開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

張文勝

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定與繁榮發(fā)展是促進我國國民經(jīng)濟增長的有利保障，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保障我國居民住房，能夠改善我國城市的面貌，促進城市的繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)興盛發(fā)展的背后存在諸多的問題，如土地利用出現(xiàn)閑置的現(xiàn)象，許多地區(qū)的房地產(chǎn)存在投資過熱的現(xiàn)象以及房價飛漲。房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控一直以來是政府工作的重點，我國目的房地產(chǎn)稅尚未在全國進行開征，但房地產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利用稅收政策對其進行調(diào)控是極為有效的手段，通過分析我國房地產(chǎn)稅開征的必要性，對我國現(xiàn)有的幾個模式的房地產(chǎn)稅實施存在的問題進行分析，分析其對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并提出具體的改革建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)稅 影響

一、房地產(chǎn)稅開征的必要性分析

房地產(chǎn)極易產(chǎn)生泡沫，而房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫對于經(jīng)濟的影響是巨大的，我國目前房價過高、商品房空置率增加，社會需要通過開征房產(chǎn)稅來對當前過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。2010年的“國十條”出臺，2010年5月13日《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見》中明確提出要逐步推進房產(chǎn)稅改革。為了對房產(chǎn)稅的開征做準備，2011年上海市、重慶市率先進行試點，推進我國房地產(chǎn)稅收的發(fā)展。國家開征房地產(chǎn)稅的主要目的有如下幾個方面：第一，調(diào)控房價。目前我國的一線、二線城市房產(chǎn)價格高漲，特別是2015年4月份以來，北京、上海、深圳等地的房價上漲迅猛，通過開征房產(chǎn)稅，能夠有效的控制增長過猛的房價，特別是增加炒房的成本，減少炒房者。第二，緩解政府保障性住房資金短缺。2008年開始我國加大力度進行保障房的建設，但是存在一個突出的問題是資金短缺，如果開征房產(chǎn)稅，能夠?qū)⑦@部分財政收入納入到保障房建設中，能夠促進保障房的建設。第三，減少財政對“土地”的依賴。

二、開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

住房問題一直是關(guān)系國計民生的大問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，房產(chǎn)稅的征收是憂大于喜，房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)進行開發(fā)投資主要是想獲得暴利，根據(jù)現(xiàn)行試點的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付一定的土地出讓金與房產(chǎn)稅，自然會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，對于房地產(chǎn)開放商的銷售成本來說，房產(chǎn)稅的征收會增加其成本。此外，房產(chǎn)稅的征收主要的目的是促進我國的保障性住房的建設，因此對于高檔的住宅征收的稅率高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高檔住宅所需要付出的成本變高，會促使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)保障性住房。但是從長遠上看，房產(chǎn)稅的開征對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的，通過房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)主體的行為進行調(diào)控，能夠有效的幫助房地產(chǎn)商防范房地產(chǎn)泡沫帶來的風險，營造一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展。

（二）對普通購房者的影響

普通的購房者是對商品房存在剛性需求的，在試點的房產(chǎn)稅征收城市中，房產(chǎn)稅的開征對于商品的購買在短期內(nèi)存在一定的影響，但是從長遠上看，房產(chǎn)稅能夠保障普通的購房者買到住房，而對于市場上的房產(chǎn)投資者，是一個嚴厲的打擊。對于普通的購房者來說，能夠從房產(chǎn)稅的征收中獲得較大的利益，房產(chǎn)稅對于首套住房采取的是免稅的政策，對于剛性需求的購房者來說，能夠降低購房的成本。而且我國房產(chǎn)稅出臺的主要目的是抑制市場上過快的房價，能夠讓房價處于一個比較合理的區(qū)間，因此對于剛性需求的購房者來說，能夠讓其更容易購買到住房。此外，我國的房產(chǎn)稅征收主要是用于社會保障房的建設，能夠讓更多的民眾可以購買社會保障房，有效的解決普通購房者的需求。

（三）對房產(chǎn)投資者的影響

房價過高很大一部分的原因是房地產(chǎn)市場存在一個特殊的群體——房產(chǎn)投資者，這部分群體稱為炒房者，這部分群體通過炒房而使得城市的房價居高不下，隨著房價的高漲，商品房越來越失去其作為保障人們基本生活需求的屬性，人們越來越關(guān)注商品房的投資價值，房產(chǎn)投資者的炒作，使得房產(chǎn)的供給與需求之間的矛盾進一步的擴大，導致房產(chǎn)的價格高漲，加劇房地產(chǎn)市場的泡沫，90年代的房地產(chǎn)泡沫的破裂對中國的經(jīng)濟造成了巨大的影響，因此要有效的控制房地產(chǎn)市場的投資行為，通過房產(chǎn)稅的征收，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)投資者的行為進行有效的控制，通過房產(chǎn)稅減少房產(chǎn)投資者的利潤，使其能夠減少房產(chǎn)的囤積，增加社會住房的供給，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、完善房產(chǎn)稅的對策建議

我國的房產(chǎn)稅從2011年開始在上海、重慶兩市進行試點，雖然試點的范圍比較小，但是取得的成績比較大，對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。因此對于房產(chǎn)稅的開征，結(jié)合其開征對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，提出以下的對策建議。

（一）加強房產(chǎn)稅的宣傳

我國目前對于房產(chǎn)稅的宣傳還不夠充分，民眾對于房產(chǎn)稅的稅制了解度不足，房產(chǎn)稅的征收必須要有廣泛的群眾基礎，因此要加強房產(chǎn)稅的內(nèi)容宣傳，讓納稅人能夠了解房產(chǎn)稅，樹立繳納財產(chǎn)稅的觀念。政府應當通過報刊、電視等媒體對房產(chǎn)稅進行宣傳，讓社會公眾能夠了解房產(chǎn)稅政策的相關(guān)內(nèi)容，特別是對房產(chǎn)稅的設計目的、征收的依據(jù)以及稅率、標準等方面有全面的了解。還需要及時的解答納稅人的疑惑，促進房產(chǎn)稅的發(fā)展。

（二）統(tǒng)一稅制，科學設計房產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅的征收要有科學的稅收結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)稅的征收必須要建立科學透明的監(jiān)督制度，要規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場的稅收制度，要通過借鑒國外的先進經(jīng)驗設計符合我國國情的房產(chǎn)稅，要合理的設計房產(chǎn)稅的結(jié)構(gòu)，可以按照房地產(chǎn)的土地使用的環(huán)節(jié)進行設計稅種，如土地使用、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)收益。要對房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅進行完善，在進行營改增的稅制改革的基礎上進行征收。同時，要對現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場的稅制進行改革，可以考慮將印花稅與契稅進行合并，規(guī)范稅制，在房地產(chǎn)市場上要建立以房產(chǎn)稅為主、增值稅為輔的稅收體系。

（三）加大稽查力度，加強房產(chǎn)稅的征收管理

各地的稅務部門要建立房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)平臺，通過對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)信息進全面的數(shù)據(jù)庫，并且城市與城市之間的數(shù)據(jù)庫要通過聯(lián)網(wǎng)的方式實現(xiàn)互查，能夠有效的減少漏稅現(xiàn)象。房產(chǎn)稅的征收必須要加大征管的力度，要針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)制定具體的稅收征管標準，房產(chǎn)稅的征收要嚴格按照具體的操作細則進行。

（四）調(diào)整征收范圍，擴大稅基

房產(chǎn)稅的征收要進一步的進行細化，而且使房產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用，必須要對房產(chǎn)稅的征收范圍進行調(diào)整，對于農(nóng)村的經(jīng)營房屋或者出租房屋，目前我國的房產(chǎn)稅試點中是不納入征收范圍的，而“三資企業(yè)”也享有較大的稅收優(yōu)惠，對于房地產(chǎn)開放商的土地空置也應當設計空地稅，要通過擴大征收的范圍，合理的對土地資源進行調(diào)控，達到保障房產(chǎn)稅稅收收入的目的。

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