論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理

摘 要：隨著全國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，各地房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)空前的繁榮；隨著新一輪國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控及市場環(huán)境的相應(yīng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與日俱增。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的含義出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類以及各自的形成原因進(jìn)行了多方分析， 并就如何預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險提出了一系列解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 資金管理 風(fēng)險預(yù)警

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險含義及種類

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的含義。財務(wù)風(fēng)險是指：在企業(yè)的財務(wù)活動中，由于受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計的因素影響，在一定的時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)狀況未按預(yù)定的財務(wù)狀況發(fā)展，偏離了原有的計劃，出現(xiàn)了偏差，從而造成企業(yè)經(jīng)濟受到損失。對房地產(chǎn)而言，因其資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長、回籠慢導(dǎo)致其財務(wù)風(fēng)險更大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險種類。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具體種類有：開發(fā)周期風(fēng)險，資金供求風(fēng)險和內(nèi)部控制風(fēng)險三個方面。

2.1開發(fā)周期風(fēng)險。房地產(chǎn)投資一般周期長，從前期調(diào)研開始到拿地、歷經(jīng)項目策劃、報批報建、到后來的施工建設(shè)、竣工備案，需要較長的時間才能完成。房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，房地產(chǎn)市場的變數(shù)越多，財務(wù)風(fēng)險會越大。

2.2資金供求風(fēng)險。較高的負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)共有的特征。現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是有點嚇人的，一般情況下都高于60%，換句話說就是，一個房地產(chǎn)項目在最開始開發(fā)時，自己擁有的資金還不到40%。房地產(chǎn)企業(yè)如果過度依賴融資，其蘊含潛在金融風(fēng)險較大，必將引發(fā)它的償務(wù)危機。

2.3內(nèi)部控制風(fēng)險。健立健全企業(yè)的內(nèi)部控制，能有效降低企業(yè)的各種運營風(fēng)險，做到防范于未然。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立行之有效的內(nèi)部控制制度，來解決其面臨的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

1.對外部環(huán)境的把握不足。外部環(huán)境主要包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境，區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，法律、政策環(huán)境，和市場環(huán)境。

1.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境。這里宏觀經(jīng)濟環(huán)境主要指國家經(jīng)濟發(fā)展和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)情況。房地產(chǎn)企業(yè)所受到的社會經(jīng)濟發(fā)展周期與國家經(jīng)濟發(fā)展水平的影響比較大，另外，跟國民經(jīng)濟的很多行業(yè)都有比較強的關(guān)聯(lián)性，相關(guān)產(chǎn)業(yè)如水泥、鋼材等價格發(fā)生波動，都會對其發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

1.2當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，遇到一個地方的房地產(chǎn)市場供求失去平衡的時候，亦或是不同地方的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)差異的時候，它不會像其他商品一樣，可以通過各個地區(qū)之間的流動性來減小價格的差別。房地產(chǎn)市場的供求受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的制約。

1.3法律、政策環(huán)境。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，是固定資產(chǎn)投資的范疇，在它從立項到經(jīng)營的過程中，國家宏觀經(jīng)濟政策對其影響是比較大的。

1.4市場環(huán)境。市場環(huán)境帶來的財務(wù)風(fēng)險包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。單看銷售方面，伴隨我國房改制度的發(fā)展，個人購買者慢慢變成購買房子的主力，他們個人獨特的需求對產(chǎn)品和客戶群體劃分的要求比以前更高。假如產(chǎn)品在定位、設(shè)計和銷售等方面不能把握未來的趨勢，就可能存在滯銷的風(fēng)險。

2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。現(xiàn)金流存在于企業(yè)的各項經(jīng)濟活動中：經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動均涉及，現(xiàn)金流如果管理不善，勢必會引起資金流斷流，給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，現(xiàn)金流量管理顯得越來越重要，它貫穿企業(yè)的始終。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金管理理念，長期決策失誤，拖欠土地增值稅，雪球越滾越大，最終導(dǎo)致企業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營。

3.資金結(jié)構(gòu)的比例不恰當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)自有資本與借入資本比例的不合理，必將引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下為項目運作籌集足額的資金，這直接關(guān)系到企業(yè)的生存。

4.銷售資金的回籠不理想。銷售回籠慢， 資金壓力大，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面對的一個艱難考驗便是加快銷售資金的回籠。一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，不惜血本降價增加銷量，加快成品的變現(xiàn)，資金的回籠。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分分析自身面臨的財務(wù)處境，結(jié)合自身的經(jīng)營情況，采取行之效的措施去庫存變現(xiàn)，加快資金的回籠。

5.執(zhí)行狀況缺乏有效監(jiān)督。當(dāng)前許多中小型企業(yè)，制度還不是很健全，原本在項目運作前有預(yù)算，不過執(zhí)行過程中卻出現(xiàn)了一系列問題。一年到頭，缺乏監(jiān)督部門。大企業(yè)也是將重點放在前期規(guī)劃、籌備，缺乏在執(zhí)行方面的監(jiān)督、管理。當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)往往只在乎產(chǎn)品、銷售，不將風(fēng)險控制放入日程。其實風(fēng)險控制應(yīng)該是無時無處不在的，從最開始的選址、規(guī)劃、設(shè)計、預(yù)算，到后來的施工、驗收、銷售等環(huán)節(jié)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

1.重視市場調(diào)研工作。設(shè)立專門的調(diào)研機構(gòu)，派人員進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場走向，以及競爭對手和潛在競爭對手的各方面情況等，隨時了解市場的各方面資料。切忌只重眼前利益，目光短淺，必須對項目未來市場的需求也有一定的認(rèn)知。把握房價走勢，及時靈活的調(diào)整各方面策略，遇到風(fēng)險時回收投資。此外還要對市場容量和社會承受能力做具體的調(diào)研，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項目決策論證。

2.完善資金管理系統(tǒng)。

2.1建立多元化籌資渠道。最近幾年，伴隨國家相關(guān)政策的調(diào)整，已有的融資方式基本上不能滿足企業(yè)對資金的需要，于是，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)非常需要拓寬自己的渠道。比如發(fā)展股票債券市場，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，進(jìn)行各種融資組合，以便能夠?qū)谷谫Y風(fēng)險。

2.2加強資金回收。房地產(chǎn)從開發(fā)到完成歷經(jīng)時間較長，一般在4至5年的時間才能最終完成，注重資金管理、加強資金加收，對房地產(chǎn)而言尤其重要。了解企業(yè)資金動向，預(yù)算資金回收時間，通過建立項目的授權(quán)制度、完善財務(wù)會計預(yù)算體系、構(gòu)建管理會計系統(tǒng)等措施，縮短預(yù)售時間，盡可能快的回籠資金。

2.3優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。在房產(chǎn)商融資途徑日益狹窄的情況下，對于自有資本不雄厚，完全依賴融資的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)?？梢赃m當(dāng)引入新的戰(zhàn)新投資者，增加其凈資產(chǎn)，負(fù)債水平將相應(yīng)下降，財務(wù)風(fēng)險相應(yīng)降低。

2.4加強財務(wù)管理意識。企業(yè)的生命是財務(wù)，但財務(wù)并非只是財務(wù)人員的事。公司管理層的所有決策都將對地產(chǎn)公司產(chǎn)生重大的影響，公司所有成員的財務(wù)意識，都可能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，提升全員財務(wù)管理意識非常必要。

3.強化企業(yè)內(nèi)部控制。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)過程復(fù)雜、面廣、周期長，且涉及到多項業(yè)務(wù)：包括投資業(yè)務(wù)、工程業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)以及管理業(yè)務(wù)等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低其風(fēng)險，必須建立起符合房地產(chǎn)企業(yè)特點的財務(wù)內(nèi)部控制體系。

第一，改善內(nèi)部控制環(huán)境。部份房地產(chǎn)企業(yè)家族參與管理嚴(yán)重，管理者控制意識薄弱，必要時引入外部會計師事務(wù)所等級專業(yè)機構(gòu)，協(xié)助企業(yè)建立各項規(guī)章制度，使企業(yè)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都有章可循。第二，構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系。首先，在企業(yè)經(jīng)營全過程中建立以防為主的監(jiān)控體系。相關(guān)的人員在處理業(yè)務(wù)的時候，務(wù)必要清楚自己在處理業(yè)務(wù)中的職責(zé)權(quán)限和遇到問題時應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，不允許一個人單獨處理業(yè)務(wù)的整個過程。企業(yè)除了做好事前監(jiān)督、過程控制，事后也就加強審計，有沒有越雷的現(xiàn)象發(fā)生。第三，加強房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通。建立自己的信息系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)手段保證信息的得到、存儲、運用、輸出等各個環(huán)節(jié)的正常運作，滿足企業(yè)的信息需求。

4.建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)預(yù)警體系，財務(wù)及風(fēng)控部門應(yīng)適時對企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力、發(fā)展能力等財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，從企業(yè)內(nèi)外部尋找問題存在的根源，并向管理層發(fā)出預(yù)警。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，以及資金組成的獨特性，對房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理做了簡單探討，分析了其成因并提出了一定的解決措施。目的是引起房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險管理的重視。

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