公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的效用評(píng)價(jià)及政策建議
——以廣州市為例

萬 磊

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系，廣東廣州510507）

公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的效用評(píng)價(jià)及政策建議
——以廣州市為例

萬 磊

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系，廣東廣州510507）

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性繁榮時(shí)常導(dǎo)致當(dāng)?shù)毓e金中心貸款額度緊張，引發(fā)公積金貸款“輪候”現(xiàn)象，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款能夠很好地緩解“輪候”現(xiàn)象的產(chǎn)生。廣州市于2015年10月份開始實(shí)施“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策，通過對(duì)廣州市實(shí)施該政策的現(xiàn)狀及效果進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，探索該政策背后隱藏的問題及其原因，最后，提出相關(guān)措施建議。

“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款；效果評(píng)價(jià)；政策建議

一、政策背景

2015年上半年，隨著國家在金融及稅收層面陸續(xù)出臺(tái)了一系列利好政策，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了較為寬松的大環(huán)境，房地產(chǎn)銷量逐步回升,已經(jīng)達(dá)到了去年同期水平，并表現(xiàn)出明顯上升的勢(shì)頭。特別是一、二線城市，受“330新政”的影響較為顯著，以廣州市為例，2015年4月，廣州市新房成交量約7300套，同比上漲35%，價(jià)格則同比上漲11%，整體呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的大好局面。樓市的火熱也進(jìn)一步帶動(dòng)了個(gè)人住房按揭貸款的需求，特別是個(gè)人住房公積金貸款方面，增速明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份，廣州市公積金中心已經(jīng)發(fā)放120多億的額度，相比去年同期增長(zhǎng)116%，而全年計(jì)劃發(fā)放貸款額度僅為170億元，廣州市公積金管理中心僅半年時(shí)間就用掉占全年7成的額度，導(dǎo)致下半年的公積金貸款額度已經(jīng)非常吃緊。與此同時(shí)，多個(gè)城市的公積金存貸已經(jīng)出現(xiàn)了“倒掛”，即同期公積金歸集總量已經(jīng)低于公積金貸款發(fā)放額度，“收不抵支”的現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍。公積金貸款緊張的直接原因是樓市短期過熱，商品房成交量劇增，公積金使用率也隨之不斷上升，直到入不敷出。

針對(duì)上述情況，大部分城市為了保證總量控制，推出公積金貸款“輪候制”來控制公積金貸款的發(fā)放進(jìn)度。即公積金中心會(huì)根據(jù)全年總量計(jì)劃好每個(gè)月的公積金固定可貸額度，一旦月度指標(biāo)用完，申請(qǐng)人就要排隊(duì)等候下個(gè)月的指標(biāo)。由于并不是每個(gè)公積金繳存人都能及時(shí)平等地享受到自己的公積金貸款權(quán)益，所以“輪候制”規(guī)則的實(shí)施存在不小的爭(zhēng)議，況且公積金貸款審批時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)實(shí)中，很多樓盤由于急于回籠資金，不太愿意接受公積金貸款，逼迫購房者最終只能選擇商業(yè)貸款購房。在這種背景下，公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款（簡(jiǎn)稱“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款）政策應(yīng)運(yùn)而生。[1]

二、廣州市“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策運(yùn)行現(xiàn)狀

為緩解公積金貸款資金緊張的壓力，廣州市于2015年10月份出臺(tái)了《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），《辦法》明確規(guī)定，公積金中心負(fù)責(zé)控制公積金貼息貸款規(guī)模，當(dāng)公積金存貸比高于80%時(shí)可啟動(dòng)公積金貼息貸款，存貸比低于75%時(shí)應(yīng)停止公積金貼息貸款，存貸比低于70%時(shí)應(yīng)啟動(dòng)公積金貼息貸款置換。[2]

在2012年以前，廣州市公積金的存貸比一直不高，2008年才43.41%，后面逐年緩慢增長(zhǎng)，但從未突破60%，公積金貸款沒有面臨任何壓力，直到2013年，公積金貸款額度出現(xiàn)井噴，當(dāng)年共發(fā)放了314.57億元的貸款，而當(dāng)年歸集到的公積金和貸款回收分別是461.03億元和67.55億元，扣除公積金的提取額度353.85億元之后，年度公積金存貸差額為-139.8億元，這是自2006年來公積金存貸首次出現(xiàn)“倒掛”的情況，當(dāng)年的公積金存貸比為77.83%，也歷史性地突破了75%（見表1），2014年和2015年，存貸比一直處于高位，分別是78.66%和76.69%，甚至在年中的很多月份，廣州市的月公積金存貸比多次突破80%，達(dá)到了廣州市住房公積金管理委員會(huì)設(shè)定的警戒線，符合啟動(dòng)公積金貼息貸款的條件。因此，2015年10月，廣州市公積金管理中心正式實(shí)施“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策，一次性推出了50億元的公積金貼息貸款額度，委托廣州市內(nèi)的幾家銀行開始全面受理住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。通過公積金貼息貸款的推出，有效地緩解了公積金貸款的壓力，廣州市公積金管理中心順利地完成當(dāng)年公積金的年度發(fā)放計(jì)劃。

表1 ：2008—2015年廣州市公積金存貸比

事實(shí)上，政策剛推出時(shí)，很多購房者不太愿意去申請(qǐng)公積金貼息貸款，因?yàn)椤掇k法》明確規(guī)定，借款人在借款期間連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月逾期還款會(huì)終止貼息。所以購房者出于逾期還款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，更多地選擇辦理一般公積金貸款。但后來發(fā)現(xiàn)公積金貼息貸款審批時(shí)間短，放貸快，能夠滿足急購房的需求，很多購房者開始接受并認(rèn)可這一貸款形式，越來越多的購房者反倒把公積金貼息貸款作為自己房貸的首選。

三、廣州市“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策的效果評(píng)價(jià)

（一）購房者申請(qǐng)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款時(shí)不用輪候

公積金中心的資金歸集在一年時(shí)間內(nèi)大體是均勻的，購房者買房的時(shí)間點(diǎn)不像公積金的歸集那么有規(guī)律，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的成交量在一年內(nèi)主要集中在春季和秋季，且受房地產(chǎn)政策影響非常明顯，如果上半年樓市火爆，成交量大，申請(qǐng)公積金的數(shù)量多肯定會(huì)影響到公積金中心的放貸，公積金中心上半年歸集到的金額已提取或放貸完畢，下半年用于放貸的資金還未到位，因此就出現(xiàn)了輪候。通過“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款能夠在不影響當(dāng)年公積金計(jì)劃放貸額度的情況下，讓符合公積金貸款條件的購房者都能享受到公積金貸款的優(yōu)惠，這樣，公積金中心只需要支付為數(shù)不多的利息差，就滿足了購房者的即時(shí)需求，同時(shí)也為下一步的資金歸集換取了充足的時(shí)間。

（二）“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款審批時(shí)間短

正常來說，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的辦理周期跟商業(yè)銀行貸款差不多，時(shí)間大約是一個(gè)半月左右，比一般公積金貸款快1-1.5個(gè)月，在樓市繁榮的情況下，開發(fā)商出于回款時(shí)間考慮，不愿意接受公積金貸款。同時(shí)，購房者覺得公積金審批周期長(zhǎng)，影響其后續(xù)的收樓入住，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的推出正好能夠滿足開發(fā)商和購房者的利益需求。像廣州市一些購房者原本可以申請(qǐng)到一般公積金貸款，但為了趕時(shí)間，特意改道向商業(yè)銀行申請(qǐng)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。廣州市住房公積金中心為此出臺(tái)《加強(qiáng)公積金貼息貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），仍然制止不住購房者對(duì)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的青睞。以廣州市一買家張某貸款100萬買房為例，他本來可以申請(qǐng)60萬元公積金和40萬元商業(yè)銀行的組合貸款，但由于一般公積金貸款會(huì)拖延整個(gè)貸款周期，張某決定向銀行申請(qǐng)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。但是，剛出臺(tái)的《通知》規(guī)定，新申請(qǐng)的公積金貼息貸款，公積金貸款部分占貸款總金額的比例必須低于50%。[3]為了節(jié)省審批時(shí)間，張某最終選擇申請(qǐng)公積金49萬元和商貸51萬元的“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。這樣，張某寧愿多支付一筆額外的商貸利息來換取貸款審批時(shí)間上的節(jié)省。

（三）“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款可能促使銀行收緊優(yōu)惠

“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款是公積金管理中心在資金短缺的情況下，利用銀行資金進(jìn)行過渡的一種權(quán)宜之計(jì)，但如果在資金整體短缺的大環(huán)境下，銀行的資金本身就比較緊張，勉強(qiáng)采用“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款解決了公積金中心的燃眉之急。但是，從整個(gè)金融市場(chǎng)來看，該政策可能導(dǎo)致銀行商貸余額收緊。銀行會(huì)通過收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮貸款利率等措施，來緩解自身資金的不足。

（四）“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款會(huì)增加公積金中心的運(yùn)行成本

“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，其本質(zhì)上是減少公積金貸款的輪候時(shí)間，最大限度地滿足購房者公積金貸款的即時(shí)需求。[4]但因?yàn)槊磕昴瓿豕e金中心會(huì)通過上一年的公積金繳存及存貸比情況確定當(dāng)年的發(fā)放額度，如果當(dāng)年的公積金繳存額度及貸款回收始終低于公積金的提取和貸款總量，那么“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款是從根本上無法解決公積金的資金缺口的，其在實(shí)踐中發(fā)揮的作用也大打折扣。反而，公積金管理中心要按期向借款者補(bǔ)貼公積金和商業(yè)貸款的利息差額，雖然，該項(xiàng)支出可以通過公積金賬戶的增值收益來進(jìn)行彌補(bǔ)，但也事實(shí)上增加了公積金中心的運(yùn)行成本。

四、當(dāng)前“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策存在的問題

（一）政策出臺(tái)后不易輕易取消

“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策的出臺(tái)主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、商品房供不應(yīng)求的特殊環(huán)境，其目的是為了有效緩解公積金貸款額度緊張。然而，樓市不可能永遠(yuǎn)繁榮下去，也會(huì)出現(xiàn)低迷的時(shí)候。這時(shí)，房地產(chǎn)成交量縮減，而公積金仍然進(jìn)行正常的歸集，其用于放貸的資金會(huì)慢慢變得充裕，當(dāng)公積金存貸比低于75%時(shí)，住房公積金中心可直接向滿足條件的借款申請(qǐng)人發(fā)放公積金貸款，同時(shí)應(yīng)按《辦法》規(guī)定停止和商業(yè)銀行合作的公積金貼息貸款業(yè)務(wù)，但因?yàn)橹芭c合作銀行簽訂了協(xié)議，已經(jīng)給銀行分配好了公積金貼息貸款額度，該額度尚未用完，為保證雙方的合作及經(jīng)濟(jì)利益，住房公積金中心不宜單方面叫?！肮D(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)。

（二）“公轉(zhuǎn)商”借款人的利益得不到有效保護(hù)

根據(jù)《辦法》規(guī)定，公積金存貸比低于70%時(shí)，“公轉(zhuǎn)商”借款人可分別向公積金管理中心和貸款受托銀行申請(qǐng)將公積金貼息貸款進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”置換，雖然《辦法》規(guī)定了“商轉(zhuǎn)公”置換貸款的操作辦法，但是，現(xiàn)實(shí)中，由于信息不對(duì)稱，借款人無法知道公積金中心當(dāng)前的存貸比水平，更不知道何時(shí)能辦理“商轉(zhuǎn)公”置換，在這種情況下，公積金中心充分掌握辦理“商轉(zhuǎn)公”置換的主動(dòng)權(quán)。此外，在辦理“商轉(zhuǎn)公”置換的過程中，也可能會(huì)遇到銀行因自身利益故意延緩或推托“商轉(zhuǎn)公”置換貸款的辦理。[5]這樣，“公轉(zhuǎn)商”借款人在借款期內(nèi)始終處于被動(dòng)的地位，承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)得的權(quán)利得不到保障。

（三）“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款可能會(huì)增加購房者的負(fù)擔(dān)

公積金貸款和商業(yè)貸款之間由于利率的差異，是存在利息差的，關(guān)于利息差的處理，《辦法》規(guī)定由公積金中心逐月給借款人補(bǔ)貼。但補(bǔ)貼能否真正抵消利息差，還存有眾多疑點(diǎn)。關(guān)于貼息，無論是公積金中心、商業(yè)銀行，還是開發(fā)商，其實(shí)都是不太愿意負(fù)擔(dān)這筆費(fèi)用的，這三方是否會(huì)聯(lián)合起來，設(shè)置一個(gè)局，通過間接渠道把利息差轉(zhuǎn)嫁給購房者。其結(jié)果有可能是，購房者仍然是從商業(yè)銀行辦理貼息貸款，但由開發(fā)商貼息，然后開發(fā)商通過抬高房?jī)r(jià)抵消貼息的支出。[6]這樣，購房者最終以更高的價(jià)格購買到房屋。

（四）政策可能引發(fā)多角糾紛

“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款涉及的主體比較多，除了公積金中心、商業(yè)銀行，還有開發(fā)商和購房者，每個(gè)主體都有不同的利益目的。如果房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，大家的目的都能達(dá)到，這無疑是最美好的結(jié)局。但如果遇到房地產(chǎn)政策調(diào)整，房?jī)r(jià)大幅下跌的情況，特別是房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)高過于房屋的抵押價(jià)值，購房者違約的幾率會(huì)很高，一旦購房人逾期還款或斷供，其用于債權(quán)擔(dān)保的房屋被司法機(jī)關(guān)查封，貼息貸款中涉及到的所有主體都會(huì)首先保障自身權(quán)益，力求自己的損失最小化，相互之間沖突再所難免，如果涉及的是期房“公轉(zhuǎn)商”按揭貸款，那開發(fā)商作為購房者的抵押擔(dān)保人也會(huì)牽扯進(jìn)去，從而使事件演變成為更為復(fù)雜的多角糾紛。

五、完善“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策的措施建議

（一）加大“公轉(zhuǎn)商”辦理過程的透明度，實(shí)現(xiàn)陽光操作

《辦法》規(guī)定，公積金管理中心會(huì)根據(jù)不同的存貸比對(duì)借款人采取相應(yīng)的措施，為了保障“公轉(zhuǎn)商”借款人的利益，確保公積金中心的處理公開透明，公積金中心應(yīng)該定期公布公積金存貸信息，當(dāng)存貸比低于70%，公積金中心應(yīng)通過相關(guān)媒體向社會(huì)發(fā)布信息，并通過短信等方式向借款人提醒其貸款符合“商轉(zhuǎn)公”的條件。銀行、公積金中心及借款人在簽訂多方協(xié)議時(shí)，應(yīng)全面估量未來可出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及問題，明確各自的權(quán)責(zé)，避免日后出現(xiàn)不必要的糾紛。[7]

（二）加強(qiáng)公積金繳存人的利益保障

公積金中心對(duì)“公轉(zhuǎn)商”借款人的貼息資金主要來源于其公積金賬戶的增值收益，而事實(shí)上，公積金賬戶的資金是所有企、事業(yè)單位職工共同繳存的，用共有收益去補(bǔ)貼特定的借款人，存在“多數(shù)人繳納、少數(shù)人享受”的“負(fù)福利”嫌疑。為了保障大多數(shù)公積金繳存人的利益，建議該部分利息差應(yīng)采取其他方式補(bǔ)齊，比如由借款人承擔(dān)10%，剩下的由公積金、銀行以及財(cái)政各補(bǔ)貼30%，這樣做對(duì)廣大公積金繳存人顯得更為公平。針對(duì)利差調(diào)整后出現(xiàn)的“公轉(zhuǎn)商”利率略高于一般公積金貸款利率的情況，可根據(jù)購房者不同層次的貸款需求，進(jìn)一步明確購買首套房的剛需族才能申請(qǐng)一般公積金貸款，享受公積金貸款最低利率優(yōu)惠，而購買二套等改善型人群只能享受調(diào)整之后的“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，通過上述操作，公積金的幫扶作用更會(huì)顯著。

（三）建立良好的公積金存貸機(jī)制

當(dāng)前，商業(yè)銀行貸款的優(yōu)惠幅度有限，更多購房者首選公積金貸款，公積金的使用率越來越高，但是公積金在存貸機(jī)制方面表現(xiàn)出的效率明顯偏低。導(dǎo)致公積金時(shí)常過度結(jié)余，時(shí)常緊張告急。為避免此類現(xiàn)象頻繁發(fā)生，公積金管理中心應(yīng)建立良好的公積金存貸機(jī)制，嚴(yán)格按照公積金存量確定放貸額度，控制好存貸比例。同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)瞬息萬變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公積金管理中心需要積極創(chuàng)新管理方式，探索更多靈活多變的渠道和投資運(yùn)營模式來促進(jìn)公積金賬戶的保值增值，既要滿足市場(chǎng)對(duì)資金的需求，又不能讓資金浪費(fèi)閑置。

（四）完善公積金管理制度

當(dāng)前，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的住房公積金制度進(jìn)行重新調(diào)整。《住房公積金管理?xiàng)l例》是1999年4月頒布的，2002年3月進(jìn)行局部修訂過，但之后沒有任何相關(guān)的配套法規(guī)出臺(tái)。[8]現(xiàn)在距上次修改時(shí)間已有14個(gè)年頭，在此期間，我國的住房保障制度以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都發(fā)生了巨大的變化，不難發(fā)現(xiàn)，原條例里面的許多內(nèi)容，如繳存比例、增值保值的渠道和分配比例、以及大家比較關(guān)注的公積金提取規(guī)定等，已經(jīng)不適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們的住房需要，迫切需要補(bǔ)充和修改。此外，現(xiàn)實(shí)中還有很多情形的處理在條例里面無章可循，嚴(yán)重制約了住房公積金幫扶功能的發(fā)揮。所以，當(dāng)務(wù)之急是對(duì)《住房公積金管理?xiàng)l例》進(jìn)行重新修訂，并制定相應(yīng)的細(xì)則和解釋，進(jìn)一步完善公積金管理制度。

[1]李平.住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款的若干問題[J].中國房地產(chǎn)，2013，（23）：56.

[2]廣州市住房公積金管理委員會(huì).關(guān)于印發(fā)《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法》的通知[EB/0L].http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/ articles/2015-10-23.

[3]廣州市住房公積金管理委員會(huì).關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貼息貸款管理的通知[EB/0L].http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/articles/catalog_ 5dfb2f5c33ca94b00136c4d394300067/2016-03-23.

[4]吳學(xué)安.“公轉(zhuǎn)商”能否成房市強(qiáng)心針[J].城市開發(fā),2013（8）:77.

[5]姚軒杰.公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款“源頭”揭秘[N].中國證券報(bào),2013-8-17，（2）.

[6]姜欣.住房公積金貸款問題研究[J].中國電子商務(wù)，2015，（10）：196.

[7]王政.公轉(zhuǎn)商”貼息貸款能否解困[N].中國信息報(bào)，2013-7-26（2）.

[8]馬英華.廣西住房公積金管理存在的問題及對(duì)策[J].廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，（2）：24.

廣東省財(cái)政廳科研課題：公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的效用評(píng)價(jià)及政策建議（2015A56）

萬磊（1982-），男，湖北松滋人，廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)金融研究。