房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土增稅核算項(xiàng)目的差異

黃海明

摘要：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及其規(guī)模的擴(kuò)展，該產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司財(cái)務(wù)人員的要求也越來(lái)越高，不但要求會(huì)處理日常賬務(wù)，還要熟悉國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)所涉及的各項(xiàng)法規(guī)，要在稅法和法規(guī)的范圍內(nèi)能合理降低稅負(fù)。在諸多的要求和關(guān)注下，財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)是否過(guò)硬，直接會(huì)對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅；土增稅

下面就房地產(chǎn)企業(yè)中涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅問(wèn)題在會(huì)計(jì)核算之中，如收入、成本以及費(fèi)用等等數(shù)據(jù)的確認(rèn)的不同做了一定的對(duì)比。

一、收入時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)有所差異

（一）所得稅收入的確定

企業(yè)所得稅實(shí)行的是依據(jù)季度預(yù)繳，再根據(jù)年度清算，也就是每一年匯算以此，這期間無(wú)論開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是在研發(fā)過(guò)程中或是是否完工，每年均按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入進(jìn)行減扣項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行征稅。相關(guān)國(guó)稅的文件有著明確規(guī)定，關(guān)于所得稅收入的確定需要采用一次性全額收款的形式進(jìn)行確定，利用并且應(yīng)用于實(shí)際收訖價(jià)款憑據(jù)或是權(quán)利之日，從而確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；但是采取分期收款的形式進(jìn)行銷(xiāo)售產(chǎn)品的，應(yīng)該依據(jù)相關(guān)銷(xiāo)售合同的協(xié)定來(lái)進(jìn)行所得稅收入的確定；最后一種方式就是采用銀行分期形式銷(xiāo)售產(chǎn)品的，就需要依照相關(guān)合約來(lái)確定收入額，其首付價(jià)款應(yīng)該在實(shí)際收到的時(shí)間進(jìn)行收入的實(shí)現(xiàn)，剩下的余款則是需要銀行按揭的形式來(lái)確定。

根據(jù)制度可以看出，所得稅年度匯算收入的確認(rèn)是賬面已確認(rèn)的收入與預(yù)收部分之和做為所得稅匯算清繳的收入。

（二）土增稅清算收入的確認(rèn)

土地增值稅清算采取項(xiàng)目清算，即達(dá)到匯總清算的條件才能夠開(kāi)始，從而確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入。

同樣依據(jù)國(guó)家有關(guān)土增稅的文件規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，已經(jīng)全額開(kāi)具了商品銷(xiāo)售的發(fā)票，接著依據(jù)發(fā)票上所表示的金額從而確定收入；但是某些沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的，這需要交易雙方依據(jù)之前的協(xié)議來(lái)進(jìn)行最終交易金額的確定，一旦這其中有所不一樣需要在計(jì)算土增稅來(lái)進(jìn)行調(diào)整。尤其是這其中一旦有所變化，要嚴(yán)格按照相關(guān)國(guó)家文件來(lái)進(jìn)行參考調(diào)整。

經(jīng)上述對(duì)比可以看出，所得稅清算中收入是根據(jù)合同或協(xié)議及賬款入賬時(shí)間分段確認(rèn)；土增稅清算時(shí)收入是按合同或發(fā)票一次性全額確認(rèn)。

二、 成本確認(rèn)的不同

（一）所得稅計(jì)稅成本的預(yù)提

在國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)中第32條：除了下列幾項(xiàng)預(yù)提或是應(yīng)付費(fèi)用外，其中真正的計(jì)稅成本應(yīng)該作為實(shí)際的成本費(fèi)用，但是在項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)束并進(jìn)行最終匯總結(jié)算，但是沒(méi)有獲得發(fā)票但是卻有充分的資料證明的條件下，一旦其發(fā)票的金額不夠之時(shí)應(yīng)該將合約總金額的百分之十作為項(xiàng)目預(yù)提。

（二）土增稅清算中，企業(yè)發(fā)生的預(yù)提不可計(jì)算扣除

有關(guān)土增稅的文件中明確規(guī)定，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)其所產(chǎn)生的預(yù)提費(fèi)用是可以不用進(jìn)行減除的，然而在另一份文件中有關(guān)土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)實(shí)際項(xiàng)目所產(chǎn)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但是確沒(méi)有取得合法憑據(jù)的確不能夠扣除。

通過(guò)上述條款、規(guī)定對(duì)比，發(fā)現(xiàn)在土增稅清算時(shí)，對(duì)實(shí)際發(fā)生取得發(fā)票稅務(wù)把控的更加嚴(yán)格些。

三、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用確認(rèn)的不同

（一）所得稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的確認(rèn)

根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用就是指企業(yè)作為直接開(kāi)發(fā)組織并且與管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間所產(chǎn)生的，這個(gè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是不能夠?qū)⑵渥鳛樘囟ǔ杀緦?duì)象的成本費(fèi)用性支出。這其中涵蓋了管理人員工資、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)等等費(fèi)用，這些費(fèi)用總的稱(chēng)為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處模型制作費(fèi)等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造及裝修均可計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。許多財(cái)務(wù)人員在賬務(wù)處理時(shí)計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—售樓處等”

（二）土增稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的確認(rèn)

《中華人民共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定開(kāi)發(fā)間接用：是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。此處與所得稅中的開(kāi)發(fā)費(fèi)用少了“項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”。在土增稅清算中所涉及到類(lèi)似營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施支出均不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。在日常賬務(wù)處理中計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—售樓處等”的費(fèi)用會(huì)在土增稅清算時(shí)調(diào)出，直接做為“銷(xiāo)售費(fèi)用”。

所以為了和土增稅清算成本口徑保持一致，財(cái)務(wù)人員謹(jǐn)慎處理營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造等費(fèi)用，建議在費(fèi)用發(fā)生時(shí)可直接做為當(dāng)期損益。

四、利息費(fèi)用確認(rèn)的差異

（一）所得稅清算時(shí)借款利息的處理

國(guó)稅發(fā)有關(guān)企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)開(kāi)價(jià)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

根據(jù)此規(guī)定，在所得稅計(jì)算借款利息時(shí)，可將分資本化和費(fèi)用化兩種處理方式。屬于資本化的借款利息，在已售和未售之間進(jìn)行分?jǐn)?；屬于費(fèi)用化的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）土增稅清算的借款利息

有關(guān)土增稅清算時(shí)的借款利息問(wèn)題，其在相關(guān)文件中有著明確的規(guī)定。項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)期間，其開(kāi)發(fā)土地以及新修建的房屋還有就是相關(guān)的配套設(shè)施等的成本費(fèi)用都是指與房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)系的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，上述的財(cái)務(wù)費(fèi)用中有時(shí)會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的財(cái)務(wù)利息費(fèi)用，這部分費(fèi)用能夠依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶彝瑫r(shí)按照金融機(jī)構(gòu)所提供證明的，再全部按照事實(shí)進(jìn)行扣除，然而其最高卻不能比商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的額度，其余所剩下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，全部按照土地成本以及開(kāi)發(fā)成本等規(guī)定的金額之和的百分之五進(jìn)行減少。

五、 結(jié)束語(yǔ)

在所得稅清算和土增稅清算的具體操作中，會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題。利息進(jìn)費(fèi)用還是進(jìn)成本？樣板房的裝修費(fèi)用怎么處理？等等。這些賬務(wù)處理都關(guān)系到這兩個(gè)稅種納稅多少。如果不能全盤(pán)考慮，會(huì)造成后期補(bǔ)交，產(chǎn)生滯納金罰款；或造成多交，申請(qǐng)退稅會(huì)帶來(lái)一系列的稅務(wù)檢查。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部預(yù)算、稅收策劃都要從早從細(xì)，財(cái)務(wù)人員要不斷學(xué)習(xí)國(guó)家政策、地方法規(guī)，在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，爭(zhēng)取最小稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》.

[3]國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)文件.

（作者單位：上海致達(dá)建設(shè)發(fā)展有限公司）