公允價值計量房地產(chǎn)價值存在的問題探討

曹海龍

【摘 要】目前我們國家的房地產(chǎn)市場是冰火兩重天，北上廣深等一線城市房價火爆，但是大部分的中小城市房價確實量價齊跌，到底是什么原因造成了這一奇怪的現(xiàn)象？本文試圖通過房地產(chǎn)的價值屬性的選擇這一角度去解釋目前我國房地產(chǎn)存在的諸多問題，為這些問題的解決提供一個思路。

【關(guān)鍵詞】公允價值；房地產(chǎn)價值計量；問題

中國的房地產(chǎn)的騰飛源自2003年，這是由于2002年國家在金融和土地利用管理方面出臺了一系列政策，這些政策給房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營帶來巨變：獲取土地使用權(quán)的方式變了；企業(yè)自身資本金的比例上升；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈分割重整。

這些變化需要給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很大挑戰(zhàn)，為了應(yīng)對挑戰(zhàn)，他們選擇重新計量自己的產(chǎn)品，計量屬性主要有五種，在這五大計量屬性中，除了公允價值具有雙重性之外，其余四種屬性相對單一，很難滿足房地產(chǎn)復(fù)雜的交易需要。

公允價值之所有雙重性是基于：一方面它是真實交易下的價格，可信度高；再者它也可以是在假設(shè)交易下的估計價格。這一點可以讓公允價值盡可能滿足不同形式交易下房地產(chǎn)價值的計量，為房地產(chǎn)發(fā)展提供便利；

一、公允價值在房地產(chǎn)價值計量中的積極作用

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展并逐漸走向成熟，以及會計準則對公允價值計量的不斷完善使得房地產(chǎn)價格可以被可靠計算。因此，公允價值在房地產(chǎn)價值計量中的作用功不可沒。

（一）公允價值真實反映房地產(chǎn)的價值

公允價值促進了房地產(chǎn)價值的形成，在早期房地產(chǎn)市場不發(fā)達時，公允價值幫助人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的價值，刺激了人們把房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)持有的熱情，同時，對于自用型和改善型房地產(chǎn)也起著價格尺度的作用，使得房地產(chǎn)交易信息透明化。這些信息有利于其他利益相關(guān)者作出正確的決策。

（二）公允價值提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資能力

伴隨著公允價值計量的引入，房地產(chǎn)賬面價值通常會提升，其中提升的部分會以投資收益的形式在財務(wù)報表中體現(xiàn)出來，企業(yè)的內(nèi)在價值也隨之增加，即提高了企業(yè)的融資能力，進而緩解了企業(yè)資金緊張的壓力。

（三）公允價值更具相關(guān)性、可靠性和及時性

歷史成本計量屬性是以市場因素固定不變?yōu)榍疤幔捎谖覈袌鼋?jīng)濟的迅速發(fā)展，所有因素都是劇烈變化的，因而該計量屬性無法適用。公允價值信息能夠迅速地反映市場對企業(yè)價值的評價，并在財務(wù)報表中體現(xiàn)，因而它的相關(guān)性、可靠性和及時性便有了進一步提升。

二、公允價值在房地產(chǎn)價值計量存在的問題

（一）缺乏相應(yīng)的市場環(huán)境和客觀的評估機構(gòu)

目前，我國的市場經(jīng)濟仍然發(fā)展不完善，相應(yīng)的，房地產(chǎn)交易市場也存在很多不足，因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價值作為計量屬性時，客觀的市場價值很難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致部分大型房企自己根據(jù)需要確定所謂的公允。

確定公允價值的因素有很多，相關(guān)獨立的評估機構(gòu)是重要因素之一。投資性房地產(chǎn)公允價值的評估被引進新《企業(yè)會計準則》中，但是新準則禁止房地產(chǎn)企業(yè)私自對其進行評估，規(guī)定需要聘請專業(yè)評估師或評估機構(gòu)進行評估。這在一定程度上增加了評估費用和它的專業(yè)性，但是我國目前缺乏房地產(chǎn)價值評估的人才和機構(gòu)，這導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然根據(jù)自己的利益來計算自己房子的公允價值。

（二）缺乏對應(yīng)的監(jiān)管機制

由于我們國家目前對企業(yè)定價權(quán)的過分放縱，再加上對哄抬物價，關(guān)聯(lián)方交易，虛假交易的打擊力度不大，懲罰缺失等問題，企業(yè)完全可以不受任何懲罰的確定自己的公允價值，這樣的公允沒有公道可言。究其原因有以下幾個：

1、缺乏有效的法律制度

歐美國家法律的法律體系嚴密，我國法制的進程還比較緩慢。為了確保房地產(chǎn)交易秩序正常運行，建立一套嚴密的法律體系是非常重要的。除了法律體系，還有我國的法律的處罰力度不夠，這導(dǎo)致違法成本較低，阻礙了公允價值是真正的公允。

2、缺乏有效的社會監(jiān)督

由于目前各大會計事務(wù)所生存艱難，為了謀求自身利益，部分事務(wù)所便喪失職業(yè)道德，出具虛假報告，再者，目前很多會計師事務(wù)所自身水平有限，我們國家對國外的事務(wù)所的進入又保持著一定的芥蒂，這些導(dǎo)致我們的社會監(jiān)督不到位。

（三）采用公允價值事，在實際操作過程中存在一定難度

1、采用公允價值計量的條件苛刻

采用公允價值計量必須滿足兩個條件：一是，活躍的房地產(chǎn)市場；二是，企業(yè)可以在交易頻率高的市場獲得同類房地產(chǎn)市場的價格和相關(guān)信息。

2、市場環(huán)境的有效性

良好的市場環(huán)境對房地產(chǎn)價值計量結(jié)果的公正性有直接的影響。市場環(huán)境若失去有效性，獲取的公允價值便不“公允”，房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤的現(xiàn)象會不斷出現(xiàn)。因此，秩序井然且較為活躍的市場環(huán)境和公平公正的相關(guān)機構(gòu)，才可以保證公允價值計量真實反映房地產(chǎn)價值。

目前，這兩個條件在我國仍不完備，所以公允價值執(zhí)行起來難度較大。

三、對公允價值計量存在的問題的應(yīng)對建議

（一）建立評估公允價值的政策和機構(gòu)

首先，提高評估人員自身的水平、素質(zhì)和專業(yè)性。一方面，嚴管考試制度，杜絕考試作弊。資產(chǎn)評估師是對資產(chǎn)進行評估的關(guān)鍵人物，可以直接影響評估結(jié)果的公平性、公正性，所以選拔人才的環(huán)節(jié)不容忽視；另一方面，加強繼續(xù)教育。應(yīng)該抓好對評估人員的繼續(xù)教育，定期傳播職業(yè)操守，增強風(fēng)險意識和社會責(zé)任感，在思想上杜絕徇私舞弊，保證公正廉潔。

其次，規(guī)范評估程序，完善評估機構(gòu)。除了運用法律對其進行監(jiān)管之外，我們還應(yīng)該根據(jù)我國政府出臺的相關(guān)政策、法規(guī)條文對其進行嚴格審核。對于評估機構(gòu)，應(yīng)該加強機構(gòu)內(nèi)部控制，對違反規(guī)則的人員嚴厲處罰，建立一套完整的制度體系，讓評估師在工作過程中有法可依。

（二）尋找合適的方法，結(jié)合市場環(huán)境

1.公允價值的確定應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)的相關(guān)指標

利用租金和售價的比例、房地產(chǎn)空置率等指標對公允價值進行合理的引導(dǎo)，讓公允價值正確反映房地產(chǎn)的價值。

房地產(chǎn)空置率：指在某一階段空置的房屋面積與房屋總面積的比值。依據(jù)國際慣例，這個值在5%至10%的區(qū)間內(nèi)屬于正常，可以促進社會經(jīng)濟有序發(fā)展；在10%至20%之間則屬于危險區(qū)，說明空置的房屋太多，房子賣不出去，此時需要采取措施加大房屋銷售力度，以保證房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟正常發(fā)展；超過20%為積壓區(qū)，意味著房地產(chǎn)市場面臨著巨大的阻力。國內(nèi)許多地區(qū)出現(xiàn)一棟棟賣不出去的樓盤，這些地方被稱為“空城”、“鬼城”，毫無疑問國家經(jīng)濟因此會受到嚴重影響。空置率的高低與公允價值有著直接的關(guān)系：空置率低，則公允價值高；反之，公允價值低。

四、結(jié)語

綜上所述，可以得出公允價值雖然有很大的優(yōu)越性，但是也存在很多的局限性。不過對于目前的的房地產(chǎn)市場狀況而言，公允價值依然是可行的、有效的，只是在運用過程中需要警惕其中存在的問題。這就要求我們把公允價值和其他四種計量屬性結(jié)合起來，并積極響應(yīng)政府出臺的一系列政策，在最大程度上規(guī)避公允價值帶來的風(fēng)險，讓它體現(xiàn)出房地產(chǎn)最合理的價值。

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