房地產(chǎn)企業(yè)營改增會計處理問題探討

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的營改增工作隨著財稅〔2016〕36 號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的發(fā)布正式啟動?！盃I改增”的實施在推動房地產(chǎn)的發(fā)展方面起到了很大的作用。眾所周知，巨額資金流的注入，較高的融資成本以及施工時間的長期性是房地產(chǎn)業(yè)的固有特點，在“營改增”施行后，這些特點導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇到了很多瓶頸，尤其對凡房地產(chǎn)也的會計處理工作影響最為明顯。為了確保房地產(chǎn)業(yè)在會計核算工作上更好的適應(yīng)新的體制，本文本著科學(xué)的態(tài)度認(rèn)真分析了房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作在實行“營改增”后發(fā)生的變化，以及探討了房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作在新的財稅體制下應(yīng)做出怎樣的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 會計處理

2016年5月1日，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個值得紀(jì)念的日子，因為就在這一天，國家開始把“營改增”在全國范圍內(nèi)全面推行。房地產(chǎn)企業(yè)也在“營改增”范圍之列。所謂“營改增”，就是把營業(yè)稅的征稅項目變成了增值稅來進(jìn)行征收?！盃I改增”的實施解決了對房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的問題，降低了企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)在市場上提高自身的綜合競爭實力，也對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了促進(jìn)作用?！盃I改增”的全面實施使稅收制度結(jié)構(gòu)發(fā)生了良性變化，優(yōu)化和升級了國家經(jīng)濟(jì)和消費結(jié)構(gòu)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理內(nèi)容構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理內(nèi)容有五部分組成：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)資金的籌集；管理房地產(chǎn)房屋的建造成本；管理房地產(chǎn)企業(yè)的收支狀況，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；回收商品房的銷售款項；合理分配房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)一般包括立項階段、項目準(zhǔn)確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段等五個階段，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作應(yīng)隨著房地產(chǎn)企業(yè)所處階段屬性的變化而有所側(cè)重。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

第一，適用稅率的變化。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實行前后所繳納的征稅百分比發(fā)生了很大變化，由原來按營業(yè)稅征稅規(guī)定的5%變成了征收增值稅的11%。第二，會計利潤的變化。如果把營業(yè)成本忽略不計，那么，在“營改增”實行前后的對比中，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會呈現(xiàn)下降趨勢。如果計算營業(yè)成本，那么就必須高度關(guān)注采購過程中的進(jìn)項稅抵扣。如果房地產(chǎn)企業(yè)采購時不能順利購得增值稅專用發(fā)票，無法抵扣進(jìn)項稅，則會導(dǎo)致采購成本的增加，致使企業(yè)會計利潤降低。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)采購時能夠購得增值稅發(fā)票，也就預(yù)示著可以抵扣進(jìn)項稅，從而降低了企業(yè)的采購成本，致使企業(yè)的會計利潤升高。從某種意義上說，抵扣成本比例越高，企業(yè)的會計利潤總額就增加越多。第三，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化。房地產(chǎn)的項目以2016年4月30日為分界點被劃分為老項目和新項目兩種。在老項目中，開發(fā)商一般納稅人的交稅計算方式采用的簡易計稅法，稅率為5%；在新項目中，由于實行了“營改增”，房地產(chǎn)開發(fā)商一般納稅人可以進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣，稅率由營業(yè)稅的5%變成了增值稅的11%。第四， 發(fā)票管理的變化。由于“營改增”實行前后，發(fā)票的作用發(fā)生了很大的變化，所以對發(fā)票的管理也有了新的要求?！盃I改增”實行之前，征收的是營業(yè)稅，是不能進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣的，發(fā)票只是一張費用憑證?！盃I改增”之后，征收的是增值稅，發(fā)票與企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣有了緊密的聯(lián)系。由于增值稅是一個系統(tǒng)的抵扣鏈，所以企業(yè)應(yīng)引起對發(fā)票管理的重視，建立一套完整的發(fā)票管理系統(tǒng)，并設(shè)置專門管理發(fā)票的崗位。此外，盡可能的選擇是一般納稅人的供應(yīng)商，以方便進(jìn)項稅的抵扣工作。

三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施

第一， 企業(yè)內(nèi)部控制的強(qiáng)化?！盃I改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作有著很大的影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃合理規(guī)劃自身的財務(wù)內(nèi)控，加大對發(fā)票的監(jiān)管力度。企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)熟悉“營改增”后新的稅收條例和稅金的計算方法，使企業(yè)能夠?qū)Ψ娠L(fēng)險進(jìn)行有效性的控制，同時減輕納稅的負(fù)擔(dān)。另外，“營改增”的實施是一把雙刃劍，有利也有弊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況，認(rèn)真分析“營改增”的利弊，加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)，不斷提高其專業(yè)素質(zhì)，完善和優(yōu)化自身的會計核算制度以及發(fā)票的管理模式；對營銷策略做出科學(xué)合理的規(guī)劃，并制定有效的稅收方法。例如，在建筑材料的采購方面，要選擇是一般納稅人的供應(yīng)商進(jìn)行批量采購，這樣，既保證了材料的質(zhì)量，也獲得了增值稅專用發(fā)票。第二，會計處理流程的優(yōu)化。隨著“營改增”的實行，房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理流程也相應(yīng)的發(fā)生了變化。企業(yè)應(yīng)結(jié)合著稅改政策對原有的計算和申報方法進(jìn)行重新梳理，已達(dá)到規(guī)避風(fēng)險、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。企業(yè)會計處理工作擔(dān)負(fù)著優(yōu)化和改善企業(yè)內(nèi)部資源的重任，所以對會計處理流程的制定和嚴(yán)格執(zhí)行是非常重要的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對財務(wù)人員進(jìn)行科學(xué)合理的分配，并落實每個人的責(zé)任，使會計制度不斷得到完善。第三，企業(yè)會計管理水平的提升。企業(yè)會計處理工作工作隨著“營改增”的全面推廣實行發(fā)生了很大的變化。因此，企業(yè)要對財務(wù)人員時常進(jìn)行組織培訓(xùn)，提高財務(wù)人員對會計處理知識和方法的牢固掌握，以便其能夠適應(yīng)新的稅收制度。新的稅收制度的執(zhí)行對財務(wù)人員的核算能力也提出了更高的要求，所以，企業(yè)財務(wù)人員要對自身的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)進(jìn)行不斷的提高，對自己的專業(yè)化知識和核算能力進(jìn)行不斷的充電。“營改增”的實行使企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理機(jī)制發(fā)生了變化，增值稅發(fā)票的應(yīng)用率明顯增多，所以，企業(yè)還要加強(qiáng)對財務(wù)人員增值稅業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，以提高其使用增值稅的能力。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作在“營改增”實行前后發(fā)生了很大的變化，企業(yè)要結(jié)合新稅制的要求加大對自身財務(wù)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并利用好新稅制的優(yōu)點，以促進(jìn)自身的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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