分析營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值納稅風(fēng)險

王曉君

摘要：隨著世界經(jīng)濟全球化趨勢的深入，我國的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，許多從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)已經(jīng)逐步的健全，成為涉及到房地產(chǎn)土地的開發(fā)、房屋銷售以及住宅物業(yè)管理等多個方面的綜合性大企業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)的規(guī)模越來越大，其中涉及到的現(xiàn)金量以及業(yè)務(wù)量也變得異常龐大，尤其是在稅務(wù)方面，增值納稅方面也變得非常復(fù)雜。而我國為了能夠更好地適應(yīng)國際市場，提高房地產(chǎn)行業(yè)在國際上的競爭力，在企業(yè)的稅務(wù)制度上開展了一系列改革，其中“營改增”就是一項非常重要的措施。所以說，對于房地產(chǎn)企業(yè)的增值納稅方面，合理的采用“營改增”來進行風(fēng)險規(guī)避，不僅僅能夠防止企業(yè)的利益受到一定的損害，還能夠積極的促進企業(yè)去利用這個改革機會。 本文就是以此為出發(fā)點，在分析了“營改增”政策開展之后，房地產(chǎn)企業(yè)存在的一些增值納稅風(fēng)險，同時探討了應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；“營改增”；增值納稅風(fēng)險；防范

經(jīng)濟全球化為我國帶來了更大的國際市場，“營改增”可能有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。實行改革開放之后，在國家政策的支持和市場的巨大需求之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了跨越式的發(fā)展，大批的國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)都在快速的進入到房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展將直接能夠影響到社會的經(jīng)濟發(fā)展和安定。國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”稅務(wù)制度改革的目的，主要是在于為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體實力，“營改增”的實施可以說屬于一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其不僅是機會，同時也是挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要明確“營改增”帶來的影響，不管是領(lǐng)導(dǎo)還是員工要認真的應(yīng)對這一改革，進一步的完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)，加強企業(yè)稅務(wù)人才培養(yǎng)體系，積極的規(guī)避“營改增”政策帶來的風(fēng)險，只有這樣才能保證“營改增”制度促進企業(yè)的發(fā)展。

一、企業(yè)增值納稅方面的風(fēng)險

一般來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其增值納稅方面存在的風(fēng)險主要集中在房地產(chǎn)的一些違法違規(guī)的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規(guī)去執(zhí)行，結(jié)果導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)的冒著違法的風(fēng)險，將來將造成一定的經(jīng)濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風(fēng)險因素之一。實際上，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的領(lǐng)域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復(fù)雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風(fēng)險就比較大，尤其是相對于其他的行業(yè)來說。

另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于是實業(yè)行業(yè)，其開發(fā)的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復(fù)雜性，尤其處于外地流動性的開發(fā)階段，整個開發(fā)的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務(wù)人員不能做到全面的掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務(wù)人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴重的增值納稅風(fēng)險。

二、“營改增”政策的基本情況

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現(xiàn)對其經(jīng)營的調(diào)整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，但是也影響了其當前的經(jīng)濟效益，有利于積極的維護社會的穩(wěn)定，同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?。增值稅就需要房地產(chǎn)企業(yè)按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據(jù)這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質(zhì)上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結(jié)構(gòu)性的減稅措施。

“營改增”的實質(zhì)就是將傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅中的應(yīng)稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產(chǎn)增值部分進行納稅，從而能夠避免重復(fù)納稅的發(fā)生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經(jīng)過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，從另一個角度來看促進房地產(chǎn)企業(yè)積極地發(fā)展自己的優(yōu)勢，實現(xiàn)更長遠的目標，防止房地產(chǎn)企業(yè)在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。

三、“營改增”政策在增值納稅方面的風(fēng)險

隨著“營改增”在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的不斷推廣改革，整體對房地產(chǎn)企業(yè)的作用比較明顯，然而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風(fēng)險，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）“營改增”政策可能出現(xiàn)重復(fù)征稅的風(fēng)險

隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區(qū)實施的目的就是要消除房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負結(jié)果顯示卻是稅收增加了。房地產(chǎn)企業(yè)對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結(jié)果使得部分房地產(chǎn)企業(yè)對此政策產(chǎn)生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”政策的排斥?，F(xiàn)在國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風(fēng)險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。

（二）“營改增”逐步退化為營業(yè)稅的一種

實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業(yè)自我準確的計算其經(jīng)營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉(zhuǎn)稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業(yè)稅是與增值稅有明顯的區(qū)別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質(zhì)的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務(wù)。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業(yè)稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業(yè)稅的一種的危險。

四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”方面改進建議

面對企業(yè)營改增政策帶來的一些風(fēng)險，政府和企業(yè)需要做的是對誤區(qū)進行深入分析，避免風(fēng)險的發(fā)生，為企業(yè)贏得更好地利益。

（一）全面學(xué)習(xí)稅收法規(guī)政策

一般來說，稅收方面涉及到的法規(guī)政策較為復(fù)雜，而且經(jīng)常更新，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時的學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產(chǎn)企業(yè)的全部的經(jīng)濟業(yè)務(wù)合法納稅。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要結(jié)合自己的特點和環(huán)境去解讀這些政策法規(guī)，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權(quán)利，這樣有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，減輕稅負，增加稅后利潤。

（二）加強深入學(xué)習(xí)營改增政策

盡管“營改增”政策的出發(fā)點是好的，但是由于這一政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響比較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關(guān)注，但是人們?nèi)匀蝗狈ζ涞纳钊肓私?，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經(jīng)濟發(fā)展，能夠減輕企業(yè)的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業(yè)內(nèi)部人員對營改增的關(guān)注度，首先從領(lǐng)導(dǎo)開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學(xué)習(xí)了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應(yīng)商聯(lián)系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產(chǎn)生分歧。

五、結(jié)束語

“營改增”可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，在“營改增”的改革中要運用創(chuàng)造性思維來處理行業(yè)內(nèi)的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關(guān)工作，使得企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

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（作者單位：山東新華醫(yī)療器械股份有限公司）