓縮了住宅市場(chǎng)的投資空間，限制了投資者的投機(jī)性需求。房地產(chǎn)業(yè)目前正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，必須盤(pán)活資產(chǎn)，尋找新的投資途徑。面對(duì)急劇增長(zhǎng)的旅游需求，部分開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)商機(jī)，順勢(shì)介入，一定程度上促進(jìn)了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。依靠政策導(dǎo)向和資源稀缺的優(yōu)勢(shì)，它已受到投資者的關(guān)注，將逐漸成為這一領(lǐng)域的新時(shí)尚。

二、旅游地產(chǎn)TOLD模式分析

在時(shí)代背景下，吳必虎，徐小波（2010）提出了TOLD模式，即旅游導(dǎo)向型土地綜合開(kāi)發(fā)（Tourism-oriented Land Development， TOLD）。TOLD是指在一片相當(dāng)大規(guī)模的地區(qū)范圍（米）內(nèi)（從數(shù)十平方千米到數(shù)百平方千米）內(nèi)，以旅游開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，并結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、商務(wù)會(huì)展產(chǎn)品及其他更多業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的土地綜合發(fā)展模式。TOLD模式是一種新的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，以旅游集群為核心，帶動(dòng)其他物業(yè)發(fā)展的整體性和規(guī)?；_(kāi)發(fā)，不僅豐富了旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成，也為旅游地產(chǎn)多種業(yè)態(tài)協(xié)同運(yùn)營(yíng)做出了探索。該文作者將TOLD綜合體的開(kāi)發(fā)分為生態(tài)導(dǎo)向低密度開(kāi)發(fā)、文化導(dǎo)向主題開(kāi)發(fā)和娛樂(lè)導(dǎo)向多元開(kāi)發(fā)。生態(tài)導(dǎo)向低密度開(kāi)發(fā)是推進(jìn)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)文明、保護(hù)原真文化為主要目標(biāo)，該模式不提倡大規(guī)模開(kāi)發(fā)，有利于旅游的可持續(xù)發(fā)展。文化導(dǎo)向主題開(kāi)發(fā)是通過(guò)對(duì)民俗、歷史的深度挖掘，圍繞特定文化主題，再現(xiàn)歷史場(chǎng)景，創(chuàng)造獨(dú)特的文化體驗(yàn)。娛樂(lè)導(dǎo)向多元化開(kāi)發(fā)對(duì)傳統(tǒng)文化和既有資源的依賴(lài)程度較低，注重對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)，依靠高強(qiáng)度的投資開(kāi)發(fā)，來(lái)達(dá)到吸引游客的目的。TOLD模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是單純的開(kāi)發(fā)模式，而是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合。

三、基于TOLD模式的長(zhǎng)沙城市外圍旅游地產(chǎn)分析

長(zhǎng)沙作為湖南的省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口規(guī)模、GDP居全省首位。且長(zhǎng)沙位于武廣高鐵與滬昆高鐵的十字路口，是中部交通的樞紐。其基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，信息流、交通流、資金流、人流順暢，可以帶動(dòng)周邊旅游相關(guān)“流”的傳遞與交換。隨著長(zhǎng)沙旅游業(yè)的發(fā)展，與之相配套的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。加之住宅地產(chǎn)逐漸趨于飽和，多業(yè)態(tài)、主題化的房地產(chǎn)將成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)更注重可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，具有較大的發(fā)展空間和盈利模式。如下圖所示，長(zhǎng)沙城市外圍主要指的是望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣及瀏陽(yáng)市，本文將從以下四個(gè)區(qū)域重點(diǎn)論述。

1.望城區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展的TOLD模式分析。望城是雷鋒的故鄉(xiāng)，位于長(zhǎng)沙西北部，總面積969平方公里，總?cè)丝?2.6萬(wàn)人。近年來(lái)，撤縣設(shè)區(qū)后，望城實(shí)現(xiàn)了以“生態(tài)+科技+文化”為核心，城鄉(xiāng)規(guī)劃為基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，生態(tài)建設(shè)為依托，實(shí)現(xiàn)了百花齊放的多業(yè)態(tài)、多形式的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展模式。按照“兩型社會(huì)”建設(shè)要求，堅(jiān)持城區(qū)、城鎮(zhèn)、村莊“三位一體”，水網(wǎng)、路網(wǎng)、林網(wǎng)“三網(wǎng)合一”、喬木、灌木、草地“三頭并舉”，生態(tài)林、產(chǎn)業(yè)林、景觀林“三林共建”，營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境。望城區(qū)擁有35km的湘江岸線，致力于打造湖南的萊茵河。按照“一江兩岸三鎮(zhèn)四島五景區(qū)”的規(guī)劃方案，著力打造濱水生態(tài)景觀。以湖南的母親河——湘江為軸線，實(shí)現(xiàn)河?xùn)|河西同步發(fā)展，加大喬口漁都、銅官陶都、靖港古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)力度，精心打造月亮島、蔡家洲、洪家洲、香爐洲等四大江心綠島，啟動(dòng)觀音巖、斑馬湖、谷山、黑麋峰、書(shū)堂山等五大生態(tài)景區(qū)建設(shè)。

1.1靖港古鎮(zhèn)、喬口漁都、銅官陶都：文化導(dǎo)向型主題開(kāi)發(fā)。靖港鎮(zhèn)位于望城區(qū)西北部，與銅官鎮(zhèn)隔江相望。上個(gè)世紀(jì)80年代以前，水運(yùn)幾乎主宰著中國(guó)大部分城鎮(zhèn)的命運(yùn)。靖港古鎮(zhèn)就是很好例證之一。因其自古得水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，坐落于湘江西岸，曾為三湘物資集散的繁榮商埠，美名“小漢口”。隨著1957年溈水河改道，而后公路開(kāi)始取代水運(yùn)，靖港的繁華地位就漸漸遜色了，碼頭沒(méi)有了以前揮汗如雨搬運(yùn)貨物的繁忙，街上也再?zèng)]了人頭躥動(dòng)的熱鬧。年輕的外出打工或者舉家搬遷，只有留戀故土的老人和一些坍塌衰敗的老屋在支撐著老街的命運(yùn)。喬口鎮(zhèn)位于靖港古鎮(zhèn)以北，是長(zhǎng)沙北大門(mén)，百里水產(chǎn)走廊的核心區(qū)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”美譽(yù)。自古以來(lái)旅游商貿(mào)繁榮，素有“長(zhǎng)沙十萬(wàn)戶(hù)，喬口八千家”之說(shuō)。湘江東岸的銅官鎮(zhèn)，又名陶都，千年窯火不斷，開(kāi)世界釉下多彩先河，開(kāi)辟了“海上陶瓷之路”，產(chǎn)品暢銷(xiāo)29個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是全國(guó)五大陶都之一。

1.1.1打造三位一體的古鎮(zhèn)圈，建立與之相適應(yīng)的配套設(shè)施。銅官鎮(zhèn)與靖港鎮(zhèn)、喬口鎮(zhèn)隔江相望，三鎮(zhèn)之間距離不會(huì)超過(guò)5公里，抓住湘江航電、新增過(guò)江通道的機(jī)遇，打造三位一體、全國(guó)唯一的古鎮(zhèn)圈，形成銅官玩陶、喬口吃魚(yú)、靖港尋古的旅游市場(chǎng)。讓游客記得住鄉(xiāng)愁，留得住鄉(xiāng)情，除了本身所具有的歷史文化底蘊(yùn)，還需要與之相配套的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。三鎮(zhèn)當(dāng)中，以名氣最大的靖港為例，店鋪主要以經(jīng)營(yíng)小吃等餐飲為主，甚少有地方特色的飾品、工藝品等出售。由于現(xiàn)在的三鎮(zhèn)旅游規(guī)劃總體定位于長(zhǎng)沙市區(qū)游客的一日游短途旅游項(xiàng)目， 游客們幾乎都是在主街上走走看看， 沒(méi)有領(lǐng)略到寧?kù)o休閑的水鄉(xiāng)生活。該古鎮(zhèn)圈可以向深度游的方向轉(zhuǎn)變——在臨水景區(qū)讓游客有落腳休息、住宿的地方， 延長(zhǎng)在景區(qū)停留的時(shí)間。可以利用已有的老宅，加以修建裝飾，作為家庭旅館或者青年旅社向游客開(kāi)放。打造“住宿+餐飲+景點(diǎn)+購(gòu)物”的模式。

1.1.2運(yùn)營(yíng)模式分析。在打造游憩產(chǎn)品的同時(shí)，還需要充分挖掘主流文化內(nèi)涵，將觀演性、娛樂(lè)性、互動(dòng)性參與到產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中?？梢詫⑽枧_(tái)劇、戲曲、雜技等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)元素，以互動(dòng)表演、露天小劇場(chǎng)表演、巡游等多種動(dòng)態(tài)方式呈現(xiàn)，自然融入到游客的游賞路線中，給人營(yíng)造一種步入遠(yuǎn)古時(shí)光片段中的新鮮感。比如，銅官陶瓷廠可帶領(lǐng)游客參觀制陶過(guò)程，并指導(dǎo)游客親身體驗(yàn)，制作個(gè)性化陶瓷；靖港可編排與歷史有關(guān)的舞臺(tái)劇、皮影，供游客觀賞等。還可借鑒香港迪士尼樂(lè)園的做法，在游客指南上標(biāo)明每一個(gè)表演開(kāi)始的時(shí)間、地點(diǎn)，激起游客的觀賞興趣，延長(zhǎng)游客的逗留時(shí)間?？刹扇　?+N”的運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商選擇景區(qū)內(nèi)的核心景點(diǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，形成主力店。絕大多數(shù)餐飲、住宿、游樂(lè)、購(gòu)物等小規(guī)模配套項(xiàng)目，可通過(guò)原住居民、招商引入社會(huì)資金來(lái)經(jīng)營(yíng)，但是要做好運(yùn)營(yíng)中的宏觀調(diào)控者、項(xiàng)目協(xié)調(diào)者、服務(wù)監(jiān)督者，從而保證配套項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格、產(chǎn)品、特色等，與大景區(qū)的整體氛圍和特征相吻合。

1.2月亮島、蔡家洲、洪家洲與香爐洲：生態(tài)導(dǎo)向+娛樂(lè)導(dǎo)向。望城“四島”位于湘江下游，由河流沖積形成沙洲景觀，自然風(fēng)光優(yōu)美，植被郁郁蔥蔥，開(kāi)發(fā)空間較大。且“四島”靠近長(zhǎng)沙城區(qū)，交通便利，自然環(huán)境宜人，可作為休閑度假的好去處。“四島”附近有靖港、喬口、銅官等歷史文化名鎮(zhèn)，有利于開(kāi)展內(nèi)容豐富的旅游休閑活動(dòng)。四個(gè)洲島的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)各有側(cè)重，彰顯特色，錯(cuò)位發(fā)展。

1.2.1月亮島。月亮島，位于長(zhǎng)沙市主城區(qū)西北14公里的湘江之中，地處湘江主航道西側(cè)，東望鵝羊山，西臨谷山，因形似彎月而得名。島長(zhǎng)4980米，平均寬度400米，最寬處有800多米，平均海拔32米。此島為湘江所環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，水運(yùn)便利，靠近長(zhǎng)沙市區(qū)，擁有寬廣的旅游市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)潛力巨大。月亮島的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)試圖給生活學(xué)習(xí)壓力大的城市人帶來(lái)親近自然、體驗(yàn)快樂(lè)的享受，可以將其打造成為親水郊野的娛樂(lè)綜合基地，適當(dāng)進(jìn)行商業(yè)設(shè)施、游樂(lè)場(chǎng)所，形成多元化的現(xiàn)代旅游島。可以將月亮島劃分為旅游度假區(qū)，親子樂(lè)園區(qū)，休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，同時(shí)修建交通、美化景觀，突出各功能區(qū)主題。

1.2.2香爐洲。香爐洲位于長(zhǎng)沙市區(qū)西北17公里的湘江之中，位于河道中部，長(zhǎng)2100米，高程約32米，島上種植有蘆葦、垂柳和意大利楊。馮家洲位于香爐洲下游，洲島面積略大一些，靠近湘江西岸，可與香爐洲一同開(kāi)發(fā)，創(chuàng)建高品質(zhì)洲島生態(tài)保護(hù)區(qū)。此處要盡力保持洲島的原生態(tài)風(fēng)光，包括鳥(niǎo)類(lèi)棲息地，水陸過(guò)渡濕地以及原有的森林群落，禁止大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)。（1）提供鳥(niǎo)類(lèi)棲息地。初期通過(guò)人工干預(yù)的手段，利用三年的時(shí)間逐步建立島上的野生生態(tài)系統(tǒng)，保證供水鳥(niǎo)捕食的魚(yú)的數(shù)目和種類(lèi)。在解決了鳥(niǎo)類(lèi)賴(lài)以生存的食物鏈系統(tǒng)后，通過(guò)天然草地的人工維護(hù)和大量灌木的移栽，來(lái)建立鳥(niǎo)類(lèi)棲息繁衍場(chǎng)所。（2） 增添濕地景觀。植物是濕地保持生態(tài)性的根本，通過(guò)植物的種植設(shè)計(jì)、多樣性配置來(lái)形成生態(tài)引鳥(niǎo)、休閑觀光等多功能生態(tài)示范區(qū)。在蘆葦區(qū)，可以修建棧道，使游客徜徉于蘆葦與叢林中。由陸向江可以喬木—灌木—挺水植物—浮水植物的方式過(guò)渡，這樣不僅將洲島內(nèi)部與湘江有一定的隔離 ，同時(shí)也豐富景區(qū)內(nèi)植物景觀的豎向變化。同時(shí)可以該洲島作為一個(gè)科教園，進(jìn)行動(dòng)植物知識(shí)的宣傳。在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下，建立游船碼頭，對(duì)接月亮島和蔡家洲。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要充分體現(xiàn)濕地特色，保持原有生態(tài)，打造水的世界，葦?shù)暮Ｑ?，林的天地，鳥(niǎo)的天堂。

1.2.3蔡家洲。蔡家洲位于長(zhǎng)沙市主城區(qū)西北23公里處，長(zhǎng)6.5公里，海拔31.5米，洲島呈長(zhǎng)條形，總面積142.9公頃，島上植被多為野草、蘆葦?shù)?。湘江長(zhǎng)沙綜合樞紐跨越該洲，東接丁字鎮(zhèn)，西連高新組團(tuán)。湘江蔡家洲航電樞紐的興建，不僅可以改善大壩上游的航運(yùn)條件，還可以借機(jī)發(fā)展觀光旅游。大壩工程將產(chǎn)生一個(gè)大的庫(kù)區(qū)，形成一個(gè)帶狀濱水區(qū)域，湘江風(fēng)光帶的“平湖”景觀將向北延伸，從而大幅度地提升城市景觀品質(zhì)?？梢栽诖酥迧u上修建航電基地，4D影像館，水電開(kāi)發(fā)博物館等開(kāi)展科技活動(dòng)，成為青少年的科技教育基地。同時(shí)，還可在該洲建設(shè)水上度假中心，游艇碼頭，對(duì)接香爐洲與洪家洲。

1.2.4洪家洲。洪家洲位于長(zhǎng)沙主城區(qū)西北30公里處，洲島長(zhǎng)3730米，海拔31.5米。洲島上現(xiàn)住有800多位村民，種植水稻、蔬菜、芝麻等農(nóng)作物，外側(cè)圍筑矮堤，堤外種有水杉、意楊、垂柳等，洲島自然環(huán)境良好。洪家洲的開(kāi)發(fā)要以“美麗鄉(xiāng)村”為宗旨，打造長(zhǎng)沙的荷蘭風(fēng)情園?？梢詫⒋酥迧u劃分為3個(gè)片區(qū)，一邊建立“風(fēng)車(chē)村”，一邊建立“羊角村”，中間地帶種植郁金香等花卉，讓游客足不出戶(hù)就能體驗(yàn)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。在風(fēng)車(chē)村的打造中，可修建風(fēng)車(chē)模型，以及矗立在田野間排排鄉(xiāng)間別墅，紅瓦白窗，墻體外漆統(tǒng)一綠色，建立小橋、流水、人家的景象。村莊既可有本村人居住，又可作為民宿出租，同時(shí)還可建立一些手工作坊供游客賞玩。同時(shí)，原有的農(nóng)業(yè)也不放棄，積極探索休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展?！把蚪谴濉钡拈_(kāi)發(fā)，可以人工開(kāi)鑿運(yùn)河，形成水道和小湖泊，使船成為主要交通工具。此畫(huà)面大有水中有房，房外有水的景象， 可謂一戶(hù)人家，一艘小船，一座船塢。房屋的樓層不宜過(guò)高，1-2層為宜，墻體可統(tǒng)一顏色，屋頂用蘆葦編制，更添原生態(tài)。

1.3五景區(qū)：生態(tài)導(dǎo)向低密度開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，望城區(qū)逐步啟動(dòng)了包括觀音巖、斑馬湖、谷山、黑麋峰、書(shū)堂山等在內(nèi)的五大景區(qū)的旅游地產(chǎn)建設(shè)。觀音巖水庫(kù)位于長(zhǎng)沙西北角，周邊有洗心禪寺廟，龍湖高爾夫，白鷺島等，風(fēng)光秀麗，幽靜舒適，目前已有公交可到?？梢栽诖藚^(qū)域建造墅質(zhì)洋房，作為都市人的第二住區(qū)，周末及節(jié)假日使用。又由于緊鄰洗心禪寺，老年人多信仰佛教，可以在周邊開(kāi)辟養(yǎng)老地產(chǎn)，打造長(zhǎng)沙最大的養(yǎng)老社區(qū)。斑馬湖位于望城縣城城東新區(qū)，湖邊新修的高喬大道連接雷鋒大道與長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)路網(wǎng)對(duì)接，距長(zhǎng)沙市中心僅18公里。目前，斑馬湖工程已經(jīng)完成了南湖的拓建，初具雛形的西湖公園。谷山森林公園位于望城區(qū)谷山?jīng)_，公園內(nèi)峰巒起伏，森林茂密，已然成為長(zhǎng)沙的避暑新勝地。隨著人們對(duì)于自然的渴望，返璞歸真成為了時(shí)下白領(lǐng)的追求。加之人們對(duì)居住空間與居住環(huán)境的訴求，居住郊區(qū)化使得城市外圍地帶出現(xiàn)。這一地帶既能實(shí)現(xiàn)休閑度假的便捷性，又能享受“遠(yuǎn)離城市”的舒適性。因此，在這一片區(qū)，可以打造TOLD住區(qū)以及引進(jìn)一定規(guī)模度假村，滿足個(gè)性化的短期休閑旅游需求。黑麋峰與書(shū)堂山位于望城區(qū)北部，境內(nèi)植被豐富，森林覆蓋率高，自然景觀優(yōu)美，人文景觀資源豐富，是市區(qū)周末、小長(zhǎng)假的好去處。可以在此處引進(jìn)木質(zhì)簡(jiǎn)易別墅的度假設(shè)施，打造度假綜合體，吸引周末游客。又由于唐代大書(shū)法家歐陽(yáng)詢(xún)及其子歐陽(yáng)通曾在此山讀書(shū)，可借此典故打造文房四寶一條街，成為長(zhǎng)沙筆墨紙硯購(gòu)買(mǎi)的集中地。

2.長(zhǎng)沙縣旅游地產(chǎn)發(fā)展的TOLD模式分析：娛樂(lè)導(dǎo)向多元開(kāi)發(fā)。近幾年，長(zhǎng)沙縣已形成了北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，星沙松雅湖商務(wù)區(qū)、中部先進(jìn)制造區(qū)、黃興會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、暮云兩型生態(tài)區(qū)。目前，重點(diǎn)打造的北部鄉(xiāng)村旅游，已初見(jiàn)成效。在已有基礎(chǔ)上，可適當(dāng)發(fā)展旅游地產(chǎn)，以此吸引更多游客。開(kāi)慧鎮(zhèn)位于長(zhǎng)沙縣北部，距縣府38公里，以初戀小鎮(zhèn)為亮點(diǎn)。初戀是美好的，因此小鎮(zhèn)上的建筑物、設(shè)施都因圍繞溫馨而設(shè)。此鎮(zhèn)可參考泰國(guó)清邁北部的拜縣，以打造人工景觀為賣(mài)點(diǎn)。如建造“Coffee in Love”的黃色小別墅，草莓園中的草莓模型、草莓采摘園、空中陽(yáng)傘，大樹(shù)秋千，粉色別墅群，老爺車(chē)模型等。并與婚慶公司合作，成為婚紗照拍攝、婚禮舉辦之地，打造長(zhǎng)沙戶(hù)外婚禮基地。剛并入開(kāi)慧鎮(zhèn)的原白沙鎮(zhèn)，森林覆蓋達(dá)到63%，負(fù)氧離子4000/cm3，水果基地800多畝。每年5-10月，許多游客都會(huì)到白沙鎮(zhèn)賞花采果，可借此機(jī)會(huì)，修建或改建一批造型有特色、裝修有品位、價(jià)位適中的農(nóng)家飯莊與酒店，以此來(lái)延長(zhǎng)停留時(shí)間。金井鎮(zhèn)被譽(yù)為長(zhǎng)沙的茶鄉(xiāng)，擁有十里湖面，百年古井，千年古寺，萬(wàn)畝茶園。在建設(shè)旅游基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)突出茶生態(tài)、茶文化概念，整合鄉(xiāng)村旅游資源，與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)相依托推出的項(xiàng)目，旨在努力打造城鎮(zhèn)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。在打造鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的同時(shí)開(kāi)展中心鎮(zhèn)建設(shè)，打造獨(dú)具特色的茶鄉(xiāng)小鎮(zhèn)。還可通過(guò)與茶廠合作，吸引游客體驗(yàn)茶葉采摘、參觀制作過(guò)程等活動(dòng)。

3.寧鄉(xiāng)縣旅游地產(chǎn)發(fā)展的TOLD模式分析：生態(tài)導(dǎo)向低密度開(kāi)發(fā)。寧鄉(xiāng)縣最著名的休閑目的地是灰湯溫泉，座落在長(zhǎng)沙市西北方向80公里處。它是中國(guó)三大著名高溫復(fù)合溫泉之一，已有2000多年的歷史。溫泉區(qū)8平方公里，水量豐富?；覝笠?guī)模開(kāi)發(fā)溫泉?dú)v史較晚，旅游產(chǎn)品功能比較單一，主要以治病、療養(yǎng)為主。近年來(lái)，溫泉旅游得到迅速發(fā)展，截止到2015年，灰湯溫泉旅游地產(chǎn)已有紫龍灣溫泉酒店、灰湯華天成溫泉度假酒店、金太陽(yáng)溫泉度假村、湘電溫泉灰湯山莊，既迎合了人們對(duì)休閑度假的需求，又使得旅游保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。但產(chǎn)品種類(lèi)還顯得較為匱乏，特色不太鮮明。且這幾處湯池人工挖鑿痕跡明顯，應(yīng)將產(chǎn)品開(kāi)發(fā)融于環(huán)境營(yíng)造當(dāng)中?？蓞⒖既毡緶厝频甑慕ㄔO(shè)，盡量使用自然材料（石、木、竹、泥等），虛實(shí)相映，人、泉、林、亭、石、草、光、風(fēng)、情融為一體。在功能方面，可開(kāi)發(fā)康體療養(yǎng)、美容美體、休閑觀光等功能；在文化方面，可將寧鄉(xiāng)的飲食文化融入其中。隨著人們生活水平地不斷提高，單純地“泡”溫泉已不能滿足人們對(duì)休閑度假的要求，可通過(guò)打造溫泉小鎮(zhèn)將娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、康養(yǎng)一同發(fā)展。小鎮(zhèn)配套設(shè)施需完善，包括游憩、土特產(chǎn)展示，從飲食到紀(jì)念品都應(yīng)體現(xiàn)其地域特色。以溫泉資源帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，通過(guò)改善環(huán)境、完善配套設(shè)施的旅游地產(chǎn)建設(shè)來(lái)促進(jìn)灰湯的溫泉旅游，從而打造灰湯的“水名片”。溈山，湘江支流溈水的發(fā)源地。峽谷全長(zhǎng)10公里，峽內(nèi)奇峰陡立、苔蘚滿石、起伏跌宕，險(xiǎn)峻無(wú)比。盆地西北側(cè)的毗盧峰下，有千年古剎密印寺，是中國(guó)佛教禪宗五派之一的溈仰宗祖庭。目前已開(kāi)發(fā)了漂流、千佛洞等項(xiàng)目。因其秀美的風(fēng)光、深厚的宗教文化，養(yǎng)生度假旅游將成為此地一個(gè)發(fā)展方向。養(yǎng)生度假注重的是舒適、清靜，旅游地產(chǎn)以有特色的農(nóng)家小旅館為主，在此住農(nóng)家房、吃農(nóng)家菜、喝農(nóng)家水、賞農(nóng)家景。

4.瀏陽(yáng)市旅游地產(chǎn)發(fā)展的TOLD模式分析：生態(tài)導(dǎo)向低密度開(kāi)發(fā)。隨著人們生活質(zhì)量和生態(tài)意識(shí)的提高，“走進(jìn)大森林， 回歸大自然”成為當(dāng)今世界旅游業(yè)的新時(shí)尚。瀏陽(yáng)抓住這一機(jī)遇，先后建立了大圍山森林公園、道吾山、周洛等風(fēng)景名勝區(qū)。森林旅游的建設(shè)，要從自然景觀與文化景觀相結(jié)合，既有環(huán)境與配套設(shè)施相協(xié)調(diào)。自然景觀中，嗅覺(jué)上，花香撲鼻而來(lái)；視覺(jué)上，已有景觀與新建景觀要有序排列，做到起跌、漸變、高潮、尾韻相結(jié)合，形成一條景觀長(zhǎng)廊；聽(tīng)覺(jué)上，風(fēng)聲、水聲、雨聲、鳥(niǎo)聲交錯(cuò)融合，延綿不絕。文化景觀，要依托瀏陽(yáng)森林公園已有的宗教文化、紅色文化上下功夫?；貧w自然已然成為生態(tài)旅游的最大需求，因此，森林旅游的配套設(shè)施要適應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)休閑旅游日漸興盛，當(dāng)前旅游地產(chǎn)的發(fā)展和開(kāi)發(fā)模式還不能適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求。數(shù)量眾多的中產(chǎn)階級(jí)將成為休閑旅游的主要消費(fèi)者，因此，休閑度假地的開(kāi)發(fā)應(yīng)成為未來(lái)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以長(zhǎng)沙城市外圍旅游地產(chǎn)為例，依據(jù)文獻(xiàn)資料、實(shí)地調(diào)查以及TOLD模型的內(nèi)涵，以土地利用為基礎(chǔ)、旅游為導(dǎo)向來(lái)研究這些區(qū)域的旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展道路。然而，對(duì)于TOLD模式在長(zhǎng)沙周邊旅游地產(chǎn)的運(yùn)用是一個(gè)新興的研究領(lǐng)域，還有待更深入、廣泛的研究。

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作者簡(jiǎn)介：舒菁英（1983.08—）女，湖南長(zhǎng)沙人。碩士研究生，講師。研究方向：旅游地產(chǎn)。