我國(guó)“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款可行性研究

摘 要：本文參考保險(xiǎn)精算模型的思路構(gòu)建了住房反向抵押貸款定價(jià)模型，并結(jié)合“中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)（CQCHPI）”中的房?jī)r(jià)波動(dòng)率，對(duì)大連、西安、成都三個(gè)房?jī)r(jià)處于我國(guó)中等水平的城市分別進(jìn)行了分析，最后結(jié)合我國(guó)住房自有率、老齡化程度等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合分析了住房反向抵押貸款在我國(guó)的可行性，并探討了實(shí)際推行中可能存在的困難。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 反向抵押貸款 定價(jià)模型

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)老齡化程度不斷提高，2015年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，65歲及以上人口數(shù)占比10.1%。人口老齡化問題日益嚴(yán)重，逐步加重了社會(huì)保障的負(fù)擔(dān)，然而國(guó)內(nèi)社會(huì)保障體系并不健全，養(yǎng)老金制度也存在著基本金額偏低等缺陷，因此退休后的個(gè)人理財(cái)規(guī)劃就成為了養(yǎng)老保障機(jī)制的重要補(bǔ)充。基于我國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的國(guó)情，“以房養(yǎng)老”這一源于國(guó)外的創(chuàng)新養(yǎng)老理財(cái)模式近年來(lái)愈發(fā)受到關(guān)注。作為一種金融創(chuàng)新，在荷蘭之后，這種貸款在美國(guó)、英國(guó)、日本等許多國(guó)家也相繼被推行，其中美國(guó)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟完善。其操作方式是，借款人在一定年齡將持有的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，雙方依據(jù)相關(guān)因素確定一個(gè)最大貸款額，并以按年支付或一次性支付的方式發(fā)給借款人，之后借款人仍舊可以居住在抵押房產(chǎn)里面，而且不用再進(jìn)行多余的款項(xiàng)償付，并以得到的貸款金額養(yǎng)老。借款人去世或者搬離后，金融機(jī)構(gòu)就將房產(chǎn)出售來(lái)收回本金和利息。因?yàn)橘Y金流向和普通的抵押貸款相反，所以稱為反向抵押貸款。反向抵押貸款利用將老年人故后遺留房產(chǎn)的巨大價(jià)值在老年人生前提前變現(xiàn)，形成一段時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入，以此來(lái)加固養(yǎng)老保障機(jī)制。

二、定價(jià)模型構(gòu)建

在反向抵押貸款中，根據(jù)保險(xiǎn)精算原則以及無(wú)超額收益原則，經(jīng)過貼現(xiàn)的成本（即支付給借款人的貸款的貼現(xiàn)值）應(yīng)等于借款人的房產(chǎn)貼現(xiàn)價(jià)值，根據(jù)這個(gè)等式就可以解出借款人每期可以得到的貸款金額，并計(jì)算出其對(duì)應(yīng)的支付系數(shù)。

用p（t）表示申請(qǐng)人在t時(shí)刻還健在的概率，T為借款人死亡的時(shí)刻，則滿足：

設(shè)A（t）為借款人在t時(shí)刻收到的反向貸款金額，因t時(shí)刻借款人是否健在是不一定的，所以將A（t）調(diào)整為p（t）A（t），即按調(diào)整后的貸款金額支付額，同時(shí)已知r為貼現(xiàn)率（即按揭貸款率加上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率），則由貸款機(jī)構(gòu)支付的反向貸款全額的貼現(xiàn)現(xiàn)值為：

同時(shí)記申請(qǐng)時(shí)房產(chǎn)評(píng)估值為H，房產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)率為g，而合約有效期取決于借款人未來(lái)何時(shí)去世，則至合約終結(jié)，房產(chǎn)的價(jià)值現(xiàn)值為：

由于每年支付的貸款金額是相同的，所以這其實(shí)是一個(gè)年金產(chǎn)品，即對(duì)于不同的t，A（t）是相等的，因此把A（t）看成一個(gè)固定的值A(chǔ)，（4）式調(diào)整為：

在人壽保險(xiǎn)的實(shí)務(wù)中，對(duì)投保人的健在率p（t）都是按年調(diào)整的，并不是恒定值，也不是關(guān)于t的連續(xù)函數(shù)，根據(jù)最新的《中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表（2010-2013）》，人在105歲時(shí)死亡概率為100%，在此之前的死亡概率是關(guān)于t的離散函數(shù)，因此將p（t）改為離散形式（t=0，1，2，3，……，105）。

令x為借款人申請(qǐng)時(shí)的年齡，則T=105-x-1。

三、實(shí)證分析

根據(jù)“北京大學(xué)—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心”與“清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心”于2015年11月24日發(fā)布的 “中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)”（China Quality-Controlled Housing Price Index， CQCHPI），可以查找到北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個(gè)典型城市中心城區(qū)的商品房?jī)r(jià)格在2006年至2015年10年間的波動(dòng)情況。為了分析“以房養(yǎng)老”的反向抵押貸款在我國(guó)典型城市的可行性，本文選取了在CQCHPI指數(shù)報(bào)告中排名相對(duì)靠后的城市數(shù)據(jù)作為參數(shù)進(jìn)行分析。由恒隆房地產(chǎn)研究中心官網(wǎng)發(fā)布的2015年第四季度報(bào)告，可知截至2015年末，八大城市中房?jī)r(jià)上漲率的后三位為：大連、西安和成都，其年均上漲率分別為 8.9%、 9.1%及9.3%，商品房折舊率一般為2%，則設(shè)三個(gè)城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)率分別為g1=6.9%，g2=7.1%，g3=7.3%。貼現(xiàn)率r采用2014年11月22日央行調(diào)整的按揭貸款利率6.15%，借款人借款人死亡率參照《中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)生命表（2000-2003）》。則通過計(jì)算，三城市的支付系數(shù)δ與借款人申請(qǐng)年齡的關(guān)系如表3.1所示。

參考表中數(shù)據(jù)，假設(shè)申請(qǐng)人為60歲男性，擁有一套現(xiàn)值50萬(wàn)的商品房，若地域在大連，則每年年金為6.015萬(wàn)元，西安及成都對(duì)應(yīng)的則分別為6.53萬(wàn)元和7.09萬(wàn)元，與之相對(duì)應(yīng)的是，大連市2014年城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出為2.75萬(wàn)元，陜西省2014年城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出為2萬(wàn)元，四川省2014年城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出為1.81萬(wàn)元，可見，不管在哪個(gè)城市，對(duì)應(yīng)的支付貸款金額都能為借款人提供良好的生活保障，即使物價(jià)水平出現(xiàn)一定上浮也不會(huì)有太大影響。而且根據(jù)浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室與《小康》雜志聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)居住小康指數(shù)》報(bào)告（2012），我國(guó)家庭住房自有率高達(dá)93.5%，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。其中，大連市住房自有率77.6%，西安市住房自有率77.4%，成都市73.6%，本文中分析的三座城市的住房自有率均處于比較高的水平。這也就意味著，上文對(duì)于60歲借款人自有價(jià)值50萬(wàn)的房屋這一假設(shè)是比較具有合理性的。雖然受房?jī)r(jià)、交通的影響與排名前列的城市略有差距，但大多數(shù)老年人是可以實(shí)現(xiàn)把住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老資金來(lái)源，滿足更高層次的養(yǎng)老需要的。

四、推行阻礙分析

作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款本身也存在多種風(fēng)險(xiǎn)。例如，申請(qǐng)人的預(yù)期壽命較難預(yù)測(cè)，疾病、意外，甚至是借款人的長(zhǎng)壽都可能導(dǎo)致借貸雙方的利益難以平衡。另外，我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)受政策影響較大，變化趨勢(shì)難以預(yù)測(cè)，因此這類與房?jī)r(jià)直接相關(guān)的金融產(chǎn)品定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而且，信息的不對(duì)稱性、貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)加大實(shí)際操作的難度。除此之外，目前國(guó)內(nèi)缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律監(jiān)管，具有評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)也非常有限，這些都是反向抵押貸款在國(guó)內(nèi)推行的客觀阻礙因素。不僅如此，在思想觀念上中國(guó)人也可能難以接受。國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)為把房產(chǎn)等較有價(jià)值的財(cái)富傳給下一代是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑?，因此老人可能比較難接受把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為資金來(lái)提高自己的養(yǎng)老待遇，兒女也可能不理解老人的行為，對(duì)反向抵押貸款產(chǎn)品的推行帶來(lái)較大阻礙。

五、結(jié)語(yǔ)

本文參考保險(xiǎn)精算原則及無(wú)超額收益原則，根據(jù)反向抵押貸款的定義及操作流程設(shè)計(jì)了產(chǎn)品的定價(jià)模型，并結(jié)合大連、成都和西安三座房?jī)r(jià)處于我國(guó)中等水平城市的住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了實(shí)證分析，從而研究反向抵押貸款能為借款人提供的年金支付指數(shù)，并結(jié)合可能的阻礙因素分析了以其為工具的“以房養(yǎng)老”類金融產(chǎn)品在我國(guó)實(shí)施的可能性?？傮w來(lái)說，我國(guó)在未來(lái)進(jìn)一步推行反向抵押貸款等“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品具有一定的可行性，合理的定價(jià)也能滿足老人家庭的生活開支需求，幫助補(bǔ)充及完善國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老保障體系，但是受到金融風(fēng)險(xiǎn)、政策和思想觀念影響，此類“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品在實(shí)際操作中的推行也面臨著較大的困難和挑戰(zhàn)，如果政府能夠做好相關(guān)的監(jiān)管職責(zé)設(shè)定，并配合相應(yīng)的法制調(diào)整，則可能起到較大的鼓勵(lì)作用。

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