房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材”的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)核算及稅務(wù)處理

于艷

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，具有資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)度高、征稅種類多等突出特點(diǎn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采購(gòu)甲供材進(jìn)行工程建設(shè)，因此加強(qiáng)甲供材會(huì)計(jì)和稅收處理研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。本文以青島FG房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，介紹該公司在營(yíng)改增后甲供材方式建設(shè)189項(xiàng)目商品房項(xiàng)目的相關(guān)會(huì)計(jì)處理和稅收處理，指出存在的“營(yíng)改增”政策存在模糊不清，項(xiàng)目成本核算失真等問(wèn)題，繼而提出解決方案，希望對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)有借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；甲供材

一、引言

“甲供材”是指房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目施工建設(shè)期間，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負(fù)責(zé)材料的采供，貨款支付，質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，增值稅發(fā)票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務(wù)施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的建設(shè)合作機(jī)制，他對(duì)于保障建設(shè)質(zhì)量，減少施工方資金壓力實(shí)現(xiàn)多方互利共贏的局面，也能夠進(jìn)一步促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。在國(guó)家2016年36號(hào)文出臺(tái)后，對(duì)于甲供材可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅也可以采用一般計(jì)稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平有重要意義。

二、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司情況介紹

1.公司概況

（1）公司簡(jiǎn)介

青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1994年創(chuàng)立于青島，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)務(wù)，涉及旅游休閑、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。更好、更強(qiáng)、更長(zhǎng)，成為一個(gè)不斷超越過(guò)往并可持續(xù)發(fā)展的百年企業(yè)是公司的基本目標(biāo)。

（2）項(xiàng)目情況

189項(xiàng)目是該公司新開發(fā)的“世紀(jì)城”項(xiàng)目，主要建設(shè)100平米以下的商住兩用項(xiàng)目，一樓和二樓作為商場(chǎng)，三樓到十五樓作為住房，該項(xiàng)目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設(shè)房屋987套。公司工程建設(shè)主要采用總包的形勢(shì)建設(shè)，建設(shè)方由青島榮鼎建設(shè)公司承攬，監(jiān)理方為青島現(xiàn)代監(jiān)理。為保障工程質(zhì)量公司材料甲供材的方式進(jìn)行，建設(shè)方主要提供建筑勞務(wù)。

（3）甲供材會(huì)計(jì)核算情況

甲方作為材料采購(gòu)方，與建材市場(chǎng)的供貨商簽訂采購(gòu)協(xié)議，并要求提供增值稅17%的稅率發(fā)票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務(wù)專用發(fā)票。FG公司財(cái)務(wù)部門收到材料后，會(huì)計(jì)分錄如下：借方：原材料 應(yīng)交稅金-增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 貸方：銀行存款。乙方施工領(lǐng)用建筑材料時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為 借方：開發(fā)成本 貸方：原材料。

2.甲供材增值稅核算情況

公司主要采用一般計(jì)稅原則，進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票主要以17%的稅率為主，銷售不動(dòng)產(chǎn)主要為11%稅率為主。按照進(jìn)項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅差額計(jì)算增值稅稅額，應(yīng)“營(yíng)改增”之前公司繳納營(yíng)業(yè)稅，無(wú)需取得專用發(fā)票，但是按照不動(dòng)產(chǎn)銷售的5%計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金。

“營(yíng)改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉(zhuǎn)變?yōu)槎惙ú唤缍坠┎牧戏秶?。因此，只要采?gòu)采購(gòu)材料由甲方提供就可以確定甲供材模式，采取簡(jiǎn)易征稅模式。

三、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會(huì)計(jì)核算與稅收處理存在的問(wèn)題

1.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真

在建設(shè)施工過(guò)程中，乙方憑借領(lǐng)料單據(jù)到甲方處領(lǐng)建設(shè)材料。由于建設(shè)施工過(guò)程中統(tǒng)計(jì)不到位，存在很多多領(lǐng)料未使用完情況，但是計(jì)算開發(fā)成本中沒有扣除，造成開發(fā)成本虛高問(wèn)題。公司目根據(jù)月度作為結(jié)轉(zhuǎn)材料時(shí)點(diǎn)，大量而品種繁多的建筑材料導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)員統(tǒng)計(jì)壓力大，經(jīng)常無(wú)按時(shí)完成統(tǒng)計(jì)工作，經(jīng)常出現(xiàn)虛報(bào)，錯(cuò)報(bào)，漏報(bào)的情況，因此多種情況下造成開發(fā)成本信息失真，開發(fā)成本無(wú)法核算正確的工程建設(shè)成本。

2.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費(fèi)嚴(yán)重開發(fā)成本高

在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購(gòu)成本還要降低材料耗費(fèi)，因此經(jīng)濟(jì)效率高，材料浪費(fèi)情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領(lǐng)用耗用完全不受到約束，而企業(yè)甲方無(wú)暇對(duì)材料的耗用進(jìn)行監(jiān)管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤(rùn)空間不斷院所。在材料耗費(fèi)多的同時(shí)，也存在偷料，換料等管理問(wèn)題，由于甲方使用品質(zhì)較高的建筑材料，因此經(jīng)常發(fā)生材料丟失混在消耗中報(bào)送數(shù)據(jù)，同時(shí)也存在外部以次充好的現(xiàn)象，將好材料換出，這樣就會(huì)嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量，造成安全隱患。

3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負(fù)重

其他建設(shè)材料成本占15%，資本化利息占據(jù)10%.而對(duì)于建設(shè)主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發(fā)票人力成本只有對(duì)于利潤(rùn)部分開具增值稅專用發(fā)票，資本化利息無(wú)法提供專用發(fā)票，只有占據(jù)總成本15%的材料可以提供增值稅專用發(fā)票。公司在萬(wàn)達(dá)二期項(xiàng)目中，對(duì)外銷售稅率為11%，但是增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對(duì)于資本化利息無(wú)法提供進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，直接增加稅務(wù)為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負(fù)水平。

四、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲供材會(huì)計(jì)和稅收處理改進(jìn)

1.設(shè)計(jì)成本差異科目，實(shí)施計(jì)劃成本管理

公司應(yīng)當(dāng)建立計(jì)劃成本管理機(jī)制，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理機(jī)制，制定限額領(lǐng)料單，對(duì)于結(jié)轉(zhuǎn)超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結(jié)算或狂。具體會(huì)計(jì)處理方式如下：領(lǐng)用材料當(dāng)日會(huì)計(jì)不做處理，月度核算時(shí)：借方：開發(fā)成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設(shè)過(guò)程中節(jié)約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結(jié)算時(shí)，根據(jù)工程部門的實(shí)際測(cè)算，確認(rèn)雙方責(zé)任。會(huì)計(jì)科目為 借方：應(yīng)付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計(jì)劃成本管理下可以真正實(shí)現(xiàn)對(duì)材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤(rùn)空間。

2.加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算信息化管理提高核算效率

通過(guò)信息化手段，提高企業(yè)核算效率，實(shí)現(xiàn)核算效率全面提升，對(duì)于以前工程月度核算和統(tǒng)計(jì)慢的問(wèn)題，可以建立與乙方的材料進(jìn)銷存管理軟件互通，實(shí)現(xiàn)信息化操作，現(xiàn)場(chǎng)結(jié)轉(zhuǎn)處建筑施工單位實(shí)際使用材料狀況，對(duì)于品種多數(shù)量大的建筑材料可以通過(guò)概算的方式，在半年度進(jìn)行全面核查，調(diào)整以前月份存在的核算出入，實(shí)現(xiàn)成本的真實(shí)核算。

3.建立稅收評(píng)估機(jī)制及相應(yīng)稅務(wù)處理

建立供應(yīng)商評(píng)估機(jī)制，在工程建設(shè)初期，應(yīng)當(dāng)建立項(xiàng)目稅收評(píng)估機(jī)制，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)成本同時(shí)，估算材料耗用與采購(gòu)，與小規(guī)模納稅人和一般納稅人進(jìn)行事前詢價(jià)。根據(jù)無(wú)差異平衡點(diǎn)的計(jì)算方式，計(jì)算選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。具體計(jì)算方式為：采購(gòu)數(shù)量*小規(guī)模采購(gòu)單價(jià)/（1+3%）=采購(gòu)數(shù)量*一般納稅人采購(gòu)單價(jià)/（1+17%），在雙方進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算為0的情況下，小規(guī)模企業(yè)和一般納稅人的就會(huì)在同一水平之下。

建立一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅評(píng)估機(jī)制，在項(xiàng)目建設(shè)初期，在充分的外部詢價(jià)后，分類統(tǒng)計(jì)供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)和可以提供的專用發(fā)票稅率，如果在無(wú)法取得或這較少取得增值稅專用發(fā)票的情況，應(yīng)當(dāng)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方式實(shí)現(xiàn)增值稅征繳，具體會(huì)計(jì)分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時(shí)：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項(xiàng)稅。 結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項(xiàng)稅 貸方：進(jìn)項(xiàng)稅 未繳增值稅

而對(duì)于供應(yīng)商具備一般納稅人資質(zhì)并能提供較高稅率的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)當(dāng)采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應(yīng)繳增值稅額=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅 ，具體會(huì)計(jì)分錄如下：借方 原材料 應(yīng)繳稅金-進(jìn)項(xiàng)稅 貸方：銀行存款 銷售時(shí)：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項(xiàng)稅，結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項(xiàng)稅 貸方：進(jìn)項(xiàng)稅 未繳增值稅。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在“營(yíng)改增”之后，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和會(huì)計(jì)處理研究，對(duì)于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過(guò)青島FG房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，介紹公司公司目前會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理存在的問(wèn)題如：（1）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真；（2）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費(fèi)嚴(yán)重開發(fā)成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負(fù)重。根據(jù)上述問(wèn)題提出：（1）設(shè)計(jì)成本差異科目，實(shí)施計(jì)劃成本管理；（2）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評(píng)估機(jī)制及相應(yīng)稅務(wù)處理方案

參考文獻(xiàn)：

[1]李華.論房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材”的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)核算及稅務(wù)處理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2013， 22：248，262.

[2]施海峰，杜靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的會(huì)計(jì)處理及稅務(wù)分析[J]. 江蘇建筑， 2012， 1：110-113.