淺談“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響分析

田偉

摘要：近些年來，我國經(jīng)濟(jì)形勢一片大好，這也就為我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展提供了必要的基礎(chǔ)與環(huán)境保障。同時(shí)，近些年來，我國稅制改革速度不斷加快，針對(duì)稅制進(jìn)行改革的工作也在進(jìn)一步深化，因此房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營改增”轉(zhuǎn)變也成為了必然的趨勢。本文就將針對(duì)“營改增”背景之下房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響情況進(jìn)行簡單分析，接著探究得出現(xiàn)階段“營改增”變化對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅負(fù)影響，最終提出未來房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何改進(jìn)才能有效提升利潤空間，進(jìn)而及時(shí)做好稅收統(tǒng)籌工作，確保房地產(chǎn)業(yè)的積極健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；利潤；影響；對(duì)策

自黨的十七屆五中全會(huì)之后，十二五計(jì)劃明確提出了“營改增”的稅制改革目標(biāo)。其明確提出，未來我國稅制改革工作勢在必行，在我國交通業(yè)、服務(wù)業(yè)以及電信業(yè)實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)、金融建筑業(yè)等等，也將成為“營改增”工作的主要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)行營業(yè)稅改繳增值稅之后，稅率將變化很多，這對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展將會(huì)帶來非常重大的影響。但是，“營改增”確實(shí)是我國財(cái)政稅收制度改革的重要目標(biāo)與發(fā)展方向，這樣的做法確實(shí)可以有效避免重復(fù)征稅的問題，對(duì)于有效促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，具有重要的意義。因此，本文就將以天津市匯眾融金商貿(mào)發(fā)展有限公司的情況入手，深入分析“營改增”背景下房地產(chǎn)業(yè)利潤所出現(xiàn)的變革與影響，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步與發(fā)展。

一、“營改增”改革對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生的影響

“營改增”稅制改革的出現(xiàn)，確實(shí)對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響?？梢哉f，在一定程度上，“營改增”促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的成長，同時(shí)也真正使得我國房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間不斷加大。從積極影響的角度來看，可以簡單概述為以下幾個(gè)方面：

第一，在一定程度上對(duì)我國傳統(tǒng)的稅收鏈條進(jìn)行了完善，有效增加了國家財(cái)政稅收金額與比例。實(shí)際上，營業(yè)稅改繳增值稅的過程，也就是使得我國增值稅鏈條不斷完善的過程。這是因?yàn)樵緦儆跔I業(yè)稅的收入直接歸納到增值稅的收入范圍之內(nèi)，有效增加了增值稅的比例。同時(shí)，這樣的稅制改革還可以有效將之前稅收緊密相連的情況打破，避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的產(chǎn)生，還可以有效形成不同稅種之間的公平發(fā)展，提升了經(jīng)濟(jì)效率，也為我國稅收的整體金額增加帶來了積極影響。

第二，這一改革的出現(xiàn)也使得原有的財(cái)務(wù)稅收管理制度更加規(guī)范，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，優(yōu)化市場行為具有重要作用。因?yàn)椤盃I改增”之后，相對(duì)規(guī)范的賬務(wù)報(bào)表才能進(jìn)行納稅和申報(bào)，這樣就可以使得一些企業(yè)在發(fā)表管理以及財(cái)務(wù)申報(bào)方面注重科學(xué)與合理性，為行業(yè)的公平競爭帶來了重要幫助和意義。

第三，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看，“營改增”確實(shí)可以在一定程度上提升整個(gè)行業(yè)的競爭實(shí)力，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)一步提升集群規(guī)模與程度，最終在一定范圍之內(nèi)提升競爭實(shí)力。同時(shí)，還可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的分工與專業(yè)化改進(jìn)，刺激消費(fèi)需求，減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，提升房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭實(shí)力。

第四，對(duì)于促進(jìn)房價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展過程中，房價(jià)趨于合理是必然趨勢。這是因?yàn)?，營業(yè)稅改繳增值稅之后，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營業(yè)稅重復(fù)的現(xiàn)象將會(huì)徹底改善，有效消除了住房在銷售過程當(dāng)中反復(fù)征稅的現(xiàn)象。從消費(fèi)者的購房壓力角度來看，可以有效減少消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，對(duì)于促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，回歸合理放假具有重要意義。同時(shí)，也可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)房屋銷售規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)因此所收獲的經(jīng)濟(jì)效益也將不斷提高，最終促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)利潤空間的上漲。

二、“營改增”變化對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)造成的稅負(fù)影響

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他傳統(tǒng)行業(yè)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營改增”，實(shí)際上需要考慮的因素更多，整體環(huán)境也更為復(fù)雜。也可以簡單理解為，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，實(shí)則也是對(duì)房地產(chǎn)上游企業(yè)的一種約束和改革。

首先，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行營業(yè)稅改繳增值稅，實(shí)則也會(huì)影響土地成本的問題。土地成本能夠進(jìn)行稅款抵扣，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)情況。一般來看，土地成本進(jìn)行稅款抵扣的方式無外乎三種，分別為定率抵扣、邊繳邊扣以及不繳不扣。不同的土地成本抵扣形式，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不同變化。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，往往會(huì)涉及到融資的相關(guān)問題。而融資的成本是否可以通過稅款進(jìn)行抵扣，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的利潤與效益。在沒有進(jìn)行營改增之前，開發(fā)商在進(jìn)行融資的時(shí)候，會(huì)直接對(duì)其上游金融機(jī)構(gòu)以及后續(xù)消費(fèi)者造成一定的影響，導(dǎo)致其壓力增大。并且，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，利息成本的存在將會(huì)成為房地產(chǎn)融資的主要成本，制約與影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

除此之外，建筑安裝成本的抵扣問題、對(duì)房價(jià)變化的控制問題等，也將成為“營改增”背景之下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的嚴(yán)重影響。

三、未來我國房地產(chǎn)業(yè)積極應(yīng)對(duì)“營改增”的重要舉措

（一）與合作企業(yè)尋求正規(guī)發(fā)票

為了有效提升房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”趨勢的競爭實(shí)力，在未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該積極與合作企業(yè)，尤其是上游企業(yè)達(dá)成長久合作關(guān)系，并且需要盡可能取得正規(guī)發(fā)票。通過與上游企業(yè)的合作，比如土地管理部門，并且盡可能取得可以用于抵扣的增值稅發(fā)票，這樣將可以有效提升房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)壓力。故而，需要房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)現(xiàn)階段與上游企業(yè)的合作情況進(jìn)行分析，認(rèn)真梳理合作計(jì)劃，建立與合作企業(yè)之間的信息檔案。而針對(duì)一些規(guī)模較小、發(fā)展較慢的房地產(chǎn)企業(yè)，則應(yīng)該到稅務(wù)部門進(jìn)行可抵扣增值稅專用發(fā)票代開，以供對(duì)自身稅負(fù)減輕之用。

（二）加強(qiáng)銷售工作

房地產(chǎn)企業(yè)注重銷售工作的開展，增強(qiáng)與企業(yè)客戶的銷售力度，確實(shí)可以有效提高房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。在營改增之后，商業(yè)地產(chǎn)無疑是比較有效的一種發(fā)展手段。所以，需要從下游客戶入手，當(dāng)下游企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)購買之后，可以獲得增值稅專用發(fā)票，在之后的價(jià)稅分離以后，則可以使得購房企業(yè)有效降低購房成本，其本身也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)積極發(fā)展的關(guān)鍵舉措。

（三）注重精裝修房的銷售力度

針對(duì)普通購房者而言，其往往是承擔(dān)各種稅負(fù)的最終承受者。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該在進(jìn)行房屋修建的過程當(dāng)中，注重于加強(qiáng)精裝房的裝修力度，這樣則可以使得在后續(xù)的固定資產(chǎn)以及物品材料增值稅獲得的過程中，取得更多發(fā)票進(jìn)行財(cái)務(wù)抵扣。這樣可以有效降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，從而為房地產(chǎn)業(yè)提升了一定的利潤空間。對(duì)于消費(fèi)者而言，也可以避免增值稅額無法進(jìn)行抵扣，增加后續(xù)成本投入。

（四）有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平提升

依據(jù)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，未來需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部更加注重控制水平的提升。作為房地產(chǎn)企業(yè)的員工應(yīng)該積極形成納稅意識(shí)，這樣則可以有效在原材料采購、工作開展過程中，注重開發(fā)票的重要性。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程決算的環(huán)節(jié)，需要與施工部門進(jìn)行工程數(shù)據(jù)以及款項(xiàng)分析，并且第一時(shí)間獲得正規(guī)發(fā)票，絕不延遲開發(fā)票時(shí)間。從財(cái)務(wù)人員的角度來看，需要針對(duì)每一筆財(cái)務(wù)賬目均有合理合法的依據(jù)作為保障。沒有發(fā)票的款項(xiàng)絕對(duì)不予付款，從而提升了會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算的科學(xué)性與準(zhǔn)確性，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)積極應(yīng)對(duì)“營改增”具有重要意義。

四、結(jié)束語

營業(yè)稅改繳增值稅是我國稅制改革過程當(dāng)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是未來我國各行各業(yè)都要面臨的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要行業(yè)之一，其復(fù)雜性就決定了其在“營改增”過程中應(yīng)該格外細(xì)心，注重改革的合理性。通過房地產(chǎn)業(yè)所有人員的共同努力與積極應(yīng)對(duì)，勢必可以提升企業(yè)競爭實(shí)力，積極應(yīng)對(duì)“營改增”帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。獲得發(fā)展先機(jī)的同時(shí)，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間與經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：天津市匯眾融金商貿(mào)發(fā)展有限公司）