第二輪志書記述房地產(chǎn)業(yè)芻議

詹躍華

[摘 要]首輪志書房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容比較單薄，主要記述房地產(chǎn)管理，基本未涉及房地產(chǎn)開發(fā)與交易。第二輪志書不能沿用首輪志書模式，必須對記述內(nèi)容作出相應(yīng)調(diào)整，準確反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。一是設(shè)置房地產(chǎn)業(yè)篇，增大記述容量，確保房地產(chǎn)業(yè)的記述空間。二是設(shè)置住房制度改革章節(jié)，放入體制改革或房地產(chǎn)業(yè)篇，彰顯時代特征。三是準確記述房地產(chǎn)業(yè)，做到內(nèi)容要素不缺，完整反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。

[關(guān)鍵詞]第二輪志書；房地產(chǎn)業(yè)；篇目設(shè)置；內(nèi)容記述

首輪志書房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容比較單薄，主要記述房地產(chǎn)管理，基本未涉及房地產(chǎn)開發(fā)與交易。隨著改革開放的深入推進，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，并在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。第二輪志書不能沿用首輪志書模式，必須對記述內(nèi)容作出相應(yīng)調(diào)整，準確反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。本文就第二輪志書記述房地產(chǎn)管理還是房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)設(shè)篇還是設(shè)章節(jié)，住房制度改革放入體制改革還是房地產(chǎn)業(yè)，以及記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容等問題，談點淺陋之見。

一、第二輪志書是記述房地產(chǎn)管理還是房地產(chǎn)業(yè)

新中國成立后，農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民私有房屋，為自建、自修、自管、自用或租借；農(nóng)村祠眾房產(chǎn)及集體新建房屋，為集體所有，由集體管理使用；全民單位（包括行政、軍事機關(guān)）自建房屋，為全民單位所有和管理使用；接管的舊公產(chǎn)房屋和依法沒收的房屋，以及房管部門新建的房屋，為公產(chǎn)房。公產(chǎn)房始由財政、民政、商業(yè)等部門經(jīng)管，20世紀70年代成立房產(chǎn)管理所后，由房產(chǎn)管理所專管。80年代初，房產(chǎn)管理所歸屬城建環(huán)保部門，主要負責(zé)公產(chǎn)房屋維修和租賃業(yè)務(wù)，貫徹“以租養(yǎng)房”原則，實行獨立核算、自負盈虧。90年代初，各地成立房地產(chǎn)管理局，下設(shè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所、住房基金管理所，開始從事房地產(chǎn)的開發(fā)與交易。同時，房產(chǎn)管理所改稱房地產(chǎn)公司，劃歸房地產(chǎn)管理局。首輪志書的記述下限大多斷在1985年左右，1985年以前的房地產(chǎn)業(yè)比較單純，以房地產(chǎn)管理為主，很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)與交易，也就是說還沒有形成房地產(chǎn)業(yè)。因此，首輪志書將其放在城鄉(xiāng)建設(shè)篇，記述房地產(chǎn)管理是合理的，能夠反映當時房地產(chǎn)的基本面貌。如江西省《德興縣志》卷十五城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境保護設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第三節(jié)房產(chǎn)管理；江西省《婺源縣志》第十六篇城建環(huán)保設(shè)第五十四章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第三節(jié)房地產(chǎn)管理。

隨著國家住房制度改革的深入開展，我國房地產(chǎn)業(yè)從過去那種單純的房地產(chǎn)管理，已拓展到房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理等方面，并成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各地新的經(jīng)濟增長點。第二輪志書如果還像首輪志書那樣只記述房地產(chǎn)管理，就難以反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌，也難以彰顯房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。第二輪志書只有全面記述房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易等內(nèi)容，才能反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌，才能突出房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。如河南省《新野縣志》（1986—1995）卷十四基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)第五章房地產(chǎn)開發(fā)與管理，下設(shè)第一節(jié)房產(chǎn)管理、第二節(jié)房產(chǎn)交易、第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、第四節(jié)房屋修繕、第五節(jié)經(jīng)濟實體。

二、第二輪志書記述房地產(chǎn)業(yè)是設(shè)篇還是設(shè)章節(jié)

從已出版的第二輪志書來看，房地產(chǎn)業(yè)在篇目結(jié)構(gòu)中設(shè)置的層次有三種：（1）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)篇。房地產(chǎn)業(yè)一般與城鄉(xiāng)建設(shè)并列設(shè)篇，單獨成篇難以遇見。如江西省《浮梁縣志（1994—2005）》設(shè)第七篇城建房產(chǎn)環(huán)保，下設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)、第二章房地產(chǎn)管理、第三章環(huán)境保護。（2）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章。房地產(chǎn)業(yè)設(shè)章又存在兩種情況：一是放入城鄉(xiāng)建設(shè)篇，設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章反映。如安徽省《濉溪縣志續(xù)編》（1986—1996）設(shè)卷二城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六章房地產(chǎn)業(yè)；江西省《南昌縣志（1986—2004）》設(shè)第四篇城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第四章房產(chǎn)管理、第五章房屋開發(fā)。二是放入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)篇，設(shè)房地產(chǎn)業(yè)章反映。如河南省《新野縣志》（1986—1995）設(shè)卷十四基礎(chǔ)建設(shè)，下設(shè)第五章房地產(chǎn)開發(fā)與管理。（3）設(shè)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)篇設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)章，下設(shè)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)。如黑龍江省《肇東市志》（1982—2000）第十一編基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)第一章城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六節(jié)房產(chǎn)管理。

上述設(shè)篇（并列）、設(shè)章、設(shè)節(jié)記述房地產(chǎn)業(yè)的三種形式，究竟哪種科學(xué)，我們不妨作些分析。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它的內(nèi)容豐富，包括土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。第二輪志書記述房地產(chǎn)業(yè)，如果設(shè)節(jié)反映，難以容納整個房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，也就展示不出行業(yè)的全貌；如果設(shè)章反映，容納空間雖然比設(shè)節(jié)寬廣了許多，但把房地產(chǎn)業(yè)放入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或城鄉(xiāng)建設(shè)篇不妥，因為它不屬于基礎(chǔ)設(shè)施的范疇，屬于第三產(chǎn)業(yè)；如果并列設(shè)篇反映，房地產(chǎn)業(yè)只不過在篇的層次上有所顯示，實際上還是處在章的位置，容納空間與設(shè)章一樣，況且房地產(chǎn)管理局已從城建部門劃出，其管理的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生變化，成為一種產(chǎn)業(yè)，不能把兩種性質(zhì)不同的事物并列立篇。第二輪志書記述房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該單獨設(shè)篇，排序放入第三產(chǎn)業(yè)的行列。這樣設(shè)置，不僅容納空間更加寬廣，而且行業(yè)歸屬也有條理。

三、住房制度改革是放入體制改革還是房地產(chǎn)業(yè)記述

從已出版的第二輪志書篇目來看，住房制度改革的設(shè)置形式有兩種：一是放入改革開放或體制改革篇，設(shè)節(jié)記述。如黑龍江《大慶市志》（1986—2000）第三篇改革開放設(shè)第三章保障制度改革，下設(shè)第五節(jié)改革住房制度；江西省《高安市志（1986—2006）》卷七經(jīng)濟體制改革設(shè)第七章相關(guān)配套改革，下設(shè)第三節(jié)住房制度改革；河南省《孟津縣志》（1986—2000）第一卷體制改革設(shè)第五章社會保障制度改革，下設(shè)第六節(jié)住房改革。二是放入城鄉(xiāng)建設(shè)或房地產(chǎn)業(yè)篇章，設(shè)章節(jié)記述。如安徽省《濉溪縣志續(xù)編》（1986—1996）設(shè)卷二城鄉(xiāng)建設(shè)，下設(shè)第六章房地產(chǎn)業(yè)、第七章住房制度改革；江西省《浮梁縣志（1994—2005）》第七篇城建房產(chǎn)環(huán)保設(shè)第二章房地產(chǎn)管理，下設(shè)第三節(jié)住房制度改革。

住房制度改革是體制改革的組成部分，是時代標志之一，也是房地產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。第二輪志書無論從突出時代特征，還是完整反映房地產(chǎn)業(yè)的角度考慮，都要濃墨重彩地記述住房制度改革。記述住房制度改革，既可放入改革開放或體制改革篇，也可放入房地產(chǎn)業(yè)篇。把住房制度改革放入改革開放或體制改革篇社會保障制度改革章，可以看出住房制度與養(yǎng)老保險制度、醫(yī)療保險制度、失業(yè)保險制度等構(gòu)成一個完整的社會保障體系，說明改革是一個有機的整體，而不是單一的、零散的，體現(xiàn)改革的整體性；把住房制度改革放入房地產(chǎn)業(yè)篇，可以看出住房制度改革促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，體現(xiàn)改革的深入性。第二輪志書在篇目設(shè)置上必須有住房制度改革章或節(jié)，否則記述住房制度改革的空間受到限制，難以彰顯時代特征。

四、第二輪志書應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容

房地產(chǎn)業(yè)是改革開放以來形成的一個新行業(yè)，第二輪志書應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的哪些內(nèi)容呢？2007年，第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其內(nèi)容分為總則、房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任、附則七章。2011年，由國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會批準發(fā)布的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》（GB/T4757—2011），將房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動、其他房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的內(nèi)容和《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》（GB/T4757—2011）的行業(yè)劃分，并結(jié)合各地實際情況，第二輪志書應(yīng)該記述房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)發(fā)展概況、住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)管理五個方面內(nèi)容，做到每個方面的內(nèi)容要素不缺，完整地反映改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全貌。

（一）行業(yè)發(fā)展概況

記述房地產(chǎn)市場體系的形成過程，在形成過程中注重記述政府對房地產(chǎn)市場的管理以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)市場體系包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、存量房轉(zhuǎn)讓和服務(wù)租賃，房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、咨詢等。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要記述房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟指標，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額及占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)業(yè)增加值及占地區(qū)生產(chǎn)總值比重，房屋施工面積（其中住宅施工面積）、房屋竣工面積（其中住宅竣工面積），商品房出售套數(shù)、面積、金額，存量房交易過戶套數(shù)、面積、金額，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)，引進外商投資合同項目、合同金額和實際到位金額等。

（二）住房制度改革

記述住房制度改革的發(fā)展階段與成果。在計劃經(jīng)濟體制時期，住房制度實行國家計劃建造、單位無償分配、居民低價廉租。1999年后停止實物分房，實施住房分配貨幣化。住房制度改革主要包括住房公積金制度、公有住房出售、公有住房出租、住房解困、廉租房制度等內(nèi)容，要用數(shù)據(jù)反映住房制度改革的成果。（1）住房公積金制度。記述住房公積金制度的建立和完善，包括制度的要點、運作的機構(gòu)、繳存比例的變化、歸集的住房公積金、補充住房公積金和提取住房公積金總額。（2）公有住房出售。記述公有住房出售的辦法、實施，包括出售的成本價變化、出售范圍的變化和歷年共出售公有住房的套數(shù)和總建筑面積。（3）公有住房出租。記述各類直管公有住房租金的調(diào)整、應(yīng)收租金和實收租金。（4）住房解困。記述住房解困的政策、解困對象的住房標準、實施辦法及解困房數(shù)。（5）廉租房制度。記述廉租房制度的建立與完善，申請廉租房的條件變化，申請廉租房的戶數(shù)，審核符合廉租房住房條件的戶數(shù)，租金補貼來源、金額、實際核發(fā)租金、配租居住面積、平均每戶增加居住面積。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)

記述住宅建設(shè)、舊區(qū)改造與拆遷和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等內(nèi)容。（1）住宅建設(shè)。記述管理（行政管理、住宅配套管理）、布局與總量、新建住宅、創(chuàng)優(yōu)活動、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化等內(nèi)容。（2）舊區(qū)改造與拆遷。舊區(qū)改造，分階段或分時期記述舊區(qū)改造的規(guī)劃、改造地塊、拆除房屋面積、新建房屋建筑面積、融資渠道，以及改造舊區(qū)的成功經(jīng)驗。拆遷，記述拆遷的居民戶數(shù)、拆除居住房屋建筑面積、拆遷單位數(shù)量、拆除非居住房屋建筑面積、拆遷地塊數(shù)、拆除居住房屋居住面積。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。記述房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況，并選介部分國有房地產(chǎn)企業(yè)、骨干房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)。

（四）房地產(chǎn)交易

記述房屋交易、交易市場、交易營銷活動和房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等內(nèi)容。（1）房屋交易。記述商品房銷售情況（包括住宅、辦公、商業(yè)用房三類房屋的預(yù)售、銷售建筑面積、成交金額、平均價格），存量房交易、售后公房交易和不可售公房交換的相關(guān)政策及歷年交易、交換的套數(shù)、建筑面積、成交金額。（2）交易市場。記述房地產(chǎn)交易市場的設(shè)置和市場的設(shè)施、服務(wù)、管理、交易情況。（3）交易營銷活動。記述房產(chǎn)的籌劃和房展活動。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)。記述從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的起步發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍的管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律性管理。

（五）房地產(chǎn)管理

記述管理機構(gòu)、土地利用管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)市場管理及其他管理。（1）管理機構(gòu)。記述房地產(chǎn)管理局的機構(gòu)沿革和管理體制改革，房地產(chǎn)管理局下屬的全民所有制事業(yè)單位，如房地產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)評估所、房地產(chǎn)登記中心等單位的沿革、管理事務(wù)和業(yè)務(wù)量。（2）土地利用管理。記述土地利用制度改革的內(nèi)容、做法，以及具體征用、批租、出讓、收購儲備土地的地塊數(shù)、土地面積和土地批租后引進的外資、土地出讓后實收的出讓金。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。記述房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的發(fā)展變化，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的登記發(fā)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的整頓、管理、利用工作。（4）房地產(chǎn)市場管理。記述房地產(chǎn)市場的起步、形成、完善及政府對房地產(chǎn)一、二、三級市場的管理和規(guī)范，包括對土地市場、商品房銷售、公有住房出售、已購公有住房上市交易、存量房上市交易、承租人將其承租的不可售公有住房按市場交換價轉(zhuǎn)讓使用、換購商品住房或互換使用，以及內(nèi)外銷商品房交易的管理。（5）其他管理。包括私房管理、房屋糾紛仲裁、房產(chǎn)評估、公房管理等內(nèi)容。私房管理，記述農(nóng)村房屋建設(shè)用地的審批，城鎮(zhèn)居民建造私人房屋申請執(zhí)照手續(xù)的申請范圍和辦理執(zhí)照的手續(xù)及建造面積，落實私房政策辦公室共處理私房落實政策（對1960年、1965年社會主義私房改造中錯改的房屋予以落實）的戶數(shù)、房屋建筑面積、落實情況（作價收購處理、發(fā)放補償費、還產(chǎn)處理）等。房屋糾紛仲裁，記述房屋糾紛仲裁機構(gòu)受理房屋糾紛案件、仲裁結(jié)案件數(shù)（其中調(diào)解結(jié)案、判決結(jié)案、撤訴案件件數(shù)）。房產(chǎn)評估，記述房產(chǎn)評估機構(gòu)在房屋買賣交易、納稅和拆遷補償中按標準對房產(chǎn)的評估情況（評估戶數(shù)、建筑面積、評估價值和評估手續(xù)費等）。公房管理，記述直管公房和單位自管公房的面積、租金和管理。