房地產(chǎn)業(yè)“營改增”下的利好和風險預防

【摘 要】為了調節(jié)稅收，國家采取的重要舉措就是實行“營改增”政策，目前中國的漏稅、重復征稅的現(xiàn)象比較嚴重。因此實行“營改增”政策也是為了減輕企業(yè)的賦稅狀況。但是由于不同的地區(qū)對于繳納稅額的要求不一樣，因此并不是所有企業(yè)的繳稅負擔都會被減輕。然而“營改增”雖然有很多優(yōu)點，但是在實行時也會面臨很多的危險，因此文章對于預防房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的具體措施展開了探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；“營改增”；稅務風險；風險防范

一、前言

整體上來說，“營改增”確實為很多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多的便利條件以及優(yōu)點，但是房地產(chǎn)業(yè)從此也面臨著很大的風險，因此提前做好預防措施是非常有必要的。增值稅的改革實施后，下發(fā)了一系列的相關政策，房地產(chǎn)業(yè)屬于最后一項改革措施。增值稅屬于一種連接比較密切的項目，對于整個企業(yè)而言，如果不提前制定預防風險的方案，就會導致企業(yè)的整個經(jīng)濟鏈條受到威脅。合理利用好“營改增”的稅收制度，能夠幫助房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)業(yè)存在的稅務風險

在整個“營改增”實施改革的背景下，對于房地產(chǎn)業(yè)造成的風險影響還是比較多的，比如企業(yè)的稅收、財務核算的難度、發(fā)票管理的難度等問題。

1.對企業(yè)稅負的影響

隨著社會主義現(xiàn)代化建設的發(fā)展，“營改增”政策已經(jīng)在全國大面的實行，眾多企業(yè)的稅負比改革以前確實降低了很多，漏稅的現(xiàn)象有所減少，相當于幫助整個社會的經(jīng)濟得到了發(fā)展。重復繳稅的現(xiàn)象也得到了改善，因此對于企業(yè)而言，也是一種幫助企業(yè)發(fā)展的有效舉措。銷項稅和可口進項稅的多少決定著企業(yè)增值稅的高低。房地產(chǎn)業(yè)是一個具備項目比較復雜的企業(yè)，需要的各種費用比較多，比較復雜，首先就包括大量的規(guī)劃費，其次就是高額的融資費，還有就是行政事業(yè)的費用來與大環(huán)境配套。很多的進行稅額是不能夠作為抵扣的，因為很多的項目不具備獲得增值稅稅票的資格，而且即使獲得了增值稅的稅票也是不能夠進行進項抵扣。相比于其他行業(yè)，其實房地產(chǎn)業(yè)獲取到的利好其實根本比不上其他的行業(yè)，因此探討預防房地產(chǎn)業(yè)的風險是非常有必要的。

2.增加了財務核算的難度

從事于財務工作的人員工作態(tài)度很大程度上決定著房地產(chǎn)業(yè)從“營改增”制度中得到的利好，也決定著房地產(chǎn)業(yè)面臨著的風險。相比于營業(yè)稅，增值稅的計算方法非常復雜，所以容易出錯的可能性更大。之所以兩個繳稅制度的差別如此的大，其實也是因為一個是價內稅，一個是價外稅，收入的金額對于營業(yè)稅來說是最主要的決定因素，但是對于增值稅來說，還要增加一個銷項稅額的計算，再加上房地產(chǎn)業(yè)的開銷比較大，因此導致整個財務核算的難度就加大了很多。財務人員在計算以上的數(shù)額之外，還要考慮哪些稅單是可以轉出的，還有就是需要選擇出那些可以進行抵扣的進項稅。文章提到的這些都使財務核算工作增加了很多難度，因此在選擇從事財政稅收工作的人的時候也是需要進行反復考核的，否則企業(yè)就可能面臨很大的經(jīng)濟損失和風險。

3.加大了發(fā)票管理的難度

房地產(chǎn)業(yè)需要的發(fā)票開證明次數(shù)比較多，因此保管起來也是比較復雜的一個項目，當實行了“營改增”政策后，就對發(fā)票的證明檢查要求更加嚴格了，因此需要工作人員認真的檢查發(fā)票的真假，發(fā)票的數(shù)量和種類變得更多，檢查發(fā)票和管理發(fā)票的難度就變得更大了。在中國，如果非法的開發(fā)票是要擔負刑事責任的，但是還是有一些不法分子，知法犯法，偽造發(fā)票，因此很多不法商都承受到了無期徒刑的懲罰?！盃I改增”的政策實施，不僅僅是為了減輕企業(yè)的稅額，也是為了整頓這些違法現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)票不同于其他產(chǎn)業(yè)的地方就是，一般的發(fā)票面額都是比較大的，因此要堅決杜絕開假發(fā)票的現(xiàn)象再次發(fā)生。但是，“營改增”的大背景下，房子產(chǎn)業(yè)也一直在思考如何取發(fā)票才能避免出現(xiàn)偽造發(fā)票的事情發(fā)生，因此開發(fā)票變得難度更大了。

4.對企業(yè)業(yè)務流程的影響

以往的企業(yè)的業(yè)務流程很明顯不適合現(xiàn)階段的“營改增”政策下的企業(yè)發(fā)展，因此必須實施改革和創(chuàng)新。實施營業(yè)稅的時候，銷售行為嚴重影響著企業(yè)的營業(yè)稅額，實施增值稅之后，采購行為和銷售行為都影響著增值稅的繳納，在實行“營改增”之后，房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題其實更多了，比如怎樣取得進行稅的發(fā)票，怎樣與各個管理部門簽署合同以及采取什么樣的經(jīng)營模式更加有助于企業(yè)的發(fā)展，因此整個業(yè)務流程都受到了很大的影響。

三、“營改增”背景下房地產(chǎn)業(yè)稅務風險的防范措施

只有面臨更大挑戰(zhàn)，才能夠獲得更多機會，同時采取風險的防范措施也是非常有必要的，具體方法如下：

1.制定稅務風險防范機制

稅務風險防范機制應該根據(jù)企業(yè)自身的實際情況進行制定，雖然國家對于這方面沒有強制性的要求，但是也給予了一定的建議，預警機制也是為了幫助企業(yè)預防問題，在發(fā)生什么風險時能夠及時的提出解決辦法，減少企業(yè)面臨的損失。企業(yè)的發(fā)展方向以及企業(yè)的穩(wěn)定與否和風險防范機制的制定有很大的關系。為了做好有效的評估，財務稅收工作人員還要進行定期的分析整理稅率報表，作出比較明確的報表，幫助企業(yè)分析未來的發(fā)展方向和發(fā)展重點項目。

2.做好稅收籌劃工作

稅收籌劃工作是必須加強的，因為對于房地產(chǎn)業(yè)而言，“營改增”帶來的改變和壓力還是很大，而且國家對于“營改增”推出的政策不是瞬間性的，而是一種過渡的方式，房地產(chǎn)業(yè)本身就比較復雜，因此在“營改增”這個改革的背景下，也是比較特殊的存在。房地產(chǎn)項目在繳納增值稅的時候，一定要根據(jù)自身的情況進行選擇，稅務籌劃空間和新項目的稅收登記都要進行記錄。如果房地產(chǎn)業(yè)是一個比較新的項目，可以選擇采用新的方式進行開發(fā)，比如某開發(fā)商包料或者自己承包料的方式都可以。在此之前，房地產(chǎn)業(yè)的財務稅收管理部門需要控制好項目適合的資金區(qū)間范圍，將增值稅的稅負計算一個簡單的預算，然后做好稅收籌劃。

3.加強與增值稅相關的全員培訓

由于“營改增”的整個北京對房地產(chǎn)業(yè)帶來了很多的影響，比如發(fā)票管理的難度就變大了，財務核算的難度也變大了，這時候如果財務管理人員對于稅收繳納和開發(fā)票的流程再不夠熟悉，就會難上加難，因此必須在考核財務稅收工作人員時加大對專業(yè)知識和熟練程度的考核，然后再定期進行業(yè)務的培訓，以便工作人員能夠在短時間內熟悉房地產(chǎn)業(yè)的繳稅特點。有些專用發(fā)票的管理需要財務部門提高警惕，一定要避免偽造發(fā)票的現(xiàn)象發(fā)生，同時還要關注一些可能發(fā)生的稅務風險，比如錯報增值稅，漏報增值稅等現(xiàn)象，這些對于企業(yè)而言都是會造成嚴重的經(jīng)濟損失。

除了財務管理部門，其實對于一個房地產(chǎn)業(yè)來說，整個企業(yè)的各個部門都應該配合財務部門的稅務管理，一方面是為了自己的利益；另一方面是為了企業(yè)的長久發(fā)展，穩(wěn)步提升。全員的培訓有助于企業(yè)調整自己目前的不合適的業(yè)務流程，對于可能造成稅務風險的組織結構進行整頓，統(tǒng)籌各個部門的工作進行分工合作。因為很多的部門并沒有意識到自身的發(fā)展與“營改增”有什么關系，實際上，工程部門、采購部門、銷售部門與財務管理都有非常大的關系，只是房地產(chǎn)業(yè)這些部門的負責人，或者管理高層沒有意識到罷了。

4.理順與增值稅相關的業(yè)務流程

伴隨著“營改增”的方式的發(fā)展，企業(yè)的很多業(yè)務流程都會改變，會朝著對企業(yè)發(fā)展有利的方向進行，為了有效的規(guī)避這種由于制度改革帶來的風險，必須調整供應商的供應方式以及合同的簽署形式。發(fā)票上的合同名稱，負責人名稱以及單位名稱都是要求與實際情況一致的。增值稅的可扣項目不包括人力成本，為了公平合理，房地產(chǎn)業(yè)在簽署合同時可以選擇一個可靠的中介作為公正一方。想要增加可扣進項稅，可以通過讓專業(yè)的工程造價分析公司進行分析。

四、結束語

綜上所述，以前在沒有實行“營改增”的時候，整個社會繳納稅額的費用是比較高的，因此整個社會的負擔都比較沉重，但是“營改增”減輕了這種負擔，因此被大范圍的推廣，但是在享受“營改增”帶來的利好時，很多的企業(yè)又面臨著很多的風險，因此采取規(guī)避風險的措施還是非常有必要的。有效進行防護，幫助中國的房地產(chǎn)業(yè)更加具有市場競爭力。

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作者簡介：

虞巍青（1968—），女，漢族，浙江金華人，學歷：本科，研究方向，房地產(chǎn)稅收政策。