金融危機(jī)后房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境分析

摘 要：本文通過分析在金融危機(jī)之后房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境，深入的研究了在金融危機(jī)之后房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中存在的問題，從而為房地產(chǎn)企業(yè)逐步改進(jìn)投融資方面存在的問題提供了一些措施建議，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的面對投融資問題。

關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 房地產(chǎn) 投融資

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到我國政府的政策調(diào)控，由于這幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，成為了嚴(yán)重威脅我國經(jīng)濟(jì)安全的隱患。我國政府為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的不合理上漲，出臺了嚴(yán)格的調(diào)控政策，通過限制投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性銷售。隨著我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，越來越多的資金將流向制造業(yè)，房地產(chǎn)市場前景不明朗，其投融資環(huán)境也存在著較大的變化，將影響著金融危機(jī)之后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、金融危機(jī)后房地產(chǎn)企業(yè)的投融資情況

在世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退之后，我國的經(jīng)濟(jì)也受到了嚴(yán)重的沖擊，尤其是對世界市場依賴程度較高的行業(yè)，出現(xiàn)了大批企業(yè)經(jīng)營困難，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但在危機(jī)之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)卻迎來了一段時(shí)間的繁榮發(fā)展。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，房地產(chǎn)的投資利潤不斷提高，吸引了大量的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，而民眾也將買房當(dāng)成了一種投資行為，紛紛將儲蓄投入房地產(chǎn)行業(yè)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，導(dǎo)致了買房剛需的居民無力買房，嚴(yán)重影響了這些人的正常生活，導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會問題，同時(shí)也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了危機(jī)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅將引發(fā)較大的金融災(zāi)難。由于房地產(chǎn)市場受到國家的調(diào)控，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較差，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投融資情況。一方面，為了保障廣大居民的住房需求，政府不斷投資建設(shè)政策性住房，其中包括廉租房和廉價(jià)房，為困難居民提供低價(jià)房屋。由于政府在保障性住房上的投資不斷提高，導(dǎo)致市場中存在的房屋保有量較大，抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)存在庫存房屋積壓，從而影響了房地產(chǎn)市場企業(yè)的現(xiàn)金流，導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難。另一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)總體情況受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，市場對資金安全性的敏感度較高，所以導(dǎo)致大量資金安全風(fēng)險(xiǎn)積壓在銀行，而實(shí)體行業(yè)的投資回報(bào)率較高，導(dǎo)致市場資金不愿流入實(shí)體行業(yè)，其中也包括房地產(chǎn)行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況并不樂觀，融資成本較高。所以，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不夠明朗，投資利潤下降，且融資成本較高。國家在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅通過大量建立保障性住房，從而增加房地產(chǎn)的市場供給，還通過各種限購政策，限制民眾投資房地產(chǎn)的熱情，從而影響了房地產(chǎn)的銷售，不利于房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金。與此同時(shí)，國家還加強(qiáng)對土地的管控，通過加強(qiáng)對土地的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)囤地不建房的現(xiàn)象，有力的打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的不正當(dāng)行為。而且政府還通過金融政策，收緊銀根，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤。通過不斷的穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格，使得房地產(chǎn)市場的購買者喪失對房地產(chǎn)投機(jī)的信心，從而達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目的。綜上所述，在金融危機(jī)過后，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境出現(xiàn)了惡化，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。

二、金融危機(jī)后房地產(chǎn)企業(yè)的投融資存在的問題

1.融資渠道狹窄，過度依賴銀行。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金大概可以分為三個(gè)部分，其中包括銀行貸款、自有資金以及回籠資金。由于回籠資金主要是購房者支付的資金，但這些資金大部分都是依靠銀行貸款償還的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營資金中超過半數(shù)的資金來源于銀行，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到銀行的嚴(yán)重影響，如果銀行層面的資金出現(xiàn)情況，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的無法完成再生產(chǎn)，從而影響企業(yè)的正常發(fā)展。隨著我國政府不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，從各個(gè)方面不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場價(jià)格過高這一情況的調(diào)整，從而讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格回歸合理情況。在接下來的時(shí)間里，政府可能會出臺更加嚴(yán)格的政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，或許會從銀行融資方面對房地產(chǎn)企業(yè)出手?，F(xiàn)下房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道以銀行為主的局面，不利于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，容易被限制資金鏈條。隨著我國股市和債市的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這些金融市場獲得流動資金，完善自身的融資結(jié)構(gòu)，保障自身的融資安全。

2.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，影響企業(yè)的投融資。由于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)存在著較大的泡沫，房地產(chǎn)存量較大，且政府一直在出臺政策打壓投機(jī)性需求，再加上二手房市場交易占據(jù)了較大的比例，導(dǎo)致新建住房的剛需降低，影響了房地產(chǎn)整體市場的銷售。國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展前景不明朗，在能預(yù)見的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將變得更加平穩(wěn)，房地產(chǎn)所能承擔(dān)的投資功能將受到嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)市場需求下降將是房地產(chǎn)企業(yè)面對的最大不確定的局面。房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者已經(jīng)開始從盲目購買的情況轉(zhuǎn)向了選擇性購買，地段、價(jià)位、質(zhì)量都成為了消費(fèi)者綜合考量的因素，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營造成了巨大的影響，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開始加大。由于房地產(chǎn)行業(yè)前景不明，所以房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的過程中會出現(xiàn)加多問題。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)對消費(fèi)者并沒有深入的了解，未能真正設(shè)計(jì)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中會顯得盲目，從而影響之后的銷售；另一方面，房地產(chǎn)市場發(fā)展不穩(wěn)定，會使得投資者對這一市場的獲利能力存疑，從而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

3.房地產(chǎn)行業(yè)資金密度高，預(yù)算控制難度大。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，這一行業(yè)的投資成本較大，需要大量的資金穩(wěn)定的投入，而且運(yùn)作過程復(fù)雜，在設(shè)計(jì)預(yù)算方案的過程中很難準(zhǔn)確的把握資金運(yùn)轉(zhuǎn)，從而為預(yù)算不足再融資造成困難。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的這種投資特性，也為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流形成了不小的壓力，對房地產(chǎn)企業(yè)的投資資金穩(wěn)定性提出了更高的要求。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)投融資問題的對策

1.積極開拓融資渠道，避免過度依賴單一融資。目前，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于銀行融資，這不僅提高了企業(yè)的融資成本，還增加了融資難度。隨著我國金融市場的逐漸完善，越來越多的渠道能夠?yàn)槠髽I(yè)提供融資目的，其中就包括我國的股市和債市。我國政府為了方便中小企業(yè)融資，開設(shè)了新三板等，降低了企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使得越來越多的中小型企業(yè)也能通過上市的方式獲得大量的社會資金。同時(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，我國的債市也得到了完善，這也為房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量融資提供了有利的渠道。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)在較長的產(chǎn)品建設(shè)周期中受市場波動的影響而造成不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用期貨交易，降低自身受市場波動造成的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.加強(qiáng)企業(yè)對市場消費(fèi)者的關(guān)注，認(rèn)真研究消費(fèi)者需求。不論是什么樣的產(chǎn)品，都是為了迎合消費(fèi)者需求，從而能夠從商品銷售中獲得利潤。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場也不例外。隨著我國消費(fèi)者消費(fèi)需求的變化，消費(fèi)者對住房也提出了不同層次的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)時(shí)關(guān)注這些變化，從而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中更多的迎合消費(fèi)者的需要，增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品在銷售過程中能夠獲得消費(fèi)者的青睞。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，專門成立一個(gè)小組關(guān)注消費(fèi)者在消費(fèi)住房時(shí)有什么樣的需求，通過開展市場調(diào)查的方式，為設(shè)計(jì)部門提供更多的市場信息。

3.加強(qiáng)人才培養(yǎng)和引入，提高預(yù)算控制能力。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)算控制能力較弱的問題，需要通過引入在相關(guān)方面擁有專業(yè)技能的人才，為預(yù)算控制設(shè)計(jì)合理的評估體系和方法，從而避免了預(yù)算不足而引起的融資困難的情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注重相關(guān)人才的培養(yǎng)，通過部門內(nèi)部定期的專業(yè)培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的專業(yè)能力，從而提高企業(yè)的預(yù)算控制能力。

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作者簡介：萬青（1995—），女。民族：漢。安徽省六安市人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)2013級金融工程專業(yè)在讀本科生，研究方向：金融工程。