保障性住房的融資模式選擇研究

陳玉　韓芳

摘要：隨著保障性住房的建設(shè)發(fā)展，保障性住房建設(shè)融資難的問題開始日益凸顯，并嚴(yán)重阻礙了保障性住房的建設(shè)發(fā)展，因此，創(chuàng)新融資手段解決保降}生住房建設(shè)的融資問題成為完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的當(dāng)務(wù)之急。以烏魯木齊市為例，結(jié)合烏魯木齊市保障性住房的實際情況對烏魯木齊市保障性住房的建設(shè)提出了“PPP+REITs”的組合融資模式，以期改善當(dāng)前融資難的困境。

關(guān)鍵詞：保障房；資金短缺；融資模式

為了解決低收入群體的住房問題，2007年以來我國政府已經(jīng)開始增強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，在對房價進(jìn)行調(diào)控的同時，各級政府也加大保障性住房建設(shè)力度，對保障性住房建設(shè)的投資不斷增加，保障性住房的覆蓋面也在擴(kuò)大。隨著保障性住房建設(shè)量的增加，保障性住房建設(shè)的融資問題開始顯現(xiàn)。以2011年為例，我國建設(shè)保障性住房1 000萬套，需要建設(shè)資金1.3萬億元，而全國保障性住房的建設(shè)資金的缺口約為1萬億元。巨大的資金缺口成為了抑制保障性住房快速發(fā)展的主要瓶頸，因此解決保障性住房的融資問題迫在眉睫而且任務(wù)艱巨。這對保障性住房建設(shè)和融資工作提出了更高的要求。本文以烏魯木齊市為例，通過分析烏魯木齊市保障性住房的建設(shè)的實際情況，以及各類保障性住房的融資特點和融資模式特點，提出參考性的融資模式和途徑，以實現(xiàn)保障房建設(shè)的可持續(xù)性發(fā)展。

一、烏魯木齊市保障性住房建設(shè)存在的問題

1.烏魯木齊市保障性住房建設(shè)情況

截至2014年，烏魯木齊市戶籍人口達(dá)到266.91萬，其中，城鎮(zhèn)人口194.59萬，農(nóng)業(yè)人口72.32人。另外，根據(jù)烏魯木齊市暫住證的辦理情況，烏魯木齊市還有接近200萬的非戶籍常駐人口。根據(jù)烏魯木齊市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，烏魯木齊市戶籍人口住房自有率達(dá)到75%以上，但是非戶籍常住人口的住房自有率較低，住房自有率僅27%。烏魯木齊市保障性住房主要有經(jīng)濟(jì)適用房和公租房（2015年起開始廉租房已和公租房實施并軌管理，以下廉租房和公租房統(tǒng)稱公租房）。為了研究和分析烏魯木齊市的保障性住房的建設(shè)和融資情況，對烏魯木齊市住房保障辦公室提供的2011-2015年保障性住房的建設(shè)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，表1主要包括保障性住房的建設(shè)數(shù)量以及投資情況。

2.保障性住房的建設(shè)資金缺口較大

由表1可以看出烏魯木齊市2011-2015年期間開工建設(shè)的保障性住房規(guī)模，以及貨幣補(bǔ)貼的數(shù)量。由表1還可以看出從2012年至2015年期間烏魯木齊市保障性住房的建設(shè)數(shù)量呈遞減趨勢。保障住房建設(shè)量趨勢的變化與烏魯木齊市在保障性住房方面的融資的遞減直接相關(guān)。2011-2015年期間烏魯木齊市在保障性住房方面的計劃投資和實際完成投資情況如表2所示。由表2可以看出，2011-2015年期間烏魯木齊市在計劃投資金額方面波動不大，但實際完成的投資卻逐年大幅下降；雖然2011-2015年期間烏魯木齊市實際完成更投資65.52億元，但實際完成投資和計劃完成投資之間差額巨大，計劃投資和實際投資間的資金缺口達(dá)64億元，實際完成投資額僅為計劃投資額的50.59%，住房建設(shè)資金存在巨大缺口。這也直接導(dǎo)致了烏魯木齊保障性住房建設(shè)量的逐年遞減。

3.融資渠道單一，融資壓力巨大

烏魯木齊保障性住房的建設(shè)資金來源渠道單一，資金來源主要以財政撥款、土地出讓凈收益、住房公積金以及地方政府債券為主，但是這些資金渠道的來源均是由中央或地方政府主導(dǎo)支配。而銀行等金融機(jī)構(gòu)具有趨利性的特點，保障性住房的投資回報周期較長，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)投資保障性住房建設(shè)的熱情不足，能夠提供的資金數(shù)額相對于保障性住房建設(shè)資金的巨大的缺口來說也極為有限。所以，從長遠(yuǎn)來看，金融機(jī)構(gòu)難以承擔(dān)起保障性住房融資的重任，保障性住房的建設(shè)仍然面臨巨大的融資壓力。

二、我國保障性住房的種類及融資特點

我國保障性住房主要分為經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房和廉租住房三大類。2014年公共租賃住房和廉租住房實施并軌運(yùn)營。表3是我國保障性住房的種類及融資特點。

三、國外常用融資模式比較

在保障性住房的建設(shè)和資金籌集方面，國際上的許多國家已積累了很多寶貴經(jīng)驗，如美國、新加坡等國家已經(jīng)形成了較為成熟的保障房融資模式。由于各國的實際情況不同，各個國家選擇的融資模式也存在較大的差異性。例如，美國依靠其發(fā)達(dá)的資本市場建立起了高效可靠的住房金融系統(tǒng)，并為保障性住房的建設(shè)籌集到了充足的資金，從而解決了中低收入群體的住房問題。新加坡則發(fā)揮了其完善的公積金體制優(yōu)勢，解決了保障性住房建設(shè)資金的問題。

目前，我國保障房建設(shè)資金融資模式主要有以下三種：以中央財政補(bǔ)助和地方政府資金投入、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益為主的政府直接財政投入融資模式；以銀行貸款、地方政府發(fā)行債券、住房公積金貸款等為主的政府主導(dǎo)負(fù)債類融資模式；以REITs、PPP、BOT等為主的政府與企業(yè)或私人共同參與的融資模式。

四、烏魯木齊市保障性住房建設(shè)融資的建議

1.經(jīng)濟(jì)適用住房的融模式選擇

從表1可以看出，烏魯木齊市保障性住房的建設(shè)主要以公租房為主，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量相對比較少，由于經(jīng)濟(jì)適用住房具有商品房的特點，所以資本可以很快收回，但是由于限定價格銷售，所以資本回報率較低。由于經(jīng)濟(jì)適用住房具有資金回收快的特點，所以相比公租房，經(jīng)濟(jì)適用住房更容易獲得銀行的中長期貸款。烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)可以考慮采用PPP模式和REITs的模式引入社會資金參與公租房的建設(shè)。PPP模式中，政府和中標(biāo)單位一起成立經(jīng)適房項目公司，中標(biāo)單位通過項目公司進(jìn)行融資，后期收益歸屬于項目公司，私營資本也可以獲得收益；經(jīng)濟(jì)適用房REITs項目中，部分保障房建設(shè)完成后，可以由政府做擔(dān)保，組建融資平臺，將建成的保障房和未來收益一起，委托信托機(jī)構(gòu)發(fā)行和管理REITs，籌集社會資本，具有較高的回報率和低運(yùn)作風(fēng)險。

2.公共租賃住房的融資模式選擇

公租房以政府為主體進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)資金回收主要來源于公租房租金，收益相對穩(wěn)定。針對公租房收益穩(wěn)定、風(fēng)險較低的特點，除了政府直接進(jìn)行財政投入外，公租房的建設(shè)還可以通過銀行的中長期貸款和發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資。在公租房的建設(shè)當(dāng)中，社會資金通過REITs和PPP的方式參與建設(shè)。REITs模式能夠吸引民間小投資者參與公租房建設(shè)；PPP模式中，政府與企業(yè)合作完成建設(shè)。但是，由于公租房的投資回報周期較長以及出于政策不穩(wěn)定方面的考慮，市場投資者大都持觀望態(tài)度。因此，REITs和PPP模式無法大規(guī)模應(yīng)用，只能作為公租房建設(shè)資金的補(bǔ)充來源。

結(jié)語

針對保障性住房建設(shè)的資金缺口，本文對比分析了各類保障性住房的特點以及融資模式的特點，最后對烏魯木齊市保障性住房的建設(shè)融資提出了“PPP+REITs”融資建議，既解決了保障性住房建設(shè)資金方面的缺口，也使參與主體獲得了收益，讓政府成為保障房的最終所有者。希望本研究所設(shè)計的烏魯木齊市保障房融資建議能對烏魯木齊的保障性住房建設(shè)有所啟示，促進(jìn)烏魯木齊市保障性住房建設(shè)的發(fā)展。