我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略研究

摘 要：當(dāng)前我國國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于初級發(fā)展階段，與發(fā)達(dá)國家相比還有不小的差距。而2007年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，引發(fā)了國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重關(guān)注和思考。我們要在穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的同時(shí)，高度重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和應(yīng)對，未雨綢繆，制定有效應(yīng)對措施和對策，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對

一、引言

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)與金融相互融合基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是金融房地產(chǎn)化具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)之間存在非線性關(guān)系，并非有直接的因果關(guān)系。適度的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有利于降低交易主體風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)金融體系風(fēng)險(xiǎn)防御能力；而如果房地產(chǎn)金融創(chuàng)新脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，或者超出市場承受力，那么過度的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必將會(huì)延長信用鏈條，提高杠桿比例，引發(fā)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須要對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，以促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新長期性與短期波動(dòng)性交織在一起。隨著我國對外開放程度不斷提高，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢日益復(fù)雜多變，加上我國金融體制尚未健全和完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新很容易受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融動(dòng)蕩影響。例如2008年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)提高了國內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，同時(shí)也使得國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐逐漸放緩，房地產(chǎn)信貸、信托、房產(chǎn)證券化等出現(xiàn)倒退跡象?？傮w來看，1998-2008年期間，我國房地產(chǎn)金融經(jīng)歷了快速發(fā)展到明顯放緩甚至倒退的發(fā)展階段，期間出現(xiàn)較大波動(dòng)性和起伏性。另一方面，我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，對房地產(chǎn)金融的依賴性卻只增不減，這在短期內(nèi)對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新會(huì)形成較大的波動(dòng)性，但是從長期來看主要是推動(dòng)其向前發(fā)展的。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

2.1中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新程度較低，主要以商業(yè)銀行為主導(dǎo)總體來看，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要依靠商業(yè)銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模較大，非銀行性金融創(chuàng)新發(fā)展緩慢。首先，上世紀(jì)九十年代，我國啟動(dòng)了住房公積金制度改革工作，并隨即在全國大范圍普及和推廣住房公積金制度，盡管如此，商業(yè)按揭貸款規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房公積金。其次，我國住房儲(chǔ)蓄銀行發(fā)展陷入停滯。2000年之前，有些地方嘗試住房儲(chǔ)蓄銀行試點(diǎn)工作，但是均以改制為商業(yè)銀行告終，其只成為住房金融體系的陪襯。最后，我國房地產(chǎn)金融直接融資起步較晚，存量信貸資產(chǎn)二級市場規(guī)模較小。2005年以后，我國啟動(dòng)了住房抵押貸款證券化試點(diǎn)工作，但是涉及范圍較窄，參與金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他資產(chǎn)證券。

2.2商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)滲透到房地產(chǎn)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)，主導(dǎo)作用比較明顯。首先，在土地出讓市場，商業(yè)銀行信貸依然是房地產(chǎn)資金主要來源，其他金融產(chǎn)品例如基金、信托、證券等提供的資金支持十分有限。其次，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來自商業(yè)銀行。最后，在房屋銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商回籠資金主要是購房者向商業(yè)銀行申請的按揭貸款。 因此，商業(yè)銀行信貸資金貫穿于房產(chǎn)業(yè)鏈整個(gè)過程中，發(fā)揮了主引擎的作用，這也將房產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)開發(fā)流程中的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了金融機(jī)構(gòu)身上。單一的資金獲取渠道加劇了商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正在從金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展十分迅速，取得了可圈可點(diǎn)的成就，但房地產(chǎn)金融發(fā)展主要以數(shù)量增長為主，質(zhì)量提升還有很長一段路要走。總體來說，我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，正處于金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)過渡時(shí)期，因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要誘因是金融抑制，而不是金融深化。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

1.建立房地產(chǎn)指數(shù)期貨市場機(jī)制，推出房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具。目前我國房地產(chǎn)普遍存在價(jià)格虛高、高空置率和不良貸款比例偏高等問題，要有效化解上述行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要加強(qiáng)金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新，為市場交易者提供更多的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具選擇，而建立房地產(chǎn)指數(shù)期貨市場不失為一個(gè)好辦法。房地產(chǎn)指數(shù)期貨是一種標(biāo)準(zhǔn)化的合約交易，主要功能是規(guī)避房地產(chǎn)價(jià)格大起大落風(fēng)險(xiǎn)。例如在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下降的情況下，購房者可以賣出房地產(chǎn)指數(shù)期貨合約，待房價(jià)真正下跌后，可以通過期貨交易獲利彌補(bǔ)房屋價(jià)格下降造成的損失。同樣的，如果購房者預(yù)期未來房屋價(jià)格上升，可以提前買入房地產(chǎn)指數(shù)期貨合約，待房屋價(jià)格上漲后享受收益，對沖房屋價(jià)格上漲帶來的額外成本。

2.不斷拓寬融資渠道，分散房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。首先是推出“信托+銀行”房地產(chǎn)金融組合產(chǎn)品，為房地產(chǎn)提供更多資金供給渠道選擇，降低商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)?！靶磐?銀行”房地產(chǎn)金融組合產(chǎn)品不僅為房地產(chǎn)提供更多的融資渠道，同時(shí)也為信托投資提供了新的項(xiàng)目選擇，可以有效降低過度依賴商業(yè)銀行信貸帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。二是不斷推出新的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。當(dāng)前，可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，允許房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票和債券籌集資金，降低其對商業(yè)信貸資金依賴性。三是引入保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，豐富房地產(chǎn)融資渠道。

3.發(fā)展和建立房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度。通過建立房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度，采用再保險(xiǎn)方式提升房地產(chǎn)抵押擔(dān)保資產(chǎn)信用水平，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。國外在這方面積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并收到了良好成果。我們要結(jié)合本國具體情況，建立和完善房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度，有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，要鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度實(shí)施；另一方面，要制定和實(shí)施房地產(chǎn)金融再保險(xiǎn)優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好政策環(huán)境。

4.建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，如果能夠及時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)征兆和苗頭，將十分有利于化解和消除金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前我國要盡快建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)之前，要對本區(qū)域、客戶所在行業(yè)以及企業(yè)等進(jìn)行全方位分析，建立一套覆蓋貸前、貸中和貸后風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，加強(qiáng)綜合分析和趨勢研判。有效提高金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測靈敏度，將金融風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽階段。

5.完善信用評級機(jī)制 把好金融創(chuàng)新市場準(zhǔn)入關(guān)。信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)之一，如果能有效識(shí)別和控制信用風(fēng)險(xiǎn)，則可以有效預(yù)防和控制房地產(chǎn)整體性金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，要夯實(shí)房地產(chǎn)信用評價(jià)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)。政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌，建立一套完善的行業(yè)數(shù)據(jù)庫，為開展房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)評估提供數(shù)據(jù)支持；其次，要建立社會(huì)信用檔案管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)將全國房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者覆蓋在內(nèi)，為金融機(jī)構(gòu)開展信用評價(jià)提供信息參考，以更好辨別金融風(fēng)險(xiǎn)。再次，要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信用評估機(jī)構(gòu)管理模式。管理模式的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變主要是圍繞從政府主導(dǎo)向市場驅(qū)動(dòng)過渡來進(jìn)行。要將房地產(chǎn)信用評級機(jī)構(gòu)生命線交給市場來控制，政府做好監(jiān)督和規(guī)范，市場充當(dāng)“裁判”。最后，要建立一套科學(xué)可行的房地產(chǎn)信用評估標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展以及行業(yè)競爭根據(jù)變化，靈活調(diào)整各地區(qū)信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，以提高信用評價(jià)體系科學(xué)可行性。

四、結(jié)語

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融必須走金融創(chuàng)新與金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防并重發(fā)展道路，一方面要穩(wěn)步有序的推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不斷分散與消除過度集中在商業(yè)銀行身上的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，要建立完善的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有效預(yù)防房地產(chǎn)金融過度創(chuàng)新帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。本文對我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要特點(diǎn)進(jìn)行了分析，提出了預(yù)防房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的對策建議，希望能夠起到拋磚引玉的作用，今后有更多學(xué)者投入到這方面研究中來。

參考文獻(xiàn)：

[1]米軍，黃軒雯，劉彥君.金融發(fā)展理論研究進(jìn)展述評[J].國外社會(huì)科學(xué)，2012（6）：94-100.

[2]李志遠(yuǎn).論我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2014（12）：33-35.